执行程序中，被拆迁人在特定条件下享有的回迁安置房屋权利，在涉及不动产民事权利的保护顺位中通常居于首位，原商品房买卖合同纠纷司法解释第七条确立了这一基本原则，但对拆迁人通过搬迁补偿方式取得被搬迁房屋权益的权利是否享有优先权，现行法律法规并未作出明确规定。实践中，因被拆迁人债务等原因导致被搬迁房屋被查封甚至是强制执行的现象并不鲜见，此时拆迁人能否主张排除对被搬迁房屋的强制执行，以及排除强制执行需满足何种条件，是否应当优先保护拆迁人通过搬迁补偿的方式所享有的权益，值得关注。解决这一问题，不仅对开发商签订和履行拆迁补偿协议具有重要的实践意义，而且为开发商在面临被搬迁房屋因被拆迁人债务被强制执行时提供应对思路，及时解决项目推进过程中的障碍。

01

《中华人民共和国民法典》

第二百一十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

02

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）

第二十四条  对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

第二十五条  对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

03

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

04

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）

第七条^[1]  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

【裁判要旨】拆迁补偿安置协议书合法有效，拆迁人已于房屋查封前支付拆迁补偿款，并一直使用被搬迁房屋，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，被搬迁房屋归拆迁人所有，不能采取查封措施，应停止执行

【案 例  一】佳木斯市龙基房地产开发有限公司与陈波、陈延、佳木斯市新纪元实业有限公司、佳木斯市向阳第四建筑工程公司案外人执行异议之诉

【审理法院】佳木斯市向阳区人民法院

【案       号】（2016）黑0803民初338号

【案情简介】争议房屋原座落于佳木斯市西林路9号仿古楼院内东侧，归向阳四建二工区所有。1996年8月28日，向阳四建二工区与付景华（樊孟兰丈夫）签订协议书，向阳四建二工区用此房抵债给付景华工程款。后付景华、樊孟兰夫妇对该房屋进行了扩建，并于2003年1月14日以向阳四建的名义办理了产权证书。2008年10月10日，佳木斯市龙基房地产开发有限公司（下称“龙基公司”）拆迁争议房屋地段时与樊孟兰签订了房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定由龙基公司给付樊孟兰补偿款60万元，争议房屋归龙基公司所有。2009年4月23日，樊孟兰收到60万元补偿款，并向龙基公司出具了收据。现该争议房屋已由龙基公司交付给佳木斯君诚物业有限公司用做小区内供热换热站。

在陈波、陈延与新纪元公司、向阳四建买卖合同纠纷执行一案中，法院于2014年12月17日查封了本案争议房屋。龙基公司在陈波、陈延申请执行期间提出执行异议，认为在龙基公司动迁该地段时已对房屋所有人进行了货币补偿，虽未对该房屋进行灭籍，也未办理产权过户登记，但该房屋已归龙基公司所有，龙基公司将该房屋改建为地源热泵，为小区供热，因此不能作为被执行人的财产予以执行，但法院裁定驳回了龙基公司的异议，龙基公司因此提出执行异议之诉。

【裁判理由】法院认为，向阳四建二工区将争议房屋抵给付景华、樊孟兰夫妇，龙基公司拆迁争议房屋地段时又与樊孟兰签订了房屋拆迁补偿安置协议书，龙基公司收购该争议房屋，以上协议均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。并且早在陈波、陈延申请查封诉争房屋之前，龙基公司就给付了樊孟兰拆迁房屋补偿款，龙基公司一直使用或交付给物业公司使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，龙基公司在人民法院查封前已签订合法的书面房屋拆迁补偿安置协议，支付了该争议房屋的全部价款，并已合法占有，使用至今，虽未办理更名过户手续，但不影响争议房屋的归属。因争议的房屋已归原告所有，法院不能对诉争房屋采取查封措施。

类似案例：杭州众望房地产开发有限公司与张静、俞美忠案外人执行异议之诉，（2019）浙0110民初字6068号，杭州市余杭区人民法院。

【裁判要旨】拆迁人和被拆迁人已履行支付补偿款和交付被搬迁房屋的义务，被拆迁人不再对涉案房产享有所有权，拆迁人为解除涉案房产查封措施所垫付的保证金，属于涉案房产的代位物，不得执行

