网站首页 | 关于建纬 | 专业团队 | 专业领域 | 专业研究 | 建纬资讯 | 建纬学院 | 诚聘英才 |联系我们  
计划申报新规出台后,开发商又多了哪些红线?

作者:   
发布时间:2018-8-7 9:40:34

随着城市更新市场竞争愈加激烈,开发商介入城市更新项目的时点不断提前,越来越多的开发商选择在计划立项前锁定项目,慢慢孵化,相对地,项目立项研判的难度大幅提高。2010年6月份的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》(深规土[2010]16号)是开发商们进行立项研判的基础指南,但除此之外,政府又陆陆续续通过《深圳市城市更新办法实施细则》(下称“实施细则”)、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》(下称“暂行措施”)、《深圳市城市更新十三五规划》(下称“十三五”规划)等规定对计划申报提出了要求。2018年8月6日,市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定(征求意见稿)》(下称“计划申报规定”)和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)(下称“计划审批规则”),第一次全面整合了《实施细则》、《暂行措施》、《“十三五”规划》等规定中散落的计划申报要点,必将成为开发商们进行项目立项研判的新宝典。但通读《计划申报规定》,它除了整合既有申报要点外,又为开发商划了几处新红线,新禁区。


红线一

土地使用权期限届满后的用地


《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期,依照法律规定办理”。《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”从上述规定可知,对于土地使用权期限届满的建设用地,除住宅类用地自动续期外,其他类用地应当申请续期并获批后方得继续使用,未获批的,则土地使用权原则上应当由国家无偿收回,属于国家所有。如此一来,便不存在可更新的对象。在实践中,往往很多业主抱着侥幸心理,不主动向政府交还土地,而期待通过城市更新获得拆补权益。本次《计划申报规定》便明确规定“土地使用权期限届满后的用地,不划入拆除范围。”开发商在拓展项目时,需要关注标的物业和土地的土地使用年限,如属于已经届满或即将届满的,则其立项的风险将大幅提高。


红线二

市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域


土地整备、棚户区改造与城市更新均是挖掘存量土地活力、促进土地二次开发利器,不同的是,土地整备、棚户区改造以政府为主导,可以进行房屋征收,而城市更新则主要为市场行为。如果项目一旦列入市年度土地整备计划和棚户区改造计划,则意味着该区域的拆除重建将由政府为主导,不再交由市场自由运作。8月3日,规土委官网发布《深圳市2018年度土地整备计划》,年度安排土地整备资金95亿元,计划安排土地整备项目共178项。城市更新、土地整备和棚户区改造将成为深圳存量土地开发的三架马车,而且土地整备和棚户区改造的力度会逐步加大,拆除重建类城市更新的土地拓展空间进一步受限。


红线三

超出市区更新五年专项规划空间管控区域的用地大于拆除范围10%的项目


2016版《暂行措施》中明确要求坚持规划引领,实现城市更新科学有序发展,“各区城市更新五年规划批准后,辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内;各区城市更新五年规划批准前,申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。”本次《计划申报规定》再次重申了市区城市更新五年规划空间管控原则,并且在此基础上进一步明确了“(二)因技术原因导致拆除范围超出上述区域的,超出用地面积不得大于拆除范围的10%。”这就意味着,开发商在研判项目时,如遇到拆除范围超出市区城市更新五年规划划定的拆除重建区域的,需重点关注超出部分的占比是否超出了拆除范围的10%,一旦超出该比例,则需考虑重新调整更新范围,以降低立项风险。


红线四

小地块城市更新项目


小地块城市更新政策最早见于《实施细则》中,后2014版《暂行措施》正式提出小地块城市更新试点,2016年《暂行措施》继续保留了小地块城市更新制度。  但本次《计划申报规定》虽然整合了各政策中的计划申报要点,却要求拆除面积不小于10000平米,全文未提及小地块城市更新。伴随着近年政府“大片区”“大统筹”的监管趋势,这是否释放出政府拟取消小地块城市更新的信号?拟尝试小地块城市更新项目的开发商需要拉响警报了。


