一、什么是城市更新?

城市更新是指对城市建成区内（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村和旧屋村等）具有下列情形之一的区域，进行拆除重建或者综合整治的活动：1.城市基础设施和公共服务设施急需完善；2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；4.经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

以实施模式为区分，深圳市的城市更新包括综合整治类及拆除重建类两种类型。综合整治类城市更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动，主要包括下列内容：1.修缮建筑物外观；2.加建电梯、连廊、楼梯和遮蔽通道等辅助性设施；3.完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施；4.增设或改造养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安等各类社区服务设施；5.保护、活化利用不可移动文物或者历史风貌区、历史建筑；6.改变建筑物功能；7.其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。拆除重建类城市更新是指通过综合整治方式难以对上述四类符合城市更新条件的情形加以改善或者消除，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。

目前，深圳市拆除重建类城市更新最为常见，且流程最为明晰完善，主要包括计划立项前的更新改造现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作，以及计划立项、土地信息核查、专项规划审批、实施主体确认、建筑物拆除及产权注销、用地审批等工作。

二、城市更新单元计划申报主体包括哪些？

1.城市更新单元涉及单一物业权利人的，由物业权利人或者其委托的单一市场主体申报；

2.城市更新单元涉及多个物业权利人的，由其共同委托的单一物业权利人或者单一市场主体申报；

3.城市更新单元用地属于城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围外形成的建成区域的，由其所在原农村集体经济组织继受单位或者其委托的单一市场主体申报；

4.城市更新单元由市、区人民政府组织实施的，由市、区人民政府相关部门申报。其中，重点城市更新单元由辖区城市更新机构申报；

5.旧住宅区更新单元计划由辖区街道办事处负责申报。

三、城市更新项目中的“合法用地”是指什么？如合法用地不足城市更新立项要求，有何种途径解决？

“合法用地”是指权属清晰的合法土地，包括以下类型：

1.国有已出让（划拨）用地。依法通过出让或划拨方式取得国有土地使用权的土地。

2.城中村用地。深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地地域范围内的建成区域。

原农村红线用地适用于原特区内（即罗湖区、福田区、南山区、盐田区），来源于《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府办〔1986〕411号）的规定，“农民建房应控制在划定范围，最终划定原村民合法建设用地控制线，即用地红线”。城市更新项目中的原农村红线用地，一般由原农村集体经济组织继受单位经过表决同意后提交红线图等相关证明文件，原特区内各区的城市更新职能部门在土地管理系统中进行核查。

非农建设用地适用于原特区外（即龙岗区、宝安区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）。深圳市历史上一共划定过两次非农建设用地，即根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地。非农建设用地在深圳特指城市化发展过程中集体土地转为国有土地后，为了保障原农村集体经济组织继受单位生产生活需要，促进其可持续发展，由规划国土部门给原农村集体组织继受单位划定的建设用地。

征地返还用地是指政府征收原农村集体所有的土地后，为保证原农村集体经济组织生产生活需要，按照一定比例返还给其的建设用地。征地返还用地适用于深圳市行政区域内，来源于《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府〔2015〕81号，已失效）的规定，“确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的，经市政府批准，可以采取土地安置方式”。

3.旧屋村用地。指福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前（即1992年6月18日前），宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前（即1993年7月14日前），正在建设或者已经形成、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。旧屋村范围认定的主要依据为《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》，需要由市规划国土部门派出机构认定。

4.农村城市化历史遗留违法建筑处理用地。经政府普查，符合确认产权条件，核发不动产权证书的农村城市化历史遗留违法建筑用地。已按历史遗留违法建筑处理的用地可根据处理所依据的文件不同，分为“两规”处理用地、“三规”处理用地以及“新三规”处理用地。

“两规”处理用地是指根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号）、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第34号）处理的历史遗留违法建筑所在用地。

“三规”处理用地是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第101号）处理的历史遗留违法建筑所在用地。

“新三规”处理用地是指根据《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号）处理的历史遗留违法建筑所在用地。

5.其他已获得用地权属证明文件的用地。

如合法用地不符合城市更新立项要求（一般为60%，坪山中心区为50%，重点更新单元为30%）的，可以通过历史违建简易处理、旧屋村认定、调入非农建设用地或留用地指标、外部移交公共设施用地、调整拆除用地范围等方式提升项目合法用地比例，以符合城市更新立项要求。

四、建筑物建成年限需要满足什么条件方可纳入拆除重建类城市更新单元计划？

1.申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物年限未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