【案 例 二】杭州众望房地产开发有限公司与黄水生、浙江众大房地产开发有限公司案外人执行异议之诉

【审理法院】杭州市余杭区人民法院

【案       号】（2018）浙0110民初字19063号

【案情简介】2008年2月27日，众望公司通过政府招拍挂程序竞得余政挂出（2008）09号地块的国有建设用地使用权，该地块为毛地出让，由竞得人负责拆迁。2008年9月24日，众望公司获得杭州市余杭区建设局下发的拆许字（2008）第8号《房屋拆迁许可证》，依法对受让土地上的房屋进行拆迁安置。因世贸公司涉案房产在上述拆迁范围，2009年7月众望公司与世贸公司签订《房屋拆迁货币补偿协议》，约定世贸公司将相关房屋交给众望公司拆迁，由众望公司支付世贸公司各项补偿款4800万元，协议签字时，世贸公司应向众望公司移交房屋及相关证件，由众望公司向房管、土地部门办理注销手续。协议签订后，众望公司按约支付了补偿款，世贸公司将相关房产交付给众望公司拆迁。

后因世贸公司债务问题，未履行生效法律文书确定的付款义务，涉案房屋被法院裁定查封。后因众望公司向法院提供2545万元的保证金，要求先行解除对案涉房产的查封，法院裁定解除对案涉房产的查封。2018年9月4日，众望公司以案涉房产已归其所有为由，向法院提出执行异议，要求停止对案涉房产的执行，法院裁定驳回众望公司异议。众望公司据此提起执行异议之诉，诉请确认涉案房产为其所有，并退还保证金。 

【裁判理由】本案争议焦点之一是众望公司是否获得足以排除对保证金强制执行的权利。众望公司依法获得拆迁人身份后与世贸公司签订的《房屋拆迁货币补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。众望公司和世贸公司均已按协议履行了支付补偿款和交付房产的义务。因此，世贸公司在向众望公司交付房产后就不再对该房产享有所有权，法院在该情形下不应对案涉房产再采取查封措施。众望公司为了项目开发向法院申请先行解除对案涉产的查封而提供2545万元的保证金，该保证金实际上是案涉房产的代位物，同样，对该保证金也不能采取执行措施。

【裁判要旨】拆迁人受政府委托实施拆迁征收行为，已支付补偿款并实际接收和占有被搬迁土地及房屋，且主管部门同意未过户部分的被搬迁土地及房屋转让给拆迁人，不应执行被搬迁房屋及土地

【案 例 三】沈阳北方交通重工有限公司、铁岭金城集团房地产开发有限公司等申请执行人执行异议之诉

【审理法院】最高人民法院

【案       号】（2015）民申字第662号

【案情简介】2010年4月20日铁岭市银州区人民政府办公室作出《关于成立铁岭市银州区龙山乡平房改造指挥部的通知》，决定对银州区光荣东路北侧平房区进行改造，随后向食品公司出具《关于铁岭市食品有限公司拆迁事宜通知》，告知其委托铁岭金城就厂区拆迁相关事宜签订拆迁补偿合同。2010年6月24日，铁岭金城作为拆迁方，食品公司作为被拆迁方，双方共同签订《动迁补偿协议书》，之后铁岭金城向食品公司付清补偿款，涉案土地及房屋已移交给铁岭金城接管，虽然涉案土地及房屋现状为闲置，但铁岭金城已委派人员进行看管。2011年11月9日，铁岭金城取得案涉土地上两处房屋的房产所有权。2014年3月19日，铁岭市国土资源局直属分局为铁岭金城出具《说明》一份，说明“铁岭金城于2012年11月19日，申请办理土地变更登记至铁岭金城名下，办理过程中铁市国用（2007）字第012号国有土地使用证，加盖作废章。因沈阳市中级人民法院查封，未能将该宗地办理变更至铁岭金城名下，如有需要可对该宗地更换土地证”。

因北方重工诉奕隆公司、食品公司、李玉龙、付百成买卖合同纠纷一案，沈阳中院查封了食品公司位于铁岭市银州区柴河街六委30177平方米土地使用权及地上18处房产。后经铁岭金城提出执行异议申请，沈阳中院裁定中止对涉案土地及房产的执行，北方重工提出异议，并依法向沈阳市中级人民法院提起本案诉讼，请求撤销前述裁定，继续对涉案土地及房产予以执行。

