根据我国《民法典》及相关法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而当赠与财产是房屋之时，房屋作为不动产，其物权的变更和转让只有经依法登记，方发生效力，除非法律另有规定。由此，引发疑问——“未办理产权转移但是已经交付的房屋”是否在各种情形下均被视为“未完成权利转移”，赠与人对此种情形下的房屋赠与是否有权行使任意撤销权？ 例如，离婚协议中往往会出现夫妻双方约定将房产赠与子女的条款，当房产仅交付给子女却未办理产权转移时，赠与人反悔了，其能否行使任意撤销权请求撤销赠予条款。再比如，就农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称“历史违

建”）的赠与而言，未经行政处理之前的历史违建由于本身无法办理产权证书，往往也无法办理产权转移登记，受赠人仅能以交付形式从赠与人手中取得该历史违建，此时，赠与人是否仍有权行使任意撤销权也成为颇有争议的问题之一。在城市更新中，赠与人能否行使对被搬迁房屋的撤销权对搬迁人进行权属确认具有重要的影响，如赠与人有权且实际行使撤销权，通常搬迁人仍应将赠与人确认为被搬迁房屋的权利主体，如赠与人不享有撤销权或者不行使撤销权的权利，则在赠与发生效力的情况下，搬迁人应考虑将受赠人确认为被搬迁房屋的权利主体，与受赠人签署搬迁补偿协议，具体的搬迁补偿协议签订模式应按照项目具体适用情况制定。

01《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第六百五十八条第一款 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

第六百五十八条第二款 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

第六百六十四条 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。

第六百六十六条 赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

02《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。

第七十条 夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

【裁判要旨】离婚协议书中“房屋归子女所有”的约定为夫妻之间对于离婚财产如何处理的安排，仅系将房产赠与子女的意思表达，而非与子女之间签订的书面赠与合同，双方的赠与关系尚未成立。对于房屋而言，赠与关系的成立必须办理过户手续，否则赠与关系不成立，无须考虑撤销赠与的问题。

【案 例 一】刘俊英、王义珠案外人执行异议之诉

【案       号】（2018）最高法民申6099号

【审理法院】最高人民法院

【案情简介】2008年9月1日，刘计与其妻刘艳云协议离婚，双方签订的《离婚协议书》的第三条约定涉案房产（两个单元楼）各归儿子刘俊驰、女儿刘俊英分别所有。2010年6月2日，涉案房产登记在刘计名下，共有情况为单独所有。后刘计与案外人田晓霞登记结婚，刘计以所有权人的身份用涉案房产为田晓霞的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。因为该抵押登记，法院在执行王义珠与四方公司、兴云厂、刘计、陈国才民间借贷纠纷一案中，于2016年11月12日作出（2016）冀02执14899号之六执行裁定书，裁定查封了被执行人刘计名下涉案房产。刘俊驰与刘俊英遂提起案外人执行异议之诉，主张其是涉案房产的实际产权人。

【裁判理由】再审法院认为，刘计与其妻刘艳云签订的《离婚协议书》中约定案涉房产归儿子、女儿所有，各一个单元的约定应视为刘计与其妻刘艳云将房产赠与儿子、女儿的意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据该规定，赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。本案中，刘计、刘艳云仅是在《离婚协议书》中对赠与房产作出了意思表示，协议虽然对刘俊英设定了利益，但该利益是否实现取决于刘计、刘艳云是否现实履行赠与房产的产权过户义务。《离婚协议书》作出后，刘计、刘艳云并未将房产办理至其子女名下，而是办理至刘计名下。对于本案中的房产赠与而言，在刘计将房产过户至刘俊英之前，赠与关系并未成立，刘俊英对于房产不享有所有权。即使刘计已将房屋的产权证书交与刘俊英，但因《离婚协议书》是刘计、刘艳云之间对于离婚财产如何处理的安排，而并非是刘计与其子女之间签订的书面赠与合同，也不能根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》认定赠与有效。至于刘俊英申请再审认为刘计未在离婚后一年内撤销赠与因而赠与有效的问题，因本案中赠与关系并未成立，不存在撤销的必要，刘计是否作出撤销的意思表示都不能产生房产所有权发生变化。

【裁判要旨】离婚协议书中“房屋归子女所有”的约定系赠与房屋的意思表示，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋，可以认定赠与有效。

