01《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。   

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第五百四十五条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。  

当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。   

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

02《深圳经济特区城市更新条例》

第三十条 区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

第六十五条 违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。

03《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》

三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

十、各相关部门要密切协同、加强联动，形成查处合力，对住宅类历史遗留违法建筑交易行为，发现一起，查处一起，曝光典型案件，发挥警示和震慑作用；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【裁判要旨】拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，拆迁补偿权益转让合同合法有效，双方当事人应当遵照合同约定履行。拆迁补偿权益出让人和受让人实质形成涉案房产的买卖合同关系，在受让人已实际占有使用房产、已付清全部房款且具备购房资格的情况下，受让人有权要求出让人办理过户手续。但因拆迁补偿权益出让人尚未办理回迁房产权登记，应由开发主体为拆迁补偿权益出让人办理回迁房产权登记后，再由拆迁补偿权益出让人限期将回迁房产权过户登记至拆迁补偿权益受让人名下。

【案 例  一】秦树斌、郭转娣房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【案       号】（2018）粤03民终10838号

【案情简介】2010年3月25日，郭转娣（以下统称“被告”）与华润公司、大冲公司签订了合同编号为C3-080的《安置补偿协议》。合同中载明被告可获得回迁自住区A区的住宅建筑面积共计1430平方米，包括A户型复式约275平方米1套、B1户型四房二厅二卫4套、C户型三房二厅二卫3套、E户型二房二厅一卫1套。2014年9月14日，秦树斌（以下统称“原告”）与被告、刘志森签订了《南山区××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（以下简称《拆迁补偿收益转让协议》），合同约定：被告向原告转让被告所有的南山区××旧村村民物业，坐落位置为大冲村合同编号为C3-080号，转让其中建筑面积为175平方米物业；被告将其按深圳市南山区××旧村整体改造项目公示的拆迁补偿协议标准所取得的上述该物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给原告，但该物业的搬迁补助费、按时签约奖励仍归原业主所有，转让总价为600万元。2015年1月8日，郭转娣以业主身份签署位于深圳市南山区××花园××室（以下简称“涉案房产”）《承诺书》，确认遵守华润公司制定的《大冲城市花园临时管理规约》。深圳市南山区城市更新局盖章的《分户汇总表》显示，刘志森是涉案房产的分户登记权利人。因被告拒绝将涉案房产为原告办理过户登记，原告向法院提起诉讼，诉请如下：1.请求确认《拆迁补偿收益转让协议》有效，被告及刘志森应按履行该协议约定的义务，将涉案房产过户至原告名下；2.请求确认案涉房产归原告所有等。

【裁判观点】一审法院认为，原告与被告、刘志森签订的《拆迁补偿收益转让协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认上述协议的效力，各方当事人均应按照协议约定，诚实信用履行各自的义务。本案的争议焦点为涉案房产是否应过户至秦树斌名下。对此，该院分析如下：首先，从本案各方当事人签订的转让协议的内容和本意来看，郭转娣、刘志森（见证人）对于以600万元对价向秦树斌转让涉案175平方米旧改拆迁补偿物业系自愿同意；而郭转娣在签署转让协议后又将涉案房产权利人在《分户汇总表》登记为刘志森，可见郭转娣、刘志森已违反转让协议约定；其次，从各方当事人的关系来看，郭转娣与刘志森系母子关系，而刘淦清系郭转娣配偶，亦为刘志森父亲；在涉案转让协议于2014年即签署的情况下，刘淦清作为郭转娣、刘志森家庭成员从未对于涉案房产的转让协议提出异议，其主张反对涉案房产转让应承担举证不能的法律后果；最后，从涉案协议的履行及房产实际占有使用情况来看，秦树斌已按时支付购房款600万元，郭转娣已足额收取该款项；且秦树斌提交了充分有效证据证明其一直占有使用涉案房产。综上，秦树斌与郭转娣之间形成购买涉案房产的买卖合同关系，在郭转娣已将房屋交由秦树斌使用的情况下，秦树斌已支付全部购房款且具备购房资格，秦树斌有权要求郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下（过户登记的相关税费应由秦树斌自行承担）。鉴于郭转娣还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由华润公司按其与郭转娣签订的《深圳市南山区××××旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：C3-080）的约定为郭转娣办理涉案房产的房地产证书，再由郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下。