【裁判理由】本案历经一审、二审及再审。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的焦点为涉案土地及房产能否继续执行。铁岭金城应就其对涉案土地及房产享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。虽然铁岭金城受当地政府委托与食品公司签订了拆迁补偿合同并支付补偿款，且实际占有涉案土地及房产，但是铁岭金城与食品公司之间并非土地使用权转让关系。铁岭金城未经合法程序受让涉案土地，更未向国家支付土地使用权出让金。且本案中，铁岭金城作为受委托拆迁方，既不能提供房屋拆迁资格证书，也未取得房屋拆迁许可证。因此，铁岭金城主张已对涉案土地和房产享有实体权利，依据不足，支持了北方重工的诉求。

二审法院认为，北方重工申请强制执行的案涉土地及房产是否为食品公司财产为本案焦点问题。案涉土地的拆迁征收系政府行为，铁岭金城受政府委托对案涉土地进行拆迁补偿。铁岭金城向食品公司支付补偿款并接收案涉土地及房屋后表明案涉土地及房产已被征收，故食品公司对涉案土地及房产不再享有所有权。由于当时铁岭市银州区暂无用地指标，案涉地块挂牌事宜暂缓实行。现案涉土地原食品公司的土地证已被铁岭市国土资源局直属分局作废，部分房屋已更名过户至铁岭金城名下，铁岭市国土资源直属分局的“因沈阳市中级人民法院查封，未能将该宗地办理变更至铁岭金城名下”说明，证明相关政府部门同意涉案土地及房产由食品公司转让给铁岭金城，故不支持北方重工的诉请。

再审法院经审理后驳回北方重工的再审申请。

【裁判要旨】拆迁人未付清拆迁补偿款，被搬迁房屋也未交付拆迁，未能按照土地出让合同约定按期动工建设，拆迁许可证已到期，涉案房屋仍登记在被拆迁人名下，拆迁人诉请解除查封并停止执行缺乏依据

【案 例 四】福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司与龙岩市闽达投资咨询有限公司、董亚辉案外人执行异议之诉

【审理法院】龙岩市新罗区人民法院

【案       号】（2019）闽0802民初8037号

【案情简介】2003年5月及2007年7月，福建省龙岩市国土资源局（出让人）与神农房地产公司（受让人）分别签订了《国有土地使用权出让合同》及其补充协议，约定出让人将涉案土地出让给受让人，受让人按规定自行负责拆迁安置并承担费用，延长后的动工建设时间为2007年12月31日。2007年8月24日，神农房地产公司取得福建省龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，有效期截至2007年12月31日。2009年9月19日，神农房地产公司（拆迁人）与神农粮油公司（被拆迁人）、龙岩市联星房屋拆迁有限公司（拆迁实施单位）签订了一份《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》，约定按照货币补偿方式实施拆迁，被拆迁人应在2009年12月31日前腾空及搬迁。此后神农房地产公司仅支付了部分补偿款。后经龙岩市住房和城乡建设局同意，拆迁期限延长至2019年6月30日，但神农房地产公司至今未完成拆迁，亦未动工建设。

后因神农粮油公司未履行生效法律文书所确定的义务，闽达公司、董亚辉先后向法院申请强制执行，法院查封涉案房屋及土地，并拟进行评估、拍卖。神农房地产公司得知后，以案涉房产使用范围内的建设用地使用权属其所有为由向法院提出执行异议申请，法院裁定驳回神农房地产公司的异议请求。神农房地产公司提起执行异议之诉，诉请解除涉案房屋及所在土地的查封措施并不得执行涉案房屋及所在土地。

【裁判理由】神农房地产公司虽分别与龙岩市国土资源局订立《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让补充协议》，但神农房地产公司在最后动工期限即2007年12月31日内仍未动工建设，至今尚未动工建设；神农房地产公司虽于2007年8月24日取得龙岩市房地产管理局批准的《房屋拆迁许可证》，但神农房地产公司在上述拆迁许可证批准的拆迁期限即2007年12月31日及延长拆迁期限内虽与被拆迁人神农粮油公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》、《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，但神农房地产公司未按上述协议的约定付清拆迁补偿款（已支付了大部分拆迁补偿款），甚至在多次延长期限至最后延长期限即2019年6月30日内仍未付清拆迁补偿款，被拆迁人的被拆迁房屋至今未交付拆迁，其至今未完成此项拆迁工作。前述《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让补充协议》的履行期限均早已届满，《房屋拆迁许可证》（包括延期后）已过期。案涉房产和土地使用权仍然登记在神农粮油公司名下，未变更未注销，神农房地产公司的诉请依据不足，驳回其诉请。