【案 例 二】柯立雄与蔡晓雨、蔡晓露申请执行人执行异议之诉

【案       号】（2014）粤高法民一申字第772号

【审理法院】广东省高级人民法院

【案情简介】蔡秋信与张娜于1990年结婚，涉案房屋系蔡秋信以个人名义于1998年购买。2005年5月30日，蔡秋信与张娜经民政局协议离婚时签订的《离婚协议书》约定涉案房屋归双方子女蔡晓雨和蔡晓露所有，其他人员不能有支配权，由蔡秋信负责办理好房产证的所有权转移到蔡晓雨和蔡晓露名下，蔡秋信必须按时付清该房屋的按揭贷款或者一次性付清该房屋全款。其后，蔡晓雨、蔡晓露随蔡秋信在涉案房屋中共同生活。但是，蔡秋信没有偿还涉案房屋上的银行按揭贷款，也没有为其两名女儿办理产权过户登记手续。由于蔡秋信向柯立雄借款后没有偿还，柯立雄遂请求法院对涉案房屋强制执行。对此，蔡晓雨和蔡晓露提起执行异议之诉，主张案涉房屋物权，以排除柯立雄对该房屋申请强制执行的请求权。

【裁判理由】再审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。蔡秋信与张娜在案涉《离婚协议书》中约定，将双方夫妻关系存续期间购买的房屋赠与蔡晓雨、蔡晓露，且相关按揭贷款由蔡秋信负责清偿，该约定体现了蔡秋信、张娜与蔡晓雨、蔡晓露之间就案涉房屋形成的赠与关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，蔡晓雨、蔡晓露作为受赠人一直与蔡秋信共同居住在案涉房屋中，实际上已经占用、使用该房屋多年。根据前述司法解释的规定，涉案《离婚协议书》设立的赠与关系合法、有效。

【裁判要旨】受赠人存在赌博行为并将赠与房产用于抵押不属于“对赠与人有扶养义务而不履行”的情形，赠与人不可据此为由撤销赠与。

【案 例  三】黎迈先与黎梦赠与合同纠纷

【案       号】（2018）粤0307民初7680号

【审理法院】深圳市龙岗区人民法院

【案情简介】黎迈先与黎梦系父子关系。2010年9月，黎迈先与黎梦口头约定将案涉房产赠与黎梦。双方于2010年9月13日将涉案房屋变更登记在黎梦名下，并由黎梦及其家人一起居住在涉案房屋内。后黎迈先以“黎梦在受赠房屋后，沾染赌博恶习，以受赠房屋办理抵押登记借款用于赌博，完全未尽到赡养义务，违背了当初赠与房产的初衷”为由，诉请撤销对涉案房屋的赠与。

【裁判理由】法院认为，黎迈先确认向黎梦赠与房屋，并办理变更登记手续，财产权利已经转移，赠与已经履行完毕。对于黎迈先提出的黎梦存在赌博的行为及未尽到赡养义务的理由，法院认为黎梦接受赠与后将房屋用于抵押，不妨碍黎梦通过其他方式赡养黎迈先。即便存在可撤销赠与的情形，赠与人的撤销权也应自知道或应当知道之日起1年内行使，故不予支持原告撤销赠与合同的主张。

【裁判要旨】协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款，与解除婚姻关系密不可分，在双方当事人已经协议离婚的情况下，一方反悔请求撤销赠予条款的，人民法院经审查没有欺诈、胁迫的情形，应当判决驳回其诉讼请求。

【案 例 四】曹永洪、曹玮珊所有权纠纷

【案       号】（2020）粤民申903号

【审理法院】广东省高级人民法院

【案情简介】2014年3月20日，曹永洪与陈飞燕协议离婚，并签订了《离婚协议书》分割了五套房屋。同日，双方签订《补充协议》约定：三套房屋归双方儿子曹X所有，房租由曹永洪代收；两套房屋归女儿曹玮珊所有，房租由陈飞燕代收。据查，分给曹玮珊的两套房屋是自建房，没有办理产权登记，曹永洪与曹玮珊均确认涉案房屋系违法建筑，违法建筑的编号为XX。现该房除由陈飞燕、曹玮珊和曹X居住外，其他楼层由曹永洪出租。后曹玮珊向法院起诉请求法院确认曹永洪与陈飞燕签署的《离婚协议书》及《补充协议》合法有效，并确认曹玮珊对涉案房产享有占有权、使用权、收益权、处分权，曹永洪与陈飞燕及时配合曹玮珊办理相关的产权转移手续。

【裁判理由】再审法院认为，夫妻离婚时将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为附协议离婚条件的赠与行为，赠与条款与解除婚姻关系相关联，属于夫妻财产分割协议。在双方的婚姻关系已经解除的前提下，赠与行为不允许任意撤销。曹永洪在《补充协议》中将五套房屋及租金赠与婚生子女，是其真实意思表示，没有证据证明曹永洪签署《补充协议》时存在欺诈、胁迫等情形，故《补充协议》中的赠与条款不可撤销，应当全面履行。

