上述两个文件印发实施后，各区陆续制定出台适用于各自辖区的旧村合作改造引入合作企业相关政策文件，就合作企业选择的时点、条件、程序等事项进行细化规定，并结合本区实际情况对引入合作企业工作提出差异化要求。

对有意参与广州市城市更新的市场主体而言，在实际拓展旧村合作改造项目前确有必要先行了解不同辖区对引入合作企业的要求及相应流程，以便更为顺利地推进项目改造开发。鉴于此，建纬广州城市更新业务中心推出广州市城市更新旧村合作改造类项目引入合作企业操作实务系列，详细梳理不同辖区对合作企业选择的相关要求及操作实务。此篇为广州旧村改造引入合作企业操作实务系列第三篇——海珠区篇。

一、海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业相关文件出台情况

在2020年11月之前，鲜见海珠区旧村合作改造类项目进展情况消息，从网上公布的海珠区旧改合作类项目招商公告情况可见一斑。目前广州公共资源交易中心中可查到海珠区8个旧改项目招商公告，其中1个是在2018年11月份公布，其余7个公布时间均在2020年11月之后。

海珠区旧改项目引入合作意向企业和合作企业政策的出台情况与项目进展情况相契合，在2020年之前，海珠区鲜见制定此类政策相关文件的动作，在2020年之后便动作频频。

2020年9月流出的首份《广州市海珠区旧村庄更新改造项目引入合作意向企业工作指引（征求意见稿）》征求意见的函， 提出要壮大区属国企，成立海珠区城市更新开发集团 ，并与村民投票选出3家合作意向企业与区城更集团签订合作协议。每家意向企业占股10%，区城更集团占股70%，合作成立村改造项目公司，组织开展基础数据调查、片区策划方案等前期工作。实施方案批复后，村集体再通过公开途径引入正式合作企业。

从这份征求意见稿来看，其中对旧村改造项目引入合作意向企业的规定较广州市的政策作了较大的改动，而且在引入合作企业的时点上，也与目前广州市规定的基础数据核查之后不同，但之后关于此份征求意见稿便再没有更新消息。

之后，海珠区住建局于2020年11月5日发布了关于征求《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引（征求意见稿）》（以下简称《工作指引（征求意见稿）》）的公告，此为海珠区首次公开发布关于关于旧村改造项目公开引入合作意向企业及合作企业的政策。

2020年11月16日第一次征求意见结束后，海珠区住建局于2021年1月27日再次征求公众意见，此次征求意见稿（以下简称《工作指引（第二次征求意见稿）》）是在结合市住建局于2021年1月21日颁布实施的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）及海珠区实践的基础上，对已征求公众意见的《工作指引（征求意见稿）》进行了修改。

对比两次征求意见稿的内容，第二次征求意见稿中对引入合作意向企业及合作企业的要求更加严峻，对旧改项目的各项时间节点和合作意向企业及合作企业的诚信履约都提出了进一步要求。纵观全市和各区的引入合作意向企业和合作企业政策，海珠区相关政策的出台时间虽然较晚，但目前正在逐步形成海珠区旧改特色，下文将一一详述。

二、海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业工作要求

目前海珠区旧改项目引入合作意向企业和合作企业主要遵循广州市的规定，海珠区《工作指引（第二次征求意见稿）》中对引入合作意向企业和合作企业的工作要求与广州市规定一致。现行规定如下：

(一) 引入合作意向企业

根据目前广州市的规定，引入合作意向企业的时点没有具体要求，在合作企业引入之前，村集体可根据项目需要引入合作意向企业，但在引入之前，村集体需要组织召开成员代表大会就是否引入合作意向企业、合作意向协议和候选合作意向企业进行表决，具体要求如下：

（1）引入意愿表决

村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表大会表决，按照《广东省农村集体经济组织管理规定》以及村集体经济组织股份制章程的规定执行。

（2）表决合作意向协议和候选合作意向企业

村集体经济组织在征求村民意见的基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，经镇人民政府（街道办事处）审核通过后，组织成员代表大会进行表决。

2.引入平台

当前海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业由村集体组织开展，无需通过公开平台引入。

(二) 引入合作企业

1.引入时点

旧村改造项目引入合作企业，需在基础数据经审核确认，且农村集体经济组织按规定对合作改造模式表决通过后，方可开展合作企业的引入工作，具体要求如下：

（1）基础数据经审核确认

根据《广州市城市更新基础数据调査和管理办法》（穗建规字〔2020〕19号），数据成果核查合格的复函是片区策划或实施项目基础数据调查成果验收的依据。因此，广州市公共资源交易中心相应要求，交易发起人在委托开展公开选择合作企业代理服务时，应当提交区政府审核公布的旧村改造范围内的基础数据成果。根据《海珠区城市更新基础数据调查及核查工作指引》（海更新组办〔2020〕2号）的规定，经区政府综合确认的基础数据调查成果由区住建局按程序公布，并向市住建局汇交，区住建局出具书面确认函将基础数据调查成果提供给村集体经济组织。

