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长租公寓系列② | 以租赁方式获取长租公寓的风险要点

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发布时间:2018-10-17 15:21:06

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导读

 

自国家政策开始强调“租购并举的住房制度”以来,长租公寓的投资浪潮逐渐兴起,自如友家、魔方公寓、新派公寓等各类公寓产品不一而足,各大房企也纷纷开始抢占长租公寓的“蓝海”市场。众所周知,房源是长租公寓的基础,当企业在长租公寓领域“攻城略地”时,以租赁方式获取房源的“轻资产”模式最为常见,相较于自身投资巨额资金拿地建楼,租赁现有物业当“二房东”的获取方式对于企业来说无疑更加方便快捷。但是,仅通过一纸租约来维系成百上千间房屋,可谓是“系千钧于一发”,企业在获取时如未做到小心谨慎,则后续风险爆发时,极有可能导致整个项目的失败。就租赁方式而言,可分为直接从业主处租赁与从“二房东”处租赁两种方式,本文从前述两种方式切入,分别分析相关风险要点,以供拟通过租赁方式获取长租公寓房源的企业参考:


一、从业主处直接获取房源


就从业主处直接获取长租公寓房源而言,企业应当审慎核查房屋权属及权利限制、房屋性质、租赁关系,并根据自身商业目的对租赁后的权利义务进行约定。


 

(一)房屋权属及权利限制风险

在考察长租公寓房源时,企业首先应当关注的便是标的房屋的权属及其权利限制,就权属及其限制层面而言,房屋租赁可能存在以下风险:


1. 出租人并非房屋所有权人


在签署租赁合同前,承租人需要核查签订租赁合同的出租人是否为房屋的所有权人,就一般的房屋而言,应当以房地产权证的证载权利人为所有权人。因此,承租人应当核查出租人所持房地产证原件,同时应当赴当地不动产登记部门核查房地产证是否真实有效。如出租人并非房屋所有权人,则其所签订租赁合同的行为本质上属于一种无权处分,根据《合同法》规定,无处分权人订立的合同未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后仍未取得处分权的,租赁合同效力待定,如有处分权人明确不予追认的,则所签订的租赁合同无效。


在核实出租人确为房屋所有权人后,还应注意实际签约人是否为出租人,或是否取得了出租人的合法有效授权,根据《合同法》规定,无权代理人订立的合同,未经被代理人追认的,合同效力待定。如果出租人明确不予追认的,则租赁合同无法发生效力。此种情况尤其应当在出租人为公司时予以注意,承租人有必要核查出租人的章程中是否对出租物业的决议程序存在特别规定,谨慎起见,应当要求其出具相应的股东会决议等文件。


2. 房屋存在共有权人


在前述核查过程中,如出租人确为房屋的所有权人,但不仅仅是唯一的所有权人的情况,承租人应当格外留意。根据《物权法》规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,如存在房屋共有人的,需核查是否已取得满足《物权法》要求的同意意见,谨慎起见,此种同意意见应当以书面方式确认。


3. 房屋存在抵押、查封等权利受限情形


在确认出租人享有房屋的所有权后,承租人亦不能掉以轻心,必须进一步核查出租人所享有的权利是否存在瑕疵。虽然“买卖不破租赁”的原则能够保护承租人的利益,但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十条将以下两种情形排除在外:(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。即在这两种情况下,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不应当支持。


因此,如在签订租赁合同前标的物业已经被抵押和查封的,租赁权益事实上存在重大瑕疵,对作为承租人的企业而言非常不利,可能导致投入的大量资金难以收到回报。所以,在通过租赁方式获取长租公寓前,企业及其聘请的尽职调查机构应当赴当地不动产管理部门查询标的物业是否存在抵押查封的情况,如存在,则需在交易前解决前述问题。


 

(二)房屋合法性、可改造性与质量风险


1. 房屋本身为违法建筑


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。” 目前,在我国各个城市均存在着为数众多的违法建筑,这些建筑在建造时并未取得建设工程规划许可证,但往往地理位置优越,特别是以大城市“城中村”为代表的违法建筑,从价格和地理位置上而言,可以说是长租公寓的首选,但由于其违法建筑的本质,如企业欲将违法建筑作为长租公寓房源,则需深入了解当地是否存在可利用的政策支持,以最大程度规避租赁合同无效的风险。


2. 房屋本身无法被改造为长租公寓


由于我国存在严格的土地用途与规划用途管制,同时建筑物建造改造过程中需要通过层层审批,因此并非所有房屋都可以改造为长租公寓。从目前的国家政策来看,基本上均鼓励将商业用房改造为长租公寓,例如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)中规定,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”广东省、深圳市、广州市、肇庆市、佛山市[1]均规定了商业用房可以改造为租赁用房。


