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长租公寓系列③ | 2017-2018年长租公寓司法纠纷大数据报告

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发布时间:2018-10-31 15:13:11

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编者按

目前长租公寓纠纷频发,上海市建纬(深圳)律师事务所房地产综合业务研发中心通过对2017-2018年间北上广深地区发生的长租公寓相关司法纠纷案例检索,形成本大数据报告,以飨读者。


                                检索条件

1. 案例来源:Alpha案例库

2. 检索日期:2018年9月30日

3. 期间:2017年1月1日至2018年9月30日

4. 案件发生区域:北京、上海、广州、深圳

5. 案件主体:2018《互联网周刊》&eNet研究院选择排行TOP30

6. 案件数量:125



我们通过长租公寓排名前三十的品牌所对应的公司名称,先在“企查查”网站上查询到各个公司在北上广深设立的公寓管理公司或者分公司,再以北上广深四城的公寓管理公司或分公司为诉讼主体作为检索条件,在Alpha案例库中检索得出在2017年1月1日至2018年9月30日之间,长租公寓排名前三十的品牌在北上广深四个一线城市发生长租公寓相关的纠纷案件共计125件,具有如下特点:



一、 案件数量分析


各长租公寓品牌发生纠纷的数量对比:


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根据上表,纠纷发生较多的有三家公司,其中,数量最多的为北京爱家营企业管理有限公司运营的相寓,共发生67件纠纷,其次为北京自如生活资产管理有限公司运营的自如友家长租公寓,共发生纠纷20件,第三为杭州爱上租科技有限公司运营的爱上租公寓,共发生纠纷13件。魔方公寓、蛋壳公寓、蘑菇租房、青客、红璞公寓、窝趣、乐乎、V领地及美丽屋的纠纷数量较少。而其他长租公寓品牌均未查询到有纠纷发生。


二、标的金额分析


根据本所律师检索的案例,经仔细阅读125个案件的裁判文书,能够具体反映出争议金额的案件共计66个案件,经对这66个案件的争议金额进行统计,这些案件的争议标的总额为3,969,336.04元人民币,平均每个案件的标的额为60,141.46元人民币,可见,这些出现在一线城市的长租公寓相关纠纷标的额并不算高,原因在于长租公寓纠纷多是租赁纠纷,且大部分租赁房产为住宅,单个租赁合同关于租金、违约金等的约定均不高。


经统计,在上述66个案件中,标的额为10万元以上的案件数量仅6件,大部分案件的标的额为10万元以下,具体分布如下:


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根据上述数据,我们可以看出,长租公寓相关纠纷的标的金额普遍较小,大部分案件的标的金额均在10万人民币以内,其中标的额小于3万元的案件占全部案件的55%,占全部案件的一半以上。


三、案由分析


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2017年至今,长租公寓发生的相关纠纷数量前三的案由分别为租赁合同纠纷、委托合同纠纷、财产损害赔偿合同纠纷,数量分别为78件、27件、11件,其中租赁合同纠纷占了大多数,租赁合同纠纷既会发生在长租公寓与承租人之间也会发生在长租公寓与业主之间,委托合同纠纷主要发生在长租公寓的管理公司与业主之间,财产损害赔偿纠纷多发生在业主、承租人及长租公寓的管理公司之间,多为承租人使用租赁物业不当给业主造成损害的情形。


四、纠纷相对方分析


经过仔细阅读上述125个案件的裁判文书,在这些案件中,长租公寓运营方作为纠纷主体之一,其纠纷相对方主要是以下主体:承租人、业主及房屋相邻方,由于调解案件的条件书不在互联网公开,且撤回起诉案件或部分驳回的案件的裁判文书也无法明确具体的纠纷相对方的角色,经仔细阅读上述裁判文书,能够明确反映出纠纷相对方的案件共计67件,案件相对方角色的分布数据如下:


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根据上述数据可知,长租公寓运营方与相邻关系人发生的纠纷数量较少,大部分案件的相对方为承租人或业主,而承租人或业主作为纠纷相对方的案件数量基本相当,分别为33件、32件,分别案件总数的49%、48%。由此可见,长租公寓相关的法律风险主要发生在运营收房及出租房屋的过程中,长租公寓运营主体不仅应当注意防范与承租人发生纠纷的风险,同样需要注意防范与业主发生纠纷的风险。


五、审判程序分析


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根据检索结果,长租公寓纠纷一审案件有107件,占了全部纠纷总数的86%,二审案件15件占比约12%,再审案件仅有3件,仅占2%。可见,长租公寓相关纠纷由于法律关系简单,大部分仅经过一审即可完结,仅较少的案件会进入到二审程序,极少数案件会进入再审程序。


