所谓“绿本”房，是指非市场商品房地产，因该类房地产的《房地产证》为绿皮本，故一般将其称为“绿本”房。其中，政策性住房属于极为常见的一类“绿本”房，主要包括准成本商品房、全成本商品房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房及安居型商品房等。该类住房的买卖在房屋交易市场时常发生，但因其“非市场商品房”及部分产权的性质，买受人往往无法直接办理产权证书过户，而需经出卖人获得房屋全部产权、办理“绿本”转“红本”等手续之后，才能变更产权人。就城市更新领域而言，若“绿本”政策性住房出卖人不配合办理房屋过户，买受人将无法在城市更新的确权、签约、回迁等过程中取得作为实质权利主体的相应利益，开发商亦将面临如何确定被搬迁人、与何方签订搬迁补偿安置协议等问题。因此，买受人能否通过诉请“绿本”政策性住房过户的救济途径成为“绿本”政策性住房的所有权人，是城市更新过程中值得关注与研究的问题。

【裁判要旨】当“绿本”政策性住房现买受人已经全额支付房款、持续占用该房屋直至向旧改实施主体交付，且具备深圳市限购区域内购房资格时，现买受人有权请求原产权人补交地价、办理不动产权证，并请求原产权人、原买受人将房屋过户至其名下。

【案 例 一】熊某某与杨少波、深圳市润东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

【审理法院】深圳市福田区人民法院

【案       号】（2018）粤0304民初28313号

【案情简介】1990年，被告润东公司（下称“原产权人”）与被告杨少波（下称“原买受人”）签订《商品房买卖合同》，约定原产权人向原买受人出售位于深圳市上埗地段新建住宅黄木岗东区某房屋。1991年，原产权人向原买受人出具付清房款证明。原告熊某某（下称“现买受人”）向原买受人支付购房款后，自1992年始持续占用案涉房产。2007年，现买受人为办理案涉房屋的房产证，与原买受人协商并于同年4月共同与原产权人前往深圳市不动产登记中心申请办理房地产转移登记手续，但该中心拒绝办理，理由为原产权单位已经办理案涉房产房地产证，且该房产因购房性质为“准成本商品房”不能办理市场商品房登记，原产权单位需补交地价、办理红皮房地产证后才能再买卖该房屋。因原产权人遗失案涉房产的房产证，经其公报遗失，深圳市国土资源和房产管理局向原产权人补发了案涉房产的房地产证，其中载明性质为准成本商品房，房屋用途为住宅。2010年，现买受人再度前往深圳市国土资源和房产管理局办理转红本手续，但因原产权人尚有30万元地价款未缴纳而未果。2017年，案涉房产所在片区被列入深圳市旧改项目，同年，案外人福田福华公司（下称“城市更新出资方”或“出资方”）告知现买受人需尽快完善相关手续，并暂缓对其支付单套按时签约奖励，此外，城市更新出资方还向其告知搬迁相关事项。随后，现买受人多次联系原买受人办理案涉房产房产证更名及拆迁补偿手续，但原买受人均拒绝协助。2018年，现买受人将案涉房屋交付至出资方，并于当月与原产权人前往深圳市不动产登记中心申请办理房产变更登记手续，但因该房屋已出售、不能再更名至原产权人名下而未能成功。故现买受人诉至法院，请求将房屋确权为其所有，原产权人、原买受人协助办理将案涉房产变更为市场商品房并过户至现产权人名下的登记手续以及搬迁补偿安置的相关手续。

经查，案涉房产系原产权人与深圳市房管局通过协议互换房产，从案外人曹某处受让所得，原产权人已经办理该房屋绿本《房产证》并于2017年将绿本交给原买受人。此外，该房产未被纳入原产权人改制资产范围内。另，现买受人已经购买莲花村北村某政策性住房，且截至2018年10月30日，现买受人家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。

