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政策解读︱深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定解析

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发布时间:2018-8-10 9:41:59

8月9日,深圳市规土委就《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定(征求意见稿)》(以下简称“《用地审批规定》”)公开征求意见。《用地审批规定》共四章、二十四条,是深圳市开展城市更新工作以来对更新项目用地审批规定最为全面的规范性文件。《用地审批规定》就用地审批的职权划分、审批程序进行规定,对涉及占用农用地或未利用地的情况及审批实际工作中的重点难点做出指引,将城市更新项目用地审批分为用地申请、用地审查、用地审批、提请批复、汇总备案五个环节,旨在规范深圳市强区放权以来拆除重建类城市更新项目用地审批工作,提高审批效率。


《用地审批规定》明确用地审批职权划分,各区政府承担具体审批职能。各区城市更新职能部门负责具体报批工作,区政府负责城市更新项目用地及其农用地转用实施方案的审批工作。市规土委扮演指导角色,负责城市更新项目用地审批的政策制定和业务指导工作,负责每半年汇总各区审批情况并报告市政府。


用地审查申请条件与审查内容


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《用地审批规定》要点


(一)用地审批范围


 2017年12月市规土委印发的《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》(以下简称“《处理意见(二)》”)第十二条规定了拆除重建类城市更新项目分期、分项目地价测算原则,规定各分项目、各分期、既涉及分项目又涉及分期的中分项目的各分期作为一个项目整体进行测算,且一个整体范围内全部开发建设用地应当同时办理土地使用权出让合同签订手续。《用地审批规定》中关于用地审批范围与《处理意见(二)》地价测算规定予以衔接,明确规定更新项目各分项目、各分期以及分项目内又涉及分期的,以分项目的各分期作为一个整体进行用地审批。


(二)分期实施的项目后期合法用地指标不足情形


《用地审批规定》对分期实施的城市更新单元出现各期合法用地指标不均衡的情况的解决提供思路,若分期实施的城市更新单元中后期项目拆除范围内合法用地指标不足,在已实施项目实施主体同意的前提下,已实施项目拆除范围内符合城市更新用地出让政策的用地面积超出已出让开发建设用地面积的部分,可在后期项目拆除范围内使用。当超出部分的用地存在多种用地类别的情况下,按照地价测算次序依次使用。


城市更新单元计划立项时,是以城市更新单元作为整体进行申报,以单元来计算合法用地比例,即合法用地位于城市更新单元拆除范围内即可计算。但更新单元在专项规划时可以确定是否分期实施,市规土委于4月24日发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)提出利益平衡的要求,城市更新单元分期实施方案应遵循公共利益优先及各期利益平衡的原则,每期土地移交率不低于单元土地移交率,且各分期出让用地累计应满足《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称“《实施细则》”)的要求,即出让给项目实施主体进行开发建设的用地,总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地总面积。


据此,涉及分期实施的城市更新单元各分期应当进行土地移交,且拆除范围内手续完善的各类用地面积直接影响可出让的开发建设的用地面积。为进一步平衡利益,提高合法用地在城市更新单元中的利用率,《用地审批规定》对城市更新单元各期合法用地比例不均的情况进行调整。


(三)建筑物保留临时使用情形


 城市更新作为土地二次开发方式,拆除重建类城市更新需将单元范围内建成区进行拆除并办理产权注销后方可申请用地审批,而在项目进入施工阶段,施工单位会面临施工用房的问题。《用地审批规定》明确城市更新项目范围内建筑物可保留临时使用的情形,即城市更新项目办理用地出让手续时其建筑物同时满足以下条件,且区城市更新职能部门认为确有必要的,可给予保留临时使用:1、位于开发建设用地范围内;2、已完成拆迁补偿并确认实施主体;3、涉及的不动产权证已注销;4、保留作为临时施工用房使用。《用地审批规定》规定由区城市更新职能部门应做好相应的监管工作,保留临时使用的建筑物应当在实施主体申请房地产预售许可或建设工程规划验收许可前由实施主体自行拆除。


(四)已批未建设用地腾挪情形


《实施细则》第十四条规定,未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于已批未建用地的,在征得土地使用权人同意后,可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。《用地审批规定》对拟出让用地涉及已批未建设用地腾挪的程序进行规定,在城市更新单元规划审批、项目实施主体确认、不动产权证注销、用地审批等节点上明确应当办理的手续。


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(五)涉及非农建设用地与“两规”处理用地及旧屋村用地重叠的情形


《用地审批规定》在尊重历史,保障原农村集体权益的原则上,对非农建设用地与“两规”处理用地、旧屋村用地重叠的处置方式予以约定:(1)非农建设用地在“两规”处理完成之前已经划定的,重叠部分视为非农建设用地,“两规”处理用地不能重复计入合法用地指标。(2)非农建设用地在“两规”处理完成之后调入的,如重叠部分可视为非农建设用地,则“两规”处理用地不再重复计入;如重叠部分按“两规”处理用地计入合法用地指标,重叠部分非农建设用地指标可在拆除范围内另行计算。(3)非农建设用地与旧屋村用地重叠的,重叠部分可视为非农建设用地,旧屋村用地不能重复计入合法用地指标;如重叠部分按旧屋村用地计入合法用地指标,重叠部分的非农建设用地指标可在拆除范围内另行计算。


 (六)农转用实施方案


《用地审批规定》明确城市更新项目如涉及占用农用地或未利用地的,其农用地转用实施方案由区城市更新职能部门拟定并与项目用地同步报区政府审批,并就审批程序进行规定。农转用实施方案的审查的内容主要包含:是否符合城市总体规划、土地利用总体规划、是否占用限制建设区和禁止建设区、是否与相关生态保护红线进行衔接、是否占用基本生态控制线、是否占用农用地、未利用地、占用的农用地、未利用地是否突破国家下达的计划指标、是否占用高标准农田、永久基本农田、是否占用耕地、占用林地情况、是否涉及违法用地以及土地权属情况。区政府审批通过后,各区城市更新职能部门应向市财政委提出缴纳新增建设用地土地有偿使用费申请,获得市财政委告知的结果后,区城市更新职能部门应向区政府分别提请下发城市更新项目用地及其农用地转用实施方案的批复,并将批复结果抄送国家土地督察广州局、省国土资源厅和辖区税务部门。


深圳市城市更新自2009年拉开序幕,现已经迈入第九个年头,2018年以来,城市更新从计划立项到专项规划再到用地审批阶段频出政策、征求意见,新一轮的城市更新政策体系呼之欲出,城市更新现有格局可能面临重新洗牌。



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