房屋租赁合同如果因一方违约而导致合同解除，另一方往往会主张其在租赁合同正常履行情况下可以获得的预期利益损失，比如合同履行期内开展经营可以获取的经营利润、转租可以获取的租金利润等。在此情况下，如何认定承租人的预期利益损失？在法学理论和司法实务中，这个问题至今仍然争论不休。虽然我国《合同法》和相关司法解释明确了一些具体的司法认定规则，但在司法实践中，不同法院在不同案例的裁判思路仍存在较大分歧。如果一方主张预期利益损失，法院是否会支持，又如何确定具体损失的类型和数额，仍然是一个非常复杂的问题，而这和当事人自身利益亦息息相关。本文检索统计了类似案例，并进一步分析其处理结果和裁判理由，对当事人遇到此种情况下应如何处理具有参考意义。考虑到篇幅所限，本文先从承租人角度分享法院如何认定承租人的预期利益损失，在后续以案说法中再分享如何认定出租人的预期利益损失。

关联法条

《中华人民共和国合同法》

第113条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第119条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》

第9条 在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。

第10条 人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。

第11条 人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

第26条 房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

2013年5月1日，唐再红与谢庆平、夏亚武签订《门面租赁协议》，唐再红将位于君山区某临街门面租给夏亚武使用。此后，经唐再红同意，谢庆平、夏亚武对涉案房屋进行了装修，开始经营“君山区洞庭鲜酒楼”。2013年12月中旬，唐再红将涉案房屋楼上房间改为旅馆，并要求谢庆平、夏亚武经营休息时不要关闭门面大门，双方为此发生纠纷。2013年底，唐再红将门面停电、停水，并砸坏酒店设施，谢庆平、夏亚武关门停业。谢庆平、夏亚武诉至法院，认为唐再红构成根本违约，应赔偿谢庆平、夏亚武预期利益损失在内的全部损失。

裁判观点

根据谢庆平提供的评估报告，合同履行期间该酒店纯利润收入日均为1500元，谢庆平、夏亚武据此主张自2014年1月2日至起诉之日每日1500元的经营利润损失。本案中，谢庆平、夏亚武主张纠纷期间的经营利润损失，属于可得利益的损失。其认定需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要是确定的；同时还需符合合理预见原则，即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到的损失为限。谢庆平、夏亚武的酒店经营本身具有商业风险，能否盈利具有不可预见性和不确定性，是尚未实现的不确定的未来收益，不属于法律规定的赔偿范围，本院对其主张不予支持。

实务简评

崔建远教授在《合同法》一书中提出，违约责任中的预期利益损失可以定义为“所失利益”，亦称消极损害，是指因损害事实的发生造成债权人财产应增加而未增加的部分。[1]保护当事人合同正常履行后可以获得的利益，不仅是保护具体合同中的获益，也是激励人们通过合同交易这种市场分配机制去追求市场利润、创造经济价值。我国《合同法》第113条第1款将其表述为“可得利益”，明确支持了这一损失类型，并且采纳了可预见性标准，也即可得利益的赔偿应该是违约方在订立合同时可以或应当可以预见到的损失。这是对损害赔偿的一般法定赔偿范围所做的原则性规定。2009年出台的《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《民商事合同纠纷案件指导意见》）则明确提出可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等作为预期利益损失的计算方式。[2]

司法实践中，法院支持或部分支持的理由可以归纳为：合同约定、公平原则以及诚实信用原则；法院不支持的理由可以归纳为：超出可预见范围、缺乏事实和法律依据。

综合来看，可预见性规则是法院裁判的主要依据。如果合同明确约定了预期利润损失的赔偿责任和计算方式，如前述案例一，法院认可该项损失属于在订立合同时可以预见的，予以支持；此外，超出可预见范围也是法院裁判时不支持预期利益损失的主要理由。对于承租人主张的经营利润损失，法院往往以市场风险具有不确定性为理由，认为该种经营利润损失超出了可预见范围，或者缺乏事实和法律依据。如前述案例四中，法院以酒楼经营具有商业风险为由，即使当事人提供了关于预期经营利润的相关证据，甚至通过司法鉴定程序对预期利益进行了评估，法院也没有支持承租人主张的预期利益损失。

此外，公平原则也在法院裁判中得到体现。法院支持预期利益损失的案件中，对于预期利益损失的认定也会基于公平原则和诚实信用原则，结合双方的过错程度、合同的履行情况等在个案中对具体的赔偿数额加以认定。如案例二则参照生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失。

虽然我国《合同法》等法律明确设定了违约可得利益的概念和规则，但遗憾的是，审判实践中关于预期利益损失的计算方法和标准各异，裁判结果不一，甚至通常只是支持非违约方所受的实际损失，多数法院会因为证据的不确定性和计算的不确定性而否定承租人或出租人对预期利益损失的主张，可得利益损失的法律表达与司法实践存在较为明显的脱节。一方面，《民商事合同纠纷案件指导意见》对可得利益损失认定提出举证责任归于守约方，证明标准较高，而实践中，尤其对于个人和小微企业而言，证明预期利益损失存在一定的难度；另一方面，预期利润损失缺乏类型化和计算方式的规定，一般不会在合同中作出明确约定，因此往往是双方争议的焦点。

专业建议

  【本文由建纬（深圳）律师事务所房地产综合业务中心出品】