《中华人民共和国民法典》

第6条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第533条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第585条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第590条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

【裁判要旨】根据公平原则及日常生活经验法则，租赁物的经营情况必然会在一定程度上受地铁工程的施工、围蔽所影响，且地铁的施工日期、围蔽时间是各方无法预见及避免的，由此造成的影响确实存在，应酌情降低承租人的租金标准。

【案 例 一】广东利海集团有限公司与刘汉明租赁合同纠纷

【案       号】（2013）穗天法民四初字第2097号

【案情简介】2007年5月16日，利海公司（出租人）与案外人康盛酒家签订《租赁合同》，约定：利海公司将房屋出租给康盛酒家作商业用途使用。2009年8月27日，利海公司、康盛酒家与刘汉明（承租人）签订《补充合同》，约定：三方同意康盛酒家将《租赁合同》中所有权利义务转让给刘汉明。出租人称承租人自2013年2月起开始拖欠案涉场地的租金。承租人对租金计费周期无异议，但主张其在清缴了截至2012年8月的租金后，已将君林轩酒家包括案涉场地的租赁权整体转让给了第三人。第三人2013年6月起未再支付租金，并称无法继续经营使用系因2013年2月以来案涉场地附近存在地铁施工围蔽，导致案涉场地附近的车流、人流减少，营商环境受到极大影响，且该围蔽至今存在；第三人称该围蔽发生后曾就案涉场地的使用与利海公司、刘汉明进行协商，但在各方协商无果的情况下，出租人于2013年8月30日强行收回了案涉场地，并将第三人的物品扣押在案涉场地中。

【裁判理由】法院认为：根据日常生活经验法则，案涉场地作为临街的餐饮业经营场所，其经营情况必然会在一定程度上受该工程的施工、围蔽所影响，且该工程的施工日期、围蔽时间是各方无法预见及避免的，由此造成的影响，根据公平原则，应由案涉场地的出租人、承租人或使用人共同承担。现因第三人作为案涉场地的使用人自认其受地铁施工围蔽影响的起始时间为2013年2月，而地铁施工围蔽至今存在，故本院酌情判令，在天源路路段因广州市轨道交通六号线二期工程植物园站施工围蔽期间，被告应按地铁施工围蔽对案涉场地开始造成影响之时的租金标准的75%支付租金。

【裁判要旨】承租人应承担租赁环境变化所带来的收益或风险，因地铁施工而无法正常经营属于承租人的自身商业风险不能作为其减免租金的依据，但可酌情降低违约金标准。

【案 例 二】郑巧慧、陈剑华租赁合同纠纷

【案       号】（2017）闽01民终6877号

【案情简介】2015年4月17日，陈祥琦以陈剑华（出租人）代理人的身份与被告郑巧慧（承租人）签订《店面租赁合同》，约定将位于福州市仓山区店面出租给郑巧慧做店面使用，租赁期间自2015年4月18日至2020年4月17日止，2015年4月18日至2016年4月17日期间月租金9000元，2016年4月18日至2017年4月17日期间每月租金9500元，出租方不得以任何理由任意调整租金。租金按每月结算一次，逾期每天收取50元滞纳金。另查明，承租人欠付从2015年12月至2016年12月的租金。2016年12月28日，承租人将店面钥匙交给物业处退还出租人。

【裁判理由】法院认为：合同是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同的约定，承租人应于每月支付租金，然而承租人自2015年12月至2016年12月月期间未足额支付租金，已构成违约，承租人应当支付所欠租金共计79000元,并按每天50元标准计算违约金。承租人抗辩因周边建设地铁，双方协商一致减少租金，但其并无证据证明出租方同意减少租金。合同约定，出租人不得以任何理由调整租金，故承租人也不能擅自减交租金，其应承担租赁环境变化所带来的收益或风险。根据双方当事人在一审、二审中的陈述可知，地铁修建确实给承租人承租的店面经营造成一定的影响，而承租人因存在违约行为，其交纳的、履约保证金按照合同约定无法退回，故原审法院判令承租人按照合同约定按每天50元标准计算违约金加重承租人的负担，显失公平，二审法院酌情调整违约金的标准为25元/天。

