自2020年6月，部分持票人称其持有的恒大商票未能如期兑付，恒大债务危机初现；2021年6月初，恒大河南许昌的“悦龙台”项目停工出现工人讨薪，施工单位对外宣称恒大拖欠工程款其无力支付工人工资，2021年6月、7月，恒大长期合作的三棵树涂料公司、中山郎斯家居公司等供应商纷纷披露恒大提供的票据存在逾期，多个地方法院接受债权人申请对恒大财产采取保全措施，恒大债务危机全面显现；2021年8月5日，为防止诉讼瓜分资产、保全资产，最高人民法院通知所有涉及恒大集团及其关联企业的案件统一移交至广州中院受理，截止12月，广州中院公布受理恒大案件的情况表明已有债权人起诉恒大相关案件367件。

恒大并非特例，受房企“三道红线”限制、房地产贷款集中度的融资要求及小业主按揭贷款的严控等监管政策的影响，房地产企业资金链断裂甚至破产越发增多。与其具有合作关系的施工单位/供应商因房企资金链断裂而遭受工程款/供应款无法收回的损失，一家大型房企的债务危机可能导致多家施工单位/供应商受到损失，例如因恒大债务危机，与其具有长期合作关系的中建集团各公司、南通二建、金螳螂建筑装饰、广田建设、亚夏装饰、达实智能、三棵树涂料等施工单位/供应商巨额工程款无法收回，在广州中院公布的受理恒大相关案件中，中建集团各公司起诉恒大的案件超过50件。

受到房企债务的影响，与其相关施工单位/供应商的财务状况也可能因此恶化，进而影响其经营状况、履约能力，导致在其他项目履约困难。如施工单位/供应商本身资金压力大，未及时回收资金可能导致资金链断裂，进而破产、彻底丧失履行能力；即使没有破产，因未从房企取得工程款该施工单位/供应商极有可能拖欠原材料供应商的款项，原材料供应商行使抗辩权拒绝继续供货，该施工单位/供应商其他项目的原材料也无法获得供应，导致其他项目进度缓慢。在大量施工单位/供应商因卷入其他房企债务危机而财务状况、履约能力下降的环境下，建设单位如何应对是一个紧迫的问题。笔者提出以下建议措施，供读者参考。

如施工单位/供应商财务状况已经严重恶化，发生资金链断裂、被法院采取协助执行措施不能解决或者存在破产风险的情况下，建议解除合同，并做好合同解除后的工程界面划分、撤场等事宜

施工单位/供应商的资金链断裂，往往伴随大量诉讼、保全以及法院协助执行措施，该单位无法维持经营，基本上已丧失继续履行的能力，为避免对工程进度、造价等造成更为不利影响，一旦发现这种情形建设单位最好是及时解除合同。

解除合同的方式分为双方协商解除和建设单位单方解除。施工合同的解除，通常会面临新旧施工单位工程界面划分及相应已完工程量难以确定的风险、难以重新报批报建的风险（如重新办理施工许可证时，主管部门要求提供合同解除的协议或者合同解除的裁判文书）、非自愿撤场时可能导致群体事件的风险以及建设主管部门对由新单位进行工程验收不认可的风险。而在双方协商解除合同的情况下，可通过约定的方式对上述事项达成一致，解除后上述风险较小，因此首先考虑协商解除合同，但协商解除时施工单位通常会提出补偿要求以及放弃追究违约责任等要求，公司内部决策时需要综合权衡利弊。不能协商解除的情况下，只能采取单方解除合同，需具备解除合同的依据，发出解除通知，以及做好合同解除后的证据收集、与主管部门协调沟通等事宜。

如双方协商解除合同，协商的内容包括但不限于已完工程量及已完工程合同价款的确定、工地遗留材料设备的处理、清点与移交、后续施工报批报建及竣工验收配合等。应在合同终止协议中对以下事项做出安排：已完工程量以及结算支付事宜、报批报建及工程竣工验收配合、工程维保及质量保证金的预留事宜、工程质量缺陷整改事宜、现场材料的处理等。

