典型案例一

（2017）云01民终2660号

昆明市中级人民法院

案情简介

寸丽苹作为买方，向云南俊腾达房地产开发有限公司（下称“腾达公司”）购买由腾达公司开发的位于昆明市晋宁县晋城工业园D区3栋2层2号标准厂房。买卖双方于2015年1月21日就前述厂房签署了《标准厂房/配套用房购销合同》及其补充协议。在前述购销合同履行过程中，腾达公司在未告知寸丽苹的情况下将涉案房屋所在的建设用地使用权抵押给了个旧市农村信用合作联社城区信用社。除此之外，腾达公司就涉案房屋及其所在项目取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证，但未就涉案房屋及其所在项目取得预售许可证。针对预售许可证的问题，根据晋宁县住建局的复函，昆明市对于工业用地上的厂房未发放过《商品房预售许可证》。

后双方因价款支付以及涉案房屋能否办理过户登记的问题产生争议而诉诸法院。

裁判观点

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条将是否取得预售许可证作为认定商品房预售合同效力的判断依据，其规范目的主要在于回应与落实城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法等法律法规所确立的商品房预售与管理制度，上述立法的根本目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序，并实现商品房买卖领域在刺激经济发展、维护交易安全以及保障购房者利益等价值取向上的兼顾与平衡。其体现了公共利益和国家意志对于交易自由和意思自治的干预和限制，意在维系公益与私益之间的平衡。本案中，腾达公司在订立合同时及至今虽未取得商品房预售许可证，但其在本案起诉前已办理了除商品房预售许可证明以外的其他销售证件，且本案诉争房屋已取得了产权登记，该房屋实际上已具备现房销售的条件，从双方签订的合同来看，双方签订合同的日期为2015年1月21日，同时交房手续反映的上诉人欲交房的时间也为2015年1月21日，可见，双方签订的实际上已是商品房现房买卖合同，而非预售合同，商品房预售制度所欲维护的秩序和利益已无受侵害之虞，如以其未取得商品房预售许可证为由认定合同无效，有失实体公正。对此特殊案件，原审法院认为采取目的解释和利益分析的法律适用原则及理念更为适宜，因此认定涉案工业厂房的买卖合同为有效合同。

典型案例二

（2019）粤19民终4529号

东莞市中级人民法院

案情简介

缪政贤（香港居民）作为买方，购买由金多港实业有限公司（以下简称“金多港公司”）开发的涉案C3号房屋。该房屋所在的土地使用权是金多港公司以建设工业厂房的名义于1992年获取，土地用途为工业厂房及相应的供水、供电、环境保护、道路等设施，土地使用年限为50年。基于前述交易，买卖双方签署了《预定房屋买卖契约书》《预定土地使用权转让契约书》《土地使用权转让契约书》。经法院查明，案涉项目并未取得用地规划许可、建设工程规划许可、预售许可。因买卖双方在前述协议的履行过程中产生争议，遂诉诸法院。

裁判观点

涉案合同未取得合法报批报建手续，且未取得预售许可证，违反了我国法律强制性规定，应属无效合同。

典型案例三

（2014）深中法房终字第2463-2468号

深圳市中级人民法院

案情简介

2011年1月17日，深圳市翠盈珠宝有限公司（下称“翠盈公司”）作为买方，购买由深圳市中盈贵金属股份有限公司（下称“中盈公司”）开发的位于深圳市龙岗区南湾街道中盈珠宝工业区厂房。双方买卖合同补充协议中约定，“买方已清楚知道并接受上述厂房需以从事黄金珠宝行业的企业购买，名下购买的上述厂房的次受让方需具备以下条件：从事黄金珠宝行业的企业，具有经发展改革部门批准立项的项目；在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件”。随后，双方在上述买卖合同履行过程中因办理过户登记事宜产生争议遂诉诸法院，在诉讼中中盈公司称其始终未取得涉案房屋的预售许可证，涉案买卖合同应属无效。

裁判观点

根据涉案土地的《房地产证》显示，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发，被告也不是房地产开发企业，不适用上述司法解释的规定，且原告经核准资格通过公开竞买竞得涉案厂房并取得了《房地产证》，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。