近些年，伴随着房屋租赁需求的增加及租赁市场人口规模的扩大，转租现象越发普遍，由此导致的转租纠纷也逐步增加。实践中，为实现对出租房屋的管理和风险控制，出租人一般会与承租人在合同中约定“禁止或限制转租”条款，但受多种因素影响，租赁期限内承租人的租赁需求会发生变化，此时与退租相比，对外转租仍然是承租人成本最低的选择路径，因此未经出租人同意的转租纠纷随即发生。为明确违约转租下的租赁关系、稳定市场交易，我国法律规定，如出租人知道或者应当知道承租人对外转租，但在６个月内未提出异议的，即视为同意转租。那么如何判断出租人是否知道转租事实呢，何种因素会影响法院的认定结果呢？本文通过检索类似案例，归纳影响因素，对此种情况下出租人及承租人的应对策略提出了指导性建议。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第１４０条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”

第７１６条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

第７１８条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

精选案例

裁判要旨：次承租人以自身名义直接向出租人支付租金，且出租人未提出异议的，可以认定出租人知道或者应当知道转租事实。

案例一　刘志勇、夏艳房屋租赁合同纠纷

四川省高级人民法院

（２０１８）川民申６３４０号

案情简介

２００９年９月１７日，刘志勇、夏艳（出租人）与双流恒康公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定由双流恒康承租刘志勇、夏艳房屋作医疗经营使用，未经出租人书面同意承租人不得转租。但涉案房屋自２０１０年起实际由次承租人新津恒生公司使用至今，且次承租人分别于２０１４年１２月２４日、２０１６年７月５日向出租人刘志勇支付房租２１００００元（备注：支付１５年１－６月房租）、房租１４００００元（备注：支付１６年下半年房租），于２０１７年７月２０日向出租人刘志勇指定的案外人成都市杰人实业发展有限公司转款１０００００元（备注：１７年下半年房租款）。

裁判观点

本院经审查认为，本案主要争议焦点为出租人主张涉案《房屋租赁合同》的解除权是否成立问题。根据本案查明事实，承租人与出租人签订涉案《房屋租赁合同》后，转租给次承租人新津恒生，次承租人从２０１０年起至今在涉案房屋实际经营多年，并先后多次向出租人交付房屋租金，且出租人对此并未提出过异议。该事实说明出租人知道或者应当知道其出租房屋的实际承租人系新津恒生，而非双流恒康，但其在六个月内未提出异议，现以承租人未经同意转租为由请求解除合同，本院不予支持。

裁判要旨：次承租人使用涉案房屋进行工商登记，改变房屋约定用途，且在涉案房屋处悬挂醒目招牌，足以体现转租事实。在出租人住所地与涉案房屋相近的情况下，出租人理应及时发现涉案房屋的转租情况。

案例二　周占新、淮安经济技术开发区正大浴府与淮安城置有限公司、万素枚房屋租赁合同纠纷

江苏省淮安市中级人民法院

（２０２０）苏０８民终２４２号

案情简介

２０１７年８月３０日，城置公司（出租人）与高成飞（承租人）、基普公司（第三人）签订商铺租赁合同，约定由高成飞承租城置公司名下房产作建筑、装饰材料（用途）使用，未经同意不得擅自改变使用用途及对外转租，有关商铺租赁事宜由第三人基普公司代出租人全权处理。后承租人违约将房屋转租给周占新，周占新以被告万素枚（周占新之母）名义设立正大浴府，２０１７年９月２８日，正大浴府经工商注册成立，经营场所地址为涉案房屋，产权属性为租赁使用权。２０１７年１０月，正大浴府开业并举行开业仪式，涉案房屋门头处挂有“正大浴府”字样的大型门面招牌。

裁判观点

经本院审查全案证据并结合日常生活经验，确认出租人应对转租知情且六个月内未提出异议，理由为：１．工商登记具有公示性质，正大浴府的登记信息明确显示涉案房屋经营者系万素枚，而非承租人高成飞，经营用途为浴室经营，而非建筑、装饰材料用途；２．原租赁合同载明了房屋租赁用途，且装修方案必须经出租人的审核同意、监督装修、工程验收，验收合格后方可营业。因此，出租人、第三人或物业管理人理应及时发现并掌握涉案房屋装修并变更用途为经营浴室的事实；３．２０１７年１０月，正大浴府开业并举行开业仪式，其在涉案房屋门头位置设置了醒目的“正大浴府”招牌，出租人城置公司住所地亦在涉案房屋所在城置公园龙湾项目，其理应及时发现涉案房屋系用于经营浴室，且其亦应发现正大浴府的登记经营人及实际经营人均非高成飞。

裁判要旨：出租人为商场业主方，且为本地企业，在承租人开办卖场，并通过灯箱、广告招牌、报纸刊登等多种方式招商的情况下，出租人理应知晓承租人的转租动向，且在本案纠纷发生时，承租人已营业两年，出租人对商场内部的转租情况应当知道。

