在房屋租赁合同中，出租人按照合同约定交付房屋是其主要义务之一，出租人是否履行交付义务，关系到承租人是否有权拒付租金，主张违约责任甚至解除合同。因此对房屋是否符合交付条件的判断至关重要，但是商业地产租赁中，出租人往往在租赁物业处于建造阶段就已经开展了招商工作并与承租人签署房屋租赁合同，实践中，可能因建造过程中各种因素而导致出租人在交付期限届满前尚未完成规划验收、消防验收或竣工验收等手续。出租人未完成房屋验收手续便交付房屋，是否构成违约，司法实践中存在不同观点。本文通过梳理司法实践中不同法院对此问题的不同裁判尺度与判断标准，为出租人对其交付租赁物业以及签订租赁合同约定交付条件时提供借鉴和参考。

01《中华人民共和国民法典》

第724条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

02《中华人民共和国建筑法》（主席令第29号）

第61条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

03《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）

第16条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

04《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第29号）

第45条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

05《中华人民共和国消防法》（主席令第29号）

第13条  国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

06《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）

第26条 对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

第33条 对其他建设工程实行备案抽查制度。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

07广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）

第6条 房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。

【裁判要旨】合同虽未约定交付使用条件，但竣工验收为法定交付条件，规划验收为竣工验收的前提条件。工程竣工验收报告无规划部门的验收合格材料，经法院责令后仍无法提交证明租赁物业通过规划验收能够交付使用证据的，认定租赁物业不符合法定交付条件。

【案 例 一】凤台县茂源商贸有限公司与张龙房屋租赁合同纠纷案

【案      号】（2016）皖04民终1003号

【案情简介】2015年7月7日张龙（承租人）与凤台县茂源商贸有限公司（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租人将其所有的位于凤台县凤城大道中段南侧华厦中央广场商铺（下称租赁物业），出租给承租人从事合法商业经营，租赁物业面积为98平方米。同时，合同还对租赁期限、租金交纳时间、房屋交付时间、解除条件及违约责任作出约定。合同签订后，承租人于2015年7月7日向出租人交纳租金98160元。2015年10月1日前，承租人未按合同约定交纳90000元，出租人也没有如期交房。后承租人以出租人未交付符合条件的租赁物业构成违约为由提起违约之诉。截至判决时，出租人仍未提交证据证明租赁物业已经规划验收合格。

【裁判理由】法院认为，本案中出租人提供的工程竣工验收报告复印件中并无规划部门的验收合格材料，一审法院于2016年6月12日向出租人发出通知，责令出租人于2016年6月20日前提交出租房屋权属证明及经验收合格能够交付使用的证据，出租人未予提交。出租人至今未能举证证明涉案房屋经过规划验收的相关材料，应当承担不利后果，认定涉案房屋不符合交付条件，出租人应当承担相应的违约责任。

【裁判要旨】出租人交付的房屋虽然未完成相关验收手续，但承租人已经实际入驻且未提出异议，此后承租人不得再主张出租人未履行交付义务。

【案 例 二】北京康尔森投资有限公司与中信银行股份有限公司总行营业部房屋租赁合同纠纷案

【案       号】（2019）京01民再47号

【案情简介】2011年9月30日，中信营业部（承租人）与康尔森公司（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定承租人租赁位于海淀区知春路白塔庵的中国食品安全大厦1394平方米的房屋作为营业场所。2012年6月1日，装修单位向出租人物业部申请装修施工，施工时间为2012年6月25日至2012年11月30日。双方签订《房屋租赁合同》时，承租人已明知出租人对标的房屋未完成竣工验收工作，未取得《房屋所有权证》，案涉房屋竣工验收时间为2014年5月5日。后承租人以房屋交付时未通过竣工验收为由主张出租人责任，要求解除合同。

【裁判理由】法院认为，双方完成了标的房屋的交付。从已查明的事实看，双方虽然未严格依照《房屋租赁合同》约定的时间和方式交接标的房屋，但交接房屋的事实及之后承租人选派装修单位入驻标的房屋开展装修工作等事实是明确的。且双方在本案诉讼之前，对此均未提出异议。现出租人主张出租人并未依约履行交付标的房屋的义务，明显不能成立。