二审法院认为，原告与被告、刘志森签订的《拆迁补偿收益转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。秦树斌上诉称涉案房产在国土局的备案材料中预登记在刘志森名下，请求在判决中确定刘志森的义务。对此，本院认为，虽然深圳市南山区城市更新局盖章的《分户汇总表》中，刘志森是涉案房产的分户登记权利人，但该登记并不产生权利公示的法律效力，也不构成涉案房产产权由开发商转移登记至郭转娣名下的障碍，因此，一审判决首先将涉案房产由华润公司过户至郭转娣名下并无不当。二审中，刘志森出具《确认书》同意协助将涉案房产过户至秦树斌名下，在秦树斌需要刘志森协助时，刘志森应当予以配合。二审法院最终维持一审判决。

【裁判要旨】双方合伙购房，房屋登记在拆迁补偿权益出让人名下，在房屋已经棚改的情况下，出让人转让所持有房屋对应的权益实为转让搬迁补偿协议项下全部权利义务，受让人有权请求确认搬迁补偿协议项下权利义务由其享有和承担，在棚改改造主体不反对的情况下，受让人有权要求出让人配合办理更名手续。

【案 例  二】刘英与黄锐锋合同纠纷

【审理法院】深圳市罗湖区人民法院

【案       号】（2019）粤0303民初17163号

【案情简介】2016年4月14日，原告刘英（甲方）与被告黄锐锋（乙方）签订《合伙购房协议书》，约定双方于2016年1月30日共同出资购买涉案的位于深圳市罗湖区xx（xx）xx房，约定甲方享有该房产80%的产权，乙方享有该房产20%的产权。涉案房产的产权登记在被告黄锐锋一人名下，并由被告与第三人深圳市罗湖区住房保障事务中心签订了《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》。后因被告拖欠原告借款无法偿还，双方签订补充协议，被告将《合伙购房协议》项下共同出资购买的布吉镇草埔村住宅xx层C房屋的20%权益转让给原告。协议签订后，被告将涉案的相关资料交给了原告，但被告未配合原告办理上述合同的确认手续。原告起诉请求确认搬迁补偿安置协议书项下乙方的权利义务由原告享有和承担，并判令被告配合原告办理搬迁补偿安置协议书的更名变更手续。

【裁判观点】根据原、被告的陈述及原告提交的合伙购房协议、补充协议、银行流水、个人有关事项报告表，原告刘英与被告黄锐锋之间存在合伙购买涉案房产并登记在被告黄锐锋名下的情况，其中原告刘英享有80%的权益、被告黄锐锋享有20%的权益，后来双方签订补充协议，约定被告将其20%的权益转让给原告，原告按协议约定支付了转让款，被告对此没有异议，故原告已取得涉案房产的全部财产权益。因涉案房产因拆迁已由被告以自己的名义与第三人签订了搬迁补偿安置协议书，原告作为涉案房产的实际财产权益人有权享有《搬迁补偿安置协议书》中约定的因涉案房产拆迁所产生的相关拆迁权利义务。原告要求《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》（布心2374号）项下乙方的权利义务由原告享有和承担的诉讼请求予以支持。原告已享有《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》（布心2374号）项下乙方的权利义务，即原告为合同主体，其有权要求将合同中乙方的名称变更为原告，第三人作为合同相对方亦未提出反对，对该项诉讼请求予以支持。

【裁判要旨】转让房产因搬迁而可能获得之分配的财产性权利，该权利转让行为并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，拆迁补偿权益转让合同合法有效。拆迁补偿权益受让人诉请继续履行拆迁补偿权益转让合同的，在转让人尚未取得实际获得合同所约定之财产性权利及收益的情况下，搬迁补偿安置权益尚不明确，法院以“继续履行之条件不成就”为由驳回原告诉讼请求。