【裁判要旨】在行政机关未就涉案历史违建作出相应处理前，涉案历史违建的赠与合同是否能够撤销不属于法院民事诉讼受案范围。

【案 例  五】蔡国光与蔡世柱赠与合同纠纷

【案       号】（2018）粤0303民初14619号

【审理法院】深圳市罗湖区人民法院

【案情简介】2009年4月24日，蔡国光与蔡世柱签署了《房产赠与协议书》。据查涉案房产建设于原农村集体土地之上，且当事人不能提交涉案房产的报建报批手续。后蔡国光向法院诉请撤销《房产赠与协议书》，收回赠与的房屋。

【裁判理由】法院认为，涉案房产建设于原农村集体土地之上，且当事人不能提交涉案房产的报建报批手续，涉案房产应属于历史遗留违法建筑。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，法院无法对涉案房产的归属及合同等作出认定，因此本案诉讼不属于法院民事诉讼受案范围。

【裁判要旨】赠与人对未进行产权登记也未办理报建手续的历史违建不享有所有权，故赠与该历史违建的合同应当视为赠与该历史违建使用权，使用权的移交即视为房产权利的转移。因此，历史违建交付完成之后赠与协议履行完毕，赠与人无权再撤销赠与。

【案 例 六】纪某1、纪某2、李某与吴某1、吴某2、吴某3、吴某4遗嘱继承纠纷

【案       号】（2017）粤03民终6167号

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【案情简介】2004年7月8日，吴某与纪某1、纪某2达成了赠与协议，该协议内容为，吴某将涉案房屋（据查该房屋系吴某自建房，为历史违建）一、二楼的使用权赠与纪某2，三、四楼的使用权赠与纪某1。2011年5月20日，纪某2与李某签订了《房屋（权益）转让协议》，纪某2将受赠的涉案房屋一楼整层所有权益转让给李某。2008年3月31日，吴某以打印形式了立下遗嘱，遗嘱内容为，吴某将涉案房屋一楼给吴某1，二楼由吴某3和吴某4平分，三楼给纪某1，四楼给吴某2。吴某1、吴某2、吴某3、吴某4系吴某与案外人麦某的子女，纪某1为吴某的妻子。2008年6月28日，吴某去世。后吴某1、吴某2、吴某3、吴某4向院起诉请求依照被继承人2008年3月31日所立遗嘱继承遗产。

【裁判理由】二审法院认为，被继承人吴某与纪某1、纪某2于2004年7月8日签订的赠与协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产属于深圳市历史遗留违法建筑，未进行产权登记，也未办理报建手续，吴某对该房产只有使用权，没有所有权，故不存在办理转移登记之说。根据各方当事人确认的事实，赠与协议签订后，该房产即交予纪某1、纪某2管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，故本案赠与协议已履行完毕，吴某不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。因此。吴某2008年3月31日所立遗嘱处分了其不具有处分权的财产，该遗嘱无效。

【裁判要旨】受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销历史违建的赠与，历史违建的赠与同样适用《民法典》第六百六十三条规定的赠与人可进行法定撤销之情形。

【案  例 七】陈秀萍与许多勇、许多为赠与合同纠纷

【案       号】（2020）粤0306民初11157号

【审理法院】深圳市宝安区人民法院

【案情简介】陈秀萍及其配偶许光来原共有房产经拆迁后，补偿获得两套拆迁安置房，这两套房屋均为历史遗留违法建筑，无房产证。2009年8月23日，陈秀萍及其配偶许光来签署《联合声明》，将涉案房产分别赠与儿子许多为与许多勇，书面约定“在享受继承权的同时，子女要履行尊重父母，为二老养老送终的义务，新围20栋403为夫妻二人长住终老为止”。2013年5月6日，许多勇将约定给陈秀萍及其配偶许光来居住终老的新围20栋403号房产出售。陈秀萍及其配偶许光来签署《遗嘱》，约定将许多勇名下的一套房产或者《联合声明》中约定赠与给许多勇的一房提供给陈秀萍及其配偶许光来住至终老。2013年5月8日，许多为与许多勇与深圳市瑶兴房地产经纪有限公司就涉案房产签署《拆迁安置协议书》。2020年3月7日，陈秀萍至涉案房产主张居住权利，被告许多勇报警处理。后陈秀萍与其配偶许光来、被告许多勇经人民调解达成“通过合法途径解决房屋居住权问题”的协议。于是，陈秀萍诉至法院，请求依法撤销其对许多为与许多勇就涉案房产50%份额的赠与。本案中，许多勇于庭审中自认将涉案房产用于出租，“两年一签合同，2020年6月1日合同到期，2020年6月签的合同2022年合同到期，合同到期后不愿意给原告住，我们三个子女可以在外面给陈秀萍租房子居住，我们三个人分摊租金”。