但关于工业厂房是否可改造为长租公寓,目前政策上存在一定的不确定性,虽然《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)规定“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;”《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(穗府办〔2017〕29号)亦规定“鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、‘城中村’和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。”但前者的鼓励对象为住房租赁国有企业,后者则需通过广州市城市更新中的“微改造”方式,并非如同商业用房一样直接允许。


此外,深圳市宝安区曾特别发布文件《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》(深宝安办〔2017〕6号),明确禁止将厂房改造为公寓的行为。因此,如企业拟租赁工业厂房进行改造的,应当提前摸清当地政策,避免无法实现商业目的。由于企业通过租赁方式获取房源后的最终商业目的是改造为长租公寓运营,因此,即使在合同合法有效、权益完整的情况下,如承租的房源无法最终达到改造为长租公寓的效果,则企业的商业目的便无法实现。在这个问题上,关键风险在于所租赁的房屋性质是否能够改造为用于居住的长租公寓。


3. 房屋无法通过消防验收风险


在房屋性质允许被改造的前提下,因房屋本身具体情况的不同,可能产生因房屋较为老旧或原先设计不合理导致无法通过消防验收的情形。根据《消防法》规定,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。而公众聚集场所包括宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等,如企业拟获取房源后开展集中式运营,则可能进行一定的商业与公共娱乐场所运营,届时房屋应当通过消防安全检查,如无法通过的,则必将影响企业的商业目的实现。


4. 房屋质量问题导致后续侵权风险


在获取房屋的过程中,企业应当对房屋本身的质量进行全面检测,以避免获取房屋后发现房屋质量存在问题。根据《侵权责任法》第八十五条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。”因此,企业通过租赁方式获取房源后出租给第三人后,如因房屋质量问题导致第三人损害,企业作为直接与第三人签订房屋租赁合同的一方,第三人存在较大可能直接追究企业的责任,虽然企业可以再行追究房屋所有权人的责任,但一旦发生此类事故,必将给企业声誉造成较大影响。


 

(三)租赁合同签订风险


1. 租赁期限超过20年部分无效


租赁合同与其他合同相比存在一定的特殊性,根据《合同法》规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,在签订租赁合同时应当注意所签订的合同期限不违反法律规定,如果超过二十年的,即使签订了租赁合同,超过二十年的部分也无法得到法律保护。


2. 租赁合同未明确约定租赁物的使用权限


由于企业承租房屋后,其商业目的是对房屋进行改造,但根据《合同法》及相关司法解释规定,租赁合同的出租人在下述场景中享有解除权:(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失;(3)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此,如未在租赁合同中明确约定租赁物的使用权限的,出租人可能以此为由要求解除合同。这就要求作为企业的承租人在签订租赁合同时明确约定承租人有权变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,将改造长租公寓所必须的权限均约定清楚,使出租人明确了解承租人将如何使用房屋,以规避后续纠纷。


3. 签订房屋租赁合同前需履行规定程序


在出租人是自然人或一般公司的情况下,我们仅需考虑自然人是否出具了授权,公司是否出具了相应股东会决议,但在房屋的所有权人为村集体经济组织(如村股份合作公司等)的情况下,承租人必须关注当地集体资产的处置规定,切不可认为村长或者村股份合作公司的董事长就是村集体物业的所有权人。以深圳为例,2016年以来,集体资产管理逐渐趋严,如承租人拟租赁村集体经济组织所有的物业,应当通过公共资源交易平台交易。例如深圳市宝安区,根据《宝安区股份合作公司物业出租管理办法(试行)》,凡股份合作公司将单项物业月租金10万元以上或出租面积5000平方米以上的集体物业出租均需要通过集体资产交易系统进行。交易方式可采用竞价、综合评审、竞争性谈判、续约交易以及法律法规规定的其他方式。因此,在租赁集体物业的过程中,承租人应当格外注意当地的集体资产管理规定,确保租赁程序符合政策法规的规定,以规避后续村民提出异议的风险。


 

(四)租赁关系的稳定性风险


在以租赁方式获取房源的情形下,承租人并非物业所有权人,租赁关系的稳定性便成为难以避免的风险。由于业主本身是物业的合法所有权人,其亦可能因为自身的种种原因违反租赁合同约定,通过各种方式使得长租公寓无法正常运营,例如在新派公寓“踩雷”事件中,业主通过强行断水断电的方式迫使新派公寓无法正常经营,虽然该次事件中业主有权不继续履行房屋租赁合同,但可以看到的是业主作为房屋的所有权人,对房屋的水电等必需资源掌握着最终权力,虽然企业可以通过法律手段维护自身权益,但出租人所承担的违约责任是否能够完全弥补企业的损失尚未可知。因此,在前期拓展过程中,需全面了解出租人将标的物业进行出租的意愿及其影响因素,做好当租赁关系不稳定时的风险预判。