（2）合作改造模式经表决通过

根据广州市《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10 号）的规定，纳入三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目，拆迁补偿安置方案表决比例不低于村民和世居祖屋权属人总人数的80%，其余改造相关事项的表决按照《广东省农村集体经济组织管理规定》以及村集体经济组织股份制章程的规定执行。根据《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）的规定，对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80％以上同意改造的村，可确定为合作改造或自主改造模式。

因此，村集体组织对改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）进行表决时，可组织召开成员大会或成员代表会议。对于旧村合作改造类项目而言，需取得村集体组织成员80%以上同意方可确定合作改造模式。

2.引入平台

引入合作企业需通过广州公共资源交易平台，招引程序、资料提交等应符合《广州公共资源交易中心旧村更新改造项目公开选择合作意向企业和合作企业交易服务规程》的相关规定。

三、珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业工作流程

海珠区《工作指引（第二次征求意见稿）》尚未正式颁布实施，因此，海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业的工作流程遵循广州市和《广州公共资源交易中心旧村更新改造项目公开选择合作意向企业和合作企业交易服务规程》的相关规定。

目前《工作指引（第二次征求意见稿）》已结束意见征询，其中对引入合作意向企业和合作企业流程都做了详细规定，具体如下：

(一) 引入合作意向企业流程

(二) 引入合作企业流程

与广州现有政策相比，海珠区《工作指引（第二次征求意见稿）》细化了引入合作意向企业和合作企业的流程，同时和现行规定存在一些差别。如在引入合作意向企业时，广州市政策规定为是否引入合作意向企业经村集体成员代表大会表决通过即可，但《工作指引（第二次征求意见稿）》规定需由村集体党委提议是否引入合作意向企业，再经村集体“两委会”审议后，最后再由村集体成员代表大会表决通过。另外，《工作指引（第二次征求意见稿）》中未提及是否需要对合作意向协议进行表决。

此外，《工作指引（第二次征求意见稿）》同时规定了有别于广州市和其他各区的做法，一个颇具特色的做法是规定村集体投票表决候选企业前可以组织候选企业宣讲会，企业要在规定的20分钟内讲完自身企业的基本情况、竞争优势及更新改造思路，并且不得恶意攻击其他候选企业及宣讲具体补偿标准等，一经发现会取消企业宣讲资格。这一规定可以规范企业宣讲流程，同时也让村集体对候选企业更加了解。

四、海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业准入条件设置

关于旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业准入条件设置问题，市级文件2020年16号文仅作两方面的规定，即：近三年内无不良诚信记录；企业注册资本不少于1亿元。

目前海珠区尚未正式公布实施合作改造类项目引入合作企业的文件，但自从去年11月海珠区住建局公布《工作指引（征求意见稿）》后，海珠区公布的招商文件中的合作企业资格要求便已经按照《工作指引（征求意见稿）》相关精神进行了设置，分别在企业开发资质、开发经验、企业信誉、产业布局或产业导入能力等作了相关要求。另外，在具体项目中，村集体亦根据不同情况设置了其他具体条件，从而增加了准入条件设置的灵活性。

(一) 《工作指引（第二次征求意见稿）》中的准入条件设置

对比《工作指引（征求意见稿）》前后两次的修改，《工作指引（第二次征求意见稿）》在合作意向企业和合作企业引入条件的设置上更加严格，对企业人员架构和企业房地产具体开发经验做了详细要求。根据《工作指引（第二次征求意见稿）》的规定，合作意向企业和合作企业应当具备如下条件：

此外，《工作指引（第二次征求意见稿）》规定，企业是为承接该旧村改造项目在海珠区设立的公司，其控股股东（持股比例必须≥51%）具备前述规定的资质和条件，并承诺对该旧村改造项目承担共同责任的，视为企业符合相应资质和条件要求。

(二) 实务中的准入条件设置

就不同项目中交易发起人针对项目具体情况增设的其他条件，经检索广州公共资源交易中心所公布的海珠区更新改造项目公开选择合作企业公告[1]，对比总结公告中“交易申请人资格要求”部分的内容后，整理如下：

1.联合体竞选

根据检索到的海珠区8个更新改造项目公开选择合作企业公告显示，均不接受自然人和企业联合体申请。

2.在限定期限内就确认项目前期费用与村集体和相关单位达成一致

招商公告一般要求：为实施本项目，村集体已通过第三方垫付了相关前期费用，竞得合作企业须在一定期限内与村集体及相关单位就该项目前期费用达成一致意见并签订书面协议。如协商不成，将视为放弃合作资格，交易发起人有权终止合作，没收交易保证金，重新进行招商。

