我国住房制度改革始于上世纪八十年代，经过四十余年的发展，已逐步建立起较为完善的商品房交易制度，但在商品房之外，我国还存在着很多非市场商品房，例如保障性住房、农村集体土地上的农民自建房（小产权房）等，其中保障性住房主要包括经济适用房、安置房、政策性租赁住房等，在城市更新或其他形式的拆迁改造项目中，上述非市场商品房买卖行为十分常见。在城市更新前期工作阶段，对于非市场商品房，一般按照房屋证载权利人确定拆迁补偿权利人，但在非市场商品房存在转让行为的情况下，非市场商品房买卖合同的效力将直接影响拆迁补偿权利人的认定，对于拆迁补偿权利人而言具有十分重要的意义。

【裁判要旨】机关事业单位分配给工作人员的全成本微利房，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，转让合同约定在满足特定条件后再办理过户手续，属双方的真实意思表示，合同有效。

【案 例 一】易伟民与曾桂芳、陈志然确认合同无效纠纷

【案     号】(2016)粤0307民初6273号，（2018）粤03民终597号

【审理法院】深圳市龙岗区人民法院，深圳市中级人民法院

【案情简介】2005年6月17日，曾桂芳与陈志然作为甲方，与易伟民（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方拥有的深圳市龙岗区中心城某8栋*号房。经查明，案涉房产系龙岗区国家机关事业单位分配给行政事业编制人员的全成本微利房。2014年10月27日，曾桂芳与陈志然就案涉房产办理了《房地产证》（深房地字第××号），该证书中注明“非市场商品房，该业主于2004年6月16日向深圳市龙岗区住宅局购买全成本微利房价安居房”。后曾桂芳向龙岗区人民法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖合同》无效。

【裁判理由】一审法院认为，本案房屋买卖合同所涉房产属于全成本微利房价安居房，而非市场商品房，在双方签订买卖合同时，该房产仍处于限制上市交易期限内，故双方之间签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效。

二审法院认为，案涉房产系全成本微利房，分配对象为机关事业单位工作人员，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，其分配对象在签订合同满5年后经深圳市住房和建设局同意即可申请办理取得全部产权房产证。本案中，陈志然与易伟民在《房屋买卖合同》中的约定也是在转让方取得该房产全部产权证后买卖双方再办理过户手续。法院认为，上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的损害社会公共利益的情形，原审认定合同无效适用法律有误，法院予以纠正。《房屋买卖合同》系陈志然、易伟民的真实意思表示，合同有效。曾桂芳以合同无效为由主张易伟民搬离并返还房产以及支付其占有期间的使用费，理由不成立，法院不予支持。

【裁判要旨】现行规定中关于划拨土地上所建房屋未经批准不得转让的规定不属于效力性强制规范，是否办理批准手续只影响物权变动，不影响房屋买卖合同的效力。

【案 例 二】刘合有与北京市农工商开发贸易公司、北京金方贸易公司确认合同无效纠纷

【案      号】(2017)京02民初94号,（2018）京民终285号，（2019）最高法民再235号

【审理法院】北京市第二中级人民法院，北京市高级人民法院，最高人民法院

【案情简介】1994年10月30日，北京金方贸易公司（下称“金方公司”）作为甲方与刘合有作为乙方签订《协议书（代合同）》，约定甲方为解决综合楼建房资金不足，根据公司集资建房的意见，决定在公司内部以及合作单位集资，由乙方投资与甲方同建综合楼，甲方将丰台区左安门外南方庄*号综合楼第二层692㎡的产权出让给乙方，乙方支付房款总金额3633000元，乙方按协议规定金额付清全部款项后，即拥有协议规定的房屋产权，乙方有权转让出售本协议规定的房产，甲方应协助乙方办好有关手续……。经查，金方公司系北京市农工商开发贸易公司（下称“农工商公司”）的代理人，《协议书（代合同）》的签订主体为农工商公司及刘合有。案涉房屋所在的北京市丰台区左安门外南方庄*号楼已经取得房屋所有权登记，登记房屋所有权人为农工商公司，未办理产权分割登记。北京市国土资源局丰台分局在本案一审中回函表示，案涉房屋对应的土地使用权系划拨取得，未办理有偿使用手续，也未缴纳土地出让金，故不能办理不动产权转移登记。因农工商公司已被进入破产清算程序，需要清理公司资产，故其向法院提起诉讼，请求确认《协议书（代合同）》无效。

