现今，在房屋租赁市场中，承租人相对来说处于弱势地位，为了规范房屋租赁行为，我国相继出台了多部法律法规及司法解释。根据我国相关法律政策，出租人延期交房应承担相应的违约责任，那么，如果承租人拒绝接收房屋，出租人能否解除合同并要求承租人承担相应责任？实践中，承租人拒绝进场装修，直接拒绝接收房屋或是逾期接收房屋，考量承租人此种行为是否构成根本违约是判断出租人能否解除合同的关键。承租人拒绝接收房屋的理由不胜枚举，承租人可能出于自身原因不愿继续履行合同，也可能是因出租人多次延迟交付房屋而导致承租人合同目的无法实现，也可能是租赁物未达到交付标准等因素。作为出租人，了解何种情况下承租人拒绝收房的行为构成根本违约，可以解除合同并要求承租人承担相应责任，对于其在与承租人沟通谈判或进行解约决策时具有非常重要的参考价值和意义。

《中华人民共和国民法典》

第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

【裁判要旨】租赁物具备交付条件，承租人以租赁物不符合约定拒绝接收房屋缺乏理据，承租人对此构成违约，出租人有权行使单方合同解除权。

【案 例 一】劳满金、梁永锋租赁合同纠纷

【案    号】佛山市中级人民法院（2017）粤06民终10957号

【案情简介】2012年9月18日，劳满金（出租人）与梁永锋（承租人）签订一份《厂房租赁合同》约定：劳满金租赁梁永锋的厂房，面积为9100平方米。2014年7月19日，承租人向出租人发出《关于小塘新境村“沙冲尾”地段厂房的租赁事宜》，内容为出租人未能在2013年3月10日前交付厂房，出租人于7月11日发出厂房交付通知书，承租人经现场察看，劳满金准备交付的厂房与合同约定不符，梁永锋拒绝接收厂房。2014年9月1日，承租人曾向一审法院起诉出租人，一审法院立案案号为（2014）佛南法民三初字第918号，承租人请求解除涉讼租赁合同和赔偿损失。出租人于2014年10月16日出示涉讼的部分租赁物竣工验收材料，承租人于当日变更诉讼请求为继续履行合同并赔偿损失。该案中庭审时，梁永锋明确涉讼厂房已具备交付条件。2015年12月7日，劳满金向梁永锋发出《通知》，提出若梁永锋同意解除租赁合同，可将梁永锋预付的租金和保证金全额退还，并另行适当补偿，若双方确实无法达成共识，需执行佛山中院生效判决。2016年1月20日，一审法院立案受理了出租人的强制执行申请，出租人向法院申请强制执行（2014）佛南法民三初字第918号民事判决和（2015）佛中法民三终字第920号民事判决。

【裁判理由】第一，关于涉讼厂房接收问题。首先，根据承租人2014年7月19日的回函显示，其该时除对交付期限、面积问题提出异议外，并未对涉案厂房水电配套设施尚未完善问题提出异议，出租人由此提出涉案厂房基本达到交付的要件要求合理有据。其次，根据出租人本诉发生前，在（2014）佛南法民三初字第918号案主张出租人交付租赁场地审理情况进行分析，该时涉案厂房已通过竣工验收，建筑状况与现时并无较大差异，不具有违反法律强制性规定的交付使用障碍。（2015）佛中法民三终字第920号判决，判令出租人继续履行合同，基于承租人提出涉案厂房符合合同交付的条件为基础。现承租人再以厂房不符合约定拒绝接收缺乏理据。第二，承租人在（2015）佛中法民三终字第920号民事判决作出后，经出租人书面催告及申请强制执行仍拒绝接收涉案厂房，经法院释明水电配套设施可待接受租赁场地后再行处理，梁永锋仍拒绝按照现状接收租赁场地，客观上造成涉案厂房长期空置长达8个月之久，承租人对此构成违约，出租人有权行使单方合同解除权。

【裁判要旨】承租人因自身原因拒绝接收房屋，此系无正当理由拒绝接收房屋的行为，该行为构成违约，出租人有权行使单方合同解除权。

【案 例 二】佛山市高明鼎晖投资有限公司与佛山市新东盛源物业管理有限公司租赁合同纠纷

【案      号】佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第880号

【案情简介】鼎晖公司（出租人）与新东盛源公司（承租人）签订《租赁合同》约定：鼎晖公司将商铺出租给新东盛源公司。出租人于2014年11月21日向承租人送达了《移交租赁商铺的通知》，通知承租人接收租赁物，并明确逾期接收其将依照合同第八条的约定解除租赁合同。承租人自知无力履行合同，于是在2014年12月5日向出租人发出《通知》，明确表示不再承租涉案租赁物，同意出租人自通知发出之日起将房屋转租他人。

【裁判理由】从双方签订的《租赁合同》来看，合同中并未约定违约一方解除合同的条件，故承租人关于其作为违约方，有权单方解除合同的上诉理由没有事实根据。而对于涉案合同的解除时间，因出租人作为守约方，其具有合同约定的解除权，但其在提起本案诉讼之前，并未按照《合同法》第九十六条的规定行使合同解除权。出租人在一审中明确提出解除合同的意思表示到达承租人的时间即2015年6月4日为涉案合同的解除时间。

