以案说法 | 房企能否以购房人未支付违约金、面积差异款、专项维修资金等为由拒绝交付房屋？
发布时间：2020-08-05
房地产开发企业交付房屋的义务与购房人支付购房款的义务是商品房买卖合同的主给付义务，而且主给付义务之间立于对待交换的对价关系。[1]因此，若购房人未按约定支付购房款，房地产开发企业有权依据《合同法》第66条[2]或第67条[3]行使合同履行抗辩权，拒绝交付房屋。对此，司法实务亦普遍采取认可态度。[4]然而，在实践中，商品房买卖合同可能会约定购房人未支付违约金、面积差异款、税费和专项维修资金等款项的，房地产开发企业有权拒绝交付房屋。在此情形下，则会引发如下问题：（1）双方在商品房买卖合同中约定上述条款的，该条款效力如何？（2）若该条款无效，房地产开发企业是否应对依据该条款拒绝交付房屋的行为承担违约责任？上述问题值得研究。为此，笔者将结合司法案例对这些问题作出分析和解答，以供读者参考。
精选案例
一、蔡四平与广州锦泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
（2015）穗中法民五终字第5249号
广东省广州市中级人民法院
裁判要旨
格式条款约定购房人未支付违约金作为房地产开发企业延迟交房的事由，违反了合同法要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，免除了房地产开发企业承担交房主要合同义务及违约责任，因此该格式条款无效，房地产开发企业不享有先履行抗辩权，应承担逾期交房的违约责任。
案情简介
2011年12月25日，蔡四平与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定蔡四平向锦泽公司购买科城花园B2栋704号房，总金额1719890元。锦泽公司同意蔡四平分两期付款，第二期应在2012年1月23日前，支付全部房价款的50%。如果蔡四平未能按照约定期限支付预售款，锦泽公司有权要求其每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。此外，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议第二条约定，如蔡四平未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，锦泽公司没有任何责任将该商品房交付给蔡四平。
合同签订后，蔡四平在合同约定的期限内支付第一期房款，然而第二期房款859945元在合同约定的期限内仅支付了300000元，余款559945元在2012年2月19日支付。蔡四平已支付全部房款，但未支付逾期付款产生违约金。锦泽公司以此为由拒绝向蔡四平交付房屋，故蔡四平诉至法院请求锦泽公司交付房屋并支付迟延交付的违约金。
裁判观点
关于蔡四平未付清逾期支付房款违约金能否构成锦泽公司不予交付房屋的理由。广州市中级人民法院认为，首先，出卖人交付房屋并转移所有权、买受人支付房款是双方基本、对等的义务；而逾期付款违约金是在出现违约行为后应承担的民事责任，不能与上述合同义务对等。其次，补充协议第二条属于格式条款。锦泽公司在蔡四平已交付房款的情况下，通过格式合同的方式将蔡四平未承担迟延付款的违约责任作为延迟履行其交房义务的事由，违反了合同法要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，免除了锦泽公司承担交房主要合同义务及违约责任，因此补充协议第二条对蔡四平不具有约束力。因此，锦泽公司认为其有权依法行使先履行抗辩权，不承担逾期交楼违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关联案例
1.陈静玫、佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷案，广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终6419号；
2.深圳市粤宝实业发展有限公司与谢玄錞商品房预售合同纠纷案，广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第768、769、771-773号等。
二、李滨与广州城建开发南沙房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
（2017）粤01民终4229号
广东省广州市中级人民法院
裁判要旨
商品房买卖合同约定了购房人未向房地产开发企业支付面积差异款，房地产开发企业有权拒绝交付房屋并办理房屋产权过户手续。因此，在购房人未支付面积差异款时，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权。
案情简介
2004年12月4日，李滨（买受人）与城建南沙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定买受人向出卖人购买其商品房，建筑面积共129.03平方米。面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条、第八条约定如果买受人未按合同约定的条件向出卖人支付该商品房全部房价款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）及有关税费，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房供买受人提前使用，但无责任为买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。
