关联法条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

（法释〔2009〕11号）

第5条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第18条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知

第30条 房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

（京高法发〔2013〕462号）

第19条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。

《上海市高级人民法院民一庭关于下发<城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南>的通知》

（沪高法民一〔2010〕13号）

第13条 在租赁合同确认无效前后，或者履行期限届满、租赁合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费；承租人能够举证证明订立合同时存在欺诈、胁迫等事实的，可以要求不参照该约定标准计算。

说明

在认定租赁合同无效前后，或者履行期届满、解除后，承租人占有、使用房屋的，就会涉及使用费的计算问题。从既保障当事人诉讼权益，又方便当事人诉讼的角度来讲，使用费的计算应当在遵循公平原则的基础上，考虑必要的诉讼成本问题。如果严格的以市场租赁标准参照计算，虽然对双方都比较公平，但必然增加审计费用、时间耗费等诉讼成本，不利于及时定分止争。客观来讲，租赁合同虽然无效或解除，但双方约定的租金条款，确是双方经磋商后达成的一致的意思表示，根据意思自治的基本原则，确定使用费时应当首先参照合同中的约定标准进行处理，这样可以使诉讼公平与诉讼效率同时得到兼顾。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条就规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行期届满或合同解除等情形，但这些情形下所涉使用费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。

当然，如果承租人举证证明，在签定租赁合同时存在欺诈、胁迫等事实的，就不应再参照原租赁合同约定的租金标准，因为在欺诈、胁迫等情形下签定的合同，并非承租人内心意思的自由表示，如果参照适用会产生明显的不公，此时在确定房屋使用费时还是要参照房屋租赁的市场价格标准。

第14条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应当举证证明对方占用房屋、使用费的计算标准等要件事实。

说明

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人占有、使用房屋的，出租人可向次承租人主张房屋使用费。次承租人占有、使用房屋的要件事实，主要是通过出租人提交的转租合同、次承租人占有房屋的记录资料，或者承租人、次承租人的陈述、自认等证据来认定；如果次承租人予以否认的，应当提供相应的反驳证据加以证明。

对于房屋使用费问题，可以根据案件的具体情况，如合同中已约定的租金标准、约定标准是否明显背离市场标准、出租人对租金标准的选择意愿等因素，进行综合考虑、妥善处理。

精选案例

实务简评

我国司法解释对房屋占有使用费的标准进行了一般性规定，但是个案情况却往往各不相同，因此法院会根据合同履行情况，在参照租金的标准上酌情进行调整。占有使用费的实质是指租赁合同虽然无效，但是承租人实际使用了出租人房屋，因此应当支付房屋使用对价。对于房屋占有使用费的计算，司法实践中常常考虑如下因素：

1.租赁合同约定的租金标准。根据房屋占有使用费确定的一般规则，租赁合同约定的租金标准往往是确定房屋占有使用费时首要考虑的因素。

2.双方实际履行的租金标准。虽然租赁合同约定了租金标准，如果双方在履行合同的过程中通过事实行为变更了合同约定的租金标准，仍应当遵循双方的真实意思表示，按照实际履行的租金标准确定房屋占有使用费标准。

3.房屋市场租金标准。虽然租赁合同约定了租金标准，但在租赁合同无效的情况下，合同约定的租金标准往往只是参考因素而非决定因素，而房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，在合同无效的情况下，该等对价亦需考虑市场租金水平来确定房屋占有使用费的标准。

4.承租人对租赁房屋的使用程度。房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，如果承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制，例如租赁房屋被上锁或停水停电、被查封、被停业、被拆除或改造、房屋漏水等，这种情况下如果完全按照合同约定或市场租金标准确定占有使用费，对承租人而言有所不公，因此在承租人无法使用房屋或使用房屋时受到限制的情形下，其应当承担的占有使用费也需要根据其对租赁房屋的使用程度酌情调整。

5.租赁双方的过错程度。租赁双方对于合同的履行均具有防止损失扩大的义务，房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，对于出租人而言，其要求承租人支付占有使用费是为了弥补房屋被占有使用期间无法使用出租所造成的损失，但如果出租人在能够及时收回租赁房屋的情况下怠于收回租赁房屋，导致其无法通过另行出租使用的方式弥补该等损失，则不可要求承租人对出租人怠于履行义务的行为承担全部责任，否则对于承租人而言是不公平的，因此如果出租人在能够及时收回租赁房屋的情况下怠于收回租赁房屋，应当根据其过错程度对占有使用费酌情调整。

因此，之所以司法解释规定“参照”租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，主要是考虑到当事人在房屋租赁合同中约定的租金标准，是双方协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，有利于提高案件审理效率，及时化解矛盾纠纷。同时，考虑到完全“依照”房屋租赁合同约定的租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在特定情况下与承租人占有房屋获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况。实践中人民法院会根据案件的具体情况，将房屋租赁合同中约定的租金标准作为一项重要但并非唯一的判断因素，以此为参照尺度，并结合案件的具体情况进行裁量，而不是简单、机械地完全按照无效租赁合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的悖论，违背合同无效的法律意义和处理原则。

专业建议

对于出租人而言，为了确保在租赁无效的情形下其租赁房屋被承租人占用所造成的损失能够通过占有使用费的方式弥补，在明知或应当知道双方所订立的租赁合同可能面临无效的情形下，出租人在此类租赁合同订立及履行过程中应当注意如下事项：

1.出租人应注意在租赁合同或其他书面文件中明确披露租赁房屋的规划情况及可能导致租赁合同无效的后果，并要求承租人确认对此已知悉，以便在发生纠纷时出租人可据此减轻自身的过错程度。

2.租赁合同约定的租金标准不宜过低，原则上仍应参考一定的市场租金水平确定。

3.租赁合同履行过程中尤其是在租赁房屋本身使用功能受到一定限制的情况下，应注意掌握和固定承租人占有使用租赁房屋的相关证据，一旦发生争议可以证明租赁房屋本身使用功能受到一定限制并不影响承租人的实际占有使用的事实。

4.租赁合同履行过程中如因承租人导致租赁房屋本身使用功能受到限制，需要注意掌握和固定因承租人原因导致该等情形发生的证据，一旦发生争议可以证明并非出租人原因造成租赁房屋本身使用功能受到限制，不应减免承租人的占有使用费。

5.在租赁合同履行期届满或双方并无意愿履行租赁合同的情况下，出租人应及时主张并采取合理措施收回租赁房屋，避免被认定为未尽到防止损失扩大义务而减损占有使用费的风险。

6.在诉讼过程中如租赁合同约定的租金标准过低，应当主张按照市场租金标准确定占有使用费，并提供市场租金标准确定的证据，如第三方评估报告、与第三方就同地段同类房屋签订的租赁合同等。