2.申请将旧工业区、旧商业区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限未达到15年的，原则上不划入拆除范围。建成年限未满十五年，但是因规划统筹或者社会公共利益需要且符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》规定情形的，可纳入拆除范围进行统筹改造，具体如下：（1）拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内建筑面积的比例折算其占地面积。（2）拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%且不小于6500平方米。

3. 2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。

4.国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

5.对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

6.根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的，可不受建筑物年限要求的限制。

五、申报城市更新单元计划，更新意愿需要符合什么条件？

1.申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内物业权利人更新意愿应当符合下列要求：

（1）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意；

（2）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十；

（3）用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新，或者符合前两项规定，经原农村集体经济组织继受单位同意。

需特别注意的是，申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。

2.综合整治类城市更新项目涉及加建、改建、扩建、局部拆建等活动的，物业权利人更新意愿相关要求参照拆除重建类城市更新相关规定执行。

六、哪些用地不能划入城市更新单元的拆除范围？

1.以下用地不得划入城市更新单元拆除范围：（1）深圳市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域；（2）未建设用地、独立的广场用地和停车场用地；（3）土地使用权期限届满的用地；（4）调出更新单元计划未满三年的用地。

2.以下用地原则上不划入城市更新单元拆除范围：（1）现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)的，原则上不划入拆除范围。如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围，更新后不得减少其用地规模；（2）现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。因落实市近期建设与土地利用规划、市重大项目或土地利用年度计划确定的重大城市基础设施和公共服务设施的需要等原因确需划入拆除范围的，区政府应充分研究其可实施性，并报市政府审批；（3）楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地，原则上不划入拆除范围。因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置应符合国家、省、市的有关规定。

七、申报拆除重建类城市更新单元计划通常需要什么材料？

申报拆除重建类城市更新单元计划通常须提交以下材料：

八、拆除重建类城市更新单元计划的有效期是什么？

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》施行后批准的更新单元计划，自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。已纳入更新单元计划的重点更新单元不受上述期限限制。

此外，在《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》施行前（即2020年4月16日前），更新单元计划已经按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》公告有效期且更新单元规划尚未获批准的，其有效期延长3个月，具体以各区发布的补充公告为准。

九、拆除重建类城市更新单元计划调整的情形是什么？

城市更新单元因公共利益、规划统筹、项目实施等原因且具备调整的必要性，可申请调整拆除范围、更新方向、承担的公共利益、更新单元计划有效期，但不得对申报主体进行调整。调整更新单元计划应符合下列要求：

1.计划调整应保障拆除范围的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性；

2.调整事项不属于可以通过更新单元规划直接调整的情形：（1）因技术误差导致拆除范围变化的；（2）因公共利益项目建设或规划统筹需要扩大拆除范围的；（3）将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及其他社区级配套设施改为附属建设的；（4）因《深圳市城市规划标准与准则》修订而减少配套设施占地面积的情形；

3.属于拆除范围调整的，调整部分或调整后的拆除范围用地面积、更新意愿、城市更新五年专项规划、合法用地比例和建筑物建成时间等应符合有关规定；

4.属于更新主导方向或者公共利益调整的，已纳入更新单元计划、规划尚未批准的更新项目，规划为工业的旧工业区，可申请调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁房。

十、什么是“飞地”（外部移交用地）？外部移交用地如何划定？如何计入合法土地面积？

第一，关于外部移交用地的定义。外部移交用地，为通过拆除重建类城市更新项目的实施而移交的更新项目拆除范围外公共设施用地。

第二，关于外部移交用地的划定。外部移交用地按以下标准划定：

1.应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内；

2.应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界；

3.满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要求；

4.单个划定范围的用地面积原则上不小于3000平方米，但涉及现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的或者各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地的除外；

5.用地范围涉及建成区和未建设用地的，应参照城市更新单元拆除范围边界划定要求分别划定；

6.外部移交用地涉及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退，不计入拆除范围内合法土地面积或计算转移容积计入更新项目。

外部移交用地不得包含土地整备年度计划范围内的用地。已列入土地整备年度计划范围内的用地需通过移交外部公共设施用地实施的，应先行调出土地整备年度计划。

第三，关于外部移交用地计入合法土地面积核算标准。申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内合法用地比例不低于30%的，外部移交用地面积可按以下方式计入拆除范围内合法土地面积：