【案  例  三】张琳与陈菲合同纠纷

【审理法院】深圳市福田区人民法院

【案       号】（2015）深福法民一初字第3340号

【案情简介】2012年3月7日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《协议书》一份，上载“甲乙双方就甲方转让卖售南方药厂前山11栋（老28栋）303房搬迁补偿安置权益给乙方、乙方买受该权益等事项达成如下协议：一、甲方将本人该房屋搬迁周转安置以及后续开发公司对该区域住户（含甲方）安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给乙方；二、乙方买受甲方该房屋全部权益（包括但不限于以上所述），价款人民币250，000元。被告并于当日针对“华润集团、华润三九、三九集团并新三九地产有限公司”出具《承诺声明书》一份，上载“现将本人于2005年度由原三九集团（南方制药厂）分配居住的前山11栋（老28栋）303房的现居住使用权以及后续贵公司对该区域住户（含本人）安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给张琳”。次日，原告向被告名下银行账户转账汇款20万元，被告向原告出具收据。2012年8月5日，华润地产发布《关于启动银湖前山搬迁安置工作的公告》及《银湖前山片区搬迁安置补偿方案》，截至原告起诉时，被告尚未获得《公告》和《方案》规定之搬迁安置补偿权益，华润地产亦未确认被告享有该权益。2015年5月7日，原告向法院提起诉讼，请求继续履行原被告双方之间于2012年3月7日签订的《协议书》及其附属《承诺声明书》，并由被告承担诉讼费。被告在本诉中提起反诉，反诉主张因其不享有标的房产所有权、无权处分该房产的相关权益及搬迁安置的主体资格限于三九集团内部职工享有，故其与原告签订之《协议书》无效。

【裁判观点】法院认为，被告未举证证明双方签订《协议书》时存在胁迫、欺诈等违反双方真意之情形，故《协议书》系原、被告双方的真实意思表示。《协议书》约定被告转让标的房产之“搬迁补偿安置权益”，根据该合同文义，该权益系概括指被告因标的房产搬迁而可能获得之分配于其个人的财产性权利，如其确因标的房产搬迁获得确定之财产性权利，则根据法律规定，其有权对该财产权利进行转让，故本案《协议书》之内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法定无效事由，依法有效。至于被告反诉之主张，鉴于上文所述之财产权利之转让与被告是否享有标的房产所有权及作为受让方的原告是否享有搬迁安置主体资格无关，故被告该主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。

至于原告主张继续履行《协议书》及附属《承诺声明书》，因被告尚未实际获得合同所约定之财产性权利及收益，华润地产亦未确认被告享有该权利，故《协议书》约定所转让之房产“搬迁补偿安置权益”尚不明确，原告主张继续履行之条件不成就，本院依法不予支持。原告可待该合同标的内容明确后，另寻法律途径解决。

【裁判要旨】拆迁补偿权益受让人直接要求拆迁单位将回迁房过户至其名下的，受限于合同相对性原则，法院一般不会支持，但在拆迁补偿权益出让人死亡且无继承人或继承人不配合参加庭审的，法院可能会参照与债权代位权相同的法理，判决支持拆迁补偿权益受让人的诉求，由拆迁单位直接将回迁房过户至拆迁补偿权益受让人名下。

【案  例  四】姜学杰与珠海市卡都海俊房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

【审理法院】珠海市香洲区人民法院

【案       号】（2016）粤0402民初9479号

【案情简介】2008年12月9日，吴逸（于2015年2月25日因病死亡）与卡都公司签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，约定，吴逸将位于武庙后街XX号首层房屋交由被告拆迁改建，被告卡都公司给予吴逸现金及房屋补偿。2012年9月17日，经过抽签确定回迁补偿的房屋为XX栋XX房（以下简称“案涉房屋”），坐落于珠海市香洲区前山凤祥路18号。2014年12月5日，吴逸（甲方、出卖人）、原告姜学杰（乙方、买受人）、珠海市安盛物业代理有限公司（丙方、居间人）签订《房地产转让合同（适用于回迁房）》，约定，甲方将其位于珠海市前山（武庙后街XX号首层）原有的房屋被拆迁后补偿而得的位于珠海市香洲区前山凤祥路18号前山新城XX栋XX房转让给乙方，房地产建筑面积60平方米（以确权面积为准）；转让总价款580000元。原告已于2014年12月5日向吴逸支付完毕转让价款。原告起诉前，吴逸已将案涉房屋交付给原告，但并未办理变更登记，被告卡都公司曾于2016年4月电话通知原告办理产权登记，原告交齐资料后，被告以原告并非是拆迁安置合同相对方为由拒绝办理。2015年2月25日，吴逸因病死亡，其继承人拒绝向法院说明吴逸有关的继承人和涉案房产继承的相关信息。现原告起诉请求判令被告卡都公司将案涉房屋登记至原告名下。

【裁判观点】法院认为，首先，吴逸与卡都公司签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》及吴逸与原告签订的《房地产转让合同（适用于回迁房）》均有当事人双方签字确认，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。

