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长租公寓系列④ | 长租公寓运营过程中的常见法律风险

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发布时间:2018-10-31 14:58:53

长租公寓运营过程中涉及房源的获得、房屋的新建改建扩建、运营、投融资、资产证券化等重要环节,目前市面上对长租公寓的获得、投融资及资产证券化研究成果颇丰,但对于获取长租公寓房源之后的运营问题少有关注。


实践中,长租公寓运营过程中的纠纷不少,例如年初较为轰动的某公寓因租赁前被查封,产权人变更引发强制停水停电事件,此外因资金链断裂、消防不合规、产权不清等问题导致长租公寓关门的事件亦不在少数。因此,全面了解长租公寓运营过程中的风险,并进行有效的防范是长租公寓能够成功运营的关键因素。本文侧重于站在运营方的角度介绍长租公寓运营过程中的常见法律风险,并提出切实有效的风险防范建议。


根据是否最终持有物业为标准,市场上长租公寓房源的获取主要有“重资产”和“轻资产”两种模式,在“重资产”模式下,运营方通过公开市场竞拍土地以自行建设租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、改建及改造自有存量项目、收购存量项目并改建和改造等方式获取房源并持有物业后,作为出租人将长租公寓面向市场出租;在“轻资产”模式下,运营方主要通过承租、承包经营等方式取得长租公寓的经营权和使用权,再将物业进行适当改造后对外转租,充当“二房东”的角色。运营方角色的不同,决定其在长租公寓运营过程中所关注的法律风险有所不同。


作为出租人时,运营方需重点关注公寓出租后租户的履约行为,以及第三方行为导致运营方履约风险;作为二房东时,运营方除需要关注转租后次承租人的履约风险外,更应重点关注长租公寓本身所存在的问题以及出租人履约行为。


下文将分别介绍运营方基于不同角色定位下运营长租公寓过程中的常见法律风险。                      


一、运营方作为出租人时长租公寓运营的常见法律风险



(一)承租人履约不当风险


1. 承租人拖欠租金、管理费、水电费及其他费用

随着资本的大幅进入,造成长租公寓房源成本上升,以及运营方对公寓装修的高标准要求,导致长租公寓的租金水平一直水涨船高,虽然长租公寓具有资金回报率低的特点,通过资产证券化等方式进行融资而非日常收取租金是运营方投入运营长租公寓的主要盈利点,但租金能够稳定持续回收是长租公寓运营最基本的要求,也是进行资产证券化的基础要求。而承租人拖欠租金及其他费用是长租公寓运营中的主要风险之一,实际中往往发生承租人无正当理由拖欠租金、管理费、水电费或其他费用的现象,影响了运营方的租金收益,造成不必要的困扰。


因此,运营方在长租公寓运营过程中首先应建立一套完整的租金等费用催缴制度流程及机制,完善租赁合同对于租金支付时间及欠租违约责任的约定,对于恶意欠租的,应及时发出书面通知催促,必要时采取停水停电措施约束,如承租人缴纳的押金无法充分覆盖欠租数额的,应及时解除租赁合同,并通过诉讼的方式追缴租金及追究违约责任。


2. 承租人未经运营方同意擅自转租

目前长租公寓主要在一线城市兴起,主要是一线城市的房屋租赁需求旺盛,伴随着毕业季、开学季、求职季等高峰期,城市房屋租赁需求集中释放,供应紧张,进而引起租金上涨。受到长租公寓租金高额利益的驱使,社会上不少投资客直接或间接通过承租大量公寓后进而转租,以获取租金差价,这种行为直接推动了租赁市场租金的大肆上涨,破坏了租赁市场的秩序。因此,运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定,约束非法转租或通过分租、共同使用、提供第三方使用等非自用行为,并加强对承租行为的履约监控,及时有效遏制非法转租行为。