1.手续完善的各类用地，其土地面积全部计入；

2.未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的55%计入。

计入后的合法土地面积按等面积安排于拆除范围内未完善征（转）手续的用地上，该部分用地不再进行历史用地处置。

十一、城市更新项目中保障性住房配建比例是如何规定的？

参照《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土〔2016〕11号，2021年1月5日失效），目前深圳市城市更新项目保障性住房配建比例划分为一类、二类、三类地区。其中，城中村及其他旧区改造为住宅的城市更新项目，一类地区保障性住房配建基准比例为20％，二类地区保障性住房配建基准比例为18％，三类地区保障性住房配建基准比例为15％；旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的城市更新项目，一类地区保障性住房配建基准比例为35％，二类地区保障性住房配建基准比例为33％，三类地区保障性住房配建基准比例为30％。配建比例在基准比例的基础上，按照以下标准进行核增、核减：

1.项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3％。

2.项目属于工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，配建比例核增15％。

3.项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数与城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。

4.城市更新项目土地移交率超过30%但不超过40%的，保障性住房配建比例核减2%；土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3%。

城市更新项目保障性住房配建比例最终需以政府发布的最新相关规定为准。

十二、城市更新单元规划由什么部门审批？

更新单元规划制定具备以下情形之一的，由区政府负责审批：

1.符合已批准法定图则强制性内容的；

2.不改变法定图则确定的用地性质和配套设施内容且公共利益用地面积不减少，单元规划容积符合法定图则规定或者仅额外增加产权移交政府或政府指定部门的公共配套设施面积，对以下情形作适当调整的：

（1）因规划统筹原因优化用地布局，微调公共绿地及配套设施用地边界，调整地块容积率；

（2）按照《深圳市城市规划标准与准则》或各类经批准的专项规划要求，增加公共绿地、公共配套设施的用地面积或建筑规模；

（3）道路方案主体线型、规模和功能与法定图则基本相符，仅对部分路口、横断面和交通节点进行微调或增加支路，拓宽支路红线宽度；

（4）在符合《深圳市城市规划标准与准则》要求且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场、文体活动场地、影剧院、菜市场及其他社区级公共配套设施改为附属建设；

（5）因《深圳市城市规划标准与准则》配套设施面积标准修订而减少法定图则确定的配套设施占地面积。

除前述情形之外，更新单元规划由市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

十三、开展城市更新项目的搬迁补偿工作时，建筑物权利人核实的原则是什么？

对于城市更新项目搬迁补偿权属确认，应遵循合法性、合理性和可操作性的基本要求。结合现行法律法规政策及城市更新实践，建筑物权利核实通常按照如下原则展开：

1.被搬迁房屋存在产权登记记录的，以不动产登记簿（即不动产权资料电脑查询结果表）记载的登记权利人为被搬迁人；

2.被搬迁房屋无产权登记记录的，需依照深圳市、各区关于历史遗留违法建筑权利人核实相关规定，并结合区土地监察部门、辖区街道办、股份合作公司意见，综合确认的物业权利人作为被搬迁人。在核实过程建议收集、审查权属证明资料，核实以下内容：（1）确认流转文件的效力，是否存在法律规定的无效情形；（2）核查流转文件实际履行情况，如被搬迁房屋交付情况、实际使用情况以及价款支付情况等。如转让人取得被搬迁房屋的权属流转资料齐全，转让文件真实有效且受让人已经支付房屋对价、实际居住使用被搬迁房屋，搬迁人可综合被搬迁房屋权属证明材料认定受让人为被搬迁人。

十四、城市更新项目是否有固定的搬迁补偿标准？

根据《深圳经济特区城市更新条例》规定，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

其他合法建筑和历史遗留违法建筑的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）等房屋征收相关规定、周边项目搬迁补偿标准协商确定，尚无固定的搬迁补偿标准。

十五、如城市更新项目推进过程中，什么情况下可以实施行政征收？

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及《深圳经济特区城市更新条例》相关规定对未签约部分房屋实施征收。《深圳经济特区城市更新条例》实施之前（即2021年3月1日之前），城市更新单元计划已经批准的旧住宅区和城中村拆除重建类城市更新项目，签订搬迁补偿协议比例符合前述规定要求的，可以适用有关征收的规定。

城中村合法住宅、住宅类历史遗留违法建筑部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

十六、城市更新项目行政征收的一般流程是什么？

1.行政调解。城市更新项目范围内已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。

2.启动征收。市场主体向征收部门申请启动行政征收程序，区征收部门审核城市更新项目是否符合征收条件。启动征收的条件包含以下两种：（1）旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及《深圳经济特区城市更新条例》相关规定对未签约部分房屋实施征收；（2）城中村合法住宅、住宅类历史遗留违法建筑部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照旧住宅区规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