【裁判理由】法院认为，原产权人与原买受人签订房屋买卖合同向原买受人出售案涉房产，原买受人向现买受人转售案涉房产，在现买受人已支付完毕购房款，并占有使用案涉房产至其向旧城改造的实施主体交付案涉房产，且现买受人具备深圳市限购区域内购房资格的情况下，现买受人有权要求：1、原产权人向国土部门申请补交地价[1]，并向不动产登记中心申请办理市场商品房不动产证书；2、在案涉房产办理完毕不动产登记证书后，原产权人应与原买受人共同向不动产登记中心申请将案涉房产变更登记至原买受人名下；3、原买受人应在案涉房产登记至其名下后与现买受人共同向不动产登记中心申请将案涉房产变更登记至现买受人名下。因现买受人庭后书面说明称同意支付案涉房产转市场商品房过程中依法应补缴的地价款，法院予以确认。

【裁判要旨】当经济适用房买卖合同合法有效，且买受人付清购房款、已占用房屋时，若经有关行政机关确认，经济适用房能够通过办理相关手续转为市场商品房，则房屋买卖合同继续履行不存在障碍，经济适用房买受人诉请过户应予支持。

【案 例  二】李燕云与郑立乡房屋买卖合同纠纷

【审理法院】深圳市罗湖区人民法院

【案       号】（2013）深罗法民三初字第1699号

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【案       号】（2017）粤03民终9218号

【案情简介】2004年，一审原告李燕云（下称“买受人”）与一审被告郑立乡（下称“出卖人”）签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出卖人购买案涉房屋，其中载明：因该房产现暂时手续不齐全，出卖人保证该房的独立所有权，由此造成的一切后果，买受人有权追究，买受人应预付五万元现金并在出卖人领取房产证并向买受人转移房产所有权之日一次性付清余款五万元。同年，出卖人收到买受人支付的五万元预付购房款，并在收预付款两个月后陆续收取购房余款共计五万元。另查，出卖人于2008年向深圳市某局购买该局住宅楼中的经济适用房，同年，该房产办理了《房地产证》，房屋性质为非商品房。为获得案涉房屋产权，买受人诉至法院，请求判令案涉房屋产权归其所有，并诉请出卖人立即办理房屋产权过户手续。

本案经历一审、二审。二审期间，二审法院经函询深圳市住房保障署、深圳市某运输委员会，得到函复称：出卖人可经原房屋产权人深圳市某局同意并出具意见后向深圳市住房保障署申请办理取得案涉房产全部产权的手续，在深圳市住房保障署审核合格并出具同意出卖人取得安居房全部产权批复后，出卖人可持该批复等相关资料到深圳市不动产登记中心换领市场商品房不动产权证，案涉房产转为市场商品房后，其产权转移可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理。

【裁判理由】一审法院认为，案涉房产为经济适用房，依据《经济适用房管理办法》，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。但《经济适用房管理办法》于2007年颁布，买受人与出卖人签订的《房屋买卖合同》成立于2004年7月，根据法不溯及既往的原则，《房屋买卖合同》不适用该规定。故，《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但案涉房产尚未转化为商品房，不具备过户条件，故，一审法院对于买受人要求出卖人办理过户手续及确认房产所有权的诉讼请求不予支持。

二审法院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、案涉合同继续履行是否存在障碍、出卖人是否应协助办理案涉房产转为市场商品房并过户至买受人名下的相关手续。

关于合同效力问题。案涉合同系合同双方真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现出卖人以其签订合同时仅具案涉房产50%产权、未经其子女同意出卖房产为由主张案涉合同无效，于法无据，法院不予支持。一审认定合同有效正确，法院予以确认。

关于合同履行问题。案涉合同合法有效，双方即应恪守履行。依前述查明事实，案涉合同签订后，买受人已向出卖人支付款项合计10万元，结合出卖人向买受人出具收到购房款的《收款收据》、将案涉房产绿本《房地产证》原件交由买受人持有、将案涉房产交由买受人占有使用的事实，足以认定买受人已依约付清购房款10万元，于此情形下，出卖人亦应依约办理房产过户的相关手续。