《商品房买卖合同》签订之后，李滨依约付清全部房款。2007年6月8日，城建南沙公司向李滨出具《补交面积差价款通知书》，告知经广州市房地产测绘其购买的房屋实测产权面积为137.6932平方米，超出合同约定面积8.6632平方米。李滨未按照《补交面积差价款通知书》缴纳面积补差款，城建南沙公司拒绝向其交付该商品房。李滨诉至法院请求城建南沙公司交付该商品房并办理房屋产权交易过户手续。
裁判观点
广州市中级人民法院认为，城建南沙公司曾多次向李滨催缴面积差异款，李滨至今仍未按照合同约定补缴面积差异款。依据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条和第八条约定，李滨未按合同约定的条件向城建南沙公司支付包括面积补差款在内的全部房款及有关税费，城建南沙公司有权拒绝向李滨交付涉案房产，无责任为李滨办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。因此，李滨拒不缴纳面积差异款，城建南沙公司可以行使先履行抗辩权，并无不当，本院予以支持。
关联案例
1.关如旗与河北国脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，河北省邯郸市中级人民法院（2016）冀04民终382号；
2.河北景奥房地产开发有限公司、赵春红房屋买卖合同纠纷案，河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终6409号。
三、湛江市建实房地产开发有限公司、郑豪房屋买卖合同纠纷案
（2019）粤08民终227号
湛江市中级人民法院
裁判要旨
商品房买卖合同约定购房人未付清税费、专项维修资金，房地产开发企业有权拒绝交付房屋的，明显加重了购房人的责任、排除购房人的主要权利，依据《合同法》第四十条规定，该约定应认定为部分无效。
案情简介
2017年3月11日，郑豪（买受人）与建实公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，向出卖人购买1106房。同日，双方签订《补充协议》约定，办理商品房的交付手续时，买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用；无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而无须承担任何违约责任。
《商品房买卖合同》签订后，郑豪通过银行转账的方式仅支付了部分房款、税费，未支付专项维修资金。建实公司以此为由拒绝向郑豪交付该房屋，故郑豪诉至法院请求建实公司履行交房义务并支付逾期交房的违约金。
裁判观点
湛江市中级人民法院认为，在房屋买卖合同中，出卖人与买受人各自应承担的主要义务分别是交付房屋、支付购房款，该两项债务互为对价。双方约定在郑豪未付清全部房款的情况下，建实公司有权拒绝交付涉案商品房给郑豪，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的约定。但是，税费是国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，而专项维修资金是物业服务合同的内容，均不属于商品房买卖合同的主要义务，故双方约定在郑豪未付清税费、专项维修资金等费用的情况下，建实公司可以拒绝交付涉案商品房给郑豪，明显属于加重买受人的责任、排除买受人的主要权利，根据《合同法》第四十条的规定，该约定应认定为部分无效。
关联案例
1.严艳萍、怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民终296号。
2.贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司、杨金柳商品房预售合同纠纷案，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2019）黔26民终1175号。
四、骆铨德、信宜市亘德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
（2017）粤09民终762号
广东省茂名市中级人民法院
裁判要旨
房地产开发企业与购房人约定购房人未支付专项维修资金，房地产开发企业有权顺延交房期限的，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，购房人未支付专项维修资金的，房地产开发企业得行使先履行抗辩权，拒绝购房人的履行请求。
案情简介
2012年7月3日，骆铨德（买受人）与亘德公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，附件四合同补充协议第四条约定：“按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清……全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用……”
