2021年12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定要求全国法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍，再次引起各界对购买法拍房的利弊讨论。实践中，法拍房被被执行人或第三人占用拒不腾退是执行法拍房的难题之一。法拍房被占用时如何处理，是申请原执行法院执行移交，还是需要另行起诉请求占用人腾退房屋，排除妨害，尤其值得法拍房意向购买人关注。

【裁判观点】买受人拍卖取得法拍房后，第三人仍非法占有拒不移交，属于执行部门尚未完成对依法拍卖财产交付的情形，属于原执行案件执行过程的问题，可继续申请法院强制执行，不属于新的民事侵权行为，不宜另案提起排除妨害之诉

【案 例 一】茌平县驰鑫铝业有限公司、茌平聚鑫制造有限公司排除妨害纠纷

【审理法院】山东省聊城市中级人民法院

【案       号】（2020）鲁15民终4573号

【案情简介】因山东同德商贸有限公司与茌平县星奥铝业有限公司借款合同纠纷一案，山东同德商贸有限公司申请法院强制执行，该案进入执行程序后申请执行人变更为驰鑫铝业公司。执行过程中，法院执行局三次公开拍卖案涉抵押物（包括房产所有权和土地使用权），均流拍；最后申请执行人驰鑫铝业公司同意以第三次拍卖底价9861847.68元接受该拍卖财产，在2016年茌平县人民法院案件已经执行完毕，驰鑫铝业公司于2018年依据执行裁定书办理了不动产证。聚鑫制造公司成立于2014年12月31日，自成立起就在案涉争议地点生产经营。驰鑫铝业公司取得相应的不动产证后，以聚鑫制造公司为被告提起排除妨害诉讼，要求聚鑫制造公司搬离涉案房屋。

【裁判理由】驰鑫铝业公司系通过申请法院强制执行优先受偿的不动产、经过法院执行部门公开竞拍、以底价接受标的物的方式，取得相应的不动产权；在执行过程中（包括之前至2014年），聚鑫制造公司一直在案涉争议土地上经营。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条的规定，聚鑫制造公司尚未证明己方享有对案涉土地的合法使用权（包括租赁权、用益物权等），而一直未搬离。目前的情况属于执行部门尚未完成对依法拍卖财产（不动产）交付的情形，依照“法拍房（不动产）由法院负责腾退”的原则及规定，本案所谓“排除妨害”纠纷，尚仍属于原执行案件，不宜再由驰鑫铝业公司提起排除妨害诉讼，可由作为案涉不动产承受人的驰鑫铝业公司继续申请法院强制执行为宜。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条对此种情况也有相类似的法律规定。因此，本案争议不属于民事案件的受理范围，依法应驳回驰鑫铝业公司的起诉。

★类似案例：

1.陆正达、刘天容排除妨害纠纷，（2019）黔03民终5382号，贵州省遵义市中级人民法院

2.黄居会与胡蓉排除妨害纠纷，（2019）川01民终9584号，四川省成都市中级人民法院

【裁判观点】法拍房被第三人违法侵占，买受人诉请供电部门注销电表电户并停止供电，应通过强制执行解决，不具有可诉性

【案  例 二】罗录炎排除妨害纠纷

【审理法院】广西壮族自治区玉林市中级人民法院

【案       号】（2021）桂09民终651号

【案情简介】罗录炎在淘宝网司法拍卖平台拍得陆川县某房产，拍卖结束后罗录炎办理了过户登记，玉州区人民法院发布了搬迁公告，责令被执行人严瑞华、陈健月及居住或租住在上述房屋所有人限期迁出上述房屋，但被告一林华英至今仍未迁出。同时玉州区人民法院向被告二广西电网有限责任公司玉林陆川供电局发出协助执行通知，将该房屋名下的电户全部过户到罗录炎名下。罗录炎办理完过户及注销电户的手续后，供电局又重新为居住在原告房屋下的人员开设电户，正常供电至今。为此，罗录炎诉请被告一应当立即搬离原告所属房屋，被告二应当立即注销被告一开设在原告房屋下的电表账户，停止对原告房屋下非原告名开户的电表供电的行为，二被告应赔偿原告的房屋占用费损失。

【裁判理由】司法拍卖中执行法院具有向买受人交付财产的义务，财产交付的完成以完成占有交付为前提，即让买受人可以自由处分房屋权益而不受第三方阻碍，而违法侵占的行为作为侵害买受人房屋处分权行使的严重情形，依法应由执行法院予以排除。涉案房屋系罗录炎竞拍购得的财产，对涉案房屋移交及电户移交引发的争议即罗录炎诉请第一、二项应当通过执行程序予以解决，不具有民事可诉性。虽然罗录炎诉请第一、二项不具有民事可诉性，但与罗录炎本案第三项诉讼请求具有关联性，即罗录炎诉请第三项要求房屋占用费应以其诉请第一、二项所涉房屋移交及电户移交被法院执行完成为前提。故罗录炎在其诉请第一、二项所涉房屋移交及电户移交被法院执行完成之前，在本案中一并提起第三项诉讼请求不当。

【裁判观点】执行法院已完成拍卖程序并与买受人完成房屋交接，第三人仍占用房屋拒不腾退，买受人有权提起排除妨害之诉

【案 例 三】新吴区沭江南浴室与无锡铭通信机械制造有限公司排除妨害纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【案       号】（2020）苏02民终4382号