3. 承租人未经运营方同意擅自改造装修,破坏物业结构

市场上大部分长租公寓项目前期运营方都已投入大量的资金对公寓进行改建、装修和改造,并在一定期限内统一进行修缮,以建立和维持高于一般租赁住房的租金水平,通过这种统一进行、周而复始的作业进一步减少装修改造投入,最大程度的获取运营收益。如果允许承租人根据自身需要对公寓进行装修、改造甚至破坏物业结构及附属设施、设备,既会加快公寓物业本身的折旧价值,也会影响长租公寓整体稳定、和谐的管理秩序,甚至威胁长租公寓的结构安全。因此,运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定,约束此类装修改造行为,聘请优秀的管理方或自行加强对长租公寓的管理和维护。


4. 承租人违反用途使用或不合理使用房屋

长租公寓的房屋使用功能和用于仅限于自住,如果任由承租人将房屋另作他用,例如用于商业经营开设店铺、作为企业办公地点等,或不合理使用房屋,例如在房屋内存放违禁品、从事违法犯罪活动等,不仅不利于维护公寓整体的管理秩序,造成长租公寓严重的安全隐患,而且将严重损害长租公寓本身良好的品牌和影响力,影响长租公寓品牌的长远发展。因此,运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定,并加强对承租行为的监督和管理,采取责令改正、制止、报告有关主管部门等有效措施,维护长租公寓的正常居住生活秩序。


5. 承租人擅自占用公共区域或消防通道,损坏消防设施设备

根据《消防法》的规定,任何单位和个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占消火栓,不得占用防火间距,不得堵塞消防通道。承租人负有合理使用公寓内公共设施设备的义务,并应按照法律规定维护消防通道的通畅,同时作为物业使用人,应维护和处理良好的邻里关系。实践中因相邻物业使用人侵占公共区域堆放私人物品,造成邻里纠纷的现象不在少数,也有因物业使用人侵占、堵塞公共消防通道、消防出入口等情形导致火灾事故发生的现象,因此运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定,并加强对承租行为的监督和管理,采取责令改正、制止、报告有关主管部门等有效措施,维护长租公寓的正常居住生活秩序,以及长租公寓的品牌经营形象。


6. 承租人非法占用房屋,拒绝腾退

实践中住户在租赁期满或合同提前终止后拒绝腾退的案例比比皆是。承租人合法占有租赁房屋的前提是其与运营方租赁合同关系的存续。如果租赁期满或租赁合同提前终止,承租人负有腾退房屋的义务,如承租人拒不腾退的,运营方将无法另行出租,影响租金收益。因此运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定,明确租赁期满或合同提前终止后的强行腾退条款,必要时采取停水停电措施,并在强制清退的过程中严格按照合同约定操作,留存相应的证据。



(二)第三方行为造成运营方履约风险


1. 物业公司管理不当行为

为了建立和维护长租公寓良好有序的管理秩序和环境,运营方可以委托具有丰富管理经验的物业公司为长租公寓提供物业管理服务。但是,如果聘请的物业公司不具有相应的服务能力、服务水平差、对物业费标准有异议等情形,可能影响物业公司提供服务的质量,甚至在运营管理过程中作出一些不当的管理行为,例如管理不作为导致承租人遭受人身财产损失;擅自进入承租人租赁房屋或进入房屋从事维修工作时行为不当,造成承租人人身财产损失;擅自签收承租人发出的书面文件导致在未来诉讼中运营方处于不利地位;未经许可采取强制停水、停电、停气措施;在租赁期满或合同提前终止时拒绝为承租人放行,导致由此扩大的损失由运营方承担等,而由于物业公司为运营方直接聘请,承租人可能会要求运营方对其损失承担赔偿责任。


因此,运营方在委托物业公司时应注意对物业公司有无相应的能力进行相应的考察,并完善物业管理合同约定,明确物业公司禁止行为及相应的违约责任,同时明确运营方追责的权利,并建立相应的考核机制,对于服务不合格的物业公司及时清退,同时可以向当地主管部门如街道办、社区工作站、行政管理部门等报告物业公司的违法违规行为,要求对物业公司的违规行为进行处理。


