城市更新是一个开发周期长、相关权利主体关系复杂以及行政审批环节环环相扣的过程。在城市更新每一个环节中，如任何一个环节出现阻碍都可能“牵一发而动全身”，导致项目陷入僵局，无法继续推进。近年来，在实践中出现改造主体与权利主体完成搬迁补偿安置协议签署后，权利主体存在转让物业、重新办理产权证书、不配合交付产权证书原件、拒绝配合办理产权注销登记手续等情形导致物业无法完成产权注销登记手续，从而影响项目用地审批、土地出让以及后续开发建设。在改造主体与权利主体无法通过协商方式完成被搬迁房屋产权注销登记导致项目陷入僵局时，改造主体径直向人民法院起诉业主配合办理产权注销，人民法院将如何认定？对此，本文选取有关改造主体诉请权利主体配合办理产权注销的相关案例，并归纳争议焦点、呈现裁判要点以及提出相应实务建议，以供读者参考之用。

关联法条

《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）

第58条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第113条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《中华人民共和国民法总则》（主席令第66号）

第188条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第194条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。

《深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府〔2012〕1号）

第53条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：（一）申请表。（二）申请人身份证明及委托书。（三）房地产权属证书。（四）城市更新单元规划成果。（五）项目实施主体确认文件。（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。

精选案例

案情简介

2015年6月，远大传媒公司与权利人黄群英及其配偶黄某来签署《拆迁补偿安置协议》《拆迁补偿安置补偿协议书》《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书（试行）》，约定由远大传媒负责涉案房产的拆迁事宜，并委托远大传媒公司作为涉案房产纳入城市更新单元计划的申报主体。尔后，黄群英及其配偶将涉案房产及房产证原件移交给了远大传媒公司，远大传媒公司支付了搬迁费及三年过渡期安置费，同时远大传媒公司亦与在项目范围内全体权利主体完成100%签约。但在黄某来去世后，黄群英通过登报声明作废涉案房产证并挂失补办房产证再次取得该涉案物业房产证。随后，黄群英与赵爽签订《深圳市二手房买卖合同》将涉案房产转让并办理了过户手续，后续赵爽又将涉案房产抵押给第三人林灿昭。虽然前述涉案房产买卖合同业经另案生效判决认定为无效合同，但是产权仍登记在赵爽名下。对此，远大传媒公司向人民法院诉请黄群英、赵爽：（1）涤除第三人林灿昭的抵押权登记；（2）赵爽配合将涉案房产恢复登记至被告黄群英名下;（3）被告黄群英协助办理涉案房产证注销手续。

裁判观点

法院认为，根据另案已生效的民事判决，现有证据表明赵爽与黄群英之间存在紧密关系，且签订案涉房屋买卖合同行为主观恶意明显，旨在阻碍城市更新项目的推进，结果损害了远大传媒公司的合法权益，合同无效。远大传媒公司有权要求该二人配合将涉案房产恢复登记至黄群英名下，而不受合同相对性原则的限制。法院判决结果如下：（1）被告赵爽涤除案涉房屋上设定的抵押权；如被告赵爽未按上述时间涤除抵押权，原告远大传媒公司可代被告赵爽清偿债务、办理注销抵押权手续；代为偿付的400万元可打入第三人林灿昭账户；（2）判决涉案房产恢复登记至被告黄群英名下；（3）因远大传媒公司与黄群英签订的《拆迁补偿安置协议》第4.2.7条约定“远大传媒公司得到政府关于本项目拆迁立项批文并发出交纳房产证原件通知15天内，黄某来、黄群英应将房产证原件及相关资料交给远大传媒公司，由远大传媒公司统一送政府产权管理部门注销”，现远大传媒公司仍无法提供证据证明其已取得涉案项目的拆迁立项批文，依据前述协议约定，远大传媒公司要求黄群英配合办理涉案房产证注销手续的条件尚未成就，故未支持原告关于要求被告黄群英协助办理涉案房产证注销手续的诉讼请求。

案情简介

中旅公司（下称“原改造主体”）经批准征用案涉地段，并与地上建筑物产权人苏某娴于1997年3月28日签订《广州市房屋拆迁安置协议》，原改造主体按照协议约定支付拆迁补偿款，但苏某娴未尽协助义务，未配合原改造主体办理案涉房屋的拆迁备案手续以及产权注销手续。后续广州市胜晋房地产有限公司（下称“胜晋公司”）于2010年通过交易取得了涉讼房屋所在地块的土地使用权并办理了过户手续，因涉讼房屋产权尚未注销和办理拆迁结案手续，影响到涉讼项目的开发建设。对此，胜晋公司认为六被告作为苏某娴的法定继承人和代位继承人，应履行拆迁安置协议项下相关义务，协助胜晋公司办理涉讼房屋的产权注销及拆迁结案手续，遂诉请法院判令六被告立即协助胜晋公司到广州市房地产登记管理部门办理案涉房产产权注销手续。