【裁判理由】一审及二审法院认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据上述法律规定，划拨土地上所建房屋未经批准不得转让。本案中，案涉房屋涉及的土地为划拨性质，根据法律规定，双方在买卖房屋时，应报有批准权的人民政府审批。因双方当事人签订的《协议书（代合同）》未经有批准权的人民政府批准，违反法律强制性规定，故应认定为无效。

对此，再审法院认为，第一，原判决依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《协议书（代合同）》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《协议书（代合同）》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。

第二，经有批准权的人民政府审批、批准并非《协议书（代合同）》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。

第三，认定《协议书（代合同）》无效有违诚实信用原则和公平原则。《协议书（代合同）》基于刘合有和农工商公司的真实意思表示签订，第五条明确约定刘合有付清全部款项后即拥有房屋的所有权，有权转让、出售房产，农工商公司应协助办好有关手续。《协议书（代合同）》签订后，刘合有履行了付款义务，农工商公司亦实际交付案涉房屋，合同主要权利义务履行完毕已超过20年。现农工商公司起诉要求确认《协议书（代合同）》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。案涉房屋现值已远超20多年前的购买价格，且在农工商公司认可的情况下，刘合有早已将房屋出售，认定合同无效将对刘合有及其后买受人造成巨大损失，有违公平原则。故法院认为，《协议书（代合同）》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。原判决认定《协议书（代合同）》因违反法律强制性规定而无效，适用法律不当，应予纠正。

【裁判要旨】宅基地使用权专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，集体经济组织外部成员购买该集体内宅基地上的房产的，房屋买卖合同无效。

【案 例 三】符克冰与孙宏丰、东莞市名顺房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷

【案     号】（2020）粤1972民初361号

【审理法院】东莞市第二人民法院

【案情简介】1996年10月23日，锦厦村委会为东莞市长安镇惠如楼*号房（以下简称“案涉房屋”）颁发了房屋使用证，原使用权人为林映沐，2004年10月23日使用权人变更为孙宏丰。2019年8月20日，被告孙宏丰（转让方）、原告符克冰（受让方）、被告东莞市名顺房地产经纪有限公司（经纪方）三方共同签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托经纪方买卖案涉房屋，符克冰以624000元的价格向孙宏丰购买案涉房产。后原告符克冰向东莞市第二人民法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖合同》无效。

【裁判理由】法院认为，原告与两被告于2019年8月20日共同签订《房屋买卖合同》，该合同已经成立。根据现有证据，案涉房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而没有证据显示原告属于东莞市长安镇锦厦社区集体组织成员，原告不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

【裁判要旨】经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房。若当事人签订房屋买卖合同的实质是转让经济适用房购房资格，该房屋买卖合同因规避国家政策、损害社会公共利益而无效。

【案 例 四】张量发与李志华、甘丽珍经济适用房转让合同纠纷

【案     号】（2011）深南法民三初字第585号，（2011）深中法民五终字第2600号，（2013）粤高法民一申字第135号

【审理法院】深圳市南山区人民法院，深圳市中级人民法院，广东省高级人民法院

【案情简介】2005年8月16日，张量发与李志华、甘丽珍签订《房产买卖合同》，约定李志华、甘丽珍将案涉经济适用房以305519元转让给张量发。其后，李志华、甘丽珍与深圳市国土资源和房屋管理局于2005年8月18日签订《经济适用房买卖合同（乙类）》，约定李志华、甘丽珍以285519元从深圳市国土资源和房屋管理局购买案涉经济适用房。李志华、甘丽珍于2005年9月1日取得案涉经济适用房并将该房屋交付给张量发，于2005年9月19日取得案涉房屋的绿本房地产证并将该证交付给张量发。后双方发生争议，李志华、甘丽珍在本案一审时提起反诉请求人民法院确认《房产买卖合同》无效。

【裁判理由】一审、二审及再审审查法院认为，李志华、甘丽珍与张量发签订了案涉经济适用房转让合同在前，与深圳市国土资源和房屋管理局签订案涉经济适用房买卖合同在后，李志华、甘丽珍也从来没有占有、使用案涉房屋。经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房，因此，国家对经济适用房购买主体设置了严格的限制条件。张量发没有购买经济适用房的主体资格，其与李志华、甘丽珍签订《房产买卖合同》目的就是借助李志华、甘丽珍的购房资格来规避国家政策购买案涉经济适用房。双方明知国家对经济适用房有政策限制，为了牟取私利签订案涉房产买卖合同，损害社会公共利益和国家利益。二审判决认定张量发与李志华、甘丽珍签订的《房产买卖合同》无效，具有充分事实和法律依据。