案例三　张掖市国泰商贸有限公司、张掖市家织诺商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷

最高人民法院

（２０１７）最高法民申３２１６号

案情简介

２０１１年６月９日，国泰公司（出租人）法定代表人史建国与家织诺公司（承租人）法定代表人赵冰签订《房屋租赁契约》，约定国泰公司将位于县府街国泰大厦一层、二层铺面出租给家织诺公司从事“家之诺女子品牌广场”的经营。之后，家织诺公司根据合同约定及经营需要，开始对店铺进行装修，并通过制作灯箱、张贴户外广告、在《张掖日报》《红柳广告》上分期刊登招商广告，对外出租了“家之诺女子品牌广场”的部分商铺。

裁判观点

本院认为，由于出租人在出租商铺时，便知晓该商铺将被用于商场经营，故承租人的招商行为应属正常的商场经营行为，出租人对此应当知晓。且承租人自２０１１年１１月份起即开始为“家之诺女子品牌广场”制作灯箱、户外广告，并在《张掖日报》《红柳广告》分期刊登广告，向社会公开进行广告招商，作为住所地在张掖市本地区的出租人国泰公司，应当知晓承租人在当地广告的招商及转租情况。此外，在双方发生纠纷时，承租人已经经营两年时间，出租人理应知晓承租人的广告招商及商场内部转租情况，因此一、二审判决据此认定出租人知晓承租人的转租行为并无不当。

裁判要旨：虽承租人转租房屋系临街门面且宣传力度较大，但出租人长期于外地工作，对租赁房屋的管理控制程度低，不足以认定出租人知道转租事实。

案例四　刘文涛、平顶山市两岸早教劳动路中心房屋租赁合同纠纷

河南省高级人民法院

（２０１７）豫民申１３１５号

案情简介

２０１０年１月１日，高松林（出租人）与刘文涛（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定高松林将其所有的房屋出租给刘文涛经营使用，刘文涛不得擅自转租。合同签订后，刘文涛将该房屋部分用于其本人为法定代表人、股东的万山红公司作餐饮经营使用。２０１２年７月１日，万山红公司与两岸早教签订转租合同，约定万山红公司将涉案房屋出租给两岸早教供其营业使用，该合同由两公司代表人宋哲、刘文涛签字确认。２０１２年８月１６日，宋哲在涉案房屋开办了平顶山市两岸早教劳动路中心。２０１５年６月１８日，出租人以“承租人在租赁期间逾期支付租金并擅自转租，其行为已构成严重违约”为由向承租人发送解除合同通知书。

裁判观点

本院认为，承租人一方称在２０１２年时即告知出租人饭店改行做学校，但并无证据可以证明。承租人一方称两岸早教的规模及宣传力度在当地人所共知，且两岸早教使用的房屋系临街门面，营业执照悬挂在大厅醒目之处，万山红天上人间店停业之后出租人的消费卡仍在平顶山的其他万山红餐饮店消费使用，据此应推定出租人早已知道或者应当知道转租事实，但承租人等三方并无证据证明出租人时常到两岸早教实地查看或需要现场催要租金。结合出租人一方提交的转租合同系其于２０１５年７月１６日在平顶山市卫东区教育体育局调取，以及湖北烽能商贸有限公司证明出租人系该公司副总经理，长期在武汉工作的事实，本院对承租人一方主张出租人知道或者应当知道转租事实不予采信。

裁判要旨：次承租人使用涉案房屋经营时间较长，且在涉案房屋外部设置醒目广告牌，足以引起出租人注意。结合出租人的工作人员直接与次承租人联系、催租等情况，足以认定出租人知道或者应当知道承租人转租事实。

案例五　聊城新泺机械有限公司、聊城红箭制冷工程有限公司房屋租赁合同纠纷

山东省聊城市中级人民法院

（２０２０）鲁１５民终７３４号

案情简介

２０１３年４月１５日，新泺公司（出租人）与红箭公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定由红箭公司承租新泺公司金螺综合楼东一、二层。合同签订后，出租人新泺公司只交付给承租人部分房屋，２０１５年出租人交付了其余房屋给承租人，双方又于２０１５年５月１日重新签订了租赁合同。后承租人将这部分房屋转租给次承租人抱抱熊早教馆。２０１５年到２０１８年１０月期间，次承租人数次单独向出租人缴纳了水电费等。２０１９年５月２８日，出租人以私自转租为由，向承租人发出解除合同通知书。

