什么是土地整备利益统筹？

土地整备利益统筹指按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和村股份公司合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题。

在利益统筹项目范围内，政府与村股份公司“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地。村股份公司与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

土地整备利益统筹和城市更新有什么区别？

土地整备利益统筹和城市更新的区别主要体现在以下几个方面：

什么是先整备后统筹？

“先整备后统筹”是为实现政府公共利益项目、较大面积产业用地提前移交用地，而形成的一种土地整备工作模式。“先整备后统筹”是指在补偿标准不超过《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）所规定标准的条件下，由区发改部门下达资金计划，区财政保障资金，利用征收和利益统筹两种并行补偿方式为公共利益和重大产业项目提前移交建设用地的土地整备工作模式。

利益统筹项目中的资金安排如何核算？

利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

什么是利益统筹项目留用土地，如何核算留用土地规模指标？

利益统筹项目留用土地是指按相关规定核算并确认给村股份公司的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地。

留用土地规模指标按照如下方式核算：（1）项目范围内已批合法用地 是指村股份公司及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），已批合法用地按照等土地面积核算留用土地规模；（2）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标，以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；（3）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（1）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（2）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据现状容积率（项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值）按比例核算的留用土地规模。核算比例如下：

利益统筹项目留用土地可否安排在该利益统筹项目之外？

利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内安排，本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建。按照前述两种方式安排的留用土地指标，其合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%。

利益统筹项目留用土地规划建筑面积具体包括哪些，具体用途为何？

利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。具体用途如下：

基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

配套建筑面积为留用土地中依据《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及相关规划要求配建的社区级公共设施。配建的社区级公共设施建成后无偿移交政府，产权归政府所有，具体移交约定在土地出让合同中明确，法律法规另有规定的除外。

共享建筑面积的60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购，其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。回购物业的类型、规模等相关内容在留用土地的规划条件中予以明确。回购程序和价格参照市政府相关政策执行，回购物业产权归政府或政府指定机构。

原农村集体经济组织继受单位可在什么节点引入合作方合作开发留用土地？

从深圳市级规定来看，留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后，原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复，按照集体资产处置相关规定，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。但在各区实践中，也有在取得留用土地批复前先行招商的案例。根据初步了解，深圳市级层面将颁布新的土地整备利益统筹政策，可能变更引入合作方的节点，后续需进一步关注、跟进。

利益统筹项目留用土地合作开发的常见模式有哪些？

利益统筹项目留用土地合作开发的常见模式有“双抬头”模式、“单抬头”模式。具体如下：

留用土地以合作开发方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。土地使用权出让合同签署及未来项目开发报建时，原农村集体经济组织继受单位及开发商均作为项目权益主体，因此俗称“双抬头”。

留用土地以作价入股方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体共同成立的房地产项目公司，向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。土地使用权出让合同签署及未来项目开发报建时，由原农村集体经济组织继受单位及开发商共同设立的项目公司单独作为项目权益主体，因此俗称“单抬头”。

土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议签订模式是什么？

从深圳市级规定来看，利益统筹项目搬迁人为原农村集体经济组织继受单位，或原农村集体经济组织继受单位及按照相关规定确定的开发主体。但各区实践存在不同做法，例如，光明区利益统筹项目的搬迁人为原农村集体经济组织继受单位或原农村经济组织继受单位按照相关规定确定的开发主体。