本案中，买受人诉请出卖人协助办理房产过户的相关手续，实际上涉及案涉合同能否继续履行的问题，故应予考量案涉合同继续履行是否存在障碍。案涉房产目前仍为非市场商品房，案涉合同继续履行至过户登记于买受人名下，涉及到案涉房产可否转为市场商品房的问题。本案二审期间，二审法院就此函询深圳市住房保障署、深圳市某运输委员会，依其复函的内容，案涉房产如需转为市场商品房，需由出卖人向深圳市某运输委员会提交相关资料予以核查，并由深圳市住房保障署审核同意后至深圳市不动产登记中心依法办理。据此，二审法院认为，从本案现有证据看，案涉合同继续履行并未存在障碍，买受人诉请出卖人协助办理房产过户的相关手续符合合同约定，理据充分，应予支持。出卖人依约应办理房产过户的相关手续，即向深圳市某运输委员会、深圳市住房保障署、深圳市不动产登记中心办理相关手续将案涉房产转为市场商品房，在案涉房产转为市场商品房后协助买受人办理房产过户手续，将房产过户登记至买受人名下。买受人向二审法院确认出卖人办理前述房产过户相关手续的费用由其承担，属其对自身民事权利的处分，二审法院予以采纳。

【裁判要旨】在安居房已经具备办理“绿本”换“红本”房产证的条件时，买受人有权依据房屋买卖合同约定要求出卖人换领“红本”并协助将房屋过户。但在房屋买卖合同约定换证费用由买受人承担的情况下，换证需补交的费用应由买受人承担。

【案  例 三】李必善与赵培伦房屋买卖合同纠纷

【审理法院】深圳市福田区人民法院

【案       号】（2016）粤0304民初1233号

【案情简介】2010年，原告李必善（下称“买受人”）与被告赵培伦（下称“出卖人”）签订《二手房买卖合同》，约定买受人购买出卖人所有的深圳市福田区案涉房产，该房产为企业出售给职工单位的安居房。双方于合同中约定，出卖人在买受人付清房款后三个月内将案涉房产所有权转移给买受人，双方协定出卖人在案涉房屋的绿本房产证下发后即交付给买受人，并无偿为买受人提供办理房产过户手续或转为红本房产证所需资料，过户费由买受人支付。同年，案涉房产绿本房产证下发后，买受人依约付清房款，但出卖人拒不交付案涉房产，买受人诉至法院，法院经另案审理认定买卖合同有效，并判令出卖人即刻交付房产、向买受人赔偿因延期交付造成的损失，确认买受人对案涉房产享有占有、使用、收益的权利。但因该案终结时案涉房产取得全部产权的条件未成就，法院未对买受人要求出卖人协助换领市场商品房房产证并将产权过户给买受人的诉请进行处理。现案涉房产已具备房产证绿本转红本的条件，但出卖人再次拒不配合，买受人遂诉至法院，请求判令出卖人与第三人办理房产证绿本转红本手续，相关费用由买受人承担，同时要求出卖人在取得红本房产证后协助买受人将案涉房产产权登记过户至买受人名下。

【裁判理由】法院认为，案涉房产现已可以办理绿本房地产证转为红本房地产证手续^[2]，买受人请求出卖人、第三人办理该手续，法院予以支持；绿本转红本所应补交的全部费用，由买受人承担。出卖人取得案涉房产红本房地产证后，还应当协助买受人将案涉房产产权登记过户至买受人名下。

【裁判要旨】全成本微利房价安居房属于面向住房困难群体配售的非市场商品房，在限制上市交易期限内转让该房产，损害了公共利益，故出卖人与买受人签订的安居房买卖合同无效，买受人诉请继续履行合同并协助其办理过户于法无据，法院不予支持。

【案  例 四】牙含花与刘红、李江房屋买卖合同纠纷，

【审理法院】深圳市龙岗区人民法院

【案       号】（2017）粤0307民初16810号

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案       号】（2018）粤03民终11162号

【审理法院】广东省高级人民法院^[3]

