近些年，为稳定住房价格、抑制炒房行为、切实调整住房供应结构，国务院及有关部门陆续发布了一系列通知及意见，各地政府也针对房地产调控政策制定了各项措施。在限购限贷政策的影响下，受限的实际购房人为规避相关限制，借用他人名义购买房产的现象越来越多。在强制执行过程中，面临着物权登记权利人与实际权利人不一致的复杂情况。通常案外人主张以“借名买房”对执行标的享有物权为由，从而对抗申请执行人的执行债权。囿于现行法律及相关政策在维护物权的公示效力与保护实际权利人之间徘徊，在实务中各地法院对于此的态度也有所不同。因此，本文拟从司法实践的角度，探究案外人以借名买房为由排除强制执行的请求能否得到法院支持，以期为实务提供借鉴与参考。

０１

《中华人民共和国民法典》（２０２１年１月１日施行）

第二百零八条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条第一款　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

０２

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（已失效）

第二条　当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

０３

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条　对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

第二十五条　（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。

第二十八条　　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

０４

《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发［２０１１］２５４号）

第十九条　法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。

０５

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

第十四条　金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。

０６

广东省高级人民法院发布的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》

第十一条　金钱债权的执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。

【裁判要旨】借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人，不能排除强制执行。

【案例一】王吉顺等与韩旭案外人执行异议之诉

【审理法院】北京市高级人民法院

【案号】（２０２０）京民终３４９号

【案情简介】２０１７年９月１日，韩旭（案外人，实际权利人）与高凤先（被执行人，名义权利人）签订《借名购房协议》，２０１７年９月２日，出卖人金广成、共有权人于艳红、买受人韩旭签订《房屋买卖合同》。韩旭于２０１７年９月１１日向金广成汇款２０００００元，摘要：高凤先购房款，于２０１７年９月１２日向金广成汇款２５３０００元。同日，金广成、于艳红与买方高凤先签订《房屋买卖协议书》，涉案房屋登记在高凤先名下。后在张志龙、王吉顺与高凤先、吴某、唐某、张某债权转让合同纠纷一案的强制执行过程中，韩旭以借名买房为由提出执行异议。

【裁判观点】一审法院认为，根据韩旭所提供的证据，足以确信韩旭与高凤先之间存在真实有效的借名买房关系，涉案房屋实际购买人系韩旭，因此，韩旭作为实际购房人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议成立。

二审法院认为，借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行。判决撤销一审法院判决。

【裁判要旨】为规避购房政策，主观上故意将涉案房屋登记在他人名下，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担由此带来的风险责任，不享有排除执行的权益。

【案例二】陈瑞珍等与陈寅君案外人执行异议之诉

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【案号】（２０２１）京０３民终１７０４号

【案情简介】２０１７年５月１９日，陈瑞珍（案外人，实际权利人）借给孔军１６５万元。后孔军未偿还上述债务，用涉案房屋折抵所欠债务。因陈瑞珍不具备北京市商品房购房资格，故与危长青（被执行人，名义权利人）于２０１８年６月５日签订《借名购房协议》，涉案房产转移登记至危长青名下。后在陈寅君与危长青民间借贷纠纷一案执行过程中，涉案房屋依法被查封，陈瑞珍以借名买房为由提出执行异议。

【裁判观点】二审法院认为，本案中，陈瑞珍所称其本人并不具有北京市购房资格，但仍与危长青签署《借名购房协议》以物抵债，即陈瑞珍为规避购房政策，主观上故意将涉案房屋登记在他人名下，显然陈瑞珍对涉案房屋未登记在其名下存在过错，系因其本人原因未办理登记，其应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担由此带来的风险责任。

【裁判要旨】涉案房屋首付款及按揭贷款由案外人支付并每月偿还，结合收楼、缴交物业管理费等事实，足以证明案外人系借被执行人之名购买房屋，案外人对涉案房屋享有足以对抗执行的民事权利，可以排除强制执行。

【案例三】尹少欢、邢怀玉执行异议

【审理法院】广东省清远市中级人民法院

【案号】（２０２１）粤１８执复７号

【案情简介】尹少欢与邢怀玉（案外人，实际权利人）系夫妻关系，婚后二人决定在清远市区购买房屋。为避免在今后广州购买房屋时不能享受首套房的各项优惠政策，决定借尹少欢的父亲尹昭盛（被执行人，实际权利人）的名义买房。２０１７年３月１０日，购买涉案房屋，全部首付款、购房税费、房屋月揭及物业费均由尹少欢与邢怀玉支付。２０１７年７月３０日，由物业公司与尹少欢签订楼宇交接确认书，并与邢怀玉签订了委托银行代收扣费协议书，由邢怀玉交纳涉案房屋的物业费。尹昭盛于２０１９年５月７日因涉嫌受贿罪、滥用职权罪被检察院逮捕，涉案房屋被查封。尹少欢与邢怀玉遂提出执行异议。

【裁判观点】本案中案外人主张其对涉案房屋存在借名买房的情形，该主张能否支持，应当从涉案房屋的付款、占有使用等方面综合进行考量。涉案房屋首付款及按揭贷款由尹少欢、邢怀玉支付并每月偿还，结合收楼、缴交物业管理费等事实，可以证明尹少欢、邢怀玉借被执行人尹昭盛之名购买涉案房屋的事实。因此，尹少欢、邢怀玉对涉案房屋享有足以对抗执行的民事权益，其主张中止对涉案房屋的执行，本院予以支持。

