01.

《中华人民共和国民法典》

第944条第3款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

02.

《城市供水条例》

第33条：城市自来水供水企业或者自建设施对外供水的企业有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门责令改正，可以处以罚款；情节严重的，报经县级以上人民政府批准，可以责令停业整顿；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关可以给予行政处分：……（二）擅自停止供水或者未履行停水通知义务

03.

《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定（失效）

第42条：未经供水、供电、供气等公用事业单位、业主或者司法、行政授权，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾等对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外

04.

《江苏省高级人民法院关于深入推进民生案件审判工作的意见》

妥善审理好涉及住房的案件，依法保护公民合法的财产权益……物业服务企业和业主均应严格履行物业服务合同，违反约定应当承担相应的责任。物业服务企业以停水、停电、停气的方式催交业主拖欠的物业费，造成业主损失的，应当承担相应的赔偿责任

05.

《苏州市住宅区物业管理条例》

第34条：物业服务企业不得有下列行为：……（六）擅自停水停电。

【案情简介】乔荣庆（下称“承租人”）原是城市学院的职工，乔荣庆约在1998年左右入住使用涉案房屋至今，期间乔荣庆有断续向城市学院（下称“出租人”）支付租金。2017年7月14日出租人向承租人发出《关于广州城市职业学院海珠校区207号大院7栋103号房停电停水的告知函》，后出租人分别在2017年7月20日和2017年7月21日对涉案房屋停电、停水。2017年7月27日出租人起诉要求确认租赁合同关系于2017年7月19日解除，后广州市海珠区人民法院一审判决租赁合同关系于该日解除并要求承租人搬离涉案房屋。承租人在2017年9月8日对出租人提起本案诉讼。一审庭审中，在审两个案件的经办人已责令出租人在限期内先行恢复承租人居住房屋的用水用电，但出租人至今未予配合。

【裁判理由】法院认为，出租人主张双方之间的租赁合同关系已于2017年7月19日解除，其享有要求承租人及同住家属搬迁的权利，为此，出租人院已另案提起诉讼，以合法的方式主张权利。但出租人以双方租赁合同关系已经解除为由，对涉案房屋进行持续断水断电，拒不恢复，危及承租人的基本生活需要，以此迫使承租人及同住人搬离涉案房屋，缺乏合法性、合理性依据，明显超出了自力救济的范畴、方式及限度，构成权利滥用。一审法院判令出租人恢复供水供电及酌情赔偿由此造成的承租人损失1000元，处理并无不当，二审予以维持。

【案情简介】案外人周某与汇妍公司（下称“出租人”）签订商铺租赁合同，并约定如周某未按合同约定按时支付租金，逾期超过15日的，属于严重违约，出租人有权单方面终止合同；如周某拖欠租金、物业管理费以及其他费用超过10日的，或合同解除或终止后逾期搬离，出租人有权通知其物业公司采取停水、停电的措施，且由此产生的任何损失均由周某承担。周某承租涉案房屋后以其持股的天榕公司为出租人将涉案房屋出租给罗开松（下称“次承租人”），后因周某拖欠租金，出租人依约解除与周某租赁合同并对涉案房屋停水停电，后经法院判决周某与出租人的商铺租赁合同于2013年9月26日解除并判令周某返还租赁商铺。后次承租人起诉出租人要求出租人赔偿因停水停电造成的损失。

【裁判理由】法院认为，次承租人与天榕公司之间关于涉讼商铺的转租合同自2013年9月26日起失去了继续履行的基础而终止履行。出租人在解除租赁合同的过程中所采取的断水、停电的行为，系其根据与周某之间的租赁合同约定而采取的行为，且生效的法院民事判决亦未确认相关约定违法，故出租人的行为不属于侵权行为。根据合同的相对性原则，若由此给次承租人造成相应的经营损失，则应由承租人对此予以赔偿，由其承担转租合同中作为出租方的违约责任。