建设单位单方解除合同需具有单方解除权。《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”即如果施工单位/供应商资金链断裂已经构成施工合同约定的建设单位有权单方解除合同情形，建设单位有权根据合同约定要求单方解除；《民法典》第五百六十三条第一款中规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”虽施工合同未作约定，但施工单位/供应商因缺乏履行能力其行为已经构成本条规定的情形，建设单位可根据本条规定单方解除合同。此外，《民法典》第五百二十七条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第五百二十八条规定：“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”如有确切证据证明施工单位/供应商存在经营状况严重恶化或丧失履行债务能力的其他情形，建设单位也可以在履行义务前中止履行并通知对方，对方未提供担保且合理期限内未恢复履行能力的情况下，建设单位也可主张解除合同。

单方解除合同需要建设单位向施工单位/供应商发出解约函，保留送达函件的记录。施工单位/供应商退场前应注意收集已完工程量、工程界面的证据，并注意检查已完工部分是否存在质量缺陷，如施工单位/供应商不配合划分工作界面和检查工程质量，建设单位在发函催告其配合仍未配合后，可以委托有资质的第三方造价鉴定机构并会同监理单位、新施工单位对已完工程量、工程界面及工程质量进行清点、审核、确认，同时委托公证机构对该过程进行公证，保留相关视频、图片证据；如存在工程质量缺陷，则委托第三方质量鉴定机构进行鉴定。第三方鉴定机构优先选择施工合同争议解决管辖机构或其上级法院建立的鉴定目录中的鉴定单位，先由造价鉴定机构提出一个公证方案，委托公证机构按照该方案进行公证，最后由造价鉴定机构依照公证材料计算出工程量和工程款。第三方鉴定机构核定审核的结果需由建设单位、监理单位与新施工单位签署确认，确保新施工单位认可第三方机构核定的工程界面划分与工程质量责任的认定，防止其今后推诿责任。

合同解除后报批报建手续的办理可能是面临的最大障碍，一旦决定解除合同，建设单位应及时与建设主管部门进行沟通，了解更换施工单位后变更施工许可证的条件以及已完工程分部分项/专业工程的验收安排。建设主管部门在施工合同解除后重新办理施工许可证时，为避免纠纷通常会要求建设单位提供终止协议或者提供法院关于解除合同的生效判决，因此，在未能协商解除合同的情况下，建议事先取得建设主管部门谅解，尽量说服主管部门同意在建设单位出具承诺后先同意办理报建手续，若不能取得主管部门认可，则只能诉请法院裁决确认合同解除，并请求法院对合同解除做出先行判决。对于已完工程的分部分项/专业工程的验收安排，如原施工单位完成的工程量不大，则考虑与建设主管部门沟通，直接由新施工单位负责办理专项验收/分部工程验收；如原施工单位完成的工程量比较大要求由新单位办理验收的可能性小的情况下，建议与主管部门充分沟通，由第三方检测单位进行质量检测，确定已完成施工部分质量合格的前提下，由新施工单位负责分部分项工程的验收是否可行。如可行，由新施工单位验收，方便后续单位履行质量保修义务。

鉴于解除合同存在的种种风险，如施工单位/供应商的经营状况未完全恶化，可以考虑采取措施确保施工单位/供应商继续履行完毕

施工单位/供应商被其他房企拖欠工程款而资金困难，因此也未支付原材料供应商和分包商的款项，这种情况下原材料供应商和分包商可能选择行使抗辩权拒绝再向施工单位/供应商继续供货或履行，导致施工单位/供应商在其他项目上履行困难。如前所述，施工合同解除面临新旧施工单位工程界面划分及相应已完工程量难以确定、重新报批报建困难、对方非自愿时难以撤场等诸多困难。因此，如施工单位/供应商没有发生资金链断裂，经营状况未完全恶化的情况下，还可以考虑采取措施确保施工单位/供应商继续履行完合同，帮助措施主要是给与资金支持，但需注意支持的款项是否用于本项目建设，避免发生挪用。

