东自然资〔2019〕521号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

《东莞市密度分区管理技术标准（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，并提出以下工作要求，请一并落实：

一、政府收储用地统一采用密度一区，赋予市政府收储、市镇联合收储地块特别政策修正系数 0.2；

二、《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》确定的省级、 市级创新节点及近期三旧连片改造项目中的新型产业用地，赋予特别政策修正系数 0.1；

三、园区、镇街密度分区图未完成备案前的过渡时期，旧村改造项目采用密度一区，其他城市更新项目采用密度二区。 2018年重点更新单元容积率确定按照《东莞市更新单元容积率计算指引》执行。园区、镇街密度分区图结合国土空间规划一并编制，编制指引另行印发。

东莞市自然资源局

2019年12月12日

东莞市密度分区管理技术标准（试行）

贯彻落实生态文明建设要求，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照保障生态优先、构建城市结构的城市空间发展价值导向，结合东莞市容积率管理实践与经验，综合确定用地开发强度的空间分布及管控标准，促进土地集约节约利用、加强生态环境与特色风貌保护、保证土地开发权益公平。用地开发强度的确定和调整应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定。本标准为指引性内容，提出的城市建设用地密度分区、基准容积率等，宜参照执行。

第一节  城市密度分区

第一条 城市建设用地密度分区是指在国土空间规划的指 导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是保护生态环境、促进土地集约节约利用、塑造城市风貌特色、构建宜居生活空间的重要抓手。

第二条 市自然资源部门负责市域密度分级指引图的编制，指导园区、镇街密度分区图的编制、审查、备案管理等工作。园区、镇街在市域密度分级指引图的基础上，结合国土空间规划，编制园区、镇街密度分区图。

第三条 市域密度分级指引图分为高、中、低三个层级，园区、镇街密度分区图细化至五个层级管控。

表 1 城市建设用地密度分区等级基本规定

第四条 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。因国土空间规划调整而出现的密度分区未覆盖地区，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应按相邻片区的密度分区下降一级确定。

第二节  容积率计算方法

第五条 地块容积率是指地块计容建筑面积与地块用地面 积的比值。本标准主要对居住、商业服务业、工业、仓储、新型产业等用地及其混合用地容积率的确定予以指引，对公共服务设施和市政设施等用地的容积率不做规定。

第六条 地块容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施负荷，符合生态保护、历史保护、地质安全、城市景观等要求，并满足日照、消防等规范要求。居住用地容积率确定须同时校核所在地区的教育等公共设施服务水平。按照本标准计算的地块容积率仅作为技术参考，具体应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。

第七条 地块建筑面积由基础建筑面积、奖励建筑面积和补偿建筑面积组成。

FA 地块≤FA基础 FA奖励 FA补偿；

FA 基础-地块基础建筑面积；

FA 奖励-地块奖励建筑面积（适用于城市更新项目）；

FA 补偿-地块补偿建筑面积（适用于城市更新项目）；

第八条 基础建筑面积计算公式：

FA基础=FAR 基准× A1 × (1-A2) × (l A3) × (1 A4) × (l A5) × S；

FAR 基准—地块基准容积率；

A1—组团特征修正系数；

A2—地块规模修正系数；

A3—周边道路修正系数；

A4—轨道站点修正系数；

A5—特别政策修正系数；

S—地块面积。

第九条 混合用地的基准容积率是将该地块上各类功能用地对应的基准容积率按混合的计容建筑面积比例进行加权平均：

FAR 基准混合 = FARI×K1＋FAR2×K2 FAR3×K3... ;

FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块各类功能用地对应的基准容积率；

K1、K2、K3—分别为该地块各类功能计容建筑面积占总计容建筑面积的比例。

第十条 奖励建筑面积是指在城市更新项目中，因改造主体贡献指定公共设施所获得的奖励计容建筑面积，具体标准桉东莞市城市更新政策执行。

第十一条 补偿建筑面积是指在城市更新项目中，为平衡旧村、旧城（旧商业、居住）城市更新项目改造成本而给予的补偿计容建筑面积，具体标准按东莞市城市更新政策执行。

第三节  各类用地密度分区

第十二条 居住用地地块容积率分为 5 个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限按下表执行。混合用地中“居住计容建筑面积／地块面积”的数值应符合下表容积率上限的规定。

表2 居住用地地块容积率指引

第十三条 商业服务业用地地块容积率分为5个等级区间，对应的密度分区基准容积率按下表执行。

表3 商业服务业用地地块容积率指引

第十四条 新型产业用地地块容积率分为 3个等级区间，对应的密度分区基准容积率桉下表执行。新型产业用地地块容积率低于或等于 5.0 时可直接赋值，高于5.0 时按本标准进行计算。

