搬迁补偿安置是城市更新过程中必经的一项重要程序，搬迁人往往会与被搬迁人就搬迁的相关事项签订搬迁补偿协议，将补偿方式、补偿金额及支付期限，过渡方式与期限，回迁房面积、地点及登记价格等内容以书面形式予以落实。然而，鉴于当前仍然未形成统一、规范的搬迁补偿协议示范性文本[1]，在法律与行政法规层面亦未对该类协议进行规范，且城市更新项目具有多样性、复杂性、独特性的特点，不同更新项目中的搬迁补偿协议往往不尽相同。由此，则产生一个问题：在搬迁补偿协议之约定五花八门的情况下，法院如何处理一方当事人就搬迁补偿协议中未约定事项提出的诉请？法院是否一定会以当事人未达成搬迁补偿协议、不属于民事案件受理范围为由驳回该类诉请？本文拟通过梳理相关案例，分析法院对此类问题的处理方式，并提出相关实务建议，以期为读者提供参考。

【裁判要旨】双方对拆迁补偿的面积、房屋、标准、金额无异议，即使双方并未对此签订书面合同，亦应认定双方已经达成了拆迁补偿协议，当事人就补偿安置争议提起民事诉讼的，法院应予以受理。

【案 例 一】杜秀弟、哈尔滨亚明王酒业有限责任公司与哈尔滨亚明王酒业有限责任公司、哈尔滨市南岗区王岗镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【案       号】（2014）哈民一民初字第2号，（2015）黑民终字第67号，（2016）最高法民申109号

【审理法院】哈尔滨市中级人民法院，黑龙江省高级人民法院，最高人民法院

【案情简介】2012年，哈尔滨市政府（搬迁人）为建设道路，对王岗镇政府辖区内部分用地进行拆迁，亚明王酒业的法定代表人王雅明与其前妻杜秀弟各自主张被拆迁土地及房屋归其所有。为避免拆迁工期拖延，镇政府未与任何一方签订拆迁补偿协议，但对争议地块的补偿标准、补偿数额、拆迁房屋进行了明确，各方均对前述拆迁补偿面积、标准及金额无异议。随后，虽然亚明王酒业补办涉案地块的土地使用证和购地协议书，但镇政府仍以王雅明与前妻对补偿事宜有争议为由拒付拆迁补偿款，亚明王酒业遂诉至法院要求政府返还拆迁补偿款。一审、二审均认定亚明王酒业为拆迁补偿主体，杜秀弟不服二审判决，以本案未达成拆迁安置补偿协议、不属于民事审理范围等理由向最高院申请再审。

【裁判理由】最高院认为，关于本案是否属于人民法院民事诉讼受案范围的问题。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定的是搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。而本案中，虽然搬迁人王岗镇政府与被搬迁人亚明王酒业没有达成书面拆迁补偿安置协议，但当事人在诉前及诉讼中对拆迁补偿安置协议应具备的主要内容，即拆迁的范围、事项、补偿标准及钱款数额均无异议。本案拆迁补偿安置协议没有签订的主要原因在于，杜秀弟与王雅明均向王岗镇政府申报自己为案涉被拆迁土地及房屋的权利人。本案拆迁补偿款未及时发放的原因，也是由于亚明王酒业股东杜秀弟与王雅明之间对财产分割存在争议。原审法院已经查明亚明王酒业系案涉被拆迁土地及房屋的实际权利人，因此亚明王酒业有权向搬迁人王岗镇政府主张权利，提起本案的民事诉讼，一审法院受理本案，在适用法律上并无不当。杜秀弟申请再审称本案应先向人民政府申请裁决，对裁决不服才能再提起行政诉讼的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，法院不予支持。

【裁判要旨】仅对土地上附着的建筑物达成搬迁补偿协议，而未对土地的搬迁补偿达成协议，属于未达成完整的拆迁补偿协议的情形。因双方并未就土地安置补偿达成协议，故双方间未形成平等主体间的民事法律关系，当事人就补偿安置争议提起民事诉讼的，法院应不予受理。

【案 例 二】鄂尔多斯市康巴什区国土资源局、内蒙古欧意德发动机有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【案       号】（2017）内民初9号，（2017）最高法民终616号，(2018)最高法民申1688号

