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政策严控下城市更新项目哪些建成物业销售受限?

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发布时间:2018-8-16 9:22:27


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2018年7月31日,深圳市政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“731新政”)。8月14日,深圳市规划国土委又发布《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》(以下简称《通知》),出台关于“731新政”的执行细则。进一步加强了深圳市房地产市场的调控力度,引起了市场的广泛关注。城市更新项目作为深圳房地产市场中的主角,必然会受到新政的重大影响。但是,基于城市更新的特殊性,除了受到房地产市场整体调控政策的影响外,城市更新政策中也存在许多特别的限制政策。


城市更新项目可以分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类三种类型。其中,拆除重建类城市更新项目必然会伴随着后续的新建成物业,物业类型主要包括:住宅及商业类物业、工业类及工业配套物业、新型产业用房、保障性住房、公共配套设施等。其中,除公共配套设施需移交给政府外,其他几种类型物业均可能对外销售。本文分别对不同类型建成物业的限售政策进行梳理,以供参考。


一、住宅及商务公寓(含回迁房)


城市更新政策对住宅及商业物业并没有特殊限制,与房地产市场整体调控政策基本保持一致。但是,需要特别提示的是,城市更新项目中的回迁房首次转让并不适用3 年内禁止转让的相关规定,以及后续新建的只租不售的商务公寓不得用于搬迁补偿。具体如下:


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二、工业类及工业配套物业


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三、创新型产业用房


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四、保障性住房


(一)安居型商品房


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(二)公共租赁住房


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结语


近年来伴随着市场的不断变化,房地产调控政策也不断加码,从限购限贷逐步加强到限售限转。而深圳城市更新政策,亦针对不同类型物业的销售进行不同程度的限制。当前,深圳城市更新政策处于密集调整的过程中,新政策不断发布,调控力度也是不断加强。而且实践中,除政策层面限制外,主管部门亦会在土地出让合同中对项目建成物业的销售进行限制。


因此,开发商在参与深圳城市更新项目过程中,除国家房地产调控政策外,也要充分考虑到各种类型物业的限制政策对项目可能产生的影响,要对城市更新建成物业销售的限制政策保持高度关注。在项目研判以及经济测算时,不仅要结合现行政策,也要充分考虑到政策的不稳定性所可能带来的风险,并对此予以特别关注,以避免出现因政策调控而导致的项目风险。



法规清单

1.《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(深府办规〔2018〕9号);

2.《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》(深规土规〔2018〕7 号);

3.《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号);

4.《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》(深规土〔2013〕721号);

5.《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》(深规土〔2014〕428号);

6.《关于加快发展产业配套住房的实施意见(试行)》(深府办〔2013〕4号);

7.《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》(深规土规[2016]2号);

8.《深圳市创新型产业用房管理办法》(深府办〔2016〕3号);

9.《深圳市保障性住房条例》(深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告 第四号);

10.《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府令228号);

11.《深圳市保障性住房收购操作规程(试行)》(深建规〔2016〕1号);

12.《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》(深规土〔2016〕11号);

13.《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》(深建规〔2017〕7号);

14.《深圳市安居型商品房定价实施细则》(深建规〔2017〕13 号)。





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