出现施工单位/供应商资金周转困难情形，建设单位可以考虑在未超出该单位已完工程造价的范围内通过适当调节付款比例提前支付部分款项，因没有超过其已完工程造价，工程款超付的风险较小。但若建设单位拟超过工程造价预先支付部分款项，则存在更大的风险，首先，为避免性质上被直接当作工程进度款进而在合同解除情况下对已完工程量产生争议，应该明确超付款项的性质是预付款或者借款，明确预付款/借款的扣回/返还方式；其次，存在预付款无法收回的风险，为了控制该项风险，最好要求该单位提供等额的履约担保或者预付款担保；还存在预付款被挪用的风险，建设单位可以考虑控制款项的流向，通过委托付款或者共管账户的方式直接向该单位的原材料供应商、分包商支付，需签订三方委托付款协议或者对共管账户的支付细节明确约定。

在施工单位/供应商因原材料供应商拒绝供货而无法履行情况下，施工单位/供应商因拖欠款项而失去信誉，即便向原材料供应商支付等额款项，该供应商仍可能拒绝供货。为重建信任，建设单位也可以出面与原材料供应商沟通，向其保证为本项目供应的材料不会被拖欠款项，尽量说服原材料供应商继续为本项目供货，如确无法说服还可尽量协调其他原材料供应商供货。建设单位可与施工单位/供应商、原材料供应商签订三方委托付款协议，达到原材料付款节点后施工单位/供应商委托建设单位直接向原材料供应商支付，三方协议中应载明请款流程、付款方式、发票开具、供货承诺及付款承诺等内容。

对施工单位/供应商经营状况恶化的应对不应局限于合同履行过程中，采购过程更需提前预防

合同履约过程中再对施工单位/供应商经营状况恶化进行处理难有万全之策，任何一种方式都存在一定风险，在采购过程中加大对施工单位/供应商资信状况的关注，避免资信存在问题的施工单位/供应商中标可以很大程度避免风险。可考虑采取以下措施：

1．资格审查阶段严格审查投标人的财务状况，可以在招标文件中要求投标人提供近几年经审计的财务报表，由财务部门参与审查投标人的企业财务状况，对于财务状况不佳的投标人，取消其入围资格。

2．定标前对拟中标单位的财务状况及履约能力进行考察，可选择以下方式：

（1）通过网络搜索引擎以中标单位名称 拖欠工资（或欠薪）为关键词检索，如检索到该单位拖欠工人工资的新闻，可向当地人社部门或者住建部门进一步核实，经核实存在该项事实，应重点防范履约能力不足风险。

（2）通过天眼查、企查查等第三方工具查询该单位风险，发现履约能力不足风险的线索。

（3）通过信用中国、中国执行信息公开网查询拟中标单位的信用信息，必要时要求该单位提供中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》。根据查询结果，拟中标单位有无失信被执行人信息、被采取限制消费措施、企业经营异常信息、重大税收违法案件当事人名单、政府采购失信名单等信用不良信息，判断该单位的财务状况及履约能力。

（4）通过中国裁判文书网、中国庭审公开网查询拟中标单位近年的诉讼信息。对涉诉信息进行分析，判断拟中标单位的经营活动是否陷入异常。

3．在对本单位供应商库、材料品牌库进行年度检查时，加大对财务状况的考察力度。可通过网络、天眼查、企查查、信用中国、中国执行信息公开网、中国裁判文书网、中国庭审公开网等途径查询该单位的资信状况，根据实际需要，要求重点考察单位提供中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》、近几年经审计的财务报表。及时将财务状况恶化、资信较差的单位清理出库。

综上，在经济下行房企频繁暴雷的大环境下，施工单位等参建单位因涉及其他房企债务而经营恶化的风险需得到重视，一次性建设单位更需特别关注。采购过程中、定标前应加强对投标人财务状况、资信的审核，避免采购到资信不佳的单位；风险在合同履行过程中方暴露出，建设单位应对施工单位/供应商继续履行的能力做出判断，如经营状况未完全恶化，可以考虑采取提前支付部分款项、对其增信等措施确保施工单位/供应商继续履行完毕，若施工单位/供应商已丧失继续履行能力，需及时解除合同，为避免后续纠纷并做好相应措施。

[1]一次性建设单位，也称一次性业主是指金融企业、科技企业等主营业务不是房地产开发，为了建设企业总部大楼、产业用房、产业物流园区等组建基建办公室进行项目开发建设的企业。

出品：建纬大湾区建设工程业务中心

作者：章德奎 周乐