【裁判理由】法院认为，陈秀萍及其配偶依据家庭内部协议自愿将房产赠与许多勇，许多勇有依照约定履行提供指定房屋给陈秀萍及其配偶住至终老的义务。许多勇未经陈秀萍及其配偶许光来同意便将约定给两人居住的房屋出售，在陈秀萍明确主张涉案房产的居住权利之后，经人民调解达成协议后，许多勇与他人签订房屋租赁2年期租约，并明确表示即使房屋租赁期满仍拒绝提供该房屋给陈秀萍居住。受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。故陈秀萍请求撤销对许多勇就涉案房产50%份额的赠与，法院予以支持。

在“赠与房屋”的事实背景下，上述七个司法判例在赠与人行使撤销权的相关问题上表明了如下司法态度：

首先，就离婚协议中约定的房屋赠与而言，由案例一、二、四可以发现，法院对“赠与子女的房产已交付但未办理过户登记时，赠与人是否享有撤销权”的裁判侧重点有所不同。其中：

第一种裁判思路以案例一和案例二为代表，侧重于关注赠与关系是否成立。已失效的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十六条第一款规定与现行有效的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第六百五十八条第一款规定的内容相同，均表明赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而房屋作为不动产，根据《民法典》第二百零九条和第二百一十四条的规定，其物权转移自记载于不动产登记簿时发生效力。故一般情形之下，对于未过户至受赠人的房屋，无论交付与否，赠与人均有权撤销该赠与。然而，需要注意的是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》，已失效）第一百二十八条对于房屋赠与问题的规定与现行法律的内容略有不同，《民法通则意见》第一百二十八条规定：“赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”在该司法解释未失效之前，法院往往会适用该条处理房屋赠与的问题。然而，由案例一和案例二可见，最高人民法院和广东省高级人民法院在该条的适用上具有不同观点。最高院认为，适用该条的前提条件是赠与人与受赠人之间具有书面赠与合同，而夫妻双方离婚协议中赠与子女房产的条款并不是夫妻中一方与其子女之间的书面赠与合同，故不适用《民法通则意见》第一百二十八条的规定，由于涉案房屋没有办理过户手续，因此赠与关系不成立，也就没有讨论是否能够撤销该赠与的必要。广东高院对“书面赠与合同”涵义的理解则是宽于最高院，认为离婚协议中双方约定涉案房屋归子女所有的条款形成了书面赠与关系，应当适用该条的规定，在赠与人已经交付该房屋至受赠人使用的情形下，即便涉案房屋没有过户，双方的赠与关系也已经成立且有效，不过广东高院在案例二中并没有涉及离婚协议条款形成书面赠与关系后赠与人是否有权主动撤销该赠与的讨论。

第二种裁判思路以案例四为代表，侧重于关注离婚协议中赠与房产行为的身份属性。由案例四可知，广东高院认为在没有欺诈、胁迫等情形时，对于协议离婚时赠与子女的房产，赠与人不可以任意撤销。此种司法观点表明，法院认为离婚协议中对房产赠与的约定不应当适用《民法典》第六百五十八条的规定，此处即与“婚前或者婚姻关系存续”情形下的房屋赠与相区分。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭编的解释》）第三十二条之规定，在婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。从文义解释的角度来看，“离婚”之情形确实没有落入“婚前或者婚姻关系存续期间”之语义范畴，故法院没有适用此条规定不无道理。另据《婚姻家庭编的解释》第七十条之规定，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。广东高院对离婚协议中房产赠与的处理，实际上与该条规定反映的思想不谋而合，额外考量了离婚协议中赠与房产行为的身份属性。因此，在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的房屋赠与条款，即便该房屋尚未过户，如不能举证证明签订协议时有欺诈、胁迫的情形，赠与人想要撤销该赠与一般很难得到法院的支持。

其次，就历史违建的赠与而言，由案例五、六可以发现，法院对“历史违建已经交付但未进行产权登记的情形，赠与人是否享有撤销权”这一问题出现了三种不同的观点以及处理方式。第一种观点以案例五为代表，该观点认为涉案房产属于历史违建，因此，在行政机关未就涉案历史违建作出相应处理前，涉案历史违建的赠与合同是否能够撤销不属于法院民事诉讼受案范围。第二种观点以案例六为代表，该观点认为赠与人对“本身就未进行产权登记也未办理报建手续”的历史违建享有的并非所有权而是使用权，故赠与该历史违建的合同的赠与标的为该历史违建的使用权。房屋的交付即意味着房屋使用权的转移，因此历史违建交付后，赠与人不可再进行任意撤销。还有一种观点认为未取得房产权属证书的历史违建无法办理房屋产权转移登记，因此，赠与人交付给受赠人的涉案历史违建没有完成权利转移，故赠与人对涉案历史违建享有任意撤销权，详见张国华与邓惠英赠与合同纠纷，（2018）粤0303民初15022号，深圳市罗湖区人民法院。

