近期，法拍房成为社会热议的话题。法拍房自生效法律文书生效时发生物权效力，买受人即取得法拍房的所有权益。然而，实践中不少法拍房情况复杂，如何维护自身的所有者权益，是买受人普遍关注的问题。上一期以案说法我们发布了《法拍房被第三人占有拒不腾退，能否诉请排除妨害？》，给读者分享了买受人诉请占用人腾退房屋的不同判例，接下来我们将继续关注和分享法拍房的物权保护纠纷问题，本期以案说法我们将分享和关注伴随着法拍房腾退所引起的房屋占用费和物业费索赔问题。如果买受人能够起诉占用人，主张法拍房被占用所产生的房屋占用费和物业费损失，既有利于减少买受人自身损失，也能够通过增加金钱债务的执行，利用对占用人财产的保全和执行，对占用人产生威慑作用，迫使其尽快腾退房屋，是购买法拍房时不可忽视的问题。

【裁判要旨】执行法院清场移交法拍房后，买受人有权起诉要求占用人按照市场租金标准赔偿租金损失并承担占用期间的管理费

【案 例  一】曾国雄与林锦燕物权保护纠纷

【审理法院】广东省珠海市中级人民法院

【案       号】（2020）粤04民终1359号

【案情简介】2018年10月25日，林锦燕以最高价竞得原属于曾国雄的珠海市名门大厦1201房。林锦燕在收到执行裁定后，因曾国雄于2018年7月8日与案外人吴奕武签订了案涉房产的《写字楼租赁合同》，致使林锦燕未能实际占有案涉房产，经多次要求未果。林锦燕向原审法院执行局申请强制清场，2019年3月13日，该了院执行局清场完毕将房屋交付林锦燕。林锦燕向法院起诉判决曾国雄向林锦燕赔偿损失，自执行裁定送达之日起计至执行局清场交付房屋之日，按市场价格2.28元/平方米/天计算，并支付管理费，以及上述费用对应的利息。

【裁判理由】关于曾国雄是否应当承担相应侵权赔偿责任。曾国雄在林锦燕在取得涉案房屋所有权之后，占据或者控制该房拒绝移交给林锦燕，致使林锦燕无法及时通过占有、使用、收益涉案房屋获得经济利益，侵害了林锦燕的所有权。因此，曾国雄理应向林锦燕承担侵权赔偿责任。曾国雄无权占有涉案房屋，林锦燕主张按涉案房屋的市场租金价格认定其损失，理据充分。曾国雄迟延向林锦燕赔偿该租金损失，理应向林锦燕赔偿相应利息损失。林锦燕提供的网页信息反映了涉案房屋所处地段同类用途房产市场租金报价为2.28元/日/平方米，曾国雄与吴奕武签订的租赁合同约定218平方米的涉案房产月租金为12000元（含物业费），即该合同约定租金标准为1.83元/日/平方米（含物业费），显著低于林锦燕举证证明的市场租金标准。原审法院询问双方是否申请对租金标准进行司法鉴定，双方均未申请。在此情况下，林锦燕提供的租金标准更能反映市场价格，而曾国雄如果认为该价格过高，曾国雄与吴奕武签订的租赁合同约定的租金标准更符合市场价格，应当就此进一步举证证明或者申请鉴定，但曾国雄并未进一步举证及申请鉴定。

根据曾国雄与吴奕武签订的租赁合同之约定，出租期间的管理费应由曾国雄负担，即曾国雄承担管理费用系其取得租金的必要支出。如前所述，2018年12月15日至2019年3月13日，涉案房屋的所有权已属林锦燕，但曾国雄仍占有该房屋，林锦燕未能实现对涉案房屋的占有、使用、收益，在此期间产生的管理费属于林锦燕的损失，应由曾国雄予以赔偿。

【裁判要旨】法拍房被违法侵占，买受人诉请占用人支付租金及物业管理费损失，属于执行程序中解决的问题，不属于民事诉讼的受理范围

【案 例  二】黄居会、胡蓉排除妨害纠纷

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【案       号】（2019）川01民终9584号

【案情简介】2018年2月28日，原告通过四川省都江堰市人民法院组织的司法拍卖拍得被告所有的位于四川省崇州市崇阳镇滨江路南一段X号X栋X单元X层XXX号房屋。都江堰市人民法院作出《执行裁定书》，裁定涉案房屋归原告所有。后原告取得上述涉案房屋的《不动产权证书》。被告原系涉案房屋的所有权人。原告拍得涉案房屋后即多次告知被告腾退搬离，被告均无理拒绝。为此原告诉请被告限期腾退搬离涉案房产并支付至实际腾退搬离之日的租金及物业管理费损失。

【裁判理由】一审法院认为司法拍卖房屋被违法侵占情形下应予以强制执行，黄居会的起诉要求胡蓉排除妨害、限期腾退以及支付租金损失和物管费损失，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。之后双方已就涉案房屋进行交付，不存在排除妨害的情形。二审法院认为腾退搬离房屋的诉讼请求已缺乏诉讼的事实和理由。另外，因胡蓉迟延腾退，黄居会要求的相关损失，应属于执行程序中解决的问题，因此本案不属于民事诉讼的受理范围。