【裁判要旨】出租人交付的房屋未经消防验收合格，导致承租人装修工程消防验收延误，影响到租赁房屋的正常营业，出租人应承担损失赔偿责任。

【案 例 三】湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷案

【案       号】（2017）湘02民终1964号

【案情简介】益紫公司（承租人）在筹建过程中，由发起人文志安作为承租人于2012年5月30日与出租人签订了一份《神农.太阳城商铺租赁合同》，约定由文志安承租神农太阳城购物中心南座四层A403、A404号商铺用于经营量贩式KTV。租期为96个月，自2012年10月1日起。文志安在签订合同后对所租赁的商铺以承租人的名义进行装修，并申请消防设计审核。湖南省株洲市公安消防支队于2012年10月17日就此出具建设工程消防设计审核意见书，认为该建筑主体未验收合格，租赁商铺消防设计未经审核合格，不得施工。后租赁商铺仍继续装修并擅自营业。湖南省株洲市公安消防支队对承租人作出行政处罚决定，处相应罚款。直至2014年9月26日承租人方才取得《建设工程消防验收意见书》。后租赁双方对不能正常营业期间，承租人起诉出租人要求赔偿损失。

【裁判理由】出租人2012年交付涉案商铺时未经消防验收合格，直到2013年9月30日才通过消防验收。涉案商铺消防验收的迟延，导致了租赁商铺室内装修工程消防验收的迟延。消防问题影响到租赁商铺的正常营业，直至2014年9月26日租赁商铺室内装修工程消防验收合格时止。因此，鉴定报告将2013年4月至2014年9月共18个月算作“不能正常对外经营”期间并无不妥。出租人在明知房屋未经消防验收的情况下将房屋出租给承租人经营量贩式KTV，并催促对方尽快装修限期开业。出租人的上述行为是造成租赁商铺在18个月内不能正常对外经营及装修延期的直接因素，其行为与租赁商铺的损失之间具有因果关系，应当赔偿租赁商铺18个月内不能正常对外经营造成的损失、装修延期损失及消防罚款损失。

【裁判要旨】租赁房屋不属于法律规定的“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的建设工程，未向消防主管机关办理消防备案不影响租赁房屋的使用，承租人无权拒付租金。

【案 例 四】十堰高度房地产开发有限公司、南大忠房屋租赁合同纠纷案

【案       号】（2018）鄂03民终994号

【案情简介】2013年6月1日，高度公司（出租人）与南大忠（承租人）签订房屋租赁合同约定高度公司将其所有的位于郧西滨河东路财富公馆滨河东路，地面房产物业现状全框架一、二层房屋出租给南大忠。租期自2013年6月21日起五年。合同签订后承租人即施工装修，从事家电经营。2015年6月5日，出租人开发的郧西滨河东路财富公馆﹙包含涉案房屋﹚1-4号楼建设工程经十堰市公安消防支队验收合格。期间，承租人以房屋未经消防验收、漏水影响其经营并给其造成损失等为由，拒交部分房租。后出租人解除合同，双方因此诉至法院。

【裁判理由】法院认为，租赁商铺不属于人员密集场所，亦非特殊建设工程，不属于法律规定的“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的建设工程。涉案商铺在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，经依法抽查不合格的，应当停止使用。“停止使用”相对“禁止投入使用”的强制性更弱，即在房屋经抽查被认定不合格之前，其是可以投入使用的。出租人将租赁房屋交付给承租人后，在房屋消防验收合格之前，其仍可以投入使用。且涉案商铺已于2015年6月5日经消防验收合格，故承租人仅以出租人交付房屋时“未经验收合格”为由主张其无须支付自2013年12与21日至2016年8月24日的租金，无事实和法律依据。

现行法律法规规定房屋需要通过有关部门竣工、规划、消防等验收的目的在于保障房屋质量，维护居住安全。房屋租赁中出租人依法负有确保租赁房屋处于适租状态的义务，而房屋在交付前顺利通过有关部门竣工、规划、消防等验收正是确保房屋满足适租状态的前提。《中华人民共和国民法典》第724条规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。该规定中“法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”主要指的就是有关部门竣工、规划、消防等验收手续，进一步确认租赁房屋通过有关部门竣工、规划、消防等验收手续对于租赁房屋正常使用的重要性。但该规定旨在确立在租赁房屋因不满足关于使用条件的强制性规定情形而导致无法使用时，承租人享有解除合同的权利，并未当然认定只要租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，出租人即当然构成违约。通过上述案例可见，司法实务中对出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋是否构成违约的问题，主要存在如下裁判思路：

