在规模化的商业物业租赁业务中，承租人为整合商城资源，共享平台流量，要求在房屋租赁合同中约定“开业率条款”，即出租人管理的商城达到一定标准的开业率，承租人才开始起算租赁物业的租金及相关费用。由于“开业率条款”不是房屋租赁合同的必备条款，在一些包含开业率条款的租赁合同中，当事人对开业率相关要素约定不明确，且合同履行过程中难以达成补充协议，容易产生争议。本文对类似案例进行检索，对案例的处理结果和裁判理由进行分析，以期对当事人如何处理开业率条款争议具有指导意义。

《中华人民共和国民法典》第510条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”

《中华人民共和国民法典》第511条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。”

【裁判要旨】在租赁合同未对开业标准进行明确约定的情况下，开业系指商铺实际对外经营的事实状态，商铺对外经营是否达到法律法规要求的条件不影响对“开业”的认定。

【案 例 一】宁波市鄞州罗亚帝美容美发企业管理咨询有限公司、宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司房屋租赁合同纠纷

【案      号】（2019）浙民申3669号

【案情简介】2013年3月4日，亿彩公司与罗亚帝公司签订《租赁合同》及《补充协议》，亿彩公司将涉案商铺出租给罗亚帝公司，租赁期限为十年。自进场日起120日为免租装修期，计租日为免租装修日届满后的次日。在《补充协议》中双方约定，亿彩公司确保商场2013年4月28日开业，开业率达到70%以上，否则罗亚帝公司有权不缴纳租金。2013年4月8日，亿彩公司向罗亚帝公司交付了租赁的商铺。2018年3月16日，亿彩公司向罗亚帝公司发函通知，项目整体开业率已达72.22%，要求罗亚帝公司于2018年4月1日开始支付租金。经亿彩公司多次催交，罗亚帝公司认为中心商铺开业率并未达到70%以上，拒绝缴纳租金。后亿彩公司起诉至法院，请求解除双方租赁关系。

【裁判理由】再审法院认为，诉讼中，双方均认可开业率代表商场整体商业氛围及客流，而商铺对外营业即可产生吸引客流，形成整体商业氛围的作用，故在租赁合同未对开业标准进行明确约定的情况下，亿彩公司主张开业系指商铺实际对外经营的事实状态，本院予以采纳。二审中，亿彩公司已提供星巴克等22家商铺的租赁合同及电费交纳凭证、增值税专用发票等证据，二审据此认定该22家商铺于2018年4月已经开业，并无不当。其中关于星巴克、红木家具等商铺的票据虽系复印件，但可与POS机交易单及租赁合同相互印证，原审确认其真实性，亦无不当。现罗亚帝公司提交（2019）浙0203民初555号民事判决书、工商登记资料、清税证明、张宝等人的谈话录音录像等作为新证据，主张第三学堂、艺梦为马、皇后印象等商铺在2018年4月尚未开业，但以上证据材料仅能证明以上商铺存在污染整顿、公司变更登记等情形及其取得相关行政许可时间，无法直接证明2018年4月其等尚未对外经营的事实，故罗亚帝公司提交的证据不足以推翻二审判决认定的事实。综上，二审因星巴克等22家商铺所占面积已达到项目总面积的70%为由，认定罗亚帝公司应当自2018年4月开始支付租金，并无不当。

【裁判要旨】合同约定的开业率应确认为是一个瞬时指标，仅指案涉商铺开业当日出租人应达到的开业率，承租物业开业后是否有盈利是承租人应当承担的正常经营风险，要求出租人在某时达到的开业率控制在持续的状态不符合租赁合同的目的和公平原则。

【案 例 二】普宁市汇润地产有限公司、东莞市星美影院投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案