【审理法院】内蒙古自治区高级人民法院，最高人民法院，最高人民法院

【 案情简介】因鄂尔多斯市康巴什新区城市规划调整，康巴什管委会对规划区内的工厂进行协商搬迁。2013年11月16日，鄂尔多斯市国土资源局康巴什新区分局与内蒙古欧意德发动机有限公司签订《拆迁补偿协议》。双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议，但对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议。双方因《拆迁补偿协议》的履行产生纠纷，国土局分局遂诉至法院请求确认协议有效并要求被搬迁人继续履行合同，在限期内搬迁完毕，并向其支付违约金。一审法院及二审法院均因双方未就土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等达成补充协议，认定双方未达成拆迁补偿安置协议，争议并非人民法院受理范围。国土分局遂向最高院申请再审。

【裁判理由】最高院认为，2013年11月16日，国土资源局与欧意德公司、华泰集团签订《拆迁补偿协议》。双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议并对动产搬迁达成了一致，但对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议。根据国土资源局提交的二审上诉状，2012年8月27日，鄂尔多斯市人民政府、康巴什新区管委会、华泰集团三方签订《合作协议书》，该《合作协议书》中涉及华泰集团建设用地问题，该问题的解决是《拆迁补偿协议》的前提。土地上的构筑物和建筑物是土地的附着物，在未对土地补偿安置达成协议的情况下，仅对地上建筑物达成补偿协议是不完整的拆迁补偿协议。因此，无论本案中国土资源局是否将《合作协议书》作为《拆迁补偿协议》的依据，均不能认定国土资源局与欧意德公司、华泰集团达成了完整的拆迁补偿协议。

《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定，搬迁人与被搬迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人向有关部门申请裁决。本案双方仅就构筑物或建筑物的补偿形成了补偿协议，对土地使用权、厂区内道路、硬化、绿化损失等没有达成补偿协议，属于未达成完整补偿安置协议的情形，人民法院不应予以受理。虽然案涉《拆迁补偿协议》是民事协议，但由于双方并未就土地安置补偿达成协议，因此，本案在《拆迁补偿协议》之外存在的征收、拆迁等法律关系并不是平等主体之间的民事法律关系。法院（2007）民立他字第54号《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》的内容适用于当事人之间已达成拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的情形，而本案当事人并未达成完整的拆迁补偿协议，不适用该《复函》的规定，二审裁定适用法律并无不当。

【裁判要旨】在搬迁补偿安置协议已另行约定补偿安置条件的情况下，搬迁人就搬迁补偿安置协议中未约定的补偿安置内容提起诉讼，视为对原搬迁补偿安置协议的异议，法院应予以受理。

【案 例 三】黎慕贞房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【案       号】（2015）穗番法立民初字第16号，（2015）穗中法立民终字第1658号

【审理法院】广州市番禺区人民法院；广州市中级人民法院

【案情简介】2003年7月5日，黎慕贞与广州市番禺区新造镇广州大学城征地拆迁补偿安置工作办公室（下称“大学城征地办公室”）签订了《拆除农村房屋及其附着物补偿协议》（下称《拆除补偿协议》），约定了大学城征地办公室对黎慕贞所有的房屋进行拆除及补偿相关款项等事宜。后双方又签订了补充协议，约定大学城征地办公室将补偿费、搬迁费及奖励购房补贴合共26908元一次性支付给黎慕贞，黎慕贞将有关产权证明交付大学城征地办公室以及约定协议签订后，黎慕贞不得再因此次拆迁以任何理由要求赔偿损失。签订后，黎慕贞收取了约定的各项补偿费、搬迁费及奖励补贴，但认为补偿费用少，其生活困难，遂向广州市番禺区人民法院提起诉讼，请求大学城征地办公室补偿其一套房屋及支付房屋装修费、搬迁费。番禺区人民法院对其起诉裁定不予受理，黎慕贞不服，遂向广州市中级人民法院提起上诉。

【裁判理由】广州中院经审理认为，黎慕贞的诉请是对大学城征地办公室拆迁补偿标准和安置方案有异议；虽然双方没有就黎慕贞提起的房屋装修费、搬迁费等款项项目达成书面协议，但是黎慕贞与大学城征地办公室已经签订了《拆除补偿协议》及补充协议，并且实际履行了补偿，双方构成平等主体之间的民事法律关系。因此不能参照适用最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》“搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”来不予受理黎慕贞的诉讼请求。最终广州中院裁定撤销一审法院广州番禺区人民法院（2015）穗番法立民初字第 16 号民事裁定并且由广州市番禺区人民法院立案受理。