《广东省商品房买卖合同》签订后骆铨德一直未向亘德公司支付专项维修资金，亘德公司同样未将房屋交付给骆铨德。因此，骆铨德诉至法院请求亘德公司支付逾期交房的违约金。
裁判观点
《广东省商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第（三）项中明确约定，若买受人未能付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），则视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限。双方当事人在合同中约定了骆铨德支付住宅专项维修资金的义务在先，而亘德公司交付房屋的义务在后，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，骆铨德未依约支付住宅专项维修资金时，亘德公司当然享有先履行抗辩权，有权拒绝骆铨德相应的履行请求。
实务简评
通过以上案例，我们发现，若商品房买卖合同约定了购房人未支付违约金、面积差异款税费、专项维修资金等款项的，房地产开发企业有权拒绝交付房屋，法院通常诉诸合同履行抗辩权制度所蕴含的公平和对等性法律基本思想，先行判断该条款的法律效力。
虽然《合同法》第66条和第67条规定的同时履行抗辩权和先履行抗辩权通常适用于互为对价关系的主给付义务，但依据意思自治原则，当事人可以在合同中约定从给付义务亦有合同履行抗辩权的适用。应当注意的是，若该约定属于格式条款，情况则显特殊。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。房地产开发企业与购房人签订的商品房买卖合同通常即属于格式合同。根据《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
格式条款违背双务合同的基本原则——给付等值原则、均衡原则的，格式条款应当判定为无效。[5]《合同法》第66条和第67条合同履行抗辩权制度适用于互为对价关系的主给付义务，实际上体现了双务合同的给付等值原则、均衡原则。双方当事人通过格式条款约定购房人未支付违约金、面积差异款、税费和专项维修资金等款项，房地产开发企业有权拒绝交付房屋的，该格式条款效力的判断则要考虑购房人支付违约金、面积差异款、税费和专项维修资金等款项的义务与房地产开发企业交付房屋的义务是否属于对待给付关系？
二、交房义务和支付面积差异款义务属于对待给付关系
在商品房买卖合同中，房地产开发企业交付房屋的义务与购房人支付购房款的义务立于对待给付的地位。在上述《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第36条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第15条和《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条均同样明确规定了购房人未支付购房款的，房地产开发企业有权行使同时履行抗辩权或者先履行抗辩权，拒绝交付房屋。
房屋面积大小影响购房款的数额高低，房屋面积的差异会导致购房款的调整。换言之，面积差异款实际上属于购房款的一部分。据此，交付房屋义务和支付面积差异款义务应属于对待给付关系。购房人未支付面积差异款的，房地产开发企业尚未从购房人处取得全部购房款，即其订立商品房买卖合同的目的尚未完全实现。相应地，房地产开发企业拒绝向购房人交付房屋，使购房人订立商品房买卖合同的目的未实现，不违背公平原则。此时，房地产开发企业以购房人未支付面积差异款为由拒绝交付房屋的，不构成违约行为。上述案例二及其关联案例对该观点予以认可。
三、交房义务和支付其他款项义务不属于对待给付关系
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第33条规定：“商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。”案例一及其关联案例、案例三及其关联案例均强调了购房人支付违约金、税费和专项维修资金和房地产开发企业交付房屋义务并非对等，从而认为房地产开发企业无权以购房人没有支付违约金、税费和专项维修资金为由拒绝交付房屋。
房地产开发企业订立商品房买卖合同的主要目的在于取得购房人的购房款，而非追求购房人支付违约金、税费和专项维修资金。交付房屋的义务和支付违约金、税费和专项维修资金等的义务不属于对待给付关系。因为在购房人支付全部购房款之后，房地产开发企业订立商品房买卖合同的主要目的已经实现，相应地其应当交付房屋从而使购房人的合同目的得到实现，才符合利益均衡原则。
需注意的是，在案例四中法院认可了购房人未先行支付专项维修资金的，房地产开发企业享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。本文认为，该判决结论有待商榷：其一，根据判决书所反映的信息，该案双方当事人未对该约定是否属于格式条款有过任何争执，法院同样没有考虑该约定是否属于格式条款，仅以该约定未违反法律、行政法规的强制性规定为由认定其效力，较为草率。其二，虽然《住宅专项维修资金管理办法》第13条规定，[6]业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人，但依据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条[7]、第6条[8]规定，部门规章不属于法院“应当引用”和“可以直接引用”的规范性文件，只有法院经审查认定为合法有效的，才可以作为裁判说理的依据。根据笔者案例检索发现，即使有当事人主张适用《住宅专项维修资金管理办法》第13条，实践中也有法院不予适用。[9]其三，一些关于专项维修资金管理的地方性规范性文件将交存专项维修资金作为房屋登记部门办理房屋登记手续的前置性条件。[10]这会对房屋登记部门产生法律拘束力，从而影响房屋登记手续的办理。但并不意味着房地产开发企业有权拒绝交付房屋，二者并无牵连关系。