【案       号】（2018）粤民申11386号

【案情简介】2004年6月，一审被告刘红、李江（下称“出卖人”）与深圳市龙岗区住宅局签订《安居房买卖合同》，约定出卖人向深圳市龙岗区住宅局购买位于深圳市龙岗区某处的全成本微利房价安居房，出卖人经市住宅管理部门审核并以全成本微利房价购买上述房产，在付清房款、缴纳税费后取得住房全部产权。2004年9月，一审原告牙含花（下称“买受人”）与出卖人签订《房产买卖合同》，约定出卖人将前述安居房购房指标以六万五千元转让买受人，买受人自出卖人收到指标费时即取得房屋所有权，出卖人可亲自或委托买受人办妥包括过户手续在内的各种手续，但依现政策近期内不能将该福利房马上过户给买受人，如在房产证可办理过户登记手续时，出卖人应当在三个月内亲自或委托买受人到房地产权登记部门办理过户。签约当日，买受人即付清指标费。2014年9月，出卖人取得案涉房产《房地产证》，其中注明：“非市场商品房，该业主于2004年6月18日向深圳市龙岗区住房局购买全成本微利房价安居房”。该证书封面写明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。”2017年7月，出卖人取得案涉房产房屋红本《不动产权证》，房屋性质变为市场化商品房，其权利人为出卖人，登记类型为安居房换证。后因出卖人未依约办理案涉房产的过户手续，买受人诉至法院，请求判令出卖人继续履行合同并协助其办理房产过户手续。

另，经一审法院向深圳市住房和建设局发函征询案涉房产取得房产证后能否自行买卖，获得该局回函确认：购买全成本微利房价安居房后，符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府第88号令）相关要求并取得全部产权办理红本房产证书后，方可自行买卖。

【裁判理由】一审法院认为，买受人与出卖人签署《房产买卖合同》之时，案涉房产性质为全成本微利房价安居房而非市场商品房，该房产处于限制上市交易期限内。出卖人在限制上市交易期限内擅自转让案涉房产，说明当事人对案涉房产已无居住上的必要需求。国家住房保障政策的目的在于保证符合申购条件的住房困难群体对房屋使用价值的需求，而非保证购房人对房屋交换价值的预期，案涉房产在限制上市交易期限内的转让既破坏了国家对全成本微利房价安居房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得全成本微利房价安居房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，故本案中买受人与出卖人签订的《房屋买卖合同》无效。买受人诉请出卖人继续履行合同，并在判决生效之日起十天内协助买受人办理房产过户手续，于法无据，法院不予支持。

【裁判要旨】买受人以规避国家购房政策为目的购买经济适用房，损害了社会公共利益与国家利益，房屋买卖合同无效，其过户经济适用房的请求应予以驳回。

【案 例 五】张量发与李志华、甘丽珍经济适用房转让合同纠纷案，

【审理法院】深圳市南山区人民法院

【案       号】（2011）深南法民三初字第585号

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案       号】（2011）深中法民五终字第2600号

【审理法院】广东省高级人民法院

【案       号】（2013）粤高法民一申字第135号

【案情简介】2005年8月16日，一审原告张量发（下称“买受人”）与一审被告李志华、甘丽珍（下称“出卖人”）签订《房产买卖合同》，约定出卖人将案涉经济适用房以305519元转让给买受人。其后，出卖人与深圳市国土资源和房屋管理局于2005年8月18日签订《经济适用房买卖合同（乙类）》，约定出卖人以285519元从深圳市国土资源和房屋管理局购买案涉经济适用房。出卖人于2005年9月1日取得案涉经济适用房并将该房屋交付给买受人，于2005年9月19日取得案涉房屋的绿本房地产证并将该证交付给买受人。案涉房屋买卖合同签订满5年后，出卖人拒绝将房屋过户，买受人遂起诉至法院要求出卖人按照合同约定办理房产转让手续。

【裁判理由】一审法院认为，案涉房屋买卖合同未违反法律和行政法规的效力性强制规定及经济适用房转让的相关政策，合法有效，判令出卖人依约办理绿本转红本手续及登记过户手续。

二审法院及再审法院认为，经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房，因此，国家对经济适用房购买主体设置了严格的限制条件。买受人没有购买经济适用房的主体资格，其与出卖人签订《房产买卖合同》目的就是借助出卖人的购房资格来规避国家政策购买案涉经济适用房。双方明知国家对经济适用房有政策限制，为了牟取私利签订案涉房产买卖合同，损害社会公共利益和国家利益。因此认定买受人与出卖人签订的《房产买卖合同》无效。