【裁判要旨】搬迁补偿安置协议中对于必备条款约定不明，双方协商不一致的，当事人就协议未明确事项提起诉讼，法院不予受理。

【案  例  四】徐炜铭房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【案       号】（2016）粤0105民初9478号，（2017）粤01民终1663号，（2017）粤民申2896号

【审理法院】广州市海珠区人民法院，广州市中级人民法院，广东省高级人民法院

【案情简介】2008年5月26日，广州市琶洲经济联合社（下称“琶洲经济联社”）与保利房地产（集团）股份有限公司（搬迁人，下称“保利集团”）签订了《“琶洲村”项目合作合同》，并于2008年8月5日签订《协议书》。2008年8月28日，琶洲经联社公告关于琶洲村“城中村”改造项目的拆迁补偿安置方案并于2008年9月4日民主投票表决通过《安置方案》。2010年1月4日，琶洲经联社出具《授权委托书》，委托保利集团以其名义与被搬迁人依据《安置方案》签订拆迁补偿安置协议。随后，保利公司与徐炜铭等被搬迁人签订了《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（下称《安置协议》），约定了相关回迁安置房屋的标准以及违约责任，并没有明确约定具体回迁户型，仅约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定。保利集团于2014年11月3日发出《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房及收楼通知》，同年11月6日发出《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房方案》（下称《摇珠分房方案》），对回迁安置房的具体情况、住宅户型、分房的基本原则、分房的规则以及摇珠的具体步骤和时间等内容进行了具体的约定。徐炜铭未按《摇珠分房方案》参与摇珠并且向广州市海珠区人民法院提起诉讼，提出根据《安置协议》的约定，保利集团应当与被搬迁人协商确定具体的回迁户型、交付回迁房屋及支付临时安置补助费、逾期交付回迁房屋违约金等诉讼请求。案件经历一审裁定驳回起诉、二审驳回上诉后，徐炜铭仍不服，遂向广东省高级人民法院提出再审申请。

【裁判理由】 法院经审理认为，徐炜铭与保利集团之间产生纠纷的实质是徐炜铭等被搬迁人认为保利集团应按照《安置协议》的约定，就具体回迁户型与其协商进而达成协议，而不应通过摇珠分配方式进行分房，系对《摇珠分房方案》不予认可。对《摇珠分房方案》有异议的，广东高院认同已发生法律效力的（2015）穗中法立民终字第216号民事裁定认定：“因回迁安置房户型及面积是拆迁补偿安置协议中的必备及主要内容，如对《摇珠分房方案》有异议，应视双方并未就具体的回迁安置房户型及面积等达成协议。”因此，广东高院认为一审法院、二审法院认定徐炜铭与保利集团之间未就具体回迁安置补偿事宜达成协议，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》“搬迁人与被搬迁人或者搬迁人、被搬迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理” 的规定，裁定驳回徐炜铭的起诉、上诉并无不当。

另外，针对徐炜铭请求保利集团支付临迁安置补助费、逾期违约金、宅基地补偿款等的问题，广东高院认为，徐炜铭不认可《摇珠分房方案》，不愿通过摇珠分配的方式领取回迁房。因此，在双方达不成拆迁补偿安置协议的情况下，该等主张存在不确定性，且主要诉请被认定不属于法院受理民事案件范围的情况下，法院难以进行实体审查。最终，广东高院驳回徐炜铭再审申请。

从前述案例中不难发现，法院在处理搬迁补偿协议纠纷时，首先审查的即是该纠纷是否属于民事诉讼的审理范畴。判断双方是否达成搬迁补偿协议，双方是否签订书面协议这一事实并非法院考量的重点，法院更关注双方是否就搬迁补偿安置协议的核心条款形成了合意。一方面，从上述案例可以看出，搬迁补偿安置协议的核心条款至少应当包括土地与其上附着物的拆迁范围、补偿标准、补偿金额、安置（回迁）房屋的面积与户型。另一方面，对于双方是否就核心条款形成了合意，法院倾向于关注核心条款是否明确，双方是否对核心条款存在异议，是否就核心条款签订了书面协议或者按照核心条款实际履行。例如，在案例三与案例四中，虽然双方当事人诉请内容均关涉搬迁补偿协议中未予以明确的事项，但是法院对这些事项的处理方式却截然不同。在案例三中，法院鉴于双方已签订搬迁补偿协议及与涉案诉请费用相关的补偿协议，且已实际履行该等协议，认为双方间已经达成了补偿安置协议，此时，一方当事人要求搬迁人支付未在协议中约定的房屋装修费、搬迁费具体费用及补偿回迁房屋的诉请实质上是对补偿安置协议的异议，法院在此情况下应当受理当事人的诉请。然而，案例四中，一审、二审、再审法院均认为搬迁人与被搬迁人未就回迁安置房屋户型及面积等拆迁补偿安置协议必备条款形成合意，实质上未达成拆迁补偿安置协议，故该案应适用最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（以下简称《批复》）有关规定驳回当事人的诉讼请求。两个案例结果迥异，原因即可能在于两个案例中，双方对未明确事项实质上是否达成合意。