专业建议
房地产开发企业在签订和履行商品房买卖合同过程中，可参考以下建议，以避免因拒绝向购房人交付房屋而遭受损失：
1.应当在商品房买卖合同中约定购房人未支付购房款、面积差异款的，房地产开发企业有权拒绝交付房屋。若出现购房人未支付购房款、面积差异款的情形，房地产开发企业可以拒绝交付房屋，以促使购房人及时支付购房款、面积差异款。
2.可以在商品房买卖合同中约定购房人未支付违约金、税费和专项维修资金等款项的，房地产开发企业有权拒绝交付房屋。虽然此类条款很大可能性会因违反《合同法》第40条而被法院认定无效，但会给逾期支付违约金、税费和专项维修资金的购房人形成一定心理威慑力，从而达到督促其及时支付款项的目的。
3.若出现购房人未支付违约金、税费和专项维修资金的情形，建议房地产开发企业通过正常催收手段予以催收，并注意最晚交付房屋的时点，尽量避免在最晚交付房屋时点届至时以此为由拒绝交付房屋，否则房地产开发企业有很大可能性要承担逾期交付房屋的违约责任。
4.若房地产开发企业仍希望通过拒绝交付房屋来迫使购房人支付所欠违约金、税费和专项维修资金，则应对自身应承担的逾期交付房屋的违约金与购房人逾期付款的违约金作出利弊权衡，若己方应承担的违约金累积已经接近或超过购房人应承担的违约金时，建议房地产开发企业及时止损并补办交付手续。同时，房地产开发企业采取前述手段时，不可忽略商品房买卖合同中房地产开发企业逾期交付房屋超过一定期限，购房人有权解除合同的条款。
[1] 参见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第386页。
[2] 《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”
[3] 《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
[4] 相关案例可参见鸿翔房地产有限公司与李照生、鸿翔房地产有限公司绥芬河分公司商品房买卖合同纠纷案，黑龙江省高级人民法院（2014）黑民终字第6号；王靖元、北海汇禄房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终8号；徐某与海南香水湾富豪旅业开发有限公司商品房预售合同纠纷案，海南省高级人民法院（2014）琼民终三字第20号。
[5] 贺栩栩：《〈合同法〉第40条后段（格式条款效力审查）评注》，载《法学家》2018年第6期，第186页。
[6] 《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”
[7] 《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例,可以直接引用。”
[8] 《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第六条规定：“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”
[9] 参见广州峻和投资有限公司、涂勤政商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，广东省高级人民法院（2017）粤民申9883号；唐祖林、广安市金山房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，四川省高级人民法院（2019）川民申5769号。
[10] 例如，《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，不动产登记机构不得办理不动产登记。” 《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第七条第（二）项规定：“购房人应当在办理房地产权转移登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的专项维修资金存入专户银行。” 《东莞市住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“维修资金交存主体应当在办理房地产权证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前,足额交存维修资金。”
关联阅读
2.炜衡苏州律师事务所：《交房时购房人拒绝缴纳契税、物业等费用，开发公司是否可以拒绝交房？》
3.张慧娟：《一方拒绝付款，一方拒绝交房，到底谁违约？》
4.王庆军：《合同约定先交清房款再交房，未按期付款能否要求开发商支付逾期交房违约金》
【本文由建纬（深圳）律师事务所大湾区争议解决中心出品】
回到顶部
建纬大湾区法律服务平台
地产与工程法律观察