其一，如租赁合同中已然约定出租人负有在交付前完成相关验收手续的合同义务，在出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋的情况下，出租人构成违约。此种裁判思路遵从租赁双方合同约定，体现了合同当事人意思自治的原则。

其二，在租赁合同并未约定出租人负有在交付前完成相关验收手续的合同义务的场合，不论出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋是否实质上影响租赁房屋的正常使用，均一概认定出租人构成违约。司法实践中持此种观点的判例比比皆是。笔者认为，虽然房屋未完成相关验收手续，确实可能会导致租赁房屋存在一定的安全隐患，影响承租人使用租赁房屋的感受，但并不一定会造成租赁房屋存在使用上的实质障碍，如不区分是否影响租赁房屋的正常使用，一概认定出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋构成违约，往往容易成为承租人挑起纠纷的借口。

其三，出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋，导致承租人无法使用租赁房屋，出租人构成违约。实践中，出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋，往往会对承租人使用租赁房屋造成实质障碍，例如无法办理租赁房屋装修工程消防设计审核或验收手续、无法办理经营执照、因未办理相关验收手续被主管部门责令限期改正、停止使用或罚款等，此种情况下承租人因使用租赁房屋导致自身合法权益受损，违背承租人承租并顺利使用租赁房屋的初衷，出租人应当构成违约。

其四，虽然出租人未履行完毕相关验收手续便交付房屋，但租赁双方已通过事先在租赁合同中约定，或承租人实际上认可并接收租赁房屋、承租人未及时对该等手续瑕疵提出异议且出租人已及时补办相关手续等事实行为对出租人未履行该义务进行豁免的，则出租人不构成违约。

综上，虽然司法实践中不同法院有不同的观点，个案情况有所不同，但均不可否认出租人及时办理相关房屋验收手续对承租人后续正常使用租赁房屋的重要性，房屋验收手续是维持房屋处于适租状态的前提，因此出租人应及时、妥善办理相关房屋验收手续，减少纠纷的发生。

（一）就出租人而言，应当履行适租义务，在建设过程中确保房屋符合规定的建筑工程质量标准，满足房屋使用的各项条件，及时办理各项验收手续。

（二）就出租人而言，在签订租赁合同之前，应当对房屋所在建筑物办理各项验收手续的时间进行充分的评估，合理设定交付时间，确保在交付前办理完成各项手续。

（三）就出租人而言，如无法预估并设定合理的交付时间，可以在租赁合同中约定不以完成各项验收手续作为交付条件，或者约定在交付期限届满后享有一定的宽限期以便办理验收手续，且出租人不因此承担违约责任。

（四）就出租人而言，对承租人在交付前进场进行装修施工的要求应持谨慎态度，应尽可能在办理完成各项验收手续后方才允许进场施工，如确需在办理完成验收手续前提前进场施工的，应当注意在租赁合同或提前进场施工协议中约定如因提前进场施工影响房屋各项验收手续的办理的，出租人不承担责任，并在过程中固定和保留因承租人提前进场施工影响房屋各项验收手续的办理的有关证据。

（五）就出租人而言，如因承租人或不可抗力等原因导致未完成验收手续的，应注意固定和保留因承租人或不可抗力等原因影响验收手续办理的有关证据，如确因未完成验收手续导致承租人主张违约责任的，在诉讼中出租人应注意以承租人或不可抗力等原因进行抗辩，如虽未完成验收手续但不影响租赁房屋的正常使用的，出租人也应以此为由进行抗辩。

（六）就出租人而言，如非因承租人或不可抗力等原因未完成验收手续导致影响承租人正常使用租赁房屋的，应注意及时与承租人协商沟通，通过延长装修期、予以一定的补偿等方式取得承租人豁免并签订补充协议，同时及时消除未能办理验收手续的因素，加快各项验收手续的办理。

（七）就承租人而言，如承租的房屋尚未建成，应当注意在租赁合同中约定出租人负有在交付前完成各项验收手续并提供相应的证明文件的义务，如无法在交付前完成的，也应当约定在交付后一定期限内完成，否则出租人应当承担相应的违约责任。如出租人未履行此项合同义务或合同中未约定出租人此项义务的，应注意避免接收租赁房屋并及时通过书面方式督促出租人履行并固定和保留有关证据。如房屋已经建成的，应当在签订租赁合同前核查租赁房屋是否完成各项验收手续。