（十四）东莞现有政策中对于更新单元范围内的不动产权益分成哪几类？按照此种分类实践中尚有哪些特定的不动产权益核查问题需要解决？

《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号，以下简称《挂牌招商操作规范》）第九条规定三类不动产权益人，具体包括：第一类：集体土地所有权人，即集体经济组织；第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；第三类：土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位。其中，第三类不动产权益人属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织按规定确认；属于与镇人民政府（街道办事处）或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇人民政府（街道办事处）按规定确认。

不动产权益核查与确认工作推进过程中，发现存在大量土地和房屋的登记情况与实际使用情况不一致的情形，具体原因繁杂多样，包括土地和房屋的登记权利人去世、产权单位办理注销、登记权利人对外转让房屋产权未办理过户等，即便证载权利人对确认实际权利人的不动产权益无异议，该实际使用人也无法纳为目前政策规定的任何一类不动产权益人，即上述不动产权益人分类无法解决证载与实际权利人不一致的确权问题，需要在项目实操过程中不断探索。

此外，第三类不动产权益人除了实际控制不动产权益，一般还需要提供土地使用权、房屋所有权取得的协议或凭证资料。属于集体经济组织、镇人民政府（街道办事处）或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由前述原流转主体按规定确认。但是不少不动产从集体经济组织、镇人民政府（街道办事处）或其下属企事业单位流转后，又经历了多次流转，前述原流转主体一般难以确认该实际使用人的不动产权益。而且，第三类不动产权益未能涵盖从市人民政府或其下属企事业单位、私企、私人流转但未办理产权登记的不动产权益，相关情形如何进行核查与确认，政策中亦未明确规定，需要在实践过程中积极寻求解决思路。

（十五）东莞现有政策中对于城市更新单元不动产权益核查和确认工作有什么指导意见？

《挂牌招商操作规范》规定镇人民政府（街道办事处）依据城市更新权籍调查相关办法核查和确认不动产权益。目前，东莞市关于权益调查的文件主要是《东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）》（东国土资〔2017〕264号）。据了解，《东莞市城市更新不动产权籍调查操作细则》正在编制，相关不动产权益核查和确认工作指引也在不断细化。

对于已办理产权登记的不动产，原则上按照证载确认不动产权益；对于大量未办理产权登记的不动产，《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）提出完善历史权益确认机制的原则性规定，即对于没有权属来源证明或者不动产登记与真实权利状态不符的，查明历史协议等情况后，由政府、村组集体实行“一次公告、全部确认”，公告无异议后即可确认其不动产权益。但基于不动产登记机制不健全、历史用地手续不完善、农村城市化等历史原因，前述原则性规定仍难以解决城市更新项目纷繁复杂不动产权益核查与确认难题。

为规范辖区内不动产权益核查与确认工作的开展，道滘镇人民政府先试先行，于2020年11月13日印发了《道滘镇城市更新项目权益核查与确认操作》（东道府〔2020〕46号），明确了不动产权益核查与确认相关实体规则和实施流程等基本原则，对道滘镇辖区内及其他镇街的城市更新项目开展不动产权益核查与确认的实操工作均具有一定的指导性意义。

（十六）东莞市城市更新单元不动产权益核查和确认工作过程中，主要面临的工作难点有哪些方面？

根据《挂牌招商操作规范》第九条，不动产权益确认大致可以分为核查确认集体土地所有权、依法登记的土地使用权和房屋所有权、以及未依法登记土地和房屋实际使用权三种权益情形和形态。前期工作过程中，由于实体规则不明确，前期服务商容易在后两种权益的确认工作中陷入困境。实体规则的确权难题具体又分为不动产权益确认和不动产状态核查两方面：

第一，权益确认方面。城市更新项目中涉及的土地和房屋的使用年限普遍长达二十年，土地和房屋的登记权利人或已去世、产权单位或已经办理注销、登记权利人或已对外转让房屋产权等等导致产权登记情况与实际使用情况不一致。此外，城市更新项目中存在大量没有任何权属资料有待确权等情况，不动产权益来源形式繁杂多样，包括买卖、赠与、继承或遗赠、赠与、置换、分家析产、离婚分割、共有分割、法院判决、合作建房等等，另外还存在大量集体建设用地以租代售、权利人下落不明等确权疑难问题，错误认定不动产权益人风险较大。

第二，不动产状况核查方面。实操难点主要集中于地块指界测量、在建地上房屋测量等问题。由于土地范围指界工作欠缺规范性文件的指引，前期服务商难以按照规范流程确定地块范围，特别是未办理产权登记的土地和登记情况与不动产权益人主张的实际权益情况不一致的土地。对于启动城市更新工作时正在施工建设（尚未完工）的建筑物，目前也暂未明确的测量标准和处理办法，前期工作参与主体未能形成统一做法或通行的惯例。

由于城市更新权益核查流程不明确，实操工作面临程序过于繁琐、实施难度较大等问题。在确权流程设计层面上，前期服务商需要精准理解不动产权益核查与确认工作与权籍调查工作之间的差异，在政策规定的权籍调查工作流程基础上作出相应调整、细化；在确权工作实施推进过程中，前期服务商需要接受并处理利益相关主体对初步公示结果提出的异议、协调集体经济组织和镇人民政府（街道办事处）按照规定审查并出具权益确认意见书、提交确权结果并完成备案等细节问题。前述内容在全市范围内的城市更新政策中暂无明确的规定，导致前期服务商普遍表示具体开展不动产权益核查与确认工作的难度较大。

为保证不动产权益核查与确认工作成果的准确、合规性，为避免日后陷入不动产权益确认争议而无证可循，建议前期服务商在开展不动产权益核查与确认工作前，聘请专业的法律服务团队，整体分析项目拆除范围内不动产权益实际情况，结合不动产登记和实际控制或占用两个层面，以尊重历史、实事求是、公平公正为工作原则，对不动产权益核查与确认实体规则、程序提出可行性建议，其专业辅导工作应贯穿确权全流程。