【裁判要旨】对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应先由行政机关对该违法建筑作出处理，当事人在行政机关作出处理前向人民法院起诉请求确认合同无效的，法院将驳回起诉。

【案 例 五】肖建友、黄国志等与肖建容等确认合同无效纠纷书，

【案     号】 （2019）粤0307民初3315号，(2020)粤03民终14854号

【审理法院】深圳市龙岗区人民法院，深圳市中级人民法院

【案情简介】2005年7月8日，原告肖建友、黄国志作为转让方，被告肖建容、叶运强作为受让方，双方签订一份《房屋转让合同书》，合同约定：原告同意将位于深圳市龙岗区龙岗街道三和村东六巷*号房屋一栋（土地100平方米）己建好五层面积560平方米转让给被告。合同签订后，被告向原告支付了房屋转让价款，同时原告也将房产移交给被告使用。经查明，案涉房屋未取得不动产权证书，被告于2009年就案涉房屋申报农村城市化历史遗留违法建筑，原告提供一份《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，根据批准通知书及许可证显示，审批同意肖建友在龙东三和村*号用地100平方米作私人建房用地，批准建设规模为三层半380平方米。后肖建友、黄国志提起诉讼，请求确认《房屋转让合同》无效。

【裁判理由】一审及二审法院认为，本案原告诉请确认其与被告签订的《房屋转让合同书》无效并要求被告返还案涉房屋，因案涉房屋未取得不动产权证书，虽然取得《建设工程规划许可证》，但是规划许可证批准的建设规模为三层半380平方米，而案涉房屋实际为五层560平方米。根据法律规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，民事审判中不得对违法建筑权属作出确认，在行政机关对案涉房产作出处理前，在法律上尚不能确定原告能否最终取得案涉房产的所有权，现原告基于其对案涉房产享有的权利归属及据此提出的相关诉求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。

【裁判要旨】集体所有的土地建有房屋，土地性质转为国有后，土地上房屋的转让并不违反法律和行政法规的强制性规定，房屋可向集体经济组织以外的主体转让，双方签订的房屋买卖合同有效。

【案 例 六】林文来、林淡音与李名勤、李婵贤确认合同无效纠纷

【案     号】（(2017)粤0306民初7557号，（2018）粤03民终1718号

【审理法院】深圳市宝安区人民法院，深圳市中级人民法院

【案情简介】2003年1月8日，林文来、林淡音作为权利人对深圳市宝安区XX街道XX社区XX坊81号的私宅1栋进行了深圳市宝安区处理历史遗留违法私房的申报。2006年10月25日，案涉房产经核准登记在林文来、林淡音名下，林文来、林淡音各占50%的份额，不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有。2013年4月18日，林文来、林淡音作为甲方（转让方），李名勤、李婵贤作为乙方（受让方），双方签订了《房屋转让协议》，约定乙方以114万元向甲方购买案涉房产。合同签订后，李名勤、李婵贤向林文来、林淡音支付了购房款，林文来、林淡音也向买房交付了案涉房产。现原告认为案涉房产已经行政主管部门确认为非市场商品房，不得在市场上流通转让，故诉至法院，请求确认《房屋转让协议》为无效合同。

诉讼中，深圳市规划国土资源委员会宝安管理局出具了一份《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》，内容如下：“根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，“根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。”

【裁判理由】一审及二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，虽然不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有，但根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知，《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款规定，“对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”，由此可见，从土地的性质角度，案涉土地上房屋的转让并不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然案涉房产目前尚不符合立即办理过户条件，但双方关于办理过户手续的约定是以符合过户条件为前提，即虽然房产现阶段无法通过办理过户手续的方式进行物权转移，但并不影响案涉《房屋转让协议》本身的合同效力。综上所述，现林文来、林淡音以《房屋转让协议》违反法律规定为由主张确认协议无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

