《中华人民共和国民法典》

第465条

依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第526条

当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第527条

应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第528条

当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

第563条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第722条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

【裁判要旨】合同有约定出租人可采取停水停电措施，根据合同法意思自治原则，当事人只要不违反法律的强制性规定，合同的约定即使合法有效的。

【案例一】深圳市航运集团有限公司与陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼房屋租赁合同纠纷

【案号】（2018）粤0303民初21715号

【案情简介】航运公司（出租人）与黄鹤楼餐饮公司（承租人）分别于2006年12月30日、2007年9月3日、2011年1月1日、2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定：航运公司将深圳市嘉宾路4025号的房屋以及航运总公司食堂，出租给黄鹤楼餐饮公司作酒楼使用，租金逐月支付。且在合同中有约定“甲方为了收回租赁房屋和追收拖欠租金，有权采取停电停水措施，且因甲方采取相关措施而造成的一切损失由乙方自行承：逾期两个月以上缴纳租金、管理费、其他费用；利用租赁房产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益；擅自改变租赁房产结构或约定用途；擅自将租赁房产进行装修；擅自将租赁房产转租他人等。”自2017年9月1日起，承租人开始拖欠租金、水电费、物业管理费。出租人多次以书面及口头形式催告缴费。2018年7月16日出租人发出《租金催告函》，催告承租人于收函之日起7日内支付拖欠费用，否则其有权解除合同收回房屋。但承租人未予回复。2018年7月25日，出租人向承租人发送《关于解除的函》。

【裁判理由】法院认为出租人根据2017年12月签订的《房屋租赁合同》，已履行了合理的出租人义务；且双方合同中约定了在承租人不履行义务的情况下，出租人经合理催告，可以采取停水停电措施以防止出租权益继续受损。

【裁判要旨】租赁合同已到期或已达到解除条件，此种情形下出租人没有义务再履行合同，完全有权采取停水停电措施。

【案例二】中移建设有限公司甘肃分公司、兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站房屋租赁合同纠纷

【案号】（2019）甘01民终3506号

【案情简介】2016年12月31日，中移公司（出租人）与卫生服务站（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：中移公司现将坐落在兰州市城关区，使用面积150㎡，出租给卫生服务站；租期一年，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金每季度交费（2、5、8、11月）。2017年12月31日合同期满后，双方未再续签合同。出租人于2017年10月发出通知，告知承租人合同期满后将收回租赁的房屋。承租人于2018年1月30日、4月18日、6月10日向中移公司出具《承诺书》，请求中移公司在腾交房屋时间上予以宽限，并分别承诺于2018年4月前、5月31日前、7月31日前搬离向中移公司交还房屋。2018年9月起，中移公司就卫生服务站承租的房屋停水停电，卫生服务站既未搬离涉案房屋又未交纳房屋租金，中移公司遂诉至法院。

【裁判理由】法院认为，中移公司是基于卫生服务站的请求和作出的承诺，同意对腾退房屋的时间予以宽限，并非同意卫生服务站继续租赁使用房屋进行经营，双方在合同期满后并未成立不定期租赁合同关系的合意。卫生服务站没有按照承诺书向中移公司腾交房屋，已经构成严重违约，中移公司基于卫生服务站的严重违约行为，采取的停水停电措施属于维护自身权利的正当行为，不属侵权行为，不构成侵权，且采取的正当措施并未影响卫生服务站对房屋的正常使用和经营活动的开展，不能成为减少卫生服务站支付占用费的正当事由。

【裁判要旨】根据《合同法》第67条，出租人在承租人拖欠租金且同时拖欠水电费的情况下采取停水停电系先履行抗辩行为，具有合同法依据。

【案例三】杭州郡富国际大酒店有限公司、浙江省农业科学院房屋租赁合同纠纷

【案号】（2019）浙01民终4416号

【案情简介】2009年11月26日，农科院科技综合服务楼临时租赁合同由浙江农科实业集团有限公司代理农科院（出租人）与顾越明、于春华、郡富公司（承租人）签订，双方约定郡富公司成立后再换取由郡富公司作为直接承租方的租赁合同，虽然郡富公司成立后农科院与郡富公司未重新签订租赁合同，但临时租赁合同一直由农科院与郡富公司履行。2015年1月6日农科院与郡富公司签订备忘录后，郡富公司未按约定付清2010年8月1日至2011年7月31日期间、2013年11月1日至2014年12月31日期间的租金，未支付过2015年1月1日以后的租金。