【裁判要旨】准成本商品房买卖合同未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，出卖人未依约协助买受人过户构成违约，但因出卖人违规拥有两套政策性房屋而无法取得准成本商品房全部产权，不具备合同继续履行的条件，故驳回买受人的过户诉请。

【案  例 六】潘春妍与叶活佳,甘丽珍房屋买卖合同纠纷

【审理法院】深圳市宝安区人民法院

【案       号】（2015）深宝法民三初字第1937号

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案       号】（2016）粤03民终12868号

【案情简介】1994年4月，一审被告叶活佳、甘丽珍（下称“出卖人”）以叶活佳名义向深圳市龙岗旅游公司购买深圳市宝安区一套准成本商品房用作职工住房，并于1994年6月一次性付清了购房款。2006年1月，一审原告潘春妍（下称“买受人”）与出卖人签订购房协议，购买前述房产，并约定出卖人协助买受人办理过户手续、房屋产权及其他相关权利手续，过户费用由买受人承担。买受人于购房协议签订当日依约足额支付购房款，且案涉房屋已交付买受人使用。2012年6月，深圳市房地产权登记中心向出卖人颁发案涉房产的房地产证，其中载明该房产为非市场商品房，是出卖人向深圳市龙岗旅游公司购买的准成本商品房。因出卖人不同意协助办理红本房产证，买受人诉请法院要求出卖人继续履行购房协议，协助办理案涉房产的房地产权证书。

另，出卖人于2003年向中山大学附属第二医院购买了一套位于广州市海珠区的房改房、解困房。经法院向深圳市宝安区住宅局发函询问出卖人是否具备取得案涉房产全产权（红本）条件，该局回函称因出卖人已拥有两套政策性住房，故不能申请办理取得案涉房产的全部产权，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十六规定，应由广州市住房主管部门收回出卖人违规购买的第二套政策性住房，并根据广州市住房制度改革的相关规定进行处罚。

【裁判理由】一审、二审法院认为，宝安6区D段纺织品公司二号楼702房是准成本商品房，出卖人与买受人就案涉房产签订的买卖合同合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。出卖人诉称案涉房产禁止交易，合同无效，不予认定；诉请买受人返还房屋并支付租金，缺乏依据，不予支持。买受人已经按时足额支付购房款，出卖人没有履行协助买受人办理房产过户等合同义务，构成违约。由于出卖人违规拥有两套政策性住房，现出卖人对于案涉房产不能申请办理取得全部产权，案涉合同目前尚不具备继续履行的条件，对买受人的诉讼请求，不予支持。

从前述案例中可以发现，法院关于“绿本”政策性住房的买受人能否诉请过户这一问题的分析，一般遵循如下思路：第一，先考察买受人与房屋出卖人签订的房屋买卖合同效力；第二，在确认双方房屋买卖合同有效的前提下，会重点考量合同继续履行是否存在障碍，即将案涉房屋过户至买受人名下在行政登记层面是否具有可行性。

关于“绿本”政策性住房的买卖合同效力问题，法院存在两种截然不同的观点。在案例一、二、三、六中，法院认为，政策性住房的交易并未违反任何效力性强制性规定，故该类房产的买卖合同合法有效。但在案例四、五中，法院却认定买卖全成本微利房价安居房或经济适用房，违反了国家为住房困难群体提供房屋的住房保障政策，破环了国家对政策性住房的管理秩序，实质上是对社会公共利益的损害，从而否定了房屋买卖合同的效力。从上述案例的裁判说理部分不难发现，法院在判断政策性房屋买卖合同有效性时，可能会区分具有保障性住房性质的政策性房屋和不具有该性质的房屋，法院更容易认定那些明显面向住房困难群体配售的政策性房屋（如经济适用房）为保障性住房，此时，对该类房屋的买卖则更可能因损害社会公共利益而无效。一旦“绿本”政策性住房买卖合同被认定为无效，那么法院很可能会以该类房屋无办理过户的合同依据和法律依据为由，驳回买受人要求过户的诉请。