【裁判要旨】地铁施工不足以影响租赁合同目的的实现，且承租人未能提供证据证明经营受到影响，不得因此拒付租金。

【案 例 三】武炳飞与杨玉峰租赁合同纠纷

【案       号】（2017）晋01民终4114号

【案情简介】2014年5月13日，杨玉峰（出租人）与武炳飞（承租人）签订《租赁合同》，约定：杨玉峰将坐落于太原市长治路21号房产租于武炳飞使用。2015年4月13日，武炳飞与杨玉峰补充订立一份《协议》，约定：武炳飞租赁长治路21号楼两侧小房，租赁期限为十年。武炳飞租赁上述房屋用于经营快捷酒店。武炳飞在承租使用租赁物两年后，以租赁房屋面积不符合合同约定、租金应当以实际面积计算以及经营受到政府修路影响等为由，不予支付剩余租金而导致纠纷发生。因武炳飞拖欠杨玉峰2016年9月1日至2017年8月31日的租金未支付，杨玉峰诉至法院。

【裁判理由】法院认为：承租人提出因政府修建地铁封路致使客人稀少，其经营几近歇业状态造成损失等拒付租金等辩解理由。经查，涉案房屋位处长治路与寇庄北街南一巷之间，地铁修路位置在长治路，并未完全封闭道路，且有其他道路可供通行。地铁修路属于客观事实，虽然在短期内可能影响到该区域的交通流量，但不足以影响其实现合同目的，其辩称经营受到损失，也未提交证据予以证明，故其以此为由拒付租金理由不足。

因地铁施工引发的租赁纠纷中大多数案件是出租方起诉承租方索要拖欠租金，“地铁施工”能否成为租金支付的免责事由往往成为双方争执的焦点。在合同未明确约定且出租人无过错的情况下，法定免责事由主要有不可抗力和情势变更。从上述案件统计来看，法院的主要态度为：

第一，上述案例中法院支持减免租金是主要基于公平原则，而非不可抗力。在法律上，不可抗力的判断标准为同时具备“不可预见、不可避免和不可克服”三个条件，地铁施工是社会行为，不属于自然灾害，地铁修建的行为也不是不可避免、不可克服的事实，一般情况下地铁施工需要经过规划报批、公示等阶段，且媒体也通常会进行宣传报道，合同当事人是能够事先知悉的，不符合“不可预见”这一条件，法院一般认为，地铁施工不符合不可抗力的构成要件。

第二，主流观点认为，因地铁施工造成涉诉商铺无法正常经营的，继续履行合同将显失公平，可以适用情势变更原则，认定双方对此均无过错，按公平原则分担损失。

第三，承租人对于地铁施工导致租金减免负有完全的举证责任，在承租人能充分举证证明其在签署租赁合同前对涉案商铺可能涉及地铁施工并不知情，地铁施工与无法正常经营存在因果关系的情况下（例如地铁施工导致道路完全封闭），法院支持减少租金的概率比较高。

1.对于承租人而言，建议如下：

（1）地铁规划线路往往需要经过国务院或者省政府的批准并公示，建议承租人在承租租赁物业时应当提前查看所在城市的地铁线路规划情况，对于在租赁期限内是否存在地铁施工的可能性进行预判。如果确实存在地铁施工的可能性的，建议在租赁合同中对地铁施工期间的租金标准进行明确和协商。

（2）一旦发生诉讼，承租人对于地铁施工导致无法经营以及所造成损失负有举证责任，在过程中应当注意证据的留存工作，例如，查明涉诉商铺所在地段修建地铁的规划公告时间，以判断是在租赁合同签署前还是签署之后，对道路封闭情况以及周围商铺的停业情况等进行拍照录像取证，提供地铁施工前后的财务审计报告。

2.对于出租人而言，建议如下：

（1）从签约的源头控制风险，在租赁合同中明确写明承租人应当自行全面了解租赁物业的交通设施规划建设情况（包括但不限于地铁规划、道路改扩建等），且不得因地铁建设、道路施工等原因主张减免租金。

（2）在诉讼中可以从地铁施工前已经公示及媒体报道，并非承租人不可预见；地铁施工对承租人经营影响较小，可以从其他道路通往承租人租赁场地；已经给与免租期或其他优惠条件等为由进行抗辩。