从上述六个司法案例可以看出，不同类型的非市场商品房，其转让合同的效力存在差异，具体来讲：

若合同双方交易的标的是农村宅基地上的房屋，而房屋受让方并非当地集体经济组织成员的，房屋买卖合同无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村宅基地不得向集体经济组织成员以外的人员流转，尤其是不能向城镇居民流转。案例三法院的裁判观点认为前述关于禁止农村宅基地对外流转的规定系效力性强制性规定，违反该规定的，合同无效。因我国采用“房地一体”的不动产转让模式，转让农村宅基地上房屋的，宅基地也一并转移，故若合同标的是宅基地上的房屋，实质意义上，宅地基也在该合同转让的标的范围内，房屋买卖合同因为违反前述效力性强制性规定而无效。

若房屋对应的土地所有权归属于国家，法院一般不会否定合同的效力。从案例一、二、六可以看出，若房屋对应的土地系国有，即使转让方未缴纳土地出让金、未取得房产全部产权证，仍不影响房屋买卖合同的效力。若当事人交易的房产是面向低收入住房困难家庭配售的经济适用房，基于公共利益的考量，法院可能会审查当事人签订合同的目的，是否存在恶意规避国家政策、损害社会公共利益的情况，房屋买卖合同可能会因为损害社会公共利益而无效（案例四）。但《中华人民共和国民法典》并未将损害社会公共利益纳入合同无效事由，且近年来，法院审查合同效力的尺度逐渐宽松，故关于当事人转让保障性质的经济适用房的合同效力，民法典生效后，各法院的观点还不甚明朗，待后续观察。

此外，若案涉房屋存在未办理建设工程规划许可证等行政违法行为导致房屋产权不能确定的，因该类事项不是法院的受案范围，法院一般会按照驳回起诉的方式处理，待行政机关处理完毕后再行确定合同效力（案例五）。

对受让方而言，在签订房屋买卖合同前，需要核实房屋建设手续是否完备，不动产登记簿上的登记权利人是否是转让方，是否存在异议登记，以及房屋的具体性质。房屋需要补交土地出让金等费用的，建议在转让方缴纳全部费用、办理产权登记手续后再行签订房屋买卖合同。若房屋系未满五年的转让期限限制的经济适用房的，建议在五年期满后再行购置房屋，或在房屋买卖合同中约定由转让方在五年期满后负责办理过户登记手续。此外，建议双方在非市场商品房买卖合同中明确约定违约事项及违约金额，提前防范因合同履行发生的争议。

对转让方而言，建议在签订房屋买卖合同前核实是否已取得完整所有权，及时补交土地出让金等费用，补办产权登记手续，确保对房屋享有完整的所有权。若合同标的系农村宅基地上的房屋的，转让方须核实受让方是否具有本集体经济组织成员的身份，受让方非本集体经济组织成员的，尽量不通过买卖的方式交易，在房屋符合安全、防灾等工程建设强制性标准的情况下，可以尝试通过长期租赁（20年以内）的方式达到合同目的。此外，在房屋所有权有瑕疵的情况下，建议转让方慎重约定违约责任，对自身违约责任较重的约定要进行适当的调整，防范承担过重的违约责任。

对城市更新项目实施主体而言，建议要求实际权利人尽可能收集并提供房屋权属证明材料，保证其为房屋权利人的证据链条清晰完整，降低其他相关方提出异议或异议被街道办认可的可能性。此外，建议项目实施主体要求实际权利人出具业主声明或在搬迁补偿协议中约定，实际权利人承诺其对被搬迁房屋实际享有权益。如被搬迁房屋存在权属争议的，实际权利人应负责处理相关纠纷，如最终确认实际权利人不享有搬迁补偿权益的，项目实施主体有权单方解除搬迁补偿协议，要求实际权利人返还已收取的补偿款项并赔偿损失。

01.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。  

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

02.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正，2020年1月1日施行）

第三十七条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第四十条第一款 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

03.《中华人民共和国土地管理法》（2019修正，2020年1月1日施行）

第六十三条  土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

04.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订，2020年11月29日施行）

第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

05.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

（十）加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

06.《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。  

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。  

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。  

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

07.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

08.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）

二、 加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。  

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。   

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

09.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

10.《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）

十、 严格规范农村集体土地确权登记发证行为

结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

11.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）

三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

12.《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》（法〔2016〕399号）

（一）关于农村房屋买卖问题

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

13.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）

第十一条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

14.《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（2000年1月1日施行）

第三十七条 经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

第三十九条 职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。