从上述四个案例可以看出，针对被搬迁房屋因被拆迁人债务等原因导致被查封甚至是强制执行的问题，法院在判断拆迁人是否为被搬迁房屋的所有权人，能否足以阻止执行被搬迁房屋时，基本参照了《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，从如下方面进行审查：

一是在被搬迁房屋被查封前是否已经与被拆迁人签订合法有效的拆迁补偿协议。虽然拆迁补偿协议与房屋买卖合同在性质上完全不同，但二者具有类似的特征，房屋买卖合同是买受人向出卖人支付转让价款，出卖人将房屋转让给买受人的关系，而拆迁补偿协议是拆迁人向被拆迁人支付相应的拆迁补偿款或置换相应的回迁安置房屋，被拆迁人将被搬迁房屋的权益转移给拆迁人的关系，因此不论是买受人还是拆迁人，均通过让渡相应的权益，取得了标的房屋的权益。因此，在拆迁人和被拆迁人已经签订拆迁补偿协议的基础上，双方事实上已经具有转移被搬迁房屋占有、使用、收益及处分等权益的目的。

但值得注意的是，拆迁人和被拆迁人签订的拆迁补偿协议应当是合法有效的，故对于拆迁人而言，其应确保其有权签订拆迁补偿协议，且协议的内容应当具备合法性，这不仅要求协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，而且也不得违反法规及政策等其他有关规定。例如在案例三中，对于政府委托开发商实施的拆迁征收行为，法院会进一步审查是否已经取得政府主管部门的委托，只有在接受委托后开发商才能和被拆迁人签订拆迁补偿协议，否则可能会影响拆迁补偿协议“合法有效”的认定；在案例四中，拆迁人是基于与国土资源局的《国有土地使用权出让合同》及其补充协议的授权，才与被拆迁人签订拆迁补偿协议，在土地出让合同履行期限届满的情况下，拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议丧失履行的基础，同时法院也会审查拆迁人取得的拆迁许可证是否仍在有效期内，因拆迁许可证到期，拆迁人继续实施拆迁补偿工作，缺乏合法性。

二是拆迁人是否已经向被拆迁人付清全部拆迁补偿款，或者已按照拆迁补偿协议约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。在拆迁补偿协议关系中，拆迁人的主要义务是支付拆迁补偿款或交付回迁安置房屋，只有拆迁人已履行主要义务的前提下，才能取得足以阻却强制执行的对被搬迁房屋的实质权益。

但是，除货币补偿外，城市更新中的搬迁补偿方式还有产权置换及两者相结合等方式，如采取产权置换的，严格意义上拆迁人只有在房屋建成并向被拆迁人交付合格的回迁房屋，才履行完毕产权置换的义务，此时是否要求拆迁人完成产权置换的义务后才能阻却强制执行，对此笔者认为不应对拆迁人过于苛责，其原因在于：其一，原商品房买卖合同纠纷司法解释第七条赋予了被拆迁人对回迁安置房屋享有特殊债权，其前提在于回迁安置房屋的位置、用途特定，而以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议属于以物易物的互易合同，拆迁补偿协议通常会明确被搬迁房屋的位置、范围、用途等内容，因此拆迁人通过签订拆迁补偿协议所取得的被搬迁房屋同样具有特定性，也应当赋予拆迁人对被搬迁房屋享有的特殊债权；其二，被拆迁人对回迁安置房屋享有特殊债权，赋予物权的优先效力，被拆迁人通过行使该优先权利，足以保障其对安置房屋享有的拆迁安置补偿权利，此时可以考虑赋予拆迁人尚未完成产权置换即享有排除强制执行的权利；其三，原商品房买卖合同纠纷司法解释第七条明确的被拆迁人对回迁安置房屋所享有的特殊债权，并不以被拆迁人已将被搬迁房屋交付给拆迁人为前提，同样拆迁人对被搬迁房屋所享有的优先权也不应以向被拆迁人交付合格的回迁安置房屋为前提。因此，以产权调换为补偿方式时，是否可以考虑赋予拆迁人尚未完成产权置换即享有排除强制执行的权利，值得探究。