二、从“二房东”处获取房源


当企业从“二房东”处获取房源时,除从业主处获取房源的风险均应一一检视外,还需格外注意因原租赁关系带来的相关风险。


 

(一)房屋权属及权利限制风险


如企业拟从“二房东”处获取长租公寓房源,则首先需核查“二房东”与业主所签订的原租赁合同,重点需关注原租赁合同是否赋予了“二房东”不受限制的转租权。根据《合同法》及相关司法解释规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”因此,在签订转租合同时,务必审查“二房东”是否享有完整的转租权,以防与“二房东”签订转租合同后,业主要求解除原租赁合同,导致企业作为次承租人的权益落空。除转租权外,企业还应根据前述有关房屋权属及权利限制风险的内容,核查原租赁合同是否合法有效,如原租赁合同存在瑕疵的,则应要求“二房东”解决效力瑕疵问题,进而在原租赁合同合法有效的基础上签订转租合同。


 

(二)房屋合法性、可改造性与质量风险


就房屋的合法性而言,从“二房东”处获取房源时,亦应当对租赁房屋进行审查,如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设,则将导致原租赁合同无效,进而导致“二房东”在原租赁合同中享有的转租权自然无效,企业作为次承租人再与“二房东”签订转租合同便在法律上无法被保护。而可改造性与质量风险是企业为实现长租公寓的商业目的所必须关注的,无论是从业主处获取房源,或获取“二手”、“三手”房源,均应当核查租赁房屋性质是否能够改造为长租公寓、能否通过消防验收、是否存在质量问题等,以最终达到商业目的实现。


 

(三)租赁合同签订风险


1. 剩余租赁期限无法能够满足商业需求


由于租赁合同的租赁期限应当不超过二十年,因此,在企业作为次承租人与“二房东”签订合同时,应当关注原租赁合同是否仍有足够长的租赁期限来满足今后开展长租公寓业务的需要。如果剩余租赁期限较短的,应当另行与业主协商,明确房屋租赁的续期事宜。


在此问题上,格外需要注意的是,由于我国《合同法》于1999年10月1日施行,各地法院对在《合同法》施行之前签订的租赁期限大于二十年的合同观点存在争议,根据相关案例,深圳法院一般认为租赁关系超过《合同法》施行之日起二十年部分无效,即如在《合同法》施行之前签订的租赁合同,最长租赁期限截至2019年10月2日。但在佛山法院,存在法院就租赁合同的期限是否有效征询佛山市土地管理部门意见,并以其意见作为租赁合同有效期限重要参考的案例[1]。因此,如原租赁合同期限超过二十年的,应当结合当地司法裁判情况确定其原租赁合同的效力,同时建议与原业主及“二房东”再次达成协议,以规避未来可能产生的纠纷。


2. 原租赁合同未明确约定租赁物的使用权限


正如前述直接从业主处获取房源的风险,在从“二房东”处转租房屋时,亦应当核查原租赁合同中是否明确约定承租人有权如何使用租赁物,例如是否明确约定承租人有权自行装修以及改变房屋建筑主体和承重结构,如未明确的,则需与业主签订相关补充协议进一步进行约定,以为企业承租后进行以长租公寓为目的的改造打下法律基础。


 

(四)租赁关系的稳定性风险


租赁关系的稳定性风险不仅存在于直接从业主处承租房屋的情景,更存在于与“二房东”签订转租合同的情景下。如二房东的违约行为导致业主要求解除租赁合同,则企业作为次承租人的利益亦会受到损失,虽然根据司法解释规定“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”但如所承租的房屋数量较多,承租人拖欠租金时间较长的情况下,为继续租赁关系,企业势必将支付大量资金,再向承租人追偿时也可能存在实践中的困难。


结  语

 

以租赁方式获取长租公寓房源的“轻资产”模式虽然具有资金沉淀少和快速拓展市场的优点,但其背后所涉及的相关风险不可忽视。企业在以租赁方式获取房源前,应当对出租人与标的物业进行全面而深入的尽职调查,同时了解当地政策与发展动向,从而最大程度地避免“踩雷”。




[1] 深圳市、广州市、肇庆市、佛山市是《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的广东省试点城市。


[2 ]申请人刘xx与被申请人佛山市南海区桂城街平西村马垦股份合作经济社租赁合同纠纷一案 广东省佛山市中级人民法院 (2013)佛中法审监民再字第25号 2013年10月17日


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