六、四大城市案件数量分析


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长租公寓在上海及北京发生纠纷的案例较多,分别为65件、56件,在广州、深圳地区发生案件较少,其中广州发生3件,深圳发生1件。可见,自2017年起,长租公寓在北京上海两地发生的纠纷较多,而在广州、深圳发生的纠纷较少。


七、长租公寓运营者诉讼角色分析


(1)一审诉讼角色分析

由于部分案件调解结案,其裁判文书并不在互联网公开,因此,该部分案件无法判断长租公寓运营方是作为原告还是被告参与其中,能够判断诉讼角色的案件共计78件,具体分布如下:


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(2)二审诉讼角色分析


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(3)再审诉讼角色分析


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根据上述诉讼角色的数据可知,在一审案件中,长租公寓的运营管理公司多作为被告,占全部一审案件的80%,而作为一审原告的案件仅占全部一审案件的20%。在二审案件中,长租公寓运营方作为被上诉方的案件数量也较多,共10个,是作为上诉方案件的2倍。可见,不论在一审还是二审中,长租公寓运营方作为被告或被上诉方的案件数量总体较多。在再审案件中,长租公寓的管理公司作为再审申请人和再审被申请人的案件数量分别为1个和2个,由于再审案件数量较少,无法充分说明长租公寓的管理公司在再审案件中的趋势。


八、裁判结果分析


(1)一审裁判结果

经统计,一审案件总数为107件,具体的案件结果如下表所示:


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根据上表数据显示,在一审案件中法官经审理之后全部/部分支持原告的诉讼请求的案件数量为47件,约占全部案件的44%,撤诉案件约占19%,按撤诉处理的案件共4件约占4%,驳回诉讼请求的案件约占6%,调节结案的案件占到一审案件总数的25%,可见长租公寓发生的纠纷不少案件经调即可结案或撤诉。


(2二审裁判结果


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在二审案件中,改判的案件仅有2件,占全部二审案件的13%,撤回上诉的案件为9件,占全部二审案件的60%,维持原判的案件有4件约占全部案件的27%。由此可见,长租公寓纠纷二审改判的案件不多,改判难度较大。


(3)再审裁判结果


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在再审案件中,没有改判的案件,均以撤回再审申请或驳回再审申请结案,由于再审案件总量较少,无法充分说明再审案件的全部可能结果及结果分布情况。


九、高频法条分析


经仔细查阅该125份司法文书,其中出现频次最高的五个法条如下:


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十、 争议焦点分析


根据仔细阅读检索所得案件的裁判文书,出现过损害赔偿、合同解除、租金争议、违约责任、房屋返还、房屋占有使用费的支付、房屋修缮、合同效力、合同性质、押金返还、管理服务费争议、物品返还共计12个争议焦点,上述争议焦点的数据分布如下:


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通过上述数据可知,损害赔偿、合同解除、租金争议、违约责任为最常见的争议焦点,其中损害赔偿的出现次数最多,为19次,租金争议其次,为17次,合同解除及违约责任分别出现了15次和13次。而房屋返还、房屋占有使用费的支付、房屋修缮、合同效力、合同性质也是较为常见的争议焦点。可见,在长租公寓的管理运营中,较常发生的争议是损害赔偿、合同解除、租金争议、违约责任。下面对较常发生及较典型的争议焦点进行具体分析:


(1)损害赔偿


根据上述数据,产生损害赔偿争议的案件数量最多,经过仔细阅读损害赔偿案件的裁判文书可知,发生损害赔偿纠纷的原因主要有以下几个方面:业主或租户的装修或物品损坏11件(其中因发生火灾造成的有3件),因相邻关系给相邻权人造成损害的2件,因甲醛超标给承租人造成损害的2件,因房屋空置造成损失的1件,其他原因的案件有3件(其他原因均是在房屋出租过程中因各种不同的原因给承租人造成的人身或财产损害)。具体数据比例如下:


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根据上述分析,损害赔偿发生次数最多的原因房屋装修或物品损坏造成的损失,且其中有3例系因发生火灾给业主造成损失引起纠纷,由此可见,长租公寓消防安全是较容易发生纠纷的风险点,同时,因房屋的使用造成的业主的损害也较为常见,因此,长租公寓经营主体应注意做好消防工作,避免不必要的扩建、改建,同时,在物业接收及交付时注意做好交接清单,注意房屋中原有的物品、家具、设施设备等,同时注明新旧损坏程度,必要时向承租人追偿。