2. 周边其他业主或出租人行为

虽然市场上长租公寓与周围住宅、公寓等普通物业相比,租金水平相对较高,但基于其自身优质优雅的装修装准,以及统一、安全、有序的管理要求和秩序,不少具有租赁需求的客户更加倾向于选择长租公寓作为城市落脚点,由此可能会一定程度上导致周围租赁物业租户减少,造成周围其他业主或出租人租金收益降低,容易引起周围业主或出租人的投诉、抗议等,极端情况下个别业主或出租人还有可能会采取如擅自切段公寓水电供应、封锁公寓进出门等过激手段,企图迫使长租公寓项目无法继续经营。对此,运营方在前期项目开拓时应注意处理与周围其他业主或出租人的关系,并与有关街道办、主管部门、公安部门积极沟通,协调街道办、主管部门、公安部门解决纠纷,如无法解决的,应及时采取法律手段如起诉等方式维护自身合法权益,并在协调处理过程中留存好相应的证据。


二、运营方作为二房东时长租公寓运营的常见法律风险


1. 物业出租前存在抵押、查封等权利限制

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“租赁纠纷司法解释”)第二十条规定,租赁房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动,或房屋在出租前已被法院依法查封的,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,法院将不予支持。因此运营方通过承租、承包经营等方式获取长租公寓经营权、使用权后,如果在获取之前租赁房屋已经存在抵押或查封,因抵押或查封导致长租公寓项目产权人变更的,则产权人可能不同意继续履行原产权人与运营方签署的租赁合同,届时运营方遭受的损失主要包括:对长租公寓的改建、改造及装修的前期资金投入损失;转租租金预期收益落空;如已对外转租的,因转租合同无法继续履行所面临的违约赔偿等。


因此,运营方在获取长租公寓时应注意重点关注项目是否已设立抵押或存在查封情况,并在与产权人的租赁合同中提前作出相应的安排,包括考虑要求解决纠纷,解除查封,解除抵押限制、取得抵押权人同意等,并约定如因隐瞒已存在的抵押或查封情况导致的包括但不限于上述损失,由产权人承担。


2. 物业权属及经营权存在瑕疵

实践中根据获取房源对象的不同,运营方通过承租等方式获取长租公寓房源的方式可能包括:


(1) 直接从产权人手中承租。

市场上长租公寓房源的性质和类型不一,可能涉及历史遗留建筑、合作建房等,权属复杂,可能存在产权人不明、产权人不真实、产权人之间发生纠纷、多个产权人等情况,在房屋权属未最终确定的情况下,“产权人”径行向运营方出租长租公寓,可能涉及无权处分的问题,根据合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效,在真实产权人不予追认的情况下,不排除租赁合同被认定为无效的可能;而且,如果产权人之间发生纠纷或权属存在其他争议,可能导致租赁房屋无法继续使用,租赁合同解除的风险。一旦租赁合同被认定为无效或解除,运营方通过运营长租公寓的预期收益将落空,并承担改建、改造及装修的前期资金投入损失以及因转租合同无法继续履行所面临对次承租人的违约赔偿等损失。因此,运营方在获取长租公寓时应注意重点关注和核查项目的权属情况,并在与“产权人”的租赁合同中要求“产权人”对项目的权属情况作出承诺和保证金,并约定相应的违约责任,赔偿因发生上述风险行为给运营方造成的全部损失。


(2) 从产权人的代理人手中承租。

根据《合同法》第四十八条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”如运营方是从产权人的代理人手中承租长租公寓的,而代理人存在虚构代理权、超越代理权或代理权已终止等情形的,将导致租赁合同无法继续履行,运营方将面临前述损失。因此,运营方如通过与产权人代理人签订租赁合同的方式获取长租公寓项目的,应注意重点审查代理人是否具有合法有效的授权以及授权内容是否包括受托出租物业、授权期限是否仍存续有效等。


