《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十一条[1]规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《民法典》第二百七十八条就业主的投票权及表决机制作出规定，即，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定《民法典》第二百七十八条第一款的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据国务院出台的《物业管理条例（2018修正）》第十一条、第十二条规定，业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定“筹集和使用专项维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定《物业管理条例》第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

虽然《民法典》《物业管理条例（2018修正）》对业主投票权的表决事项、参与表决的比例、表决通过的比例存在不一致的规定，但就效力位阶而言，《民法典》属于法律，《物业管理条例（2018修正）》属于行政法规，《民法典》属上位法。另外，《物业管理条例（2018修正）》的最新修订时间为2018年3月19日，《民法典》颁布于2020年5月28日，相对于《物业管理条例（2018修正）》而言属于“新法”。按照“上位法优于下位法”“新法优于旧法”的解释原则，《民法典》第二百七十一条、第二百七十八条应为业主投票权的请求权基础。笔者认为，结合前述规定，仅持有车位的人能否享有业主投票权这一问题可以从两个层面展开分析：第一，仅持有车位的人能否被认定为“业主”；第二，仅持有车位的人，其车位面积可否被计入业主投票权面积。

（一）法律规范维度：现行法律法规对业主身份的认定不一

《民法典》第二百七十一条虽然规定了业主的权利，但并未对业主的身份认定进行明确，更未明确仅持有车位的所有权人能否成为业主。现行有效的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（以下简称《建筑物区分所有权解释》）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第十三条与国务院及大部分省市发布的物业管理条例或办法也存在不一致。根据笔者分析，前述规定主要呈现出以下两种观点。

观点一：肯定仅持有车位的人也是业主

《建筑物区分所有权解释》第一条规定，只要是依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《民法典》所称的业主。《建筑物区分所有权解释》第二条规定，建筑区划内的车位、摊位等特定空间，只要（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为《民法典》所称的专有部分。由此可见，符合前述规定条件的车位属于建筑物专有部分，因此拥有该车位的所有权人也应当属于业主。此外，《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第一款规定：依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》[2]第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。该规则和前述司法解释持同样观点。

除上述法律、司法解释和部门规章外，部分城市的《物业管理条例》也持该观点。例如，《重庆市物业管理条例（2021修正）》第一百一十条规定，“业主”是指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。“物业”是指房屋及配套的设施设备和相关场地。《广州市物业管理条例(2021年)》未对“谁是业主”进行明确定义，但从其第二十八条[3]中“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算”“业主人数按照专有部分的数量计算”等规定可看出，已购买车位并办理不动产登记的人，其持有的车位属于专有部分，其属于业主范畴。

因此，从上述规定来看，仅持有车位的所有权人享有业主身份。

观点二：仅明确房屋的所有权人为业主

国务院发布的《物业管理条例（2018修正）》及部分省市出台的物业管理条例或办法，则对“业主”的概念进行限缩式定义。《物业管理条例（2018修正）》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。部分省市的物业管理条例或办法，也与国务院《物业管理条例》的规定基本一致，将业主定义为房屋的所有权人。就广东省而言，包括:《广东省物业管理条例（2008年修订》第十条、《珠海经济特区物业管理条例（2021修订）》第十九条、《深圳经济特区物业管理条例（2019修订）》第十四条[4]。从文义解释及体系解释的角度来看，上述法规都将业主的概念限缩在“房屋”的所有权人，而不包括仅持有“车位”的所有权人。

（二）审判实践维度：法院对于仅持有车位的人能否被认定为业主存在不同观点

观点一：仅持有车位的人不是业主

法院持这一观点的底层逻辑在于否定车位在小区内的独立性，从而认为车位所有权人不能单独作为小区的业主。比如，在（2019）川民再535号案、（2019）川民再536号案中，四川省高级人民法院认为，小区车位系小区的配建设施，只能作为住宅、经营用房的附属设施，不能单独存在。非住宅、经营用房业主不能单独持有车位，小区车位户数不应计入小区总户数。又如，在(2017)粤20民终4192号中，广东省中山市中级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。由于车位是商品房的配套设施，从上述规定来看，车位应当首先满足业主的需要属于强制性规定。事实上，车位的所有权人几乎都是购房人。因此，基于车位属于小区配套设施的属性，车位所有权人不能单独作为小区的业主，在业主共同决定《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的重大事项时，车位面积也不应计算在建筑物总面积之内。

观点二：仅持有车位的人是业主

法院持这一观点的主要理由为：根据《建筑物区分所有权解释》第二条、第九条、第十二条，车位的所有权人亦为业主。比如，(2021)粤12民终3647号案中，广东省肇庆市中级人民法院认为，关于原告是否有权以业主的身份提起本案业主撤销权的问题，根据一审判决查明，原告为案涉小区地下室车位B34小汽车位的所有权人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条的规定，符合特定要件的车位所有权人属于小区的业主。原告为案涉小区的业主,有权依法行使属于业主的权利。故一审判决认定原告有权以业主的身份提起本案业主撤销权并无不当，本院予以维持。

（一）法律规范维度：国务院及各省市对车位面积可否计入投票权面积并无统一规定

关于“车位面积可否计入业主投票权面积”的问题，国务院及各省市出台的物业管理规定亦呈现出不同观点。

观点一：仅规定房屋所有权人为业主，未明确车位面积可否计入投票权面积

例如，《物业管理条例（2018修正）》《广东省物业管理条例（2008年修订》《深圳经济特区物业管理条例（2019修订）》等均仅简单规定房屋的所有权人为业主，而未着墨于车位面积可否计入业主投票权面积的问题。其他省市类似的规定详见本文附表，在此不赘述。