红线五

在已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围外的“工改保”项目


近年来,政府对产业空间保护力度不断提升,工改商住类项目被严控,“工改保”成为了许多开发商的曲线救国之路。2016年《暂行措施》对“工改保”提出了三个条件:(1)成片产业园区外;(2)已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内;(3)原特区内≥3000㎡或原特区外≥10000。而《计划申报规定》一方面取消“原特区内≥3000”的规定,似乎进一步印证了小地块城市更新将成为历史的政策信号;另一方面,将“已建成或近期规划建设的轨道站点”调整为“已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点”,这是告诉开发商,只有切切实实拿到了立项批复的站点周边,才是真正有望“工改保”的区域。


红线六

计划公告后2年内专规未获批的,计划自动失效


建立更新计划清理机制,倒逼城市更新项目加快实施,这是从2014年《暂行措施》便确立的机制。但4年以来,真正被清理的更新计划屈指可数,“拆不动、玩不转、赔不起”的项目则越来越多。“强区放权”以来,各区在本辖区的更新细则中也进一步细化了调出计划的程序,但其起到的威慑力仍十分有限。而《计划申报规定》则亮出了一道“自动失效”的杀手锏,自《计划申报规定》施行后列入更新计划的项目,“自公告之日起有效期两年。有效期内城市更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划自动失效。”对于开发商来说,在启动或收购一个更新项目前,需要切实评估自身快速推进项目的能力,否则2年期限一到,即可能前功尽弃。


除了上述明确的红线之外,拆除重建类项目的计划立项边界条件进一步明确,具体体现在以下几方面:


(一)关于改造范围


《深圳市城市更新办法》第二条关于城市更新的范围条件是将拆除重建、综合整治、功能改变三种情形并列一起进行规定的,而《计划申报规定》除规定拆除重建的情形外,同时规定:“通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的,可申请通过拆除重建方式实施城市更新”,凸显了综合整治和功能改变的优先地位。


(二)关于改造方向


《计划审批规则》对改造方向进行更为细化的规定,明确了法定图则已批区域、法定图则编制或修编区域,以及法定图则未公示或未覆盖三种情形作为改造方向的审查依据。对于更新主导方向与法定图则不符的,在市规划国土辖区管理局初审后,由土地权利人向市规划国土辖区管理局申请法定图则调整,法定图则调整审批通过后,区更新局方可进行后续审查工作。


(三)关于改造的可实施性


《计划审批规则》第十九条增加规定“可实施性审查”,明确规定对于移交用地面积大、存在建筑限高和景观视线通廊等强制性城市设计要求的城市更新项目,要综合判断可行性,审慎纳入计划。对于拆除范围或周边存在危险品存储区域的,要进行安全评估,存在安全隐患不得纳入计划,对现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村也要审慎纳入。可见,对于这类项目即便符合拆除重建的硬性条件,也不一定能够获得主管部门的审批。


总之,《计划申报规定》和《计划审批规则》两份文件的出台,将大大提高拆除重建类项目立项审批的透明度和可操作性,同时也限制各区在立项审批过程中的随意性,减少开发商在项目拓展中对一些项目心存侥幸的心理。制度的透明化、规范化和可预期是降低市场成本的必要条件,从这个意义上说,这两份文件对推动城市更新具有积极意义。



延伸阅读


1. 建纬原创 | 历史遗留违法建筑的渊源与出路

2.  城市更新,向左还是向右?

3. “长租公寓”在城中村的实现路径

4. “棚改新政”操作要点与趋势分析

5. 旧改中“强拆”的正当性

6. 广州市城市更新村企合作操作指引

7. 棚户区改造能成功解锁旧住宅区更新困境吗?

8. 集体资产参与城市更新存在的问题与建议


城市更新业务研发中心

建纬所是全国知名品牌律师事务所,建纬城市更新业务研发中心是深圳最早从事城市更新法律服务的专业团队之一,由高级合伙人贺倩明律师牵头,团队成员超过30人,团队成员兼有在知名房企或城市更新政府部门任职的工作经验。城市更新业务研发中心具有十分丰富的专业经验,累计服务超过200个不同类型的项目,业务专长涵盖项目获取、拆迁谈判、项目审批、融资并购、争议解决等城市更新核心服务领域。咨询热线:0755-22661588  18123622888

或色隐藏



24.jpg


地址:深圳市福田区深南大道4011号港中旅大厦9楼     电话:0755-2266 1566     上海市建纬(深圳)律师事务所 版权所有 粤ICP备18033501号