(3) 从取得长租公寓经营权的人手中承租。

根据《合同法》第二百二十四条规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”如运营方并非直接从产权人或其代理人手中,而是从通过承租的方式从产权人或其代理人处取得经营权的第三方(承租人)手中取得的长租公寓,如产权人不同意该承租人进行转租、对外承包经营等方式转让长租公寓的经营权的,其可能有权解除与该承租人签署的租赁合同,届时运营方与该承租人签署的转租合同将随即终止,运营长租公寓以获取收益的目的将完全落空。因此,运营方如从取得长租公寓经营权的人手中通过转租、承包经营等方式取得长租公寓经营权的,应重点关注产权人或其代理人是否同意其将长租公寓进行转租、对外承包经营,并核查该经营权人签署的合同中是否已经对此明确约定,或是否已经取得合法有效的书面授权文件,并在租赁合同中要求出租人对此作出承诺和保证,明确出租人因经营权丧失给运营方造成的违约赔偿责任。


3. 违法建筑出租

市场上长租公寓房源的性质和类型不一,可能涉及历史遗留建筑、合作建房、违规改造、城中村改造、商改租、小产权房、集体用地上房屋等复杂情形,在长租公寓过程中需要重点关注长租公寓的性质问题。根据租赁纠纷司法解释第二条及第三条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租,租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。


对于长租公寓是否为违法建筑的问题,需要具体情况具体分析:

一是针对能够办理建设工程规划许可证但未办理的物业,应定性为违法建筑;如因历史遗留等原因导致办理建设工程规划许可证存在客观障碍,但后续已经过政府主管部门批准或处理的物业,不应定性为违法建筑。


二是针对虽然已经取得建设工程规划许可证,但存在违规加建、改建,违反规划内容的物业,例如出租人将原设计的房屋再次分割改造成“房中房”、加建卫生间、厨房等,导致无法通过规划验收的,应定性为违法建筑;此种情形下租赁合同是否全部无效,需要考虑违规加建、改建的内容与合法建造的面积是否能够相对独立和分隔,如构成一个整体的,则租赁合同可能会被认定全部无效;如相对独立和分隔,则违规加建、改建部分面积对应的租赁合同应被认定为无效,其余合法建造的面积对应的租赁合同应属有效。


三是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,或使用期限届满的临时建筑,均属于违法建筑,据此签订的租赁合同应当无效。


一旦租赁合同被认定为无效,运营方如已经实际占有使用房屋的,需要按照过错程度赔偿出租人占有使用费,而且将会遭受对长租公寓的改建、改造及装修的前期资金投入损失、转租租金预期收益落空、因转租合同无法继续履行所面临的违约赔偿等损失。因此,运营方在获取长租公寓时应重点关注项目本身的背景情况,了解物业的性质,以及是否取得规划许可及规划验收合格证明文件,或是否经过政府主管部门的批准或处理,并在租赁合同中要求出租人对此作出承诺和保证,明确出租人因经营权丧失给运营方造成的违约赔偿责任。


4. 未通过消防验收或消防条件不符合要求

市场上大部分长租公寓都是通过对存量房(包括商业用房、村集体用房等)进行改造后形成的,其消防问题不仅关系着长租公寓能否顺利开业运营,而且关乎居民人身财产安全,对运营方的企业和领导责任显得尤为关键。


如果由于产权人建设长租公寓时未能通过一次消防验收或备案,或者虽然已经通过一次消防验收或备案,但在后续使用过程中未按照消防法律法规的要求尽到消防安全责任,尤其是未落实长租公寓公共区域的消防责任,例如擅自对已经验收合格或备案的消防设计条件及消防设施设备进行改造且改造后不符合消防要求、消防设施设备毁损、更改防火防烟分区、改变防火分隔设施、缩短防火间距、兴建占用消防疏散通道、安全出口、防水排污功能丧失等,均有可能导致运营方进行二次消防设计、验收或备案时存在实质性障碍,致使无法顺利通过消防设计审核或备案,或装修改造完成后无法通过消防验收或备案等,届时长租公寓将无法投入使用或责令停止使用,消防主管部门可能会对运营方处以责令限期整改、罚款等行政责任,影响长租公寓的顺利运营。