【案情简介】2010年2月8日康达公司（下称“出租人”）与宏嘉达公司（下称“承租人”）签订《南京医科大学康达宾馆餐饮部租赁合同》约定承租人承租涉案房屋。承租人承租后与刘龙签订合作协议，承租人将涉案房屋承包给刘龙经营，后出租人多次向承租人发出通知，以涉案房屋停业拆迁为由要求承租人妥善处理房屋腾退，设施设备清点交接等事宜，后有签订协议书延长搬离时间，否则出租人有权单方采取停电、停水方式，后又多次通知、告知承租人因整体规划需要涉案房屋正式停业并于12月23日停止水、电、气供应。2011年12月23日，涉案房屋因停水停电而停止营业。刘龙以出租人停水停电行为造成其损失为由诉至法院。

【裁判理由】根据租赁合同约定出租人有权因涉案房屋拆迁事由而提前解除租赁合同，刘龙应及时腾退房屋及设施设备。出租人于2011年3月24日向承租人发出解除合同及腾退房屋的通知，并于2011年9月13日与承租人共同明确腾退房屋的最后期限及违约责任，同时于2011年9月20日、12月18日先后向承租人、刘龙发出要求停业的通知，且明示了“为减少不必要的损失，请天易酒店提前做好停业准备工作，否则，届时因停水停电造成的后果将由酒店方承担”等情由。因此，出租人已为承租人、刘龙开展腾退房屋等工作预留了充分合理的期限，尽到了必要的提醒和通知义务，但刘龙未依照合同约定及时腾退房屋，出租人对涉案房屋停水停电后所造成的财产损失不存在过错。

【案情简介】杨永毅（下称“承租人”）与汇丰木业公司（下称“出租人”）签订租赁合同，承租人租赁涉案厂房。后因承租人拖欠租金及物业管理费发生纠纷，原审法院判决确认租赁合同于2015年2月1日解除，承租人返还涉案厂房。2014年4月8日，江门市环境保护局对涉案厂房作现场检查，发现厂内的锅炉运作正常，燃烧木柴产生的废气经旋风除尘器处理后外排，外排烟气外观较黑，燃烧木柴与该环评及环评批复要求不一致，现场该厂未能提供该厂环保验收相关资料，并作出行政处罚决定书，后经强制执行责令立即停止燃柴锅炉的使用。后出租人张贴通告称接环保部门通知严禁使用此锅炉设备否则将实行停电处理，后出租人多次将丽丰木业厂的总电闸开关关闭。后承租人以厂房锅炉供电中断造成其损失为由诉至法院。

【裁判理由】法院认为，涉案租赁合同已解除，因此出租人没有提供厂房、水电、锅炉给承租人使用的义务，且出租人多次通知承租人停止供电，且司法部门和环保部门都要求出租人停止使用锅炉的，否则对出租人采取断水、断电等相关强制执行措施，基于此出租人有义务停止使用锅炉，在其无义务供电的情况下对承租人所占有的厂房断电是停止使用锅炉的一种方法，其行为并无不当。

【案情简介】2007年，富尔达公司（下称“出租人”）与义乌公司（下称“承租人”）签订一份《房地产租赁补充合同》，约定出租人将涉案商铺出租给承租人兴办深圳市义乌小商品批发城项目（二期）使用。后双方对上述租赁合同的解除问题发生纠纷诉至法院，原审法院判决解决租赁合同，承租人交还涉案商铺。后因涉案商铺交还问题再次诉至法院。

【裁判理由】法院认为，承租人对自己负有向出租人返还商铺的义务是清楚、明知且无异议的。因此，原判决认定出租人对涉案商铺拥有所有权，在物权遭受侵害的情况下其所采取相关措施为自救行为而非侵权行为。承租人在出租人采取强行停水停电的措施后，却仍采取购买材料紧急接驳水电、安装监控设备、安装水电工程，安排员工阻扰出租人收回街铺等措施以恢复水电供应，属于承租人不必要扩大的损失，其要求出租人对此予以赔偿，缺乏事实和法律依据。

