承租人与出租人签订租赁合同，承租人就此享有合同项下的权利并承担相应义务，通常承租人依照约定可对租赁房屋进行装修施工，但是其施工过程可能会受到外部第三人的阻挠或影响。譬如，第三人以妨碍公共通行、施工不符合规定、装修施工不符合环评规定等理由投诉承租人装修行为，或者第三人与出租人之间有其他约定、享有租赁房屋的抵押权等某项权利，抑或是租赁房屋具有权利瑕疵，第三人主张其相应权利。无论何种理由，承租人所享有的权利均因第三人的投诉或者阻扰行为而受到侵害，并且由于装修无法进行，后续对于租赁房屋的使用权利也受到侵害，此时承租人能否主张解除合同，在实践中有诸多不同判例。了解相关判例裁判理由，对出租人和承租人在订立租赁合同时规避相关风险，在权益受到侵害时提出合理诉求、举示有效证据以维护自身权益具有极大参考价值。

《中华人民共和国民法典》第7条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

《中华人民共和国民法典》第593条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”

《中华人民共和国民法典》第723条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”

《中华人民共和国民法典》第724条：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”　

【裁判要旨】出租人隐瞒真实情况，违反合同法诚实信用原则，导致承租人因第三人行为而无法装修，无法实现租赁合同目的。

【案例一】河北沐一新能源科技有限公司、河北凝润餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷

【案号】保定市中级人民法院（2019）冀06民终6023号

【案情简介】沐一公司（出租人）与凝润公司（承租人）签订《场地租赁合同》，合同约定：沐一公司出租给凝润公司坐落在保定市角 “中诚鸿悦国际”底商建筑一层面积为685.9平米。出租人隐瞒了标的房屋是通过其与中诚房地产开发股份有限公签订合同承租而来的事实。中诚公司于2015年2月1日与广厦公司签署《中诚·鸿悦国际前期物业管理委托合同》及《授权委托书》，委托广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使房屋所有人的管理职责，广厦公司提供物业管理服务。出租人与广厦公司签署了《前期物业服务合同》《装饰装修管理服务协议》《装修施工许可证》《装修申请表》《消防责任承诺书》。但出租人关于此情况对承租人均进行了隐瞒，导致之后承租人因装修行为，受到第三人广厦公司的阻止，理由为承租人擅自砌墙，影响消防通道，擅自设置排水沟等。

【裁判理由】出租人与第三人签署的一系列关于装修的禁止性约定，对承租人进行了隐瞒，致使承租人不能实施其经营所需装修行为，进而导致合同不能正常履行，无法实现合同目的。因此，承租人主张与出租人解除《场地租赁合同》，出租人亦同意解除合同，法院予以支持。另承租人主张出租人赔偿场地设计费75000元，有正式发票证明已经支付，且收据时间与签订合同时间相符，故对设计费75000元予以支持。承租人向出租人缴纳租金150212元，出租人认可收到租金，承租人以合同目的不能实现主张租金，本院予以支持。

【裁判要旨】租赁物本身存在瑕疵，出租人在签订合同时未予以说明，导致承租人的合同目的无法实现，承租人有权解除合同，并要求出租人承担违约责任。

【案例二】王帆与王玲租赁合同纠纷

【案号】武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民外初字第00019号

【案情简介】2013年9月7日，王玲（出租人）与王帆（承租人）签订商铺租赁合同约定：王玲出租给王帆用于餐饮经营的门面房位于武汉市江岸区南京路金宝大厦12楼，租赁期限8年。承租人在装修中，负责诉争房屋管理的金宝大厦物业公司进行拦阻，并在一、二楼间的通道处砌了一堵墙。承租人向出租人反映此事，希望其能予以解决。之后，出租人向社区投诉。金宝大厦物业管理委员会作出情况说明称：出租人拥有的金宝大厦一、二楼门面内有公用通道属大楼业主共有，出租人及其租户在未经许可的情况下长期占用，并与物业管理因通道问题产生纠纷一直未能解决。后经社区及区房产局多次调解，最终未能解决。出租人房内共用通道部分属金宝大厦物业管理委员会管理，未经管委会许可，不得擅自使用。