3.在限定期限内与招商主体签订合作协议

招商公告一般要求：申请合作企业如获得合作企业资格的，必须在取得《合作改造通知书》之日起限定日期内与集体经济组织签订《合作框架协议》，否则视为放弃资格。

4.具备房地产开发经验

招商公告均要求申请合作企业须具备房地产开发经验，一般会明确在特定年限内在特定地方累计竣工验收的房屋总建筑面积不低于特定数量要求，有些项目还会对工程质量合格率提出要求。如凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目要求企业在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米；瑞宝街石溪村更新改造项目要求在公告发布之日前5年房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上，且工程质量合格率达100%；五凤泰宁村更新改造项目要求自2014年1月1日至2019年10月31日期间，全国范围内累计竣工面积不低于300万平方米，其中广州市内竣工面积不低于100万平方米。

5.具备城市更新经验

部分招商文件还要求申请企业具备城市更新经验，并对改造项目数量及改造用地规模提出要求。如五凤泰宁村更新改造项目要求交易申请人（包括其下属关联持股比例不低于30%的公司）截至2019年10月31日累计开发（含正在开发）的一线城市城市更新类项目（含一级开发、棚户区改造、旧村改造、旧城改造等）不少于（含）5个，其中已完成改造的项目不少于（含）2个（以政府授权的实施主体资格文件及完成改造证明文件为准），上述累计开发的项目中至少1个项目的改造用地规模不低于100万平方米（单个项目计）；江海街红卫村更新改造项目要求企业在广州市范围内参与不少于3个旧村庄更新改造项目的合作改造，且以上旧村改造项目自2014年1月1日至今竣工验收合格的建筑面积累计达150万平方米或以上。

除上述条件外，部分项目要求申请合作企业须为国内A股上市公司，或为2019年《福布斯》全球上市公司2000强中前500名企业，也有的项目提出企业长期信用等级为AAA以及近五年连续获得“广东地产资信20强”企业称号等要求。此外，也有的项目提出根据《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》及广东省、广州市三旧改造政策精神，鼓励“三旧”用地建设孵化器、中大创新谷及周边区域范围要打造专业化的孵化器及服务平台，因此要求交易申请人在过去5年内曾参与广州市辖区内至少 1 个产业孵化器园区的规划和产业定位的经验。

五、海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业民主表决要求

根据广州市现行的旧改政策，旧村合作改造类项目引入合作意向企业时需就是否引入合作意向企业和候选合作意向企业进行表决；引入合作时需要就改造意愿、招商文件及确定竞得的候选企业进行表决，但对这这些事项的具体表决时点及要求目前广州市现行政策没有作进一步细化规定。仅广州市《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10 号）规定，纳入三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目，拆迁补偿安置方案表决比例不低于村民和世居祖屋权属人总人数的80%，其余改造相关事项的表决按照《广东省农村集体经济组织管理规定》以及村集体经济组织股份制章程的规定执行。

结合广州市现行旧改政策、《广东省农村集体经济组织管理规定》及《工作指引（第二次征求意见稿）》的规定，笔者按照表决事项和表决时点将旧村合作改造类项目引入合作意向企业及合作企业涉及的表决作如下整理：

此外，为加强旧改项目招商活动的监督管理，《工作指引（第二次征求意见稿）》规定，在旧村庄改造项目中涉及的所有表决均需由区住建局、区农业农村局、属地街道现场进行见证。

六、海珠区旧村合作改造类项目合作意向企业和合作企业引入后监管问题

针对旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业后的监管问题，今年广州市颁布了《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号），这是广州启动旧改工作以来首次针对合作企业引入及退出工作所作出的规定。结合此规定，《工作指引（第二次征求意见稿）》作了细化规定，在合作企业任务考核和企业违约失信退出问题上，对海珠区旧改项目引入合作意向企业和合作企业后提出了具体的监管要求。具体如下：

(一) 合作意向企业任务考核

合作意向协议有效期原则上不超过2年。合作意向协议签订后一个月内，区住建局、属地街道、村集体经济组织、合作意向企业应当签订改造项目监管协议。监管协议应当约定在合作意向协议有效期内，合作意向企业需按规定时间完成下列节点工作任务：

（1）对于已启动基础数据调查的旧村，18个月内配合村集体经济组织完成公开招商引入合作企业等工作。（2）对于未启动基础数据调查的旧村，24个月内配合村集体经济组织完成公开招商引入合作企业等工作。