3.发布征收提示。城市更新项目确需征收房屋的，区征收部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围房屋征收范围确定后3个工作日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示，告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止，因特定行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿。

4.编制征收补偿方案及社会稳定风险评估论证。区征收部门应当在房屋征收范围确定后30日内，结合前期调查和项目费用概算，拟定房屋征收补偿方案报辖区政府。房屋征收部门应在房屋征收补偿方案征求意见期内，同步组织有关部门和专家、学者对房屋征收范围内房屋征收的社会稳定风险进行评估论证。具体程序如下图：

5.作出征收决定。根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，城市更新项目启动行政征收需满足以下条件：（1）取得发展改革部门对项目建议书或可行性研究报告的批复；（2）已按程序进行社会稳定风险评估、征求意见；（3）房屋征收补偿费用已足额到位，专户存储；（4）具备符合规定的征收补偿方案；（5）已纳入辖区国民经济和社会发展年度计划；（6）具有已经批准生效的城市更新单元规划。在前述征收条件具备之日起3个工作日内，区征收部门提请辖区政府或者报经新区管理机构核准后作出房屋征收决定。

辖区政府决定实施房屋征收的，应当在决定作出之日起5个工作日内在房屋征收范围、政府网站或者深圳特区报、深圳商报，将房屋征收决定公告3日，公告日不得为节假日。公告之日起，房屋征收决定生效，物权变动。

需特别说明的是，《深圳经济特区城市更新条例》规定，在区人民政府依法作出征收决定前，尚未签订搬迁补偿协议的物业权利人与市场主体协商签订搬迁补偿协议的，市场主体应当在签订搬迁补偿协议后三个工作日内告知区人民政府。区人民政府对该房屋的征收程序终止。

6.签订搬迁补偿协议。《深圳经济特区城市更新条例》规定，区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。但目前未有相关细则明确哪一政府部门负责与市场主体签订搬迁补偿协议，亦未明确搬迁补偿的标准。

7.征收补偿及征收强制执行。区政府作出房屋征收决定后，被征收人应当在征收决定载明的期限内与区征收部门签署征收补偿协议。如被征收人签署征收补偿协议，则区征收部门按照协议约定对被征收人进行补偿；如被征收人拒绝签署征收补偿协议，则区征收部门需提请区政府作出征收补偿决定。前述两种征收补偿程序及相应的强制执行程序如下图：

十七、城市更新项目拆除建筑物需满足什么前提条件？

除提前向政府无偿移交公共用地，且经区人民政府同意拆除该用地上建筑物的情形外，城市更新项目启动拆除项目范围内建筑物的前提条件包括：1.市场主体被确认为城市更新项目的实施主体并进行公告；2.市场主体作为项目实施主体与区城市更新部门签订项目实施监管协议；3.项目范围内的被搬迁房屋均已移交给实施主体；4.实施主体已在区住房建设部门办理被搬迁房屋拆除的备案。

十八、旧住宅区拆除重建类城市更新项目中，如何确定市场主体？

1. 计划申报和规划申报。旧住宅区更新单元计划由辖区街道办事处负责申报。申报计划前，辖区街道办事处应当组织开展更新改造现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作；列入更新单元计划后，辖区街道办事处应当委托有资质的单位编制更新单元规划，并报区城市更新部门审批。

2.搬迁补偿方案和公开选择市场主体方案编制。区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案。公开选择市场主体方案应当确定旧住宅区城市更新项目公开选择市场主体的具体方式和程序。搬迁补偿方案和公开选择市场主体方案应当经旧住宅区项目范围内专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意。

3.公开选择市场主体。辖区街道办事处应当按照物业权利人同意的公开选择市场主体方案，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。

十九、旧住宅区拆除重建类城市更新项目如更新意愿比例不符合立项条件的，如何处理？

申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权利人更新意愿要求的（要求参照上述第5个问题），三年内不得纳入城市更新单元计划。

二十、旧工业区拆除重建类城市更新项目如涉及工业区块线的，开发建设管控要求是什么？

根据《工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号），工业区块线分为一级区块线、二级区块线。工业区块线的开发建设管控内容具体如下：

1.一级工业区块线

（1）严格保护规划工业用地，原则不调整为非工业用途。区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，原则上不得调整为其他非工业用途。

（2）特定条件下可建设人才住房和保障性住房。在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的10%。在区块线内安排上述用地功能，需同时满足相关环境保护要求，并按程序调整城市规划。