【裁判要旨】租赁物不具备交付条件，出租人未按合同约定提供符合约定的房屋，其行为已构成违约，即使出租人存在催促承租人收房的行为，承租人亦有权以房屋不具备交付条件为由拒绝收房。

【案 例 三】北京永和大王餐饮有限公司与北京国投尚科信息技术有限公司租赁合同纠纷

【案      号】北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97219号

【案情简介】2017年6月8日，国投公司（出租人）与永和公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：永和公司承租涉案房屋。合同签订后，承租人按照约定向出租人支付首期租金56392.5元、保证金56392.5元。2017年9月28日，承租人向出租人发送《关于租赁合同提前终止之公函》。承租人主张出租人违约的理由有二：一是涉案房屋不具备合同附件5所约定的施工条件，出租人未依约向其交付涉案房屋；二是向出租人催要办理营业执照所需材料，而出租人未提供。出租人主张永和公司违约的理由为：国投公司多次催促永和公司交接房屋，但永和公司拒绝办理。

【裁判理由】出租人未按合同约定提供符合约定的房屋，构成违约，即便出租人在2017年6月25日前后有催促承租人收房的行为，承租人亦有权以涉案房屋不具备工程条件为由拒绝收房。出租人构成违约，承租人履约过程中并无违约行为。

【裁判要旨】出租人未按约定时间交付房屋，出租人行为构成违约，出租人存在迟延履行情形，但不属于在合理期限内仍未履行，属一般违约。若承租人在出租人向其交付房屋后，仍拒绝进场，行为亦有不妥，双方对于合同解除均有责任。

【案 例 四】王国丽与被告陕西银丰民乐置业有限公司租赁合同纠纷

【案     号】西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初字第3033号

【案情简介】2017年9月16日，王国丽（承租人）与银丰公司（出租人）签订《西安民乐园万达（营运期）商铺租赁合同》，约定：银丰公司将商铺出租给王国丽，租期自2017年9月29日起至2020年6月28日止。合同签订后，因出租人原因,9月29日承租人未能进场，出租人将进场日期定于为10月15日，10月15日出租人通知承租人不能在原位置营业经营，要为承租人重新安排经营地点，承租人未同意。后出租人通知承租人可以在原位置进场营业，承租人明确表示不进场并提出解约，出租人未同意，出租人于11月11日、11月22日向原告发送函件要求其进场营业，12月14日出租人向承租人发函通知解除合同。

【裁判理由】第一，出租人两次调整进场时间，之后通知承租人进场，承租人拒绝；出租人存在迟延履行情形，但不属于在合理期限内仍未履行，属一般违约，承租人行使法定解除权不符合法律规定。第二，在承租人拒绝进场后，出租人依据合同约定行使解除权，但本案出租人逾期交房违约在先，承租人拒绝进场在后，在此情况下若机械适用该约定明显有失公平。故出租人辩称依据该条主张合同已解除的辩称理由，本院不予采纳。第三，承租人主张被告违约要求解除合同，出租人亦同意解除合同，故《商铺租赁合同》予以解除。第四，导致涉案租赁合同解除的责任问题，出租人存在迟延交付涉案租赁场地的情形，构成违约，但承租人在出租人同意向其交付场地后，拒绝进场，行为亦有不妥，双方对于合同解除均负有责任。

【裁判要旨】合同约定不明，难以达成一致。双方在签订合同时，未能对相关事宜予以明确系导致承租人拒绝收房的根本原因。双方均有责任，故双方对合同解除均不构成违约，均不应承担责任。

【案 例 五】湖南星宇投资有限责任公司、吴志平租赁合同纠纷

【案    号】长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6328号

【案情简介】2016年5月12日，吴志平（承租人）与星宇公司（出租人）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：星宇公司将位于长沙市天心区“V立方”商城二层2-32-02号商铺租给吴志平使用；计租面积为81.73平方米；租期为39个月。合同签订后，吴志平于2016年5月16日向星宇公司交租赁押金、租金、管理费。2016年10月10日，出租人向承租人出具《V立方交铺通知书》并经特快专递送达，称商铺已达到交付条件，于2016年10月15日进场装修并办理装修手续。出租人则认为其租赁涉案房屋系用于经营使用，双方签约时房屋尚未建成，其无法对涉案房屋进行现场查看，且因双方合同中对于涉案房屋实际使用面积并未明确约定，根据其装修测量，涉案房屋实际使用面积偏小，使其无法从事经营活动，合同目的无法实现，拒绝接收商铺。2016年12月5日，出租人向承租人出具《解除租赁合同通知书》并经特快专递送达，称承租人接进场通知后未履行义务构成违约，出租人根据合同约定并依法行使合同解除权，通知承租人合同已经解除，押金不予退还。