因此,运营方在获取长租公寓时应注意审查项目本身是否已经通过一次消防验收或备案,是否存在未落实消防安全责任、消防行政处罚等情形,并要求出租人在合同中对此作出承诺和保证,明确出租人因消防问题给运营方造成的违约赔偿责任,同时在对长租公寓进行装修改造时一并对公共区域及配套消防条件及设施设备进行更新维护,避免因消防问题对长租公寓运营造成不利影响。


5. 房屋结构、设施设备需整改,同步进场交叉施工

运营方通过承租、承包经营等方式承租长租公寓的,原则上须从出租人手中接收主体结构不存在质量稳、满足正常居住使用以及符合交付条件的长租公寓后再对公寓进行装修改造后转租。


但由于长租公寓的实际情况中运营方往往出于尽快完成装修改造工作以便开业运营的考虑,在出租人物业并未满足交付条件,需要对房屋结构、附属设施设备等进一步整改的情况下,提前接收物业,并与出租人同步进场进行交叉整改施工,对此如果由于出租人的整改工作迟迟未完成,导致影响运营方的装修改造工作,甚至造成长租公寓长期不符合使用运营条件的,一旦与出租人发生争议,出租人可能会主张运营方已实际接收物业为由免除其交付义务和责任,而且在双方同步进场交叉施工的情况下,容易引发施工界面不清、责任划分不明的风险,届时如房屋发生质量问题,出租人可能会以此为由要求免责甚至要求运营方承担赔偿责任的风险,一旦引发纠纷,将严重影响长租公寓的顺利运营,甚至运营方已投入的装修成本损失无法弥补。


因此,运营方如需同步进场交叉施工的,需在租赁合同中约定在出租人整改过程中运营方享有提前进场施工的权利,不代表出租人已经完成交付义务,并建议根据实际需要在进场前签署交叉施工协议,明确施工界面和责任划分。


6. 拆迁、旧改或城市更新导致合同无法继续履行

市场上大部分长租公寓都是通过对存量房(包括商业用房、村集体用房等)进行改造后形成的,实际情况中很多存量房都比较年久失修,可能会符合政府拆迁、旧城改造或城市更新的条件,如果运营方未提前了解长租公寓及其所在片区的规划情况,一旦长租公寓投入运营后需要进行政府拆迁、旧城改造或城市更新的,可能导致租赁合同无法继续履行,届时运营方经营长租公寓的目的落空,出租人可能会以非其不可控制的因素不承担赔偿责任,运营方只能通过拆迁补偿来弥补其前期投入损失,能否完全获得赔付存在不确定性。因此,运营方应注意在获取长租公寓时了解长租公寓的性质及其所在片区的规划情况,并在租赁合同中提前对此作出安排。


7. 出租人发生违约行为

运营方承租长租公寓后再转租的,其转租合同的效力依附于运营方与出租人签署的租赁合同,如租赁合同被提前终止的,则转租合同随即终止。实践中,很多长租公寓项目都是运营方从自然人手中承租而来,出租人可能出于各种目的,例如希望另行出售物业、自行经营、单方提高租金、收取额外费用等,出现各种违约行为,例如违约解除租赁合同;擅自采取停水、停电、停气、锁门等强制措施;制造噪音影响租户使用等等,届时可能对长租公寓的正常运营造成事实上的阻碍。因此,运营方在获取长租公寓项目时应完善租赁合同约定,并明确出租人发生上述违约行为的责任,如有必要及时采取法律手段维护自身的合法权益。



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延伸阅读

1. 长租公寓系列① | 住房租赁期,快速扩张的风险规避

2. 长租公寓系列② | 以租赁方式获取长租公寓的风险要点

3. 长租公寓系列③ | 2017-2018年长租公寓司法纠纷大数据报告


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