【裁判理由】法院认为，农科院与郡富公司之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。案涉临时租赁合同并未对农科院的各类培训等人员食宿及会务交流活动接待安排的业务量进行约定，培训费和接待费的多少不能成为承租人不交租金的理由。承租人主张出租人于2016年10月对其公司断电断水，致使其公司无法经营，因此表示停水停电无法经营不应当支付的租金。现承租人认可欠出租人水电费56.7万元，出租人在承租人已经拖欠水电费5个月的情况下，对承租人进行停水停电属于行使先履行抗辩，故所造成的后果应由承租人承担。

【裁判要旨】租赁合同之中未约定在承租人拖欠租金的情况下出租人可采取停水停电措施，因此出租人若断然进行停水停电缺乏合同依据。

【案例四】宜昌市丽骏商业管理有限公司与许鹏达房屋租赁合同纠纷

【案号】（2019）鄂0502民初2426号

【案情简介】2017年5月9日，丽骏公司（出租人）与蓝桥公司（承租人）签订《三峡文化天地商铺租赁合同》，约定：丽骏公司将8301商铺出租给蓝桥公司；因蓝桥公司拒绝履行或延迟履行租金义务超过15天的，丽骏公司有权解除本合同、没收履行约保证金，且有权向蓝桥公司主张损害赔偿责任等内容。2018年12月1日，承租人开始拖欠租金、物业管理费等费用。因承租人司未按期交费，出租人2019年1月26日停水、停电。2019年1月30日，出租人向承租人送达《合同解除通知函》，载明：因蓝桥公司拒不履行租金及物业管理费支付义务，通知解除合同，请于7日内办理解除合同手续，补齐欠款并搬离所有物品等内容。截止起诉前，承租人既未付款，亦未腾退商铺。

【裁判理由】法院认为，停水停电期间是否应支付租金或商铺占用费，因《三峡文化天地商铺租赁合同》约定了出租人在遇到迟延支付租金、物业管理费时可使用的自力救济手段，如解除合同、没收履约保证金、停止物业管理、变卖铺内存放货物、封门、强制清理等，但不包含停水停电，故承租人拖欠费用后，出租人采取停水停电的方式缺乏合同依据，承租人关于不应支付停水停电期间的市场营销费、综合管理费的抗辩，本院予以采纳。

【裁判要旨】出租人采取停水停电措施不具备正当性，存在一定的过错。

【案例五】陈超才与谢强房屋租赁合同纠纷刘金洲、王玉龙房屋租赁合同纠纷

【案号】（2019）粤01民终14441号

【案情简介】2015年6月25日，刘金洲（出租人）与王玉龙（承租人）签订《合同》，约定：出租给王玉龙房屋，租赁期限从2015年6月25日至2025年2月28日。双方当事人均确认刘金洲于2018年2月2日对案涉场地采取停水停电措施。2018年2月2日，王玉龙采用EMS全球邮政特快专递方式、以广州市天河区兴华路XX为收件人地址向刘金洲邮寄《解除合同通知书》。刘金洲为证明王玉龙的欠费情况，还提供以下证据：刘金洲于2017年12月5日作出的致王玉龙的《2017年12月租金，11月水电费用（王玉龙）》。

【裁判理由】法院认为，案件事实表明，出租人于2018年2月2日对涉案场地采取停水停电措施。截至2018年2月2日，承租人迟延支付2018年1月租金尚未超过一个月，出租人对涉案场地采取停水停电措施不具备正当性，出租人要求没收租赁保证金的主张不符合合同约定。因此出租人主张其无需返还租赁保证金并支付利息，理由不成立，本院不予支持。

【裁判要旨】承租人未能就因出租人停水停电造成的损失提供合法有效的证据予以证实，故法院对承租人要求出租人赔偿因停水停电造成损失的请求不予支持。但这也说明了若是有充分的证据予以证明，出租人可能会承担赔偿责任，因此法院对出租人采取的停水停电措施是持否定态度。