在房屋买卖合同有效的前提下，“绿本”政策性住房的过户是否存在政策性障碍，是买受人诉请过户是否能获得法院支持的关键。由于在产权变更登记的行政程序中，“绿本”房需先转换为“红本”房（即市场商品房）才能进行过户，而房屋性质的转换需以出卖人具备获得房屋完全产权为前提。同时，对于经济适用房，根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第二条、第四条的规定，即使出卖人已经获得完全产权，经济适用房的交易、过户亦须满足“签订买卖合同满5年”这一政策性条件。由此可见，出卖人能否获得“绿本”房全部产权、政策性房屋是否处于可上市交易期间均是该类房屋能否实际过户的决定性因素，而法院一般也会通过向房屋登记、管理部门发函，查明“绿本房”过户是否存在障碍。如果相关部门回函确认出卖人能够取得绿本房全部产权，且该房产能够办理“绿本”转“红本”的手续，那么买受人的过户诉请往往会获得法院支持。反之，若出卖人因违规购买政策性用房而无法取得房屋全部产权或具有其他违反经济适用房、安居房交易管理性规范的情形，导致房屋无法实际办理过户，买受人的过户请求将很大程度面临被驳回的风险。

对于买受人而言，为避免“绿本”政策性住房买卖合同被认定为无效，或出卖人因“绿本”政策性住房价格高涨或其他因素拒绝办理过户而造成的风险，建议在购买“绿本”政策性房屋前，全面了解拟购买房屋的产权现状及与其交易、过户相关的政策性规定，并通过查询、询问等方式尽可能了解出卖人是否具备在未来获得政策性房屋全部产权的条件，如出卖人是否合法、合规地持有政策性房屋、是否足额缴交地价等。此外，在房屋买卖合同的起草过程中，买受人可在约定出卖人办理获得全部产权手续、协助办理过户手续等一系列保障未来产权变更的合同义务的基础上，增设出卖人违反该等合同义务的特别违约责任条款，如要求出卖人支付等同双倍房价的违约金、承担房产转“红本”需补交的相关费用等，以最大程度地降低出卖人违约且房屋客观无法过户的情况下买受人可能遭受的利益损失。当出卖人拒绝过户时，买受人可以通过诉请过户并要求承担违约责任的方式进行权利救济。

对于出卖人而言，如其自身在违反相应购房政策的情况下持有“绿本”政策性住房，又将所持“绿本”政策性住房出售，则其可能在无法办理房屋过户手续的情况下向买受人承担违约责任。因此，出卖人在决定出售房屋前，需自行排查是否存在违规购房的情况，并预判是否具有无法在未来取得完全产权的风险。此外，在拟定买卖合同的过程中，建议出卖人明确换领“红本”、过户手续所需费用的承担主体，合理分配关于“绿本”政策性住房过户手续中双方的权利义务。

对于开发商而言，如果拟城市更新区域内存在“绿本”房私下买卖导致房屋实控人与证载权利人不一致的情况，那么开发商将面临如何确定被搬迁人、与何方签订搬迁补偿安置协议等问题。倘若开发商认定房屋实控人为被搬迁人并与之签订搬迁补偿协议，那么，开发商不仅需承担项目所在地城市更新和土地整备局（下称“更新局”）拒绝备案搬迁补偿协议的风险，还会因房屋实控人与证载权利人间的被搬迁房屋权属纠纷面临城市更新实施主体确认受阻、产权注销与回迁办证等程序无法推进等影响项目进程的一系列问题。对此，为降低“绿本”房搬迁过程中潜藏的各项风险，建议开发商结合城市更新项目中绿本房买卖的实际情况、证载权利人与实际权利人双方对搬迁补偿权益归属的态度，与项目所在地的更新局事先沟通绿本房确权问题。另一方面，如更新局同意将房屋确权至实际权利人，开发商需与证载权利人就搬迁房屋实际权属、补偿权益、产权注销委托书等事项进行协商，尽量在项目实施主体确认、产权注销等程序中取得证载权利人的配合，例如，由证载权利人对不享有搬迁房屋所有权或补偿权益、对搬迁房屋无异议出具声明或承诺，或以开发商、证载权利人与实际权利人三方签署搬迁补偿协议的方式确认被搬迁房屋相关权益归属于实际权利人。此外，开发商可在搬迁补偿协议中约定搬迁房屋发生权属争议时由实际权利人负责处理纠纷，且开发商有权单方解除并要求实际权利人返还补偿、损害赔偿的条款，以降低“绿本”房权属争议发生时可能造成的损失。