三是拆迁人是否已经实际接收并合法占有被搬迁房屋。案例一、案例二及案例三中被搬迁房屋均已经交给拆迁人，其中案例一拆迁人还将被搬迁房屋进行改造并移交给物业公司做小区内供热换热站，案例三中虽然被搬迁房屋及地块为闲置状态，但拆迁人已经委派相应人员进行看管，亦表明已经实际占有和空置被搬迁房屋，享有足以阻却强制执行的权益。

四是拆迁人对被搬迁房屋未办理过户登记不存在过错。上述案例一中法院认为“虽未办理更名过户手续，但不影响争议房屋的归属”，并未严格审查拆迁人对被搬迁房屋未办理过户登记是否存在过错。案例二中法院也并未严格审查拆迁人对被搬迁房屋未办理过户登记是否存在过错，但拆迁人已事先通过政府招拍挂手续取得所在地块的使用权。案例三中，部分涉案房屋因法院查封导致无法办理过户登记，且法院认为相关政府部门同意涉案土地及房产转移给拆迁人，事实上被搬迁房屋不存在过户登记的障碍。案例四中，拆迁人虽已办理出让手续，但因其迟迟不履行土地出让合同，也未在许可期限内完成拆迁，导致涉案房屋未办理过户登记，对此存在过错。

然而，在城市更新或拆迁改造中，最常见的情形往往是被搬迁房屋未办理产权登记，而是无完全产权甚至是无产权的房屋，例如历史遗留违法建筑、绿本房等非市场商品房等等，拆迁人和被拆迁人签订拆迁补偿协议之目的也并非将被搬迁房屋办理过户至拆迁人名下，而是需要对被搬迁房屋实施产权注销并拆除，此时是否仍应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，如按照案例一完全不对此进行审查，是否意味着实践中拆迁人可以消极怠于推进城市更新或拆迁改造，是否可以借鉴案例四，结合城市更新及拆迁改造的实践情况，审查拆迁人在实施主体确认、房屋产权注销、房屋拆除等过程中是否具有过错，如有过错，则可以排除或限制拆迁人对被搬迁房屋的优先权，以此督促拆迁人积极推进城市更新进程，这值得进一步研究。

为了在发生被搬迁房屋因被拆迁人债务而被查封执行时，开发商能够阻却强制执行，建议如下：

第一，在拆迁补偿协议签署环节，拆迁人应当确保拆迁补偿协议的合法有效性，包括核查确保拆迁人和被拆迁人有权签订拆迁补偿协议，受政府委托实施拆迁的，应当与政府主管部门签订相应的书面协议，取得实施拆迁的授权，以及核查确保拆迁补偿协议的内容尤其是搬迁补偿标准等关键内容不得违反法律法规的规定，不得违背公序良俗，具有合理性，避免存在显失公平的情形。

第二，在搬迁补偿款支付环节，（1）拆迁人应当按照协议约定履行支付搬迁补偿款等义务，并留存相应的履行凭证，如按照协议约定尚未满足补偿款支付条件的，可以与法院沟通，按照法院要求交付执行；如采取产权置换的，应当尽可能搜集和留存房屋合法在建的有关证据，并尝试与法院沟通，通过提供担保、变更补偿方式、提供替代物等途径排除对被搬迁房屋的执行；（2）同时拆迁人应当注意与被拆迁人办理交接手续，签订书面的交接文件，同时在接收被搬迁房屋后及时通过委派人员看守、加装门锁、张贴封条、支付水电费(如有)等方式实际占有和使用房屋；（3）此外拆迁人应当注意积极推进实施主体确认、房屋产权注销、房屋拆除等程序，确保各项程序合法合规，避免被认定为拆迁人对因此导致被搬迁房屋无法及时完成产权注销或拆除具有过错，如发生非因自身原因导致程序受阻的，应当注意留存相应的证据。

第三，一旦出现被搬迁房屋因被拆迁人债务而被查封执行时，拆迁人应当及时向执行法院提出执行异议并提供相应的证据材料，如有必要，可以与法院沟通，垫付相应的保证金，以尽快解除涉案房产查封措施，之后再对保证金的执行提出执行异议。如执行法院裁定驳回执行异议，应当及时提起案外人执行异议之诉，通过诉讼方式争取停止对被搬迁房屋的执行。