【案      号】（2018）粤52民终523号

【案情简介】2012年3月27日，汇润地产与星美国际签订《房屋租赁合同》，汇润地产将幸福里商住楼涉案商铺出租给乙方经营影院，兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏，租赁期限为15年，租赁标的交付暂定日为2013年1月1日，乙方享有6个月的免租装修期，开业之后的前3个月为免租试营业期。汇润地产应当保证在星美国际在星美影城开业之日，幸福里商业（不含酒店和写字楼）开业率达到70%以上（含乙方面积在内），如开业率未达到70%以上，乙方有权决定延迟开业或开业后应免除延迟期间的租金、物业管理费，直至幸福里商业开业率达到70%。合同约定“开业率”是指幸福里内正式对外营业的商业建筑面积占整个幸福里商业建筑面积的比率。2013年12月11日，汇润地产向星美国际移交租赁标的。2014年4月10日，星美国际、汇润地产和星美影院签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》项下星美国际所拥有的全部权利义务转移给星美影院。2014年8月26日，星美影院开始营业。2016年2月20日，汇润地产向星美影院发送《租金催缴通知》，内容为普宁市幸福里项目已于2015年1月份达到70%的开业率，要求星美影院缴清自开业率满足之日起的租金及费用。星美影院认为幸福里商业开业率未达到70%，拒绝缴纳租金，后汇润地产向法院诉请解除双方《房屋租赁合同》。

【裁判理由】合同中约定的开业率是一个瞬时指标还是持续指标？从合同条款字面意思看，“甲方汇润地产应当保证在乙方星美影院开业之日，幸福里商业开业率达到70%以上含乙方面积在内”，是指星美影院“开业之日”幸福里商业开业率“达到”70%以上，而不是指星美影院“开业期间”幸福里商业开业率“持续达到”70%以上，因此，该条款约定的开业率应当是一个瞬时指标。从双方签订合同的目的看，汇润地产是想通过出租商铺获取租金，星美影院是想通过承租商铺经营影院、兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏等以获得经营利润。至于星美影院的经营活动是否有盈利是一个不确定的状态，是有市场风险的，而这种风险是市场经营主体应当承担的正常经营风险。汇润地产作为整个幸福里商业房屋的出租人、出卖人，掌握、支配整个幸福里商铺的出租、出卖，但不参与幸福里商铺的经营，无法把控或者左右实际进行营业的时间、时段或者商铺营业的进行、停歇与否。如果要求汇润地产将幸福里商业开业率在某时达到的某一比率数值控制在持续的状态，无疑是将星美影院的经营风险转嫁给汇润地产，这不符合双方订立合同的目的，也不符合公平原则。因此，合同约定的开业率应确认为是一个瞬时指标。……鉴于租赁合同对“开业率”约定不明确，导致双方对于从何时开始应支付租金产生争议，且幸福里诉讼期间的开业率确实达不到70%，故一审法院根据公平原则，同时权衡、兼顾双方利益，酌情调整租金一概按600000元年计算，并无不当，本院予以维持。

【裁判要旨】在租赁合同未对开业率计算方式进行明确约定的情况下，合同双方对计算开业率的分母和分子存在争议，法院运用合同文本的体系解释等多种方式进行自由裁量，最终确定一种相对合理的计算方式。

【案 例 三】梁敏、上海旭亭商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2019）沪01民终1293号

【案情简介】2016年10月28日，旭亭公司和梁敏签订《房屋租赁合同》和《补充协议一》，约定旭亭公司将涉案商铺出租给梁敏，项目统一开业日暂定为2016年12月23日，梁敏应配合旭亭公司在项目统一开业日当日开业，如统一开业日项目整体开业率不足60%，旭亭公司同意梁敏自梁敏实际开业日起至项目整体开业率达到60%期间的租金。《房屋租赁合同》还约定，涉案租赁面积按套内建筑面积依图暂计，该商铺的套内建筑面积最终以产权证记载的数据为准。如在签订租赁合同时尚未取得该商铺产权证的，则双方均同意以当地政府测绘部门实际测量的套内建筑面积为准。2016年12月2日，旭亭公司将涉案商铺交付梁敏。2017年4月，旭亭公司向梁敏寄送《起租日通知函》，告知梁敏项目开业率已于2017年3月12日达到60%，要求梁敏根据合同约定支付各项费用。2017年7月5日，梁敏向旭亭公司发送《公函》，认为开业率应当以项目整体开业率计算，并未达60%。后双方无法协商解决分歧，旭亭公司向法院起诉，要求梁敏承担逾期付款违约责任，梁敏提出反诉，要求旭亭公司就停电行为赔偿损失。