01

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

02

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

03

《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》

一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。

二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。

购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

三、职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

04

《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》

第三十条  经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

05

《国土资源部关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》

三、关于土地出让金和相当于土地出让金价款的区分

土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳，购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证，取得出让土地使用权。

06

《深圳经济特区房地产登记条例》

第三十六条 申请转移登记，应当提交下列文件：

（一）登记申请书；

（二）不动产权属证书；

（三）身份证明；

（四）买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。

行政划拨、减免地价的土地，转移时按照规定需补地价的，应当提交付清地价款证明书。

07

《深圳市保障性住房条例》

第三条 住房保障采取出租、出售保障性住房以及货币补贴等方式。

本条例所称保障性住房，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。

第四十一条 购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但是为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。

规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市人民政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。

第四十二条 购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前有下列情形之一的，其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回：

（一）已另行购买拥有住房的；

（二）全部家庭成员户籍均迁出本市的；

（三）因银行实现抵押权而处置保障性住房的；

（四）需要转让所购保障性住房的。

第四十五条 租赁或者未取得保障性住房完全产权的家庭或者单身居民有下列情形之一的，主管部门应当按照合同约定要求其支付违约金，并可以根据约定或者法定情形解除合同，收回出租住房或者按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格有偿收回出售住房：

（一）无正当理由连续六个月以上未在保障性住房内居住的；

（二）无正当理由连续两个月或者累计六个月以上未缴纳租金的；

（三）擅自转租保障性住房的；

（四）擅自互换、出借保障性住房的；

（五）擅自转让、抵押、出租保障性住房的；

（六）将保障性住房用于经营性用途的；

（七）擅自改变保障性住房使用功能的；

（八）因故意或者重大过失，造成租赁的保障性住房严重毁损的；

（九）其他违法或者违约情形。

具有前款第四项、第五项、第六项、第七项规定情形之一的，相关主管部门不得受理其取得保障性住房完全产权的申请。

08

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》

第二条 本办法适用于本市行政区域内安居型商品房的建设、管理及相关活动。

本办法所称安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

第二十二条 购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时符合以下条件：

（一）申请人、共同申请人均具有本市户籍。

（二）申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上。

（三）申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房。

（四）申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

申请人为年满35周岁的单身居民，符合前款规定条件，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。

申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购安居型商品房。

市政府可以根据实际情况适时调整本条规定的购房条件并向社会公布。

第二十四条 安居型商品房按照下列程序进行申购：

（一）申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》，并提交以下申请材料：

1．申请人、共同申请人的身份证、户籍证明、社会保障卡，已婚人员需提交结婚证，已婚或者未婚但生育、收养过子女的申请人，提供计划生育证明；

2．申请人、共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房、未在本市享受过购房优惠政策的声明。

（二）市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。

（三）审核合格的，由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。

（四）公示期满无异议或者异议不成立的，按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候，轮候信息应当公开。

（五）轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后，市住房保障部门向申请人出具审核合格意见，并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。

（六）申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同；买卖合同签订10日内，由建设单位送市住房保障部门备案。

（七）建设单位办理安居型商品房初始登记后，协助申请人办理政策性住房（绿皮）房地产证。

逾期未选房、未签合同的，按规定重新轮候，轮候在后的申请人依次递补。

各类人才提出申请的，还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。

第二十七条 购房人在取得安居型商品房完全产权前，有下列情形之一的，应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房：

（一）需要转让所购安居型商品房的。

（二）因银行实现抵押权而处置安居型商品房的。

（三）因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的。

（四）户籍迁出本市的。

（五）市政府规定的其他情形。

自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价；超过10年的，收购价格的计算公式为：收购价格＝原购房价*[1－1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限－10年）]。

对已收购的安居型商品房，房地产登记机关应当依申请将该房产产权予以变更登记。

已经购买了一居室安居型商品房的单身居民结婚的，可以申请政府收购其购买的安居型商品房，并换购较大户型的安居型商品房一套。具体办法由市住房保障部门另行制定。

第二十八条 签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。

第三十四条 本办法所称自有住房包括已经取得房地产证或者虽已购买但未拥有完全产权的政策性住房、集资房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房等。