【裁判理由】租赁房屋二楼的经营行为以诉争楼梯通道的存在为前提，该通道是双方租赁合同中隐含由承租人使用的对象，这与承租人提供的照片、录音证据、投诉、本院调查情况，以及出租人向承租人交付房屋时现场并无阻隔通道墙体的现象相符。承租人整体装修时，物业公司为防止公共通道被占用而砌筑墙体，实际阻扰了承租人的装修行为。这一阻挠情形虽然在租赁合同约定之外，但导致承租人无法正常使用房屋。该事由系因租赁物本身所引起，应由出租人负责解决，出租人作出承诺后也已向物业部门反映情况，要求拆除所砌墙体但未果，其应当就此承担相应责任。出租人在签订租赁合同时未向承租人说明正确的租赁房屋界址范围，是导致纠纷发生的主要原因。出租人上述行为致使承租房屋的合同目的无法实现，承租人有权解除合同，并要求出租人承担违约责任。

【裁判要旨】第三人行为不必然导致双方租赁合同不能履行，合同目的完全不能实现，且双方合同中并没有约定该事实的发生承租人可以解除合同。双方之间房屋租赁关系的解除均存在过错，应共同承担合同解除的责任。

【案例三】叶博龙与镇江和信诚金属材料有限公司租赁合同纠纷

【案号】镇江市中级人民法院（2016）苏11民终1407号

【案情简介】2012年5月26日，叶博龙（承租人）与和信诚公司（出租人）签订房屋租赁合同约定：和信诚公司讼争房屋及相应配套设施出租给叶博龙经营超市使用，租期10年。出租人保证租赁房屋地产权清楚，若发生与出租人有关的产权纠纷或债务，概由其负责清理，与承租人无关，因此给承租人造成的经济损失，出租人负责赔偿。第三人新坝第八村民小组发现承租人装修施工后，于2012年10月15日张贴通知一份载明：富豪大酒店建在其土地上，与其有相关协议，存在纠纷，任何第三方在富豪大酒店内搭建或搞永久性建筑都是违规的，该土地是该组的，没有征得村民的同意，由此所造成的后果，由大富豪酒店和第三方施工单位负责。嗣后，承租人停止了施工，并于2012年12月16日向出租人邮寄送达通知函，告知新坝第八村民小组在承租房屋门口张贴通知阻挠承租人施工的情形，并催促出租人及时解决其与新坝第八村民小组的纠纷。因与新坝第八村民小组之间的纠纷未及时解决，承租人诉至法院。

【裁判理由】因新坝第八村民小组阻挠施工，承租人要求提前解除合同，且所承租房屋已由出租人交由南京海兰装饰工程有限公司重新进行装修，双方已无继续履行的可能，对承租人要求解除租赁合同的请求予以支持。合同解除时间确定为承租人提起诉讼的2013年4月26日。诉讼双方签订的租赁合同约定，若发生与出租方有关的产权纠纷或债务，概由出租人负责清理，现出租人明知新坝第八村民小组前来阻挠，并未积极协调，对合同的解除负有一定的过错。另外，新坝第八村民小组张贴通知的阻挠行为并未达到必须解除合同的严重程度，故叶博龙在未经双方耐心沟通的情形下，考虑到自己的经营风险，中途要求终止履行合同，对合同的解除亦具有一定的过错，根据双方当事人的过错大小，酌定承租人负80%的责任，出租人负担20%的责任。