如未按照上述节点时间完成相关工作任务，区住建局或属地街道将发出督办函，并约谈村集体经济组织主要负责人和合作意向企业负责人，如连续两次督办仍未完成任务的，按强制退出机制处理。

(二) 合作企业任务考核

合作协议签订后一个月内，区住建局、属地街道、村集体经济组织和合作企业应当签订改造项目监管协议，协议中应当约定在合作协议有效期内，合作企业协助村集体经济组织加快推进旧村庄更新改造项目，原则上应按规定时间完成以下节点工作任务：

（1）自合作协议签订之日起，9个月内完成片区策划方案、详细规划修改方案审批；（2）18个月内完成实施方案审批、补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；（3）24个月内完成首期复建安置地块上房屋的补偿安置协议签约；（4）30个月内启动首期复建安置房开工建设；（5）36个月内完成全部复建安置地块上的房屋动迁交房；（6）40个月内全部复建安置房开工建设；（7）60个月内基本完成复建安置房建设。

除依照上述时间节点外，还需按照《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》的要求，结合具体项目实际情况，倒排工期，细化任务节点，确保完成以下考核目标：

（1）列入市“三年实施计划”的旧村、改造实施方案已批复的旧村2023年底前基本完成复建安置房建设；（2）列入市“三年实施计划”、改造实施方案未批复的旧村2023年底前复建安置房开工建设，2025年底前基本完成复建安置房建设；（3）列入市“五年行动方案”的旧村2025年底前复建安置房开工建设，2030年底前基本完成复建安置房建设。

如未按照节点时间完成相关工作任务，区住房和建设局和属地街道将发出督办函，并约谈村集体经济组织主要负责人和合作企业负责人，如连续两次督办仍未完成任务的，按强制退出机制处理。

(三) 违约失信退出机制

引入的合作意向企业或合作企业如未尽责履职，未按规定的节点时间完成项目考核任务，或有其他导致旧村改造项目工期迟缓及影响项目实施等行为，或出现《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）第十八条、第十九条规定的情形，由村集体经济组织按照民主决策程序表决通过后，将该企业勒令退出，并将结果通报区住房和建设局和属地街道。被勒令退出的企业，不得再参与海珠区城市更新改造工作。

此外，《工作指引（第二次征求意见稿）》规定，设立专门监管账户收存竞选保证金；未经村集体经济组织集体表决同意，项目公司不得变更股东、转让股权否则由合作企业承担违约责任。

从以上合作意向企业和合作企业引入后的监管要求可见，海珠区旧改工作愈来愈注重项目推进进度及合作企业履约诚信问题。虽然目前《工作指引（第二次征求意见稿）》尚未正式颁布实施，但在现有已公告的招商文件中，村集体已经在项目合作内容中明确了项目推进的各个时间节点，如竞得合作企业未按约定完成任务的，视为合作企业严重违约，经集体经济组织成员代表会议表决通过，可以终止和竞得人的合作，竞得人应当按照交易发起人通知的时点退出。

今年是我国“十四五”规划的开局之年，海珠区发改委在年初公布了《广州市海珠区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》，关于海珠区目前土地现状情况，该规划文件提到，海珠区节约集约用地水平有待提升，海珠需改造提升的三旧地块共计29 平方公里，约占城市建设用地的50%，城市更新任务繁重。因此，在“十四五”规划中，海珠区提出全力以赴推进城市更新、强力推进“三旧”改造的工作要求，并且制定了 “城中村改造三年4 条、五年13 条、十年16 条”的目标。可见，未来海珠区城市更新市场会更加活跃，需要更多的市场主体参与其中。

虽然海珠区目前尚未有正式生效施行的旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业的政策文件，但在实践操作中，多个项目已经按照《工作指引（第二次征求意见稿）》的相关规定开展，如合作企业引入条件中要求企业有城市更新项目经验，具备与项目相匹配的产业布局和产业导入能力等；此外，在招商文件中，村集体亦按照《工作指引（第二次征求意见稿）》的规定了设置了项目推进的时间节点，并要求竞得合作意向企业和合作企业按约定完成相应工作，否则视为严重失信，经村集体表决后，失信合作企业须退出项目。可见，目前海珠区旧村合作改造类项目引入合作意向企业和合作企业的各项要求已较为成熟，只待最后生效文件的正式公布实施。

因此，结合海珠区目前的政策动向，对于拟进入海珠区旧改市场或已经在海珠区开展旧改项目的主体来说，需要更加注重企业自身条件的提高，在获得项目后要更加关注合作协议的履约，避免因履约不当导致失去合作意向企业或合作企业资格，否则除了需要退出项目合作外，或将面临不得再参与海珠区城市更新改造工作的风险。同时，市场主体需及时跟进最新政策文件之动向，及时调整工作方案，以便更为顺利开展旧改各项工作。