(十一) 更新单元范围涉及需统筹纳入拆除重建改造的非建设用地的，需要在什么时间节点以什么方式落实建设用地规模？

《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》（东自然资〔2019〕144号）规定更新单元拆除范围原则上应满足现状已建且地类为建设用地的实体要求，而现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地的可酌情纳入拆除范围，但需按照政策规定落实建设用地规模、完成土规调整工作，方可推进实施地块开发建设。鉴于此，因统筹确需纳入拆除范围的非建设用地，土规调整为建设用地后，在省内或跨省范围购买使用预留城乡建设用地指标，落实建设用地规模后，才符合政策规定纳入拆除范围的实体要求。

目前东莞市正在编制国土空间规划，土规调整工作可考虑在国土空间规划编制过程中一并落实。在更新单元划定方案报批过程中，主管部门将重点核实更新单元土规情况，但对于拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规（除基本农田外）的地块，政策明确了“灵活”审批情形，即允许管理委员会、镇人民政府（街道办事处）出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作。换言之，申报更新单元划定方案时并不要求相关土规调整全部完成，可以在前期工作过程中同步推进，但最迟要在更新单元划定方案获批之日起半年内完成，否则有可能影响更新单元划定方案的效力，进而影响挂牌招商程序的启动。

土规调整过程中，前期服务商或属地集体经济组织可向镇人民政府（街道办事处）提出购买建设用地指标的工作需求，镇人民政府（街道办事处）依据《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》《广东省城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施细则》等建设用地指标流转相关政策规定，通过在省内或跨省范围购买使用预留城乡建设用地指标的方式，落实建设用地规模，并最终完成土规调整工作。

(十二) 东莞现有政策中对于更新单元划定方案的有效期是怎么规定的？方案有效期届满前可否申请延期？

根据《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》（东自然资〔2019〕144号）规定，更新单元划定方案有效期为两年。更新单元划定方案获批后，该更新单元应当在两年内提交上报单一主体挂牌招商方案或“1 N”总体实施方案，否则划定成果自动失效。自更新单元划定方案失效之日起，三年内不再受理该更新单元申报更新单元划定方案，严重影响下一阶段的单一主体挂牌招商程序启动。目前相关城市更新政策并未明确更新单元划定方案有效期届满的延期申请路径，为避免更新单元划定方案自动失效从而严重影响更新单元改造进度，建议前期服务商结合具体服务期限，合理把控前期工作进度，合理铺排相关前期工作，避免过早完成更新单元划定方案审批相关手续。

(十三) 东莞现有政策中对于更新单元划定方案的报批流程是怎么规定的？特定类型的更新单元（比如传统产业类、涉及TOD等），其更新单元划定的报批流程是否有特殊要求？

一般来说，更新单元划定方案按照如下流程进行报批：1）更新单元划定方案由镇政府（街道办）、园区管委会负责组织编制，并委托具备乙级及以上规划资质的单位承担具体方案编制工作；2）更新单元划定方案上报市自然资源局前，须经各园区、镇（街）党政领导班子联席会议或城建领导小组会议审议通过；3）更新单元划定方案上报市自然资源局后，由市自然资源局委托第三方机构对更新单元划定方案进行校核并出具校核报告；4）市自然资源局将更新单元划定方案函发给相关职能部门进行审查，并组织召开部门集中审查会；5）审查通过后由园区管委会、镇政府（街道办）对更新单元划定方案进行批前公示；6）经部门集中审查同意且完成批前公示的更新单元划定方案，由市自然资源局上报市政府审批；7）按控规实施的更新单元划定方案，直接由市自然资源局批准。更新单元划定方案获批后，更新单元划定图则予以对外公告。

 “工改工”（传统产业类改造）项目相对一般项目而言，其更新单元划定方案报批程序更简便。首先，“工改工”项目可以申请控规调整后按控规实施，且在更新单元划定阶段无需提供建筑方案。其次，改造后用途为工业仓储用地（M1、M2、W）、新型产业用地（仅适用于M0，不涉及M0 C、M0 R0）、公益性改造的更新单元（项目）如涉及控制性详细规划调整的，可直接按控制性详细规划调整程序完成调整审批，批准后编制简易单元划定图则或前期研究报告，与单一主体挂牌招商方案或“1 N”总体实施方案合并审批。按控规实施的“工改工”项目，更新单元划定阶段只需提供更新单元划定图则，并最终由市自然资源局审批通过即可，无需上报市政府审批。

而TOD 范围内城市更新项目更新单元划定方案的报批程序，与一般项目相比会更严格。对 TOD 范围内用地占更新单元用地的比例大于或等于 50%的更新单元，以经批准的轨道站场 TOD 综合开发规划确定城市更新单元划定方案中的规划条件，未编制轨道站场 TOD 综合开发规划的，由属地镇街（园区）书面承诺落实单元公共配套设施并取得市轨道交通局同意后，编制城市更新单元划定方案，按城市更新审批流程报批。TOD 范围内用地占更新单元用地的比例小于50%的更新单元，更新单元划定方案取得市轨道交通局同意后，可按城市更新审批流程报批，或者在征得市自然资源局、轨道交通局同意后，项目整体按占TOD 范围用地大于或等于50%的政策执行。