【案情简介】梁溪区法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖坐落于无锡市坊镇路某室房屋（含装潢），铭通信公司最高价竞得。梁溪区法院作出执行裁定书，裁定上述房屋所有权及相应其他权利归铭通信公司所有，后铭通信公司将上述房屋过户登记在其名下。经本案一审法院向梁溪区法院执行局就本案所涉房屋的拍卖事项进行调查并制作调查笔录，被告知整个拍卖程序已经终结，在拍卖过程中，法院至现场张贴有公告，但没有案外人向法院提出过异议，后法院与买受人铭通信公司确认了交接完毕。铭通信公司陈述称其取得法拍房后，法拍房处于空置的状态，后来才被沭江南浴室占用。沭江南浴室称其从华天公司处承租涉案房产，华天公司从原产权人处承租房屋的时间早于抵押权设立时间。为此铭通信公司提起本案诉讼，要求沭江南浴室返还涉案房屋并支付占用期间的占有使用费。

【裁判理由】法院认为铭通信公司通过司法拍卖程序将诉争房屋过户变更登记在其名下，自此铭通信公司为上述房屋的合法所有权人。沭江南浴室占用上述房屋损害了所有权人铭通信公司的合法权益，由此产生纠纷，责任在沭江南浴室。梁溪区法院已经完成了拍卖程序，且与铭通信公司完成了案涉房屋的交接，现铭通信公司通过民事诉讼途径要求沭江南浴室搬出本案诉争房屋并交付给铭通信公司，不违反法律规定。

【裁判观点】法拍房被第三人违法占用，执行法院以法拍房在外地为由拒绝执行移交房屋，买受人有权另行起诉第三人腾房

【案  例  四】王桂秀、高娟排除妨害纠纷

【审理法院】天津市第二中级人民法院

【案       号】（2017）津02民终6889号

【案情简介】王桂秀依拍卖取得涉诉房屋即滨海新区大港天泽园6-2-101房产所有权，现该房屋被高娟、赵德福、赵强占用，原拍卖单位天津市津南区人民法院建议王桂秀通过诉讼解决交付房屋事宜，该院认为涉诉房产坐落滨海新区，不归其强制执行。王桂秀向一审法院起诉请求判令高娟、赵德福排除妨害，立即腾房并交付涉案房屋并赔偿损失。一审法院以不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由裁定驳回起诉。

【裁判理由】王桂秀请求判令返还房屋，一审法院以该项请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由驳回王桂秀起诉，将使王桂秀失去救济途径，该处理方式不当。此外，对于王桂秀提出的赔偿经济损失之诉请，亦属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院对此应予审理。

结合上述案例可见，司法实务中对法拍房被第三人占有拒不腾退时的问题，视买受人能否通过执行程序解决而定：

如执行法院尚未将法拍房移交给买受人，则普遍认为根据据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条的规定，司法拍卖房屋被违法侵占情形下应予以强制执行，通过执行程序解决而非另案提起排除妨害之诉，其原因在于即使买受人另行提起排除妨害之诉，仍有可能会同样进入执行程序，最终结果都是需要在执行程序中解决，赋予买受人诉权将浪费司法资源。例如案例一种法院认为属于执行部门尚未完成对依法拍卖财产（不动产）交付的情形，应当遵循“法拍房（不动产）由法院负责腾退”的原则及规定，由执行法院负责处理；案例二中买受人所诉请的“供电部门注销电表电户并停止供电”是法院采取的强制执行措施之一，同样应当通过强制执行程序解决。

如执行法院已将法拍房移交给买受人，已与买受人办理交接，拍卖程序已经终结的情况下，则事实上难以再通过执行程序解决，此时应当赋予买受人诉权，买受人有权另行提起排除妨害之诉，要求占用人腾退房屋，上述案例三印证此观点。同样的，如执行法院拒绝在执行程序中解决，法院也应当赋予买受人诉权，否则买受人既无法在执行程序中解决，也无法另行起诉，将导致买受人丧失救济途径，无法维护自身的合法权益。

然而，实践中大部分法拍房均是不交吉拍卖，意味着法院在拍卖时往往已经明确告知买受人法拍房的现状和风险，要求买受人知悉并接受认可该等现状和风险，法院并不承担现状和风险清理的责任，可见拍卖法院往往不愿意清理第三人占用的情况，或者要求买受人按现状接收法拍房，一旦买受人按现状接收法拍房，确认交接完毕，即便事实上尚未占有和控制房屋，将可能导致拍卖程序终结，买受人无法再通过执行程序解决第三人占用的问题，此时买受人只能另案提起排除妨害诉讼，陷入讼累。

综上，建议意向买受人在购买可能存在第三人占用情形的法拍房时，注意如下事项：

1.在购买法拍房前现场详细核实法拍房是否存在第三人占用的情况，包括但不限于是否存在被执行人占用、案外人占用、有条件搬离占用、相关债权人占用、无人认领物品占用等情形，并留意拍卖公告中法拍房现状的描述。

2.购买法拍房后应注意核查法拍房上是否仍存在第三人占用的情形，如存在，应及时要求拍卖执行法院根据相关规定对第三人占用进行清理后再办理移交交接手续，并在移交后采取上锁、入住等方式进行实际占有和控制。

3.如拍卖执行法院怠于或拒绝对第三人占用进行清理并移交的，应留存相关证据，以便作为后续提起排除妨害诉讼的依据之一。

4.如拍卖或执行程序已终结，法拍房仍被第三人占用的，应当及时提起排除妨害诉讼，并提供生效法律文书、拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书及其送达回执、房屋交接凭证、产权登记文件以及第三人占用房屋等证据，证明已经合法取得法拍房的所有权及其他权益，有权要求第三人予以腾退。

01《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条  因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十六条  妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百三十八条  侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

02《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十八条  在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

03《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十条  人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

04《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第六条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书……