（3）已批准城市规划和更新方向继续实施。区块线内已规划为其他用途（包括居住、商业、道路、配套设施等）的用地，可按照已批准的城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更新计划的项目，可按照批准的更新方向予以实施。

2.二级工业区块线

（1）保留现状工业用地，原则不作为非工业用途。区块线二级线内的现状工业用地在本办法有效期内应予以保留，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，以及为促进产城融合确需安排的会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施外，原则上不得作为其他非工业用途。

（2）列入更新或整备，可调出区块线。二级线内现状工业用地如需开展以工业为主导功能的城市更新或土地整备，应按程序调整城市规划，并纳入一级线进行管理。线内现状工业用地如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出区块线，并按照批准的城市规划予以实施。

（3）已批准城市规划和更新方向继续实施。二级线内现状为其他用途的用地（包括居住、商业等），可按照批准的城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更新计划的项目，可按照批准的更新方向予以实施。

二十一、旧工业区拆除重建类城市更新项目中的工业楼宇及配套用房可否分割转让？

2020年1月19日，深圳市人民政府办公厅印发《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《办法》），明确规定了各类工业楼宇及配套用房的转让规定。是否可以分割转让，主要取决于用地批准文件或土地使用权出让合同的内容，以及供地时间。

工业楼宇及配套用房分割转让的具体情形如下表所示：

二十二、旧屋村范围认定的程序是什么？

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1号），拆除重建类城市更新项目办理旧屋村范围认定，需完成以下程序，在完成旧屋村范围认定后，该用地可计入合法用地比例。

1.初步核查。在城市更新单元计划申报前，原农村集体经济组织继受单位向所在区城市更新机构提出旧屋村范围初步核查的申请，区城市更新机构出具初步核查意见。

2.正式申请。待列入城市更新单元计划后，原农村集体经济组织继受单位或者其委托的计划申报主体（以下简称申请单位）向所在区城市更新机构提出旧屋村范围认定的申请。

3.审查公示。区城市更新机构对旧屋村范围内的规划情况（包括紫线规划情况）、征转地情况、核发建设用地批复情况、土地使用权出让与产权登记情况及相关测绘成果是否符合要求进行核查，对旧屋村范围进行初步认定，认定成果征求区文物保护部门的书面意见并进行处理后组织公示。公示应当醒目，地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站，公示时间不少于7日。

4.核发范围图。区城市更新机构对公示期间收集到的意见进行处理，对旧屋村范围进行认定并核发旧屋村范围图。

二十三、什么是历史遗留违法建筑？城市更新项目中，如何核实历史遗留违法建筑物业权利人？

历史遗留违法建筑是指：（1）原村民非商品住宅超过批准面积的违法建筑；（2）1999年3月5日之前所建的违法建筑（已按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》接受处理的除外）；（3）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；（4）2004年10月28日之后至2009年6月1日之前所建的除经区人民政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

对于尚未计划立项的城市更新项目，区城市更新部门在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位（以下简称“村股份公司”）对历史遗留违法建筑物业权利人进行核实。对于已计划立项但尚未确认实施主体的城市更新项目，各区政府应组织相关单位补充开展历史遗留违法建筑物业权利人核实工作。历史遗留违法建筑物业权利人核实工作基本流程为：（1）辖区街道办征求区规划土地监察局意见，区规划土地监察局意见就（意向）城市更新项目拆除范围内已完成历史遗留违法建筑处理的情况出具书面意见；（2）辖区街道办组织村股份公司对（意向）城市更新项目拆除范围内未完成历史遗留违法建筑处理的物业权利人进行核实；（3）辖区街道办将核实汇总后进行公示，并进行公示异议的处理；（4）公示期满或异议处理完毕后将物业权利人核实结果报送区更新局，由区更新局进行公布。

二十四、集体用地参与城市更新，原农村集体经济组织继受单位引进合作方有哪些方式？

原农村集体经济组织继受单位（即村股份公司）需在集体资产交易平台公开选取合作方，引进合作方的方式包括公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判。公开招标是指：村股份公司通过集体资产交易平台以招标的形式引进合作方；竞争性谈判是指：是指在交易平台组织下，由谈判工作组分别与通过公开征集并经资格确认的拟参与集体用地合作开发的意向合作方进行谈判，并根据谈判结果择优选择合作方的方式；单一来源谈判，是指村股份公司通过与具有特殊条件的唯一谈判对象谈判的形式引进合作方。