【案情简介】新联合公司（下称“出租人”）与陕西嘉联万策商业管理有限公司（下称“承租人”）签订《租赁合同》及《补充协议》。后经出租人同意，陕西嘉联万策商业管理有限公司将涉案房屋出租给张建卫，后张建卫将西安市雁塔区45平米的门面房出租给合肥彩象公司。依据陕西省高级人民法院（2017）陕民终1140号生效民事判决书，可以确认出租人与承租人签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2016年2月25日予以解除。合同解除后，涉案商铺实际由出租人接管。后出租人因合肥彩象公司未向其交纳租金为由对合肥彩象公司所承租的房屋进行停水停电。

【裁判理由】法院认为，因出租人和承租人签订的租赁合同终止，导致承租人与张建卫所签订的《百家店项目商铺合同》及张建卫与合肥彩象公司签订的《百家店商铺租赁合同》亦2016年2月25日终止履行。合肥彩象公司至此丧失了对涉案房屋的承租权，出租人上诉认为其于2016年7月6日对合肥彩象公司停水停电并未构成侵权，理由成立。

通过梳理上述案例可以看出，针对房屋租赁合同终止后出租人能否采取停水停电措施的问题，司法实务中法院基本会遵循如下思路：一是区分物业用途，如果承租人承租租赁物业用于居住用途的，则为了保障承租人的正常生活需要，即使租赁合同已经终止，出租人也不得采取停水停电的措施迫使承租人或实际使用人搬离；二是对于出租人在房屋租赁合同终止后所采取的停水停电措施，基本上认定为属于出租人的自助自救行为而不属于侵权行为，司法实务中基本支持工商业物业的出租人有权采取停水停电的自助自救行为，但普遍认为出租人采取的自助自救措施应控制在合理的限度和范围内，包括事先通知物业使用人、给予合理的准备时间等，否则可能会演化为侵权行为。

值得注意的是，虽然司法实务中部分法院认定租赁合同已有明确约定是认定出租人采取停水停电措施不构成侵权的因素之一，但并非唯一或核心的因素，法院仍需对出租人采取的停水停电措施是否合理进行考量，并普遍认为即使租赁合同中有约定出租人有权采取停水停电措施，出租人在实际实施的过程中也要控制在合理的限度和范围内，否则因过度采取停水停电措施给物业使用人造成损失的，出租人也无法依据租赁合同的约定主张免责。

出租人合理采取停水停电措施，对清租具有良好的效果，停水停电已经成为工商业房屋租赁市场中普遍采取的措施之一。在实践中，出租人在采取停水停电措施时应注意如下事项：

在签订租赁合同时，应注意在租赁合同约定出租人在房屋租赁合同提前解除或到期终止后采取停水停电措施的权利，并明确采取停水停电措施的具体流程，例如出租人有权在提前xxx天通知的情况下采取停水停电措施，通知的方式包括向承租人合同约定地址发送停水停电函件通知、在租赁场所张贴停水停电告示等，采取停水停电的方式包括自行或委托物业公司停水停电等。

如需在房屋租赁合同到期终止或提前解除后采取停水停电措施时，应注意确保房屋租赁合同到期终止或提前解除，如因承租人违约，出租人单方提前解除合同的，应注意核查确保具备解除合同的条件，并已通过发送解除合同通知、向法院起诉或申请仲裁请求判令解除等方式确保合同已经解除，并在实际采取停水停电措施时严格遵循租赁合同约定履行相应的程序和方式。

在采取停水停电措施时，应注意控制在合理的限度和范围内，包括：

一旦因出租人采取停水停电措施发生纠纷，承租人或物业使用人要求出租人赔偿因停水停电措施造成的损失的，在诉讼中出租人应注意从如下两方面进行答辩和搜集和梳理：