其次，依照上述两份合同的约定及根据合同相对性原则，如吴逸未死亡，在被告卡都公司履行协助登记义务将争议房产登记至吴逸名下后，吴逸需协助原告将产权登记至原告名下，而原告无权直接要求卡都公司直接将争议房产登记至原告名下。但在本案两份合同履行过程中，在争议房产尚未具备办理产权登记手续的条件时，吴逸因病死亡而未能继续履行两份合同，其继承人亦相应未出现，本院根据吴逸户籍登记情况，可以查明的亲属为吴小楠，而吴小楠亦拒绝向本院说明吴逸有关的继承人和涉案房产继承的相关信息，故本院无法追加吴逸的继承人来承继吴逸相关的权利。第三，根据吴逸与卡都公司签订的《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》中约定，吴逸需履行的义务为将被拆迁房屋交付卡都公司拆迁，吴逸应付交罚款及地价14137.2元从卡都应付款中的回迁时应付的装修补助24000元中扣除，而争议房产已交付使用，卡都公司在本案中亦未提出吴逸尚需履行其他义务的抗辩，故该合同尚未履行的部分仅为卡都公司协助吴逸办理产权登记等义务，而吴逸则已履行完毕全部义务。根据原告与吴逸签订的《房地产转让合同（适用于回迁房）》，原告已支付全部购房款，吴逸亦将房屋交付原告使用，合同尚未履行的部分仅为吴逸协助将房产过户登记至原告名下。故从两份合同的履行来看，争议房屋登记至原告名下系吴逸应履行的义务，并不损害吴逸及继承人的权益。第四，吴逸已经死亡，而又无法查找到其继承人的情况下，再次履行房产登记至吴逸或继承人名下再过户至原告名下客观上无法实现，而故本院参照《中华人民共和国合同法》第七十三条中有关代位权的规定，支持原告要求卡都公司将争议房产协助办理过户手续至原告名下的请求。

【裁判要旨】拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。因拆迁补偿权益出让方的原因导致受让方无法取得拆迁补偿权益的，拆迁补偿权益受让方可以根本违约为由主张解除拆迁补偿权益转让合同。

【案  例  五】许文娜与郑荣忠买卖合同纠纷

【审理法院】深圳市南山区人民法院

【案       号】（2019）粤0305民初15499号

【案情简介】2010年3月31日，被告（丙方）与B公司（乙方）及深圳市A公司（甲方）签订《深圳市南山区改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：Ｃ2-198），约定丙方可获得回迁补偿住宅物业建筑面积共计933.315平方米。2011年1月2日，原被告双方签订《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（以下简称《拆迁补偿收益转让协议》），被告为转让人（甲方），原告为受让人（乙方），协议约定：甲方向乙方转让甲方所有的南山区村民物业，坐落位置为大冲村合同Ｃ2-198，转让其中建筑面积175平方米的物业；甲方将其按深圳市南山区整体改造项目公示的拆迁补偿协议标准所取得的上述物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给乙方。《拆迁补偿收益转让协议》签订后，原告分多次向被告共支付3587450元。2015年6月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《<南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议>补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：双方于2011年1月2日签署了《拆迁补偿收益转让协议》，甲方将其拆迁补偿所有的XＢXＡ号房产（以下简称“案涉房产”）转让给乙方，建筑面积175平方米；甲方保证在该房屋自拿到房屋所有权证之日起1个月内必须积极配合乙方办理产权变更登记手续，将该房屋过户至乙方名下；如因甲方原因，未能将该房屋在约定期限内过户至乙方名下，乙方有权解除主合同及本补充协议，甲方应无条件退还乙方转让款350万元及利息，并赔偿房屋增值部分及违约金。

因被告与刘某1民间借贷纠纷，刘某1向南山区人民法院申请强制执行，请求强制郑荣忠支付6879308元及利息，该案执行过程中，法院查封了案涉房产，并于2020年5月8日公开拍卖成交。

【裁判观点】原告与被告签订的转让协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述协议的效力，各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。

现因归责于被告的原因导致原告无法依据转让协议取得涉案房产，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除双方的转让协议并要求被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告未提交证据证明其已向被告送达解除合同的通知，故本院确认原、被告之间的《南山区村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于本案应诉材料送达至被告之日即2020年1月16日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，结合原告提交的银行流水及被告出具的收据，本院确认原告已支付购房款3587450元，故该购房款应由被告退还原告。