【裁判理由】首先，关于计算开业率所采用的分母。梁敏主张应当以包含商业街、办公楼、酒店、影院在内的XX整个项目的合计套内建筑面积74,359.24平方米作为分母，而旭亭公司则主张以其管理的商铺、影院的合计套内建筑面积21,803.31平方米作为分母。本院认为，梁敏承租的系商铺，而双方关于梁敏承租商铺开业日的约定系列在《房屋租赁合同》第8条“本项目商场管理”项下，基于对“商场”概念的一般理解并结合本案实际情况考量，本院认为，旭亭公司关于计算开业率的分母的主张更加合理，故予以采纳。

分母既然采用套内建筑面积计算，分子自然也应采用套内建筑面积计算。然而，旭亭公司系采用各商铺租赁合同记载的暂计套内建筑面积进行汇总统计，而梁敏则基本系根据《房屋土地权属调查报告书》记载的各商铺承租房屋实测套内建筑面积进行汇总统计，如前述二审查明事实所言，两种数据存在一定差异，统计结果也因而不一。对此，本院认为，对大部分商铺而言，两种数据差距微小，毋需多言。而对于小部分商铺，两种数据差异较大，合同记载套内建筑面积远大于或远小于实测套内建筑面积的情况均有存在。旭亭公司对此解释称，出租房屋可能存在改造、扩充情形，故不能完全和实测套内建筑面积相一致，但其该项解释并无充足证据佐证，本院难以采信。反观梁敏，其提出的计算方法实际上更加符合旭亭公司与诸多涉案商户（包括梁敏在内）签订的租赁合同关于租赁面积确定方式的约定，计算方式也更加清晰明了。因此，本院采纳梁敏提出的关于开业率分子的计算方式。

【裁判要旨】在租赁合同未对开业率计算方式进行明确约定的情况下，合同双方在诉讼阶段提出两种不同的开业率计算方式，出租人达到其中一类开业率即可。

【案 例 四】宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司、宁波市鄞州罗亚帝美容美发企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷

【案      号】（2019）浙02民终1878号

【案情简介】2013年3月4日，亿彩公司和罗亚帝公司签订《租赁合同》及《补充协议》，亿彩公司将案涉商铺出租给罗亚帝公司，租赁期限为十年，自进场日起120日为免租装修期。在《补充协议》中双方约定，亿彩公司确保商场2013年4月28日开业，开业率达到70%以上，否则罗亚帝公司有权不缴纳租金。2013年4月8日，亿彩公司向罗亚帝公司交付了租赁的商铺。2018年3月16日，亿彩公司向罗亚帝公司发函通知，项目整体开业率已达72.22%，要求罗亚帝公司自2018年4月1日开始缴纳租金及相关费用。罗亚帝公司回函表示，亿彩公司中心商铺开业率并未达到70%以上，根据双方合同罗亚帝公司有权不予缴纳租金。后双方无法协商解决分歧，亿彩公司诉请法院解除双方租赁合同关系，罗亚帝公司提出反诉。

【裁判理由】关于开业率的计算标准。亿彩公司主张开业率应以实际开业的商铺面积占整个项目的总面积计算，而罗亚帝公司则认为应以实际正常开业的商户数占总商铺个数来计算开业率。该院认为，商业综合体开业率分两类，一是店铺开业率，是指实际开业的商铺数占应开业的店铺总数的百分比；一是面积开业率，是指实际开业商铺面积占应开业商铺总面积的百分比。因双方对按何种开业率约定不明确，亿彩公司只需举证证明达到一类开业率即可。