【裁判理由】双方签订的《商铺租赁合同》中仅对房屋的计租面积进行了约定，对使用面积并未予以明确，出租人通知承租人收房后，承租人拒绝收房并非恶意违约，系因涉案房屋的面积及完工程度与签约时的意思表示不一致。双方在签订合同时未能对面积事宜予以明确系导致该情形出现的根本原因，双方均有责任，故双方对合同解除均不构成违约，均不应承担违约责任。

【案 例 六】李华与深圳市益田联商投资管理有限公司租赁合同纠纷

【案      号】深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初12583号

【案情简介】双方于2016年12月25日签订《缤果空间商铺租赁合同》，合同约定:益田公司将位于中国深圳市龙华新区民治街道办深圳北站交通枢纽东延平台商业区2C-15号商铺出租给李华使用；租期为3年。同日，双方签订《补充协议》，约定：商铺交付时间为2016年12月30日，承租人接受商辅后对商铺按照特卖标准进行装修，该装修期3天；承租人于2017年4月1日开始进行正式装修，装修期为27天。合同及补充协议签订后，承租人向出租人支付了保证金、POS机押金，并按月支付租金及管理费。2017年4月13日，出租人以承租人未按照合同及补充协议的约定进行装修等为由，向承租人发送《合同解除通知书》，称：按照合同约定，承租人应于4月1日前开始装修，且应在合同签订后2日内缴纳合同相关款项，截止于2017年4月5日，承租人一直未予装修且缴纳部分应缴的合同款项，故要求自2017年4月14日与承租人解除租赁合同且承租人需于当日搬离。承租人收到该解除通知后，于2017年4月14日搬离出场。

【裁判理由】承租人承租涉案房屋后按特卖标准进行了简单装修，出租人以承租人未按约定开展正式装修为由解除租赁合同，但出租人并未按双方租赁合同“承租人违反租赁合同及其补充条款的约定，且经出租人提出后的30天内，承租人未予纠正，出租人有权提出解除合同”的约定给予适当的纠正时间，故出租人应对承租人因履行租赁合同而发生的损失承担赔偿责任。

根据相关案例的裁判理由，总体来看，法院一般认为承租人拒绝接收房屋，出租人解除合同并非必然得不到法院支持，通过对上述案例的研究可以发现，法院考量的因素多在于租赁物是否具备交付条件，承租人是否无正当理由拒绝接收房屋，出租人行为是否按时交付房屋，在合同中是否有约定整改时间等。另外，还会考虑双方租赁合同中的特殊约定。这要求出租人在承租人拒绝接收房屋的情况下，综合考虑各种因素来判断自身是否能够解除合同。具体分述如下：

第一、租赁房屋是否具备交付条件是首要因素。司法实践中，承租人拒绝接收房屋时理由多是主张出租人所交付的房屋不具备交付条件，如主张租赁房屋未通过竣工验收，具有交付使用障碍，再如主张出租人需讲二次消防的报建手续审批完成后才符合交付条件等等。在此情况下，法院支持出租人解除合同所考量的因素主要为租赁房屋是否已具备法定和合同约定的交付条件，如果租赁房屋已经达到了法定和合同约定的交付条件，而承租人无正当理由拒绝接受房屋的，法院一般会判定承租人违约，出租人的解除权则得到支持。

第二，出租人是否有违约行为也是一个重要因素。司法实践中法院不支持出租人解除合同所考虑的因素较多，但大部分情况下不支持出租人解除合同的因素在于出租人未按时交付房屋，由于出租人违约在先，以至于合同目的无法实现，承租人有正当理由拒绝收房。另外，租赁物不具备交付条件以及租赁合同约定不明，双方难以达成一致意见都是导致承租人逾期收房的因素，而在此种情况下，法院是不支持出租人解除合同的。值得注意的是，在法院不支持出租人解除合同的案例中，有一件是因为出租人并未按双方租赁合同“承租人违反租赁合同及其补充条款的约定，且经出租人提出后的30天内，承租人未予纠正，出租人有权提出解除合同”的约定给予适当的纠正时间，故出租人应对承租人因履行租赁合同而发生的损失承担赔偿责任。这警醒出租人解除合同之时应当更加谨慎。

建议租赁双方在租赁合同中要把租赁房屋状态描述得更加细致清晰一些，特别是在约定租赁房屋符合交付状态时，应将房屋的状态、房屋的交付标准尽量约定得清晰明确，且在合同上加上“如建筑物违反行政法律法规等强制性规定”为拒绝交付条件，这样为租赁双方产生纠纷时有标准可以打下基础。

建议租赁双方在约定房屋交付时，要明确交付时间点。如在交付时间点无法交付房屋时，应明确双方的权利义务和违约责任。从出租方的角度，应明确承租人拒绝接受房屋时应承担的责任范围。从承租方的角度，应明确出租方无法按时交付房屋时应承担的责任范围。

租赁双方可以在合同中约定在房屋不适合交付或承租人对租赁物不适当行为时，在这种情况下，给予一定的整改期以及整改期间的租金承担方式，对承租方来说减少了因在整改期中而受到的损失，对出租方来说保证了租赁关系稳定，避免空租期的损失。同时，建议尽量以书面的形式告知对方相应的权利义务，保障双方在发生纠纷时有相应的依据。