【裁判要旨】为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，可以排除强制执行。

【案例四】辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣执行异议之诉

【审理法院】最高人民法院

【案号】（２０２０）最高法民再３２８号　

【案情简介】２０１２年１２月２０日，徐沛欣（案外人，实际权利人）与曾塞外（被执行人，名义权利人）签订《房产代持协议》，涉案房屋登记在曾塞外名下。２０１４年４月２５日，中集哈深公司、兴业银行股份有限公司沈阳分行与大庆庆然天然气有限公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》，同日，兴业银行与曾塞外等人签订《最高额保证合同》，约定承担连带保证责任。２０１６年５月１６日，法院判决曾塞外对上述债务承担连带给付责任。在强制执行过程中，２０１７年４月１１日，徐沛欣提出执行异议。

２０１８年底，徐沛欣提起合同纠纷诉讼，请求办理过户登记手续。２０２０年７月１７日，法院判决认定徐沛欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾塞外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。徐沛欣于２０２０年８月２６日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。

【裁判观点】一审法院认为，本案中，《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐沛欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐沛欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。中集哈深公司并非针对曾塞外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾塞外的保证责任查封执行曾塞外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可以认定徐沛欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。

再审法院认为，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。

【裁判要旨】房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。申请执行人非已完成购买交易并过户登记的善意购买人，对该涉案房屋并未享有优先权的物权。

【案例五】献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉

【审理法院】最高人民法院

【案号】（２０２０）最高法民申４号

【案情简介】２００９年７月１５日，陈芸（被执行人，名义权利人）与慕松坡签订《北京市存量房屋买卖合同》。孙越（案外人，实际权利人）随后向中介公司支付居间服务费７００００元，向慕松坡转账５０００００元，以陈芸名义分别缴纳二手房交易契税、房屋登记收费，并办理所有权人为陈芸的房权证。经查，涉案房屋房权证、契税发票、房屋登记收费收据、印花税发票、居间服务费收据现均由孙越保管。另查，孙越与陈芸、秦涛签订《劳动谅解相关协议》约定孙越借用陈芸、秦涛名义购买房屋两套。因陈芸与鑫瑞公司之间借款合同纠纷一案进入执行拍卖程序，孙越以借名买房为由提出执行异议。

【裁判观点】再审法院认为，首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

从上述案例可以看出，各地法院对案外人以借名买房为由排除强制执行的请求判决不一，即便是同一法院也存在不同判决，总体来说主要从以下几点考量：

首先，案外人与被执行人之间签订的借名买房协议是否有效。借名买房协议被认定无效的情况下，通常无法排除强制执行。关于借名买房协议的效力，部分法院认为借名买房协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。而部分法院认为，对于为规避限购、限贷政策而借名买房，损害了社会公共利益，应认定为无效，但嗣后若能消除限购政策障碍，借名买房合同的效力则可予以补正。

其次，在借名买房合同被认定有效的情况下，是否有充分证据证明案外人为涉案房屋的真实权利人。仅有借名买房合同通常不足以证明案外人为真实权利人，法院还会根据涉案房屋的首付款、贷款、税费、物业费、水电费、居间服务费的缴纳情况，并结合持有权属证书、占有使用房屋等行为，进一步对涉案房屋的真实权利人进行实体审查。

最后，在有充分证据证明案外人对涉案房屋享有权益的情况下，不同的法院通常对案外人的权利性质认定不一。部分法院认为案外人对涉案房屋享有的权利为物权，可以排除申请执行人的执行债权。部分法院则认为案外人对涉案房屋享有的权利仅为内部债权债务关系，不发生物权变动的法律效果，不能据此排除申请执行人的执行债权，案外人与被执行之间的纠纷可通过另诉解决。

借名买房对借名人，还是对出名人都存在相应的法律风险，而且是有意规避政府对房地产交易管理的行为，我们并不提倡借名买房。如确实存在借名买房行为的，须结合自身实际情况，并采取必要的风险防范措施。因本文着重分析案外人排除强制执行的诉求能否被支持，故以下从借名人的角度出发，阐述如何把控相关法律风险。

第一，在借名买房前，借名人需判断自身借名买房原因及突破限购政策是否损害了公共利益，是否违反了法律效力性强制性规定。如借名人自身已有房产，出于投资炒房、获取低贷款利率与高贷款额度、突破专属性限制购得优惠性房产等原因实施了借名买房行为，则易被法院判定为损害公共利益，从而认定借名买房行为无效。对于无效的借名买房行为，借名人无法排除强制执行。但如果借名人恢复购房资格，应当及时请求法院予以过户，以补正合同效力。

第二，借名人需保留借名买房的证据，以证明其对房屋享有真实权利。通过案例检索可知，确认借名人为实际权利人最直接证据为购房款的转账凭证，因此建议借名人在购房时尽量保证首付款及贷款偿还都应当自身银行账户支付。在房屋交付后，妥善留存税费、物业费、水电费、无线网络、燃气费等缴纳凭证。

第三，注意防范因出名人自身原因导致房屋被强制执行的风险。在实践过程中，出名人可能在取得房屋产权证后，为获得他人借款或基于其他个人目的，擅自将房屋出售或抵押给第三人，当其无法偿还债务时则导致房屋被法院强制执行。故建议借名人与出名人在借名买房协议中约定若房屋因出名人原因被强制执行的，出名人应予以赔偿损失。另在房屋产权证载明出名人为房屋所权人后，借名人可要求出名人将代持房产抵押给借名人并办理抵押登记，若房屋被强制执行，借名人可就涉案房屋享有优先受偿权。