政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房，包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。

本办法所称购房优惠政策，包括购买过政策性住房或者享受过购房补贴政策等。

09

《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》

第二条 本办法适用于2008年1月18日以后市、区（含新区，下同）两级住房保障主管部门或者其他开发建设单位与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的活动。

本办法所称增值收益，是指经济适用住房权利人在申请办理取得完全产权或者上市交易时，该套经济适用住房原购买价格与市场价格之间的差额，即《深圳市保障性住房条例》及其他相关规范性文件所规定的土地收益和房产增值收益等价款。

本办法所称经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动。

本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动。

第四条 经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：

（一）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；

（二）签订买卖合同满5年；

（三）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；

（四）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形；

（五）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

 第六条 经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费。

前款所称的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证书》（非市场商品房）时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

该套住房市场价格按照以下规则确定：

（一）申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算；

（二）申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

该套住房的市场评估价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

10

《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》

第二条 本规定所称的安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

第三十五条 本规定实施后六个月内一次补清全成本微利差价的，其房价按1999年的房价政策执行；六个月后补清全成本微利差价的，则房价按补差时的房价政策执行。

以准成本房价购房的职工，按下式补交全成本微利差价：

全成本微利差价＝补差时优惠后配套费＋（补差时准成本房价＋补差时配套费）×8％。

以全成本房价购房的职工，按下式补交全成本微利差价：

全成本微利差价＝（补差时准成本房价＋补差时配套费）

第三十七条 经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

第三十八条 取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场。

第三十九条 职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。

第四十条 职工按准成本房价或全成本房价购房并考虑面积差价系数而增加房价的，或按本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。

第四十一条 按高于本规定第二十四条规定的全成本微利房价购房并付清房款的，取得住房的全部产权。

第七十六条 严禁任何个人或家庭购、租两套或两套以上安居房，购、租两套或两套以上安居房的个人或家庭，只准保留第一套，其余安居房由住宅管理部门或产权单位收回（购买的按原价收回），同时由住宅管理部门处以每套二万元以上十万元以下的罚款，并可以由其所在单位给予行政处分。

11

《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房地产证>的通知（2009）》

第二条 新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。

第三条 凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：

（一）以行政划拨方式获得的土地使用权；

（二）在行政划拨的土地上建成的房地产；

（三）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；

（四）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；

（五）获得减免地价的土地使用权；

（六）在减免地价的土地上建成的房地产；

（七）政策性住房，包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房。

（八）按"房改"取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房。（此项废止）

（九）微利商品住宅（此项废止）

（十）农村居民私人住宅；

（十一）房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。

[1] 本案执行过程中，因案涉房产已被拆除，无法办理补交地价手续，但案涉房产已纳入改造项目范围，可在该项目内统筹解决，即由现买受人与城市更新出资方沟通协商拆迁补偿相关事宜。

[2] 本案执行过程中，因深圳市住房保障署已就出卖人涉嫌违规转卖安居房行为进行立案调查处理，在处理结果出来之前，暂无法办理案涉房产取得全部产权手续。

[3] 本案存在二审、再审情形，但从现有检索途径暂未检索到二审判决书的具体内容，从出卖人申请再审的理由分析，二审法院可能作出与一审法院不同的判决，即判定《房屋买卖合同》有效；受理再审申请的广东省高级人民法院则认为，案涉房屋为全成本微利房价安居房，出卖人享有购买该房屋的资格。出卖人与深圳龙岗区住宅局签订房屋买卖合同三个月后，即将该房的购房指标转卖给买受人，此时尚处于案涉房屋限制上市交易期限内。当事人是否违反深圳市人民政府令第88号《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的规定，宜由行政主管机关先作出认定和处理，当事人在此基础上再提出相应的诉讼请求，原一、二审法院直接审理本案并作出判决不妥。故裁定指令广东省深圳市中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。从现有检索途径暂未检索到广东省深圳市中级人民法院再审本案的相关判决。