【裁判要旨】租赁合同约定的开业率达成后，出租人应积极告知承租人，要求承租人开始缴纳租金及相关费用，承租人知道开业率数据并缴纳费用后视为对开业率的认可。

【案 例 五】刘兴旺、湖南润天投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷

【案      号】（2018）湘01民终4393号

【案情简介】2012年3月2日，润天公司与刘兴旺签订了《租赁合同》和《补充协议》，约定润天公司将涉案商铺出租给刘兴旺，租赁期限为五年，免租期为五个月，免租起止时间自正式开业之日起计算。双方同时约定，刘兴旺必须于2012年3月22日前进场装修，并保证与灯饰广场同步开业，开业率（1-3楼）达到70%以上，开始计算刘兴旺租金。合同签订后，润天公司向刘兴旺交付了涉案商铺。2012年10月19日，灯饰广场对外正式营业。2016年3月8日，刘兴旺将涉案商铺返还润天公司。后润天公司以刘兴旺未足额支付合同约定款项及提前退场为由起诉法院。

【裁判理由】刘兴旺上诉称，润天公司未能证明开业率达到70%，且润天公司在开业率达到70%时未履行告知义务。对此，法院认为：润天公司为证明涉案商场在2012年10月19日对外营业时达到了70%以上的开业率提供了登报情况、统计说明以及82份出租合同等证据予以证明；同时，刘兴旺除按合同约定预交了六个月租金和综合管理费外，还另行交纳了其余部分时间段的租金和综合管理费，刘兴旺的该行为表明，其亦知晓并认可租金起算的条件即70%以上开业率已成就。

【裁判要旨】租赁合同中约定了“同时开业率”的，承租人开业和出租人达成开业率没有时间先后的区分，承租人不得以先履行抗辩权抗辩。同时，承租人租赁涉案物业用于开设大型商业超市，大型商业超市本身具有营造商业气氛、吸引客流的特殊作用，待开业率满足后大型商业超市才进场装修开业，与目前的商业惯例不符，也有违公平合理性。若在约定“同时开业率”的情形下，出租人无法达到开业率要求，承租人未开业，属于双方在合同履行过程中均存在违约行为，因双方各自的违约行为导致合同解除的，双方按过错程度承担相应违约责任。

【案 例 六】江苏乐天玛特商业有限公司、上海亚尚物业管理有限公司、上海君杰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2016）沪民终460号

【案情简介】2012年8月31日，亚尚公司和江苏乐天玛特签订《房屋预租合同》，亚尚公司将涉案商铺出租给江苏乐天玛特做大型商业超市，租赁期限为20年，计租日为免租期(免租期为六个月，自江苏乐天玛特接收租赁房屋之日起算，此期间不计租金)届满之日的次日。合同签订后，亚尚公司应在2013年9月30日之前提供满足江苏乐天玛特进场装修的场地、条件，如因乐天玛特原因延迟接收房屋的，计租日仍为2014年3月31日（江苏乐天玛特预计开业日期）。如因江苏乐天玛特原因未能按预计的开业日开业，则计租日不变，因亚尚公司原因未达到本合同约定的开业率导致江苏乐天玛特未能按前述预计日期开业的，则亚尚公司无权解约。《房屋预租合同》第8-1-10条约定，亚尚公司保证，江苏乐天玛特超市正式开业当日，该物业的地上一层二层的入驻商铺开业率达70%，否则计算江苏乐天玛特租金起始时间(2014年3月31日)作相应顺延，直至达到本条所约定的70%开业率之日起算租金。如果超过两年，同时开业率仍未能达到本条所约定的70%的，江苏乐天玛特可以单方面解除合同。合同同时约定，江苏乐天玛特应在亚尚公司交房前提供设计图纸，以便亚尚公司协助办理相关装修审批手续。

2014年9月1日，亚尚公司和江苏乐天玛特签订补充协议（一），将江苏乐天玛特的开业日调整为2015年9月1日，原预租合同关于70%同时开业率的约定仍然有效，江苏乐天玛特应在2014年9月30日前向亚尚公司提供施工图纸。

2014年10月起，亚尚公司多次发函要求江苏乐天玛特提供施工图纸，截至2015年8月31日，亚尚公司函告江苏乐天玛特，由于乐天玛特未如约进场装修，合同目的无法实现，亚尚公司通知解除合同。后双方无法协商解决分歧，江苏乐天玛特诉请法院解除双方租赁关系，亚尚公司提起反诉。