(2)租金争议


在租金争议案件中,因合同解除导致的租金争议的有7起,因拖欠租金导致租金争议的有6起,因转租导致租金争议的2起,其他原因导致租金争议的合计4起。具体数据分布如下:


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根据上述数据,租金争议产生的原因主要在于因合同解除导致租金争议以及因承租人拖欠租金导致的租金争议,建议长租公寓运营方租赁合同中明确合同解除的具体时间的确定方式,以及承租人欠租的违约责任,同时,长租公寓的运营方作为承租人时,如无法按时缴纳租金,应及时告知业主方,征得业主的书面同意,避免自身违约。


(3)合同解除


在以合同解除作为争议焦点的案件中,产生合同解除这一争议的原因较为多样化,主要如下:未经业主同意转租房屋的案件为2件,逾期支付租金的案件为2件,未及时履行维修义务的案件为2件,甲醛超标导致合同解除的案件为2件,行使任意解除权的案件为1件,合同目的无法实现导致合同解除的案件为2件,因解约协议发生合同解除纠纷的有2件,因其他原因导致合同解除的有2件(主要是合同履行过程中的其他违约行为或意外事件),具体数据分布如下:


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根据上述数据,导致发生合同解除争议的原因较为多样化,长租公寓运营方应在运营过程中因注意自身合同义务的履行,确保房屋质量达标、房屋空气达标、及时履行维修义务,以避免因其自身违约导致合同解除。


(4)违约责任


违约责任作为争议焦点出现在了13个案件中,在违约责任争议中,因一方违约解除合同导致的案件有起3,因拖欠租金导致的案件3起,因不履行修缮义务导致的案件有2起,其他违约行为4,具体数据分布如下:


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根据上述数据可以看出,因违约解除、拖欠租金导致的违约责任纠纷的数量较为集中,建议长租公寓运营方应在合同中明确各类违约的违约责任,同时自身应严格履行合同义务,避免发生违约。


(5)房屋返还、房屋占有使用费的支付


房屋返还、房屋占有使用费的支付这两个争议焦点同时发生的可能性极大,房屋返还、房屋占有使用费的支付纠纷发生的数量分别为7件,其中5个案件中房屋返还、房屋占有使用费的支付这两个争议焦点同时存在,原因在于,房屋返还及房屋占有使用费支付均是因为在合同解除或者合同终止后,承租人未及时返还房屋所产生,房屋未及时返还的,必然导致房屋占有使用费的产生,因此,建议长租公寓的运营方应及时跟进租赁期限的情况,对不续约的到期租户及时进行清租,同时,应注意承租业主物业的租赁期间,如存在将要到期的情况,应及时与业主沟通续期。


(6)合同效力


根据上述数据,合同效力纠纷案件共5件,其中有3个案件承租人均以格式条款为由主张合同无效或部分条款无效,由此可见格式条款仍旧是承租人对合同效力提出异议的主要原因。原因在于由于承租人多为自然人,存在签约双方主体地位不平等的可能,且相关法律文书均由长租公寓运营方草拟并以重复使用为目的。通过仔细阅读上述裁判文书,3个主张格式条款无效的案件中有1个案件的法官支持了当事人关于格式条款的主张,另外两个案件法院认为相关条款已有特别提示且未造成双方权利义务的不对等故而没有支持格式条款无效的主张。因此,建议个长租公寓运营方在签订租赁合同时注意对相关条款进行特别提示,且不应出现双方权利义务不对等的约定,以避免被认定为格式条款造成约定无效的情况。


(7)合同性质


根据上述数据,因合同性质发生的纠纷共有4件,经仔细阅读这些案件的裁判文书,这4起案件均发生在业主与长租公寓运营方之间,因为业主与长租公寓运营方通常签订的并非租赁合同而是《委托租赁/管理合同》,因此,一旦涉及到任意解除权等的切身权利,双方很容易就合同的性质产生争议,而这4起案件中,法院均将委托运营合同认定为租赁合同。因此,如长租公寓运营方与业主就委托合同的履行事宜发生争议的,存在被司法机关依法定性为租赁合同的可能性,届时,委托合同专属的权利义务将不能得到司法机关的认可,而合同中未明确约定的内容将依法适用《合同法》中关于租赁合同的规定。


延伸阅读

1. 长租公寓系列① | 住房租赁期,快速扩张的风险规避

2. 长租公寓系列② | 以租赁方式获取长租公寓的风险要点


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