【裁判要旨】第三人投诉尚不足以证明出租人根本违约，出租人履行不适当并不导致合同根本无法履行。对于租赁合同的最终解除，双方均存在一定过错，应共同承担责任。

【案例四】陈威、天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部与高荣利租赁合同纠纷

【案号】北京市第三中级人民法院（2017）京03民终11239号

【案情简介】2011年11月28日，高荣利（出租人）与陈威（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定陈威承租高荣利位于北京市朝阳区东三环中路博瑞大厦×号房屋，规划用途为商业，租赁期限为10 2年。承租人未支付2013年1月1日至2013年6月10日期间租金3965259元。就停止支付租金的理由，出租人称停止支付理由为租赁房屋所在博瑞大厦原有空调冷却塔噪音超标，无法通过环境评价，且承租人提供的店招不符合合同约定，构成违约。承租人提交中国农业大学在博瑞大厦张贴的《北京金悦天下餐饮有限公司环境影响评价项目公示》及中国农业大学田某《情况说明》佐证其陈述，载“2012年8月14日-2012年8月28日、2012年12月19日-2012年12月31日北京金悦天下餐饮有限公司环境影响评价公示期间，皆收到居民电话反馈，明确表示反对项目的建设。根据2次公示均有居民电话投诉的结果，对于北京金悦天下餐饮有限公司的环评工作只能暂时中止。”

【裁判理由】对于环评问题，1.中国农业大学该项目的田某明确表示未与承租人建立委托评估关系，仅进行了前提项目调查；2.农大未就大厦冷却塔噪声是否超标进行检测，不能仅以未经证实的部分居民投诉意见作为判断租赁房屋能否符合环评条件的依据；3.在农大拒绝接受委托后，承租人未就此再行委托有资质单位进行环评，也未委托噪音检测机构检测而径行以环评问题解除合同依据不足。据此，承租人现有证据不足以证明租赁房屋不符合办理环评的条件，其以此为由认为出租人存在根本违约依据不充分。对于店招问题，出租人履行行为存在不适当，但考虑到陈威在此情况下已经在左侧配楼设置了店招，并委托有关机构开展环评工作，存在继续履行合同的事实，故不宜认定出租人此项履行不适当导致双方租赁合同根本不能履行。因陈威自行封存房屋并停止经营构成违约，法院支持出租人解除合同。考虑到出租人履行行为存在在先的不适当，且承租人办理环评过程中确存在案外人阻挠环评，中国农业大学接受委托程序存在不规范的客观情况，法院对出租人要求承租人赔偿违约金的诉讼请求亦不予支持。

1.对于出租人而言，我们建议：

在出租房屋前应当对房屋的状况进行核查，包括房屋是否存在抵押、房屋使用用途是否符合规划用途等，如租赁房屋本身存在瑕疵可能导致承租人无法使用的，应当在租赁合同中予以披露并约定相应的免责条款，避免承租人届时据此要求解除合同并要求承担违约责任。

针对承租人承租房屋用于较为特殊、需要办理相应的行政许可手续的情形，如办理该等行政许可手续需要对租赁房屋的规划设计标准、条件本身有一定的要求的，例如用于开设医院、药店等，应当事先在租赁合同中明确约定承租人已经现场查看过租赁房屋本身并确认租赁房屋符合约定用途所必须的条件，能否满足承租人办理相应行政许可手续的要求，由承租人自行判断，出租人免于承担责任。

建议出租人在租赁合同明确约定如非因出租人或租赁房屋本身的原因，导致第三方投诉或行政主管部门监管等，致使影响承租人对租赁房屋的正常使用的，出租人不承担责任，承租人无权据此解除租赁合同。

在租赁合同履行过程中，如发生第三方投诉等原因影响承租人对租赁房屋的正常使用的，出租人应当配合和协助承租人积极解决，并留存相应的证据资料，避免届时被认定为未履行相应的附随义务导致需对合同解除承担一定的过错责任。

2.对于承租人而言，我们建议：

对于需承租的房屋，应当注意核查出租人对租赁房屋的权属等状况是否清晰、无瑕疵，并注意在租赁合同中明确设定为解除条件。

对于需承租的房屋的用途因办理特殊行政许可手续需要对租赁房屋的规划设计标准有一定的要求的，承租人应当凭借自身的专业技术、经验先对租赁房屋能否满足相应的规划设计标准、条件进行初步判断。

承租人可以要求在租赁合同约定如因第三方投诉等原因导致租赁房屋无法正常使用的，有权解除租赁合同并要求出租人退还保证金，且承租人无需为此承担违约责任。

在租赁合同过程中如发生第三方投诉导致无法正常使用租赁房屋的，应当妥善保管和留存相应的证据材料，并要求出租人积极解决。

- END -