【裁判理由】关于如何理解江苏乐天玛特的开业时间与亚尚公司承诺的满足同时开业率70%之间的关系？江苏乐天玛特是否享有顺延开业的抗辩权？根据双方在《房屋预租合同》第8-1-10条中约定，亚尚公司“保证超市开业之日该物业地上一层二层入驻商铺开业率70%”，在补充协议(一)中再次约定“原预租合同8-1-10关于70%同时开业率的约定仍然有效”。“同时开业率70%”包含有双方同时开业的状态及亚尚公司承诺此时所涉地上一层二层入驻商铺开业需要达到的程度两层意思。同时开业，意味着双方的权利义务是一致的，江苏乐天玛特要适用开业率是否达到这个约定条件，就应该同时适用自己是否开业这个约定条件，没有履行先后。江苏乐天玛特认为亚尚公司有先履行义务，与合同约定不符。另外，江苏乐天玛特承租物业开设大型商业超市，大型商业超市是大型商场中具有举足轻重作用的商业形态，其不按时入场装修势必对商铺业主的心理产生影响，这些业主往往采取等待观望，因此江苏乐天玛特待70%开业率满足后才进场装修开业，也与目前的商业惯例不符，也有违公平合理性。再则，从《房屋预租合同》第8-1-10条后款的约定来看，一旦江苏乐天玛特按时开业，而亚尚公司在此时间没有达到承诺的开业率70%要求，江苏乐天玛特享有租金起始时间相应顺延的权利，直至亚尚公司满足70%开业率之日起算租金，2年后仍未能达到，江苏乐天玛特享有单方解除权等，也进一步说明亚尚公司在开业率70%没有满足情况下，江苏乐天玛特享有租金顺延支付的权利，而非顺延入场开业的权利。据此，江苏乐天玛特按约入场开业的合同义务仍存在，并没有被免除。江苏乐天玛特主张其享有顺延开业的权利，并无合法正当的理由。

【裁判要旨】租赁合同约定开业率未达到约定标准时承租人享有通知解除合同权利的，承租人怠于行使解约权，长期占有、使用租赁物业，又以开业率未达标准为由拒绝支付租金及其他费用的，违反市场交易习惯和公平原则，承租人应承担违约责任。

【案 例 七】乐天玛特（苏州）超市有限公司、苏州东方国际名品城有限公司房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2017）苏05民终255号

【案情简介】2011年10月12日，奥食卡公司和江苏乐天玛特签订《房屋租赁合同》（租赁合同一），奥食卡公司将涉案物业出租给江苏乐天玛特，租赁期限为自起租日起至2031年12月31日止。合同签订后，奥食卡公司在30日内交付物业给江苏乐天玛特，交付物业后三个月为免租装修期，装修期满后江苏乐天玛特还享有十二个月的免租期。奥食卡公司保证江苏乐天玛特超市以外的物业截止到2012年12月31日开业，否则江苏乐天玛特免租期相应顺延。如果奥食卡公司在江苏乐天玛特超市外的物业截止到2013年12月31日还未开业，则江苏乐天玛特有权解除租赁合同。同时开业指主要入住商铺的同时开业，具体为地上一层二层商铺租赁/销售面积的80%，地上三层四层商铺租赁/销售面积的50%。之后，名品城公司（出租人，委托奥食卡公司管理名下物业）和江苏乐天玛特（承租人）就上述同一物业又签订《房屋租赁合同》（租赁合同二），除租赁主体外，内容和租赁合同一基本一致。

2013年11月20日，奥食卡公司、江苏乐天玛特及乐天玛特超市签订《三方协议》，将租赁合同一中江苏乐天玛特的权利义务转移给乐天玛特超市。

2015年12月23日，名品城公司、乐天玛特超市、江苏乐天玛特及奥食卡公司签订《补充协议》，确认租赁合同一履行主体为名品城公司和乐天玛特超市。

2012年1月16日，名品城公司将涉案物业交付给乐天玛特超市。2012年9月，乐天玛特超市开始实际经营。后在合同履行过程中，乐天玛特超市认为项目未达到约定的开业条件，拒绝支付租金，名品城公司诉请法院解除双方租赁关系。