案例三中被搬迁人实际上已经通过受领补偿费、搬迁费、奖励购房补贴等行为履行了搬迁补偿协议的义务，双方间业已形成了协议，而被搬迁人诉请要求增加补偿费用实则是在达成协议的基础之上对协议进行了变更；反观案例四，因搬迁补偿协议中本身就未对回迁分配户型及面积等核心条款进行约定，且被搬迁人亦未参与《摇珠分配方案》，可见双方根本未就回迁房分配户型及面积等形成过协议，此时则应适用《批复》认定被搬迁人诉请不属于法院受理的民事审理范围。由此可见，影响法院是否对一方当事人对搬迁补偿协议中未明确事项提起的诉请予以受理的因素主要在于双方是否实质上已经对未明确事项或该事项的替代性事项形成了合意，例如双方是否已经就该等事项签约或履约，如是，则较容易被认定为双方已经达成了相关事项的搬迁补偿协议，进而排除《批复》的适用。

值得注意的是，《批复》已被2019年7月20日起施行的《最高人民法院关于废止部分司法解释（第十三批）的决定》予以废止。征收部门与被征收人之间的征收补偿协议产生争议，仍可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行解决，但是平等民事主体之间签订搬迁补偿安置协议后一旦产生类似上述案例的争议情形，人民法院将如何审理，有待后续关注。不过，根据现有司法实践来看，仍然有部分法院援引该规定处平等民事主体间产生的拆迁补偿安置协议纠纷，也可见即使在《批复》被废止的情况下，其背后的处理原则仍可能被部分法院所沿用。

从搬迁人的角度来看，应该尽量避免搬迁补偿协议争议纠纷的发生，以及该类争议给项目带来法律风险，这就需要搬迁人在签订搬迁补偿协议之前做好拟定协议文本的充分准备，尤其注意对于补偿方式、补偿金额及其支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、交付时间，搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失，产权注销方式，搬迁期限，过渡方式和过渡期限，相关奖励或者补助等事项作好明确约定。被搬迁人就超出协议约定范围事项起诉时，搬迁人可以双方未达成搬迁补偿协议、法院不应受理为由进行抗辩。

从被搬迁人的角度来看，为了保障在搬迁过程中自身合法利益，在签订搬迁补偿协议时应注意审查协议中关于搬迁、补偿、安置等核心内容的约定，若协议约定核心内容需要另行签订补充协议的，则被搬迁人应当及时与搬迁人或相关实施主体签订补充协议，最大程度维护自己的利益。此外，被搬迁人即使未与搬迁人签订书面的搬迁补偿协议，被搬迁人仍然可以凭借双方就搬迁补偿协议核心条款形成合意、并以行动履行合意的事实，诉请法院解决搬迁补偿协议的相关争议。

01.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行）

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

02.《深圳市城市更新实施细则》（深府〔2012〕1号）

第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。

第五十三条第一款 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

第六十七条第一款 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

03.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2016修订，2016年12月23日实施）

第十四条 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；

（二）作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；

（三）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；

（四）奖励与补助标准；

（五）房屋征收补偿费用账户；

（六）其他应当纳入补偿方案的内容。

第二十三条 作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。

04.《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号，已失效）

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。。

05.《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（〔2007〕民立他字第54号）

由于双方当事人已经签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿）》，因此原审裁定依照最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，认定在双方未达成土地补偿协议的情况下，法院不应受理此案，裁定驳回原告的起诉，属适用法律不当。上诉人的起诉符合民诉法第一百零八条规定的属于人民法院受理民事诉讼范围条件，应予受理。

06.《最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》（法研[2001]51号）

农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷。当事人就该纠纷起诉到人民法院，只要符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应当受理。

07.《最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》（法研〔2001〕116号）

你院陕高法[2001]234号《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理的请示》收悉。经研究，我们认为，此类问题可以参照我室给广东省高级人民法院法研[2001]51号《关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》(略)办理。