裁判观点

法院认为，补偿协议是原改造主体与苏某娴签订的，属合法有效订立的合同。苏某娴选择弃产的补偿方式并且实际领取了货币补偿款，胜晋公司亦经合法程序成为案涉土地的用地单位。虽然潘某等六人辩称补偿协议是苏某娴与改造主体签订的，补偿款也是一次性支付给苏某娴的，其六人并不知情并且胜晋公司未曾向其六人主张过协助办理注销登记，但是潘某等六人作为苏某娴的法定继承人和代位继承人，有义务协助胜晋公司办理注销原有房屋所有权的手续，判令六被告协同原告胜晋公司到房地产行政管理部门办理注销案涉房屋所有权的登记手续。

案情简介

1997年5月12日，原深圳市建设（集团）公司（下称“原改造主体”）作为甲方与邓瑞华（乙方）就案涉房产签订了《拆迁协议书》，协议书中约定邓瑞华将案涉房产交由原改造主体进行拆迁及其他相关搬迁补偿安置内容，其中第九条明确约定“本协议签订时，乙方立即将其产权证明原件交给甲方，以便统一办理注销手续，乙方所得之新房房产证由甲方负责办理，办证费由乙方自理（政府规定之费用）”。协议签订后，原改造主体已按照《拆迁协议书》的相关约定对邓瑞华进行补偿安置。原改造主体于2005年5月31日经依法变更为深圳市建设（集团）有限公司（下称“建设集团”）。

在郑满娇于1999年4月15日死亡以及邓瑞华于2011年6月5日死亡后，邓小英、邓小清、邓小红、邓山作为前述两位权利人的继承人于2017年5月23日达成了《遗产分配协议书》，约定由上述四人各继承被继承人邓瑞华、郑满娇遗产25%的份额。2017年5月31日，邓小英、邓小清、邓小红、邓山在深圳市南山公证处对《遗产分配协议书》进行了公证。建设集团曾多次要求邓瑞华的合法继承人根据《拆迁协议书》约定交付案涉房屋的房地产权证原件，并配合办理房地产证注销登记手续，但一直遭拒绝。因案涉房屋未完善房地产权证注销登记手续，无法完成国有土地使用权出让合同的签署及国有土地使用权证办理，致使项目报批报建手续无法继续进行。建设集团于2017年9月向人民法院进行起诉，诉请继承人邓小英、邓小清、邓小红、邓山向建设集团交付产权证明原件、配合建设集团办理房地产注销登记手续，以及赔偿因其不履行合同义务导致的经济损失暂计8999964元。

裁判观点

一审法院认为，建设集团要求被告向其交付产权证明原件并配合办理房地产注销登记手续的诉请已过诉讼时效。《蔡屋围“C”地业主拆迁赔偿协议书》签订的时间为1997年5月12日，协议书约定“本协议签订时，乙方立即将其产权证明原件交给甲方，以便统一办理注销手续”，即邓瑞华应在合同签订当日将产权证明原件交付给原深圳市建设（集团）公司，原深圳市建设（集团）公司在邓瑞华未交付产权证明原件时就已知道其权利受到了侵害，本案的诉讼时效应自1997年5月13日起计算，至建设集团2017年9月20日向该院提起诉讼之日已经超过二十年，对该项请求权法院不予保护。

二审法院认为，建设集团要求被告交付涉案房产的房产证原件的上诉请求属于债权请求权，原审法院适用诉讼时效的规定，认定该请求权已经超过二十年，人民法院不予保护，处理正确，本院予以维持。此外，建设集团上诉要求被告配合办理涉案房产注销登记手续，该请求权属于物权请求权，不应适用诉讼时效的规定，并且涉案房产于2015年被拆除后才具备注销的条件，原审对此认定不当，本院予以纠正。关于经济损失，因建设集团提交的证据不能充分证明被告给其造成了上述金额的损失，即无法确认二者之间必然的因果关系，故不予支持。最终判令被告配合建设集团办理案涉房屋注销登记手续，逾期未配合的，建设集团可申请法院强制执行。

案情简介

广鹏公司经广州市国土资源和规划委员会批准，同意其征用拆迁案涉地块，案涉楼宇在该地块项目范围内。土产公司为案涉楼宇的原产权单位，楼宇内共有18套房产，该18套房产已全部通过房改给职工。广鹏公司对有合法产权面积的18套房屋的职工进行补偿。按照法定程序，土产公司需要缴回原核发的《权属证明书》并注销登记，广鹏公司方能办理征用地块拆迁结案手续。为此，广鹏公司曾多次与土产公司协商，土产公司以涉案楼宇剩余建筑面积及部分土地使用权未得到补偿为由不予以协助。广鹏公司认为剩余33.08平方米的违章建筑依法不属于补偿范围，不需签署拆迁补偿安置协议。此外，被告认为，建基面积158.67平方米，原告只对18位业主所有的房产进行补偿，即补偿的土地面积为158.67平方米（即建基面积），但对剩余面积82.12平方米未补偿。广鹏公司诉请被告配合原告到广州市房地产登记管理部门办理收缴并注销广州市越秀区一德路单边巷12号房屋编号为27011号《权属证明书》的相关手续。

裁判观点

法院认为，广鹏公司与土产公司之间未达成拆迁安置补偿协议，根据彼时仍生效的《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的相关规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决，据此，广鹏公司应当向有关部门申请裁决。此外，广鹏公司诉请是要求土产公司办理权属证书的收缴及注销登记手续，均属于有关行政部门的主管范围，不属于人民法院的受案范围。最终，驳回广鹏公司的起诉。