【裁判理由】对于名品城公司、乐天玛特超市争议的开业率问题，双方对于开业的理解及开业率的计算均持不同意见，而在合同中双方对于“乙方超市以外的物业”范围并未作具体明确，对约定的“同时开业”概念所作的解释中所谓一、二、三、四层具体包括的物业范围涵盖A幢之外的其他哪几幢物业未予明确，对于地上一、二、三、四层商铺面积计算时是指租赁面积、销售面积还是两者之和也未明确。一审法院认为，双方合同生效后，当事人就内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案所涉合同的第七条7-1.10约定不明，双方现亦未能就该条款约定内容达成一致意见。即使按乐天玛特超市理解，名品城公司的开业率未达要求，乐天玛特超市可以按照合同约定向名品城公司提出解除租赁合同，但其并未在法定期限内提出解除，而其认为未达其理解的开业率即可一直享受免付租金的权利，显然有悖常理，且与房地产租赁市场交易习惯明显不符。乐天玛特超市在持续占有使用租赁房屋的情况下又以未达开业率为由拖欠租金不付，有违公平原则。故对于乐天玛特超市该项上诉理由，本院不予采纳。

商业物业租赁合同对开业率条款的约定不明确，且当事人后续未达成补充协议，由此引发合同付款争议的，现阶段尚无相关法律法规、司法解释性文件直接规制开业率条款，法院多从法律原则、一般法律规定、双方自由约定及商业惯例等多方面对开业率条款争议进行裁决：

1.关于开业标准认定的争议。

法院普遍认为，商铺实际对外经营便可视为开业状态，可被纳入开业率的统计范围。出租人和承租人对自身诉请具有举证义务，出租人需提供租赁合同、增值税发票、银行交易记录、商城照片、电费缴纳记录等材料证明特定商铺已经开业，承租人需提供相反证据证明特定商铺未开业。但是，由于承租人举证能力有限，如多数承租人通过公开途径获取商铺工商信息以寻找开业的合法合规性瑕疵，但法院认为对外营业是一种事实状态，是否合规不影响被纳入开业率计算范围。（如上述案例一）

2.关于开业率计算时间的争议。

法院普遍认为，应当计算合同约定的某个时间节点的开业率，而不应要求出租人提供持续性的开业率保障。出租人创造承租人进场条件，协调商场整体资源，但是各商铺开业之后自负盈亏，承租人要求出租人提供稳定的客源违反了公平原则，故对开业率的计算只有一次，开业时间过后不再计算开业率。（如上述案例二）

3.关于开业率计算方式的争议。

实践中，租赁合同双方对开业率的具体计算规则存在较大争议。法院一般从租赁合同文本的解释、房地产市场的交易习惯和民法的一般原则进行分析和裁判。在此类争议中，法院具有较高自由裁量权，注重判决结果的合理性。

4.关于承租人抗辩权类型的争议。

在出租人难以达到开业率标准的情况下，承租人依据合同约定要求继续享有免租期利益，或者要求解除租赁合同，法院将考虑双方过错程度、合同对开业率类型的约定（如上述案例六）、商业惯例和公平原则（如上述案例七）、诉讼当时的开业率状况等因素，完全支持、不予支持当事人诉求或者对当事人的诉请进行调整后裁判。

建议在租赁合同中尽可能约定明确“开业率”条款，包括但不限于在开业状态的认定方面明确认定开业状态的资料类型，在开业率的计算时间方面明确开业率是瞬间指标，在开业率的计算标准方面确保分子项和分母项无歧义，最后明确开业率标准未达到时合同双方的救济方式。

建议在开业率标准达到时，出租人明确告知承租人开始计收租金及相关费用，承租人存在异议的，应暂缓支付并积极和出租人沟通确认。合同一方发现对方违约的，应积极发起索赔，特别是主张免租期的承租方，否则可能被认定为违背公平原则，相关诉求不得到法院支持。

建议合同双方妥善收集并保存商场对外经营的凭证，在开业率条款争议案件中，法院根据优势证据认定案件事实，不能提供证据的一方将承担消极后果。

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