表4 新型产业用地地块容积率指引

第十五条 工业用地、仓储用地地块容积率不低于2.0 ，不高于4.0。因安全、消防等特殊规定或行业生产有特殊要求的，容积率下限可适当降低。

第十六条 为引导集约节约用地，配套型住宅(RO)用地地块容积率按照3.0-5.0直接赋值，且应符合《东莞市新型产业用地(MO)管理暂行办法》的相关规定， 即“配套型住宅 (RO) 的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的 20%”。

第四节  修正系数

第十七条 组团特征修正系数。为充分体现城市开发强度与城市功能、城市设施承载力、地域生态环境的协调发展，突出差异化的组团风貌特征，强化不同组团的城市空间特色与竟 争力，居住用地、商业服务业用地及新型产业用地地块基础容积率计算时，应根据组团特征系数进行容积率修正。

表5 组团特征修正系数

第十八条 地块规模修正系数。地块容积率与地块规模大小有关，一般情况下，居住用地、商业服务业用地、新型产业用地的基准用地规模应按下表执行。地块面积小于等于基准用地规模时，容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按每增加0.1 公顷折减0.005累加计算，不足0.1公顷按0.1公顷修正，最大折减值小于等于0.3。混合用地的基准用地规模取低值进行计算，例如商住混合用地，其基准用地规模为2公顷（即商业服务业用地基准用地规模）。

表6 基准用地规模

第十九条 周边道路修正系数。居住用地、商业服务业用地、新型产业用地地块容积率应根据地块周边道路情况进行修正，修正系数应按下表执行。可获得修正系数的周边道路应为现状道路或已纳入近期实施计划的规划道路，且道路宽度不小于12米。周边道路不包含高速公路、无辅道的快速路。

表7 周边道路修正系数

注：临路指用地直接相邻，或用地与道路间的绿带不超过20米，每边临路的宽度不应小于20米。“三边临路”除满足有三条边临路外，还应满足：临路的边长之和/地块周长≥50%；“周边临路”除满足有四条边或所有边临路外，还应满足：临路的边长之和/地块周长≥75%。

第二十条 轨道站点修正系数。居住用地、商业服务业用地、新型产业用地地块容积率应根据地块周边轨道站点类型及覆盖情况进行修正。站点类型分为枢纽站（两条或多条线路换乘站）、一般站两类。以站台几何中心为圆心作为规定半径计算基点，规定半径分为0-200 米（核心区）、200-500米（控制区）两个等级。对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块。远期建设的站点原则上不考虑修正。

轨遁站点修正系数只适用TOD规划， 核心区、控制区范围的具体范围可结合TOD规划进行深化细化。

表8 周边道路修正系数

第二十一条 特别政策修正系数。适用于市政府认定的特别政策发展地区，其特别政策修正系数按市政府相关规定执行。

第二十二条 修正系数叠加说明。周边道路修正系数和轨道站点修正系数同时存在时，商业服务业用地、新型产业用地地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。

第五节  特定地区的密度分区及容积率

第二十三条 密度分区内涉及特色风貌、生态保护、文物保护、微波通道、气象探测、环境保护、油气管线防护、危险品仓库等因素的特定地块，应按有关规定适当降低地块容积率，通过开展专题研究，按程序批准确定。

第二十四条 市镇战略地区、重点地段等，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施承载力的前提下，可通过编制城市设计等，对地块容积率进行专题研究，可在本标准的基础上适当提高。

第六节  新编（修编）控规容积率管控

第二十五条 新编（修编）控规片区参照以下方法计算建筑规模上限，该建筑规模可作为规划设计的参考。

FA=FAR毛×A1×S

FA—控规片区内总计容建筑面积 ；

FAR 毛—控规片区城市建设用地的毛容积率，高密度级不宜高于1.4, 中密度级不宜高于1.2，低密度级不宜高于1.0(成片工业用地不纳入建设用地及毛容积率核算）；

Al—组团特征修正系数，仅适用于高、中密度级，低密度级不适用此系数；

S—控规片区城市建设用地面积，以园区、镇（街道）国土空间规划为依据。

若一个控规编制片区建设用地涉及不同密度分级时，总建筑规模的计算，按不同密度分级分别计算计容建筑面积后加和。

第二十六条 市战略地区、重点地段的毛容积率，经城市设计等专题论证后可适当提高。

第二十七条 工业用地占比高的片区，根据市政、交通设施承载力水平可适当提高毛容积率。

第二十八条 居住用地、商业服务业用地、新型产业用地等地块容积率可结合城市设计方案进行合理的调配，但各地块容积率不宜超出“第3节各类用地密度分区”管控的相关规定。

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