【案例六】深圳市久德电路有限公司与深圳市腾飞环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷

【案号】（2018）粤0306民初21436号

【案情简介】2016年9月1日，久德公司（承租人）与腾飞公司（出租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：腾飞公司将位于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号A1栋的房屋出租给久德公司使用，每月10日前交付租金。2017年8月10日，久德公司、王永利、张怀军共同与腾飞公司签订《合作协议（A）》及《合作协议（B）》。承租人自2018年8月开始就寻找各种理由将涉案场地的物料、生产设备拉回上述生产地点，且自2018年2月开始便一直恶意拖欠租金等各项费用，经出租人多次催告亦未果。从2018年5月至今，出租人长期不定时且未经出租人事先知晓就擅自停水停电。

【裁判理由】法院认为，关于承租人诉请被告赔偿因停电停水对其造成的损失。本院认为，从原告提交的对话录音及微信聊天记录可证实涉案房屋存在停电停水的情况，本院予以确认。承租人诉求出租人赔偿损失，应承担举证责任。承租人未能提交证据证实出租人停电停水的具体时间、时长及造成损失的赔偿范围及数额，因此，对于承租人诉请出租人赔偿因停电停水对其造成的损失的相关诉请，本院不予支持。

【裁判要旨】承租人未能就出租人停水停电的事实提交合法有效的证据予以证实，故法院对承租人以出租人停水停电进行的抗辩不予支持。

【案例七】长沙珀瑞投资管理有限公司与长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚房屋租赁合同纠纷

【案号】（2019）湘0104民初11079号

【案情简介】2017年12月19日，珀瑞公司（出租人）与优努斯公司、杨志刚（承租人）签订了《长沙珀瑞投资管理有限公司商铺租赁合同》，约定珀瑞将店铺商铺出租给优努斯公司、杨志刚使用。之后，双方就2018年期间的租金支付事宜发生纠纷，双方于2019年2月18日签订一份《协议》，载明：承租人自2019年开始按以前双方签订合同的租赁费用正常交纳相应的费用，并表示双方须在2019年5月31日前解决完毕2018年双方的合同纠纷，被告如有差额的租赁费须全部付清，在此期间，出租人不得干涉被告的正常经营。但之后，双方并未实际履行上述协议。自2019年1月1日起至2019年9月30日，承租人剩余229,168元未再交纳；自2018年4月起计算至2019年9月30日止承租人未交纳的物业费为81,584元，出租人遂诉至法院。

【裁判理由】法院认为，双方之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现出租人向承租人交付了涉案房屋，承租人应当按照约定支付租金。对于承租人主张的出租人有停水停电的行为，故不应当计算违约金的抗辩意见，因其未提交任何合法、有效的证据予以证实，故本院对此抗辩主张不予支持。

随着城镇化建设的推进，城市人口越来越密集，在城市中的租赁市场中，无论是商业租赁还是住房租赁，可供租赁的房屋和需要租房的人群在数量上存在巨大的缺口，因此租赁市场目前是典型的卖方市场（出租人市场）。在这样的背景下，法律法规在设定义务时，会对出租人的提出较多的要求，但也不一定意味着承租人就不需要承担义务。关于在承租人拖欠租金的情况下，出租人能否采取停水停电措施，应具体问题具体分析。在承租人欠租的情况下，出租人是否可以直接采取停水停电的措施呢？笔者认为，首先，应在租赁合同中写明承租人在欠租的情况下，出租人享有对商户采取停水停电的权利。其次，出租人应提前事先以书面形式告知将采取的停水、停电措施，避免给承租人带来突然损失，以减小赔偿风险。有一种较为特殊的情况不适宜直接适用以上情形，即是承租人和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，此时承租人用水、用电的权利受法律保护。此时，如果出租人擅自停水、停电造成承租人损失的， 应该承担赔偿责任。

在租赁合同已提前解除，或租赁期出租人已明确拒绝续租的情形下，若承租人仍占用出租物业出租人采取停水停电等保护性而措施并无不当。但为慎重起见，最好在合同中相应约定，尤其是应明确约定出租人可强制收回房屋，并约定在承租人如未如期归还出租物业的情况下，同时视为承租人自动放弃出租物业内的要所有设备和物品的所有权或使用权，出租人有权自行处置该等设备和物品。鉴于此类强制措施的实操难度，可进一步约定出租人可请公证人员或该物业所在地的居委会、派出所、律师等独立第三方(至少2人)对清理物业的全过程进行公证或见证。同时注意，可约定在承租人延迟支付租金、出租人又不希望解除合同的情况下出租人亦可采取停水停电措施。