观点二：认可车位面积计入投票权面积

最典型的是《广州市物业管理条例(2020年)》第二十八条第三款规定：“（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。”第一百零九条规定：“本条例中下列用语的含义是指：（一）专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间；……”。

观点三：对车位面积可否计入投票权面积进行灵活规定

部分地方立法虽未直接肯定仅持有车位的人是业主，但对车位可否计入业主投票权的问题留下灵活空间。如，《珠海经济特区物业管理条条例》虽在第十九条规定“房屋的所有权人为业主”，在第三十条第三款规定“车位、车库不计入业主投票权”，不过也在第三十条第三款设置了“但书”——但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改造需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。”

也有部分地方立法直接将权利交由业主大会议事规则确定。如，《辽宁省物业管理条例(2020修正)》第二十八条规定：“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”

值得一提的是，上海市曾出台一时的规定否认建设单位作为仅持有车位的所有权人时的业主身份：《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>若干意见》(沪府发〔2016〕94号)[以下简称《上海市住宅物业管理意见》（2016年版），现已失效]第六条规定：业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算……。其中，建设单位专有部分的面积是指未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库……。不过，在2021年修改《上海市住宅物业管理意见》时，前述规定已修改为“《业主大会议事规则》在不与法律法规相抵触的前提下，可以就业主投票权计算时专有部分面积、业主人数的确定等相关事项进行约定。”也为车位面积可否计入投票权面积这一问题留下了灵活处理的空间。

（二）审判实践维度：车位面积应否计入业主投票权面积存在不同观点

司法实践中，除了对业主身份的认定存在不同观点外，关于仅持有车位的人，车位面积可否被计入业主投票权面积这一问题亦有争议，主要有以下两种观点。

观点一：仅持有车位的，车位面积应被计入业主投票权面积

持该观点的法院之主要理由有：业主大会议事规则中已明确车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当遵守约定。比如，（2016）粤1972民初3687号案中，东莞市第二人民法院认为，东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会对第二次业主大会的召开程序与业主大会议事规则有违背之处。活力粤港业主委员会在筹备会议时应当核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。在业主大会议事规则中已明确车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会在开会前并未核实业主情况，以及原告活力粤港公司所享有的176个车位（票权面积为2028平方米）未纳入其投票权面积。

观点二：仅持有车位的，车位面积不应被计入业主投票权面积

持该观点的法院之主要理由为：车位本身是商品房的配套设施，其首要功能是满足业主的需要，不应被计入投票权面积。比如，（2020）鄂01民终4951号案中，武汉市中级人民法院认为，虽然银海置业公司具有涉案小区地下车位的所有权，但是其自认地下车位的70%左右已出售给业主使用，而车位本身是商品房的配套设施，其首要功能是满足业主的需要，在此情形下，一审法院认定银海置业公司作为涉案地下车位所有权人不能单独为小区的业主，在业主共同决定《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的重大事项时，其车位面积不应计算在建筑物总面积之内并无不当，汪祥华、银海置业公司关于地下车位面积应计入业主大会投票面积、涉案业主大会投票未“双过半”、业主大会决议应撤销的上诉主张不成立，本院不予支持。前文提及的（2019）川民再535号案、（2019）川民再536号案、(2017)粤20民终4192号案亦持相同观点。

结合上文分析，虽然《民法典》及《建筑物区分所有权解释》对仅持有车位的人之业主身份予以肯定。但针对这一问题以及与之密切相连的车位面积是否计入业主投票权面积的问题，从国家到各省市的物业管理立法和司法实践呈现出了不同的倾向。

笔者认为，国务院《物业管理条例（2018修正）》及部分省市出台的物业管理规定，限定房屋的所有权人为业主，与《民法典》第二百七十六条及部分省市物业管理规范所规定的“车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法相衔接，主要是着眼于对住宅业主合法权益的倾斜保护。据笔者了解，部分地市立法限制仅持有车位的人的业主投票权，目的是为了抑制大量购入车位的人影响小区业主正常物业管理活动的现象，因此，此种限制具有现实意义。但如果全然否定仅持有车位的人的业主身份、否定车位计入业主投票权，可能与《民法典》《建筑物区分所有权解释》关于符合一定条件的车位属于建筑物专有部分的规定不符，也不利于该等主体维护自身的合法权益。

综合考量各级立法原意和各方主体合法权益的保护问题，笔者倾向于认为，在目前无法律法规强制性规范作出相反规定的情况下，建议各地物业管理立法在与《民法典》《建筑物区分所有权解释》保持一致，肯定符合一定条件的车位属于建筑物专有部分，持有该车位的所有权人属于业主的前提下，允许业主通过制定业主大会议事规则等民主形式，根据实际情况自行决定车位能否计入业主投票权，或者什么情况下可以计入等细则，就这一问题留下灵活的处理空间。

注释

[1]《民法典》生效实施前，为《中华人民共和国物权法》第七十条。

[2] 《中华人民共和国物权法》已失效。

[3] 《广州市物业管理条例（2021年）》第二十八条：业主大会应当按照本条例第二十二条的规定进行表决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。

业主大会会议组织者应当在表决前，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和专有部分总面积。

本条例规定的专有部分面积、专有部分总面积和业主人数、业主总人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。

[4] 《深圳经济特区物业管理条例（2019修订）》第十四条：本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。