最后，对于未办理产权转移但是已经交付的房屋，无论赠与人是否可以行使任意撤销权，都需要考虑赠与人能否基于法定事由撤销该赠与。《民法典》第六百六十三条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”根据此条规定，即便在赠与财产权利转移之后，赠与人仍可以在规定期限内行使法定撤销权撤销该赠与。从案例三可见，法院认定法定撤销权中“对赠与人有扶养义务而不履行”的态度较为审慎，即便受赠人具有恶习，且对赠与房屋做了不当处理，减损了赠与财产的价值，法院并不会据此当然地认为受赠人没有履行扶养义务。然而，如果赠与人在赠与房屋之时明确约定需要以该房屋养老，受赠人对赠与房屋进行了其它处理导致赠与人无法在该房屋中居住，则法院极大可能会认定受赠人对赠与人“有扶养义务而不履行”，并且也符合“不履行赠与合同约定的义务”之情形，支持赠与人撤销对该房屋的赠与。

对于赠与人而言，维护其权利的立足点主要在于“如何保证赠与人尽可能自在地撤销赠与”。虽然在普遍情形下，赠与房屋时，赠与人在房屋过户之前可对该房屋的赠与行使任意撤销，但需要注意的是，在离婚协议中达成房屋归属于子女的约定不适用任意撤销权。另外，如果赠与的房屋属于历史违建，法院有可能认为赠与标的为房屋的使用权，并据此认定房屋交付后即视为赠与财产的权利转移，赠与人不可再行使任意撤销权。而且，《民法典》第六百六十三条规定了三种法定的撤销事由，“不履行赠与合同约定的义务”便是其中之一。为了在“无法行使任意撤销权”的前提下给自己“留下退路”，赠与人可在赠与合同中附上条件，约定赠与人应当履行的义务，尽可能地掌握主动权。需要提醒的是，该撤销权需要自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，赠与人应当注意及时行使该权利。

对于受赠人而言，在受赠房屋的情形之下，需要再次细分各种情形，并基于各细分情形尽可能采取保护自己“成功受到赠与”的对应措施。第一，在一般情形之下，对于未过户的房屋，即便已经交付，赠与人也可以随时撤销该赠与。因此，为避免赠与人的“后来变卦”，受赠人应当督促赠与人尽早完成房屋的过户登记。另外，依《民法典》第六百五十八条第二款之规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。因此，受赠人也可以联系赠与人就该房屋的赠与进行公证，以加强对自己权益的保护。第二，当赠与房屋属于历史违建之时，受赠人仍最好就该房屋的赠与进行公证，如若无法实现公证，受赠人可采取在赠与合同中表明赠与标的为“历史违建的使用权”的举措，以防范“历史违建交付后无法进行过户，赠与人趁机主张撤销赠与合同”的情形。第三，在离婚协议中约定房产归于子女的情形下，法院一般认为，除非出现了欺诈或胁迫之情形否则该赠与不可任意撤销，故受赠人在该情形下处于较为有利的地位。第四，受赠人尽量不要让自己的行为落入赠与人可行使法定撤销权的三种情形。例如，如果是附义务赠与合同，受赠人自身应当积极履行赠与合同约定的义务。

对于城市更新中的被搬迁人而言，在对存在赠与情形的被搬迁房屋进行权属确认时，如受赠人存在异议，要求确认其为被搬迁房屋的权利主体的，则应当要求受赠人协调赠与人出具书面说明，确认其对城市更新中的市场主体将受赠人确认为权利主体的行为不存在异议，也不再行使撤销权；如赠与人不配合出具书面说明的，应当要求受赠人起诉确认赠与有效，在受赠人取得生效胜诉判决后再确认受赠人为权利主体。如赠与人对此存在异议，要求确认其为权利主体的，应当要求赠与人协调受赠人出具书面说明，放弃受赠的被搬迁房屋，确认赠与人为被搬迁房屋的权利主体，如受赠人不配合出具书面说明的，应要求赠与人起诉确认赠与无效或撤销赠与等，在赠与人取得生效胜诉判决后再确认赠与人为权利主体。