裁判观点

本院认为，出租人要求解除涉案房屋租赁合同的理由是承租人未经其允许将房屋转租。根据出租人后勤科长鲍学军与承租人法定代表人宋晓红２０１７年１２月２７日的微信聊天记录可以看出，鲍学军对次承租人抱抱熊早教馆使用涉案房屋的情况已经知晓。而且，抱抱熊早教馆、缤纷鸟国际美术教育在房屋外部均设有醒目的巨幅广告牌，且经营时间较长，出租人辩称不知道房屋转租情况，不符合常理，本院不予采信。鲍学军作为出租人后勤科长向承租人催收房屋租金及水电费，承租人有理由相信鲍学军知道房屋转租情况，出租人亦应当知晓。因此，出租人２０１７年１２月２７日就知道或者应当知道房屋转租事实，但其直至２０１９年５月２８日才向承租人发送解除合同通知，早已超过了六个月的法定期限，出租人要求解除合同无事实及法律依据。

裁判要旨：承租人在本地转租网上发布转租公告，是否可以视为出租人知道或者应当知道转租事实，需考察出租人是否具有知悉的可能性，如该信息的浏览次数较少，传播不具有广泛性，则不能证明出租人知道或者应当知道。

案例六　吴圣本与潘义房屋租赁合同纠纷

海南省高级人民法院

（２０１６）琼民申４４７号

案情简介

２０１２年２月１２日，潘义（出租人）与吴圣本（承租人）签订了第一份《房屋租赁合同》，双方约定：在租赁期内承租人可根据经营需求分租或整体转让涉案房屋。２０１３年４月１５日双方又签订了第二份《房屋租赁合同》，合同约定未经出租人同意承租人不得擅自转租。２０１３年７月１２日、８月２日，承租人未经出租人书面同意，分别将租赁房屋一楼左侧商铺及三楼转租给三位案外人。

裁判观点

本案中，承租人主张出租人知道或者应当知道其转租房屋，但未在六个月的时间内提出异议，应视为同意转租。但本院认为，承租人提交的海南转铺网上的琼海浙商印象酒店出租公告截图，显示该公告的浏览次数仅为９２次，并不具有广泛性，不能证明出租人知道或者应当知道其转租房屋。关于承租人主张其已在酒店附近醒目处张贴招租广告以及出租人就住在酒店八楼，应当知道房屋转租事宜，但其并不能提供证据予以证明。因此，承租人的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。

实务简评

因承租人擅自转租引发的租赁纠纷中，大多数案件的出租方均要求解除合同，那么判断出租人对于转租事实是否知道或者应当知道，以及知道时间是否已超过６个月就至关重要。从上述案件统计情况来看，法院判断出租人知道或者应当知道的主要裁判思路有以下几点：

第一，承租人的转租行为以及转租后房屋的使用状态是否具有明显迹象。从上述案例可知，租赁商铺位置显著且独立经营、次承租人悬挂醒目招牌、转租后房屋用途与合同约定明显不符，都从一定程度上提供给出租人发现转租的可能性。而上述因素的叠加程度越高，越易被法院认定为出租人知道或者应当知道。

第二，出租人对租赁房屋的管理、控制程度也可以从侧面反映出租人知悉可能性，且该因素的影响效果可能为正向亦可能为反向。从案例分析中可知，转租事实经过时间越久，法院认为出租人知道的可能性越大，这与出租人基于其身份衍生出的管理职责相关，如转租事实经过时间较长，出租人主张其不知道，则失责的过失越大；反之，如转租时间短、出租人为自然人且长居外地、出租人为房屋新受让人的，则可以成为出租人未能及时、有效履行管理职责的有效抗辩。

第三，从检索案例可知，承租人常常以“出租人住所地据涉案房屋较近”或“承租人已张贴大量转租广告”为由，主张出租人对转租事宜知道或者应当知道，但因承租人对此负有完全的举证责任，该主张普遍会因“无证据证明”而遭到否定。如承租人不结合其他因素对出租人知道或者应当知道予以证明，则被法院采纳的概率较低。

专业建议

１．　对于承租人而言，在转租后且出租人可能发现转租事实的情况下，建议参考本文各项影响因素，留存充足证据，以达到证明出租人知道或者应当知道的目的。具体而言，包括以下几个方面：（１）承租人张贴、发布转租广告的相关证据；（２）次承租人经营后，改变工商登记信息、悬挂牌匾等具有明显转租外观的证据；（３）次承租人直接向出租人支付租金的相关证据；（４）承租人与出租人之间具有转租意思表示的沟通记录或相关文件。

２．对于出租人而言，如对承租人转租持否定态度，建议在合同签订时即明确“未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租”，并在房屋交付后，定期检查租赁场所、查看涉案房屋的工商登记状态、对于他人支付房屋租金等异常情况及时询问，尽责履行出租人的管理职责；如出租人确因客观原因无法及时知悉租赁场所的有关情况，建议保留相关证据，在纠纷发生时予以抗辩。在出租人发现承租人擅自转租后，出租人需在６个月内及时提出异议，行使解除权（建议采用书面形式）；如对承租人后续的转租状态表示接受，建议可协商与次承租人直接签订租赁合同，以减少转租风险。