【裁判要旨】占用人尚未腾退房屋，相关权利义务尚未明确买受人应待房屋腾退时一并解决房屋占用费的问题，不应受理

【案 例  三】唐皓兵物权保护纠纷

【审理法院】湖北省鄂州市中级人民法院

【案       号】（2018）鄂07民终357号

【案情简介】唐皓兵于2017年5月10日通过黄石市中级人民法院司法处置取得位于鄂州市鑫平志开发楼南单元2-3复式独户的房屋，后因张琼（原执行案件的被执行人、原住户）拒不腾退该房屋，唐皓兵向鄂州市鄂城区人民法院提起诉讼，请求张琼、张正忠支付占用房屋使用费用44000元（按市场价租金每月4000元计算至搬出为止）。

【裁判理由】二审法院认为，本案纠纷系因唐皓兵购买法院拍卖房屋未取得实际使用权而起。截止唐皓兵起诉之日，张琼、张正忠仍未腾退房屋，故唐皓兵与张琼、张正忠之间的相关权利义务尚未明确，唐皓兵的诉讼请求应待张琼、张正忠腾退房屋时一并解决。原审法院裁定不予受理唐皓兵的起诉并无不妥。

【裁判要旨】买受人主张的房屋占有费及物业费损失，并非必须通过执行程序处理的事项，属于民事诉讼受案范围

【案 例  四】王娜娜与李璞文返还原物纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【案       号】（2021）京03民终9735号

【案情简介】原告王娜娜通过通州区人民法院司法拍卖的方式于2019年12月20日以最高价胜出的方式竞买了北京市通州区杨庄北里某房屋，并于2020年1月20日办理了产权过户手续，取得房屋产权证书。原告从取得房屋产权手续后多次和被告李璞文沟通协调，要求其腾退返还房屋，被告均予以拒绝。后原告起诉要求被告支付房屋占用费以及物业费。

【裁判理由】王娜娜已经完成了诉争房屋的所有权登记，可以就相关费用主张权利，对于王娜娜所要求的房屋占有使用费及物业费的损失，并非必须通过执行程序予以处理的事项，一审法院根据相关规定一并裁定驳回王娜娜要求房屋占有使用费及物业费损失的起诉，并不妥当，二审法院予以纠正，撤销一审法院原裁定，指令一审法院审理。

结合前述案例，对法拍房买受人能否诉请占用人赔偿占用费及物业费损失的问题，司法实务中持不同观点：有的法院支持买受人在接收法拍房后另行起诉占用人主张占用费及物业费损失，例如案例一。有的法院认为，占用费及物业费损失并非通过执行程序处理的事项，对此应当予以受理，例如案例四。但与买受人能否起诉占用人腾退法拍房的问题类似，也有的法院径直认为占用费及物业费损失属于法拍房腾退过程中的伴生问题，因房屋腾退属于执行过程中的问题，同样占用费及物业费损失也应当通过执行程序解决，例如案例二。尤其是在买受人一并诉请占用人腾退法拍房的场合下，因法拍房尚未完成腾退，占用费及物业费损失仍处于不确定状态，买受人和占用人之间的权利义务尚未明确，因此认为买受人主张占用费及物业费损失，不属于民事诉讼受案范围，例如案例三。

我们认为，首先从权利来源来看，占用人非法占用法拍房，侵害买受人的物权，买受人诉请损害赔偿，属于行使《民法典》第二百三十八条及第四百六十二条所赋予的民事权利，该民事权利可以单独行使，也可以与排除妨害、返还原物等民事权利一同行使。其次，从执行相关规定来看，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条[1]规定的执行程序只是处理拍卖财产移交的问题，并未涉及占用费及物业费的问题，其是否属于只能由执行法院一并解决的问题，值得商榷。再者，从司法实务来看，即使法拍房尚未完成腾退，也不影响占用费及物业费的认定，买受人有权仅主张特定时段的占用费及物业费，此时占用费及物业费损失并非处于不确定状态，买受人也有权主张暂定至某一时点，实际计算至占用人腾退移交房屋之日的占用费及物业费，此时法院只需要审查占用人是否负有腾退移交的义务，占用人未完成腾退移交并不影响占用费及物业费损失的主张，类似的情形常见于房屋租赁合同纠纷中出租人向承租人主张房屋占用费，实务中出租人也往往只是主张房屋占用费暂定至某一时点，实际计算至占用人腾退移交房屋之日。因此，即使法拍房尚未完成腾退，也不应限制或排除买受人主张占用费及物业费损失的诉讼权利。

综上，针对购买法拍房时的房屋占用费及物业费损失问题，建议买受人在实际操作中关注如下事项：

1.如法拍房已经完成腾退移交但占用人未支付占用费及物业费的，应当提前留存和固定占用人非法占用法拍房以及产生占用费及物业费损失的证据，包括但不限于占用人占用房屋的影像资料、所在区域同类房屋租金标准的证据以及买受人已付清物业费的证据等等，并及时起诉主张占用费及物业费损失。

2.如法拍房已经完成腾退移交的，优先与执行法院进行沟通，申请执行法院一并对占用人支付占用费及物业费损失进行执行，如执行法院不同意的，再考虑另行起诉主张占用费及物业费损失，并依据前述理由主张占用费及物业费损失并非必须在执行程序中解决的问题。

3.买受人起诉主张实际计算至占用人完成腾退之日的占用费及物业费损失时，如法院倾向于认为因法拍房未完成腾退移交导致占用费及物业费损失无法确定的，适时变更诉讼请求，可以先主张特定时期的占用费及物业费损失。

4.买受人诉请占用费及物业费损失前先全面搜集占用人的财产线索，及时对占用人的财产采取保全与执行措施，以此迫使占用人腾退房屋。

《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条  因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十六条  妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百三十八条  侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第四百六十二条  占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

[1] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条  人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。