从上述五个司法案例可以看出，法院对于拆迁补偿权益转让合同效力这一问题的裁判观点趋于统一，即拆迁补偿权益转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，在不存在其他导致合同无效的事由情况下，拆迁补偿权益转让合同合法有效，合同各方当事人应当诚实履行合同约定。但是随着《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》的出台，不排除法院未来会更倾向于宣告合同无效的裁判观点。

对于拆迁补偿权益受让人要求确认房屋所有权、变更产权登记的诉请，从上述五个案例可以看出，拆迁补偿权益受让人诉请拆迁补偿权益转让人办理房产过户登记的，因拆迁补偿权益转让合同合法有效，该诉请一般能够得到法院支持。受限于合同相对性原则，拆迁补偿权益受让人诉请拆迁主体直接将拆迁补偿权益转让合同项下的房产过户登记至其名下的，法院不会支持，但在案例三中，因拆迁补偿权益转让人已死亡，且其继承人不愿参加诉讼，故法院从实现实质公平的角度考虑，参照债权代位权制度，判决由拆迁主体直接将房产过户登记至拆迁补偿权益受让人。该案例不具有普遍性，一般情况下，拆迁补偿权益受让人只能诉请转让人为其办理房产过户登记。

第一，对拆迁补偿权益受让人而言，主要需要注意四点问题，第一是拆迁补偿权益是否已特定化的问题，第二是签约主体问题，第三是转让人与拆迁主体之间签订的《拆迁补偿安置协议》的内容问题，第四是合同转让标的的问题。对于第一个问题，参考案例二，拆迁补偿权益转让合同签订后，因转让人未取得拆迁补偿的权利，导致受让人的合同目的落空。因此，拆迁补偿权益受让人在签订拆迁补偿权益转让合同前，需要明确转让人拆迁补偿权益的种类及范围，涉及不动产等物权转让的，还需要在拆迁补偿权益转让合同中将补偿权益特定化，即明确房号、建筑面积、朝向等因素，防范转让人违约等情况。对于第二个问题，若拆迁主体也是拆迁补偿权益转让合同主体，有义务为受让人办理产权过户手续，受让人可直接诉请拆迁主体履行房产过户义务，因此，受让人在签订拆迁补偿权益转让合同时，可尝试要求拆迁主体也作为合同当事人，以保障自身权益。对于第三个问题，转让人与拆迁主体之间签订的《拆迁补偿安置协议》可能约定转让人不得转让拆迁补偿安置权益，否则拆迁主体有权解除《拆迁补偿安置协议》，因此，受让人在签订拆迁补偿权益转让合同前，可要求转让人提供其与拆迁主体之间签订的《拆迁补偿安置协议》，研究其中关于拆迁补偿权益转让限制的条款，确保转让人享有完整充分的拆迁补偿安置权益。对于第四个问题，因深圳市住房和建设局联合深圳市规划和自然局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，严厉查处涉及小产权房、回迁房指标买卖的行为，限制涉及小产权房的拆迁补偿协议备案范围，拆迁补偿权益受让人在签约前需要明确被拆迁房屋及补偿权益的性质，谨慎签订涉及回迁房指标、安置房的拆迁补偿权益转让合同，否则可能面临相应的行政处罚，导致协议无法实际履行。

第二，对拆迁补偿权益转让人而言，需待拆迁补偿权益确定后再行转让，但转让行为仍可能面临行政处罚。如《搬迁安置工作的公告》及《搬迁安置补偿方案》已确认转让人享有拆迁补偿权益，也已明确权益的种类及数量，否则可能面临因未取得拆迁补偿权益而向受让人承担违约责任。此外，转让人在转让前应注意《拆迁补偿安置协议》的约定，确定在转让拆迁补偿安置权益的情况下，拆迁主体是否享有合同解除权或转让人是否应承担违约责任，防范拆迁主体要求转让人承担违约责任或解除合同的风险。

第三，对拆迁主体而言，为确保拆迁补偿权益主体明晰无争议，顺畅推进城市更新流程，拆迁主体可在其与被搬迁业主的《拆迁补偿安置协议》中约定被搬迁业主不得转让拆迁补偿权益并同时约定相应违约责任，预防出现拆迁补偿权益主体混乱的情况。