01.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）

第533条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

02.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)  》（法释〔2009〕5号，已失效）

第26条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

【案情简介】2004 年1 月12 日，刘翠卿与金东源公司签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定金东源公司拆除产权属于刘翠卿所有的房屋，并将自有的座落在北京路原征用红线范围新建仰忠大厦第二层西向商铺建筑面积18.24 平方米，用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿）。协议签订后，刘翠卿将上述房屋交由金东源公司拆除。金东源公司在原址兴建“名城商业广场”（后更名为 “粤海仰忠汇），《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定的“仰忠大厦”至今未建成，也没有安置刘翠卿回迁。后金东源公司起诉要求将拆迁补偿方式变更为货币补偿，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询如金东源公司要继续开发建设“仰忠大厦”用地，是否需要由该局重新以“招、拍、挂”的方式出让国土使用权，金东源公司通过竞投、支付地价的方式才能取得该26964 平方米的土地使用权？或者是由金东源公司持上述穗规地复字[2000]第637 号等文件向该局申请办理有关用地手续即可。该局复函一审法院，前置审批部分用地须以公开挂牌方式完善土地出让手续，未完善用地手续的范围，可由原用地单位自行完成征地拆迁补偿安置结案后，向该局申请以公开挂牌方式完善土地出让手续。广州中院据此作出（2014）穗中法民五终字第1953 号终审判决认定回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由金东源公司开发使用的可能。此后刘翠卿起诉金东源公司，要求金东源公司将“粤海仰忠汇”大厦中提供首层正对高第街面积为18.24 平方米商铺作为对刘翠卿的产权调换补偿，广州中院作出（2015）穗中法民五终字第4888 号判决认定该请求与产权调换协议书约定不符。后刘翠卿再次起诉，刘翠卿主张粤海仰忠汇公司等九十年代获得政府批准开发北京路附近地块，2004 年双方签订产权调换协议。嗣后因国土部、监察部出台文件规定经营性土地使用权必须招拍挂，因政策变化，导致双方原约定的“仰忠大厦”用地没有取得，“仰忠大厦”没有建成，属于情势变更情形，刘翠卿应当享有变更合同约定的权利，且刘翠卿诉请变更标的物为粤海仰忠汇同等条件房屋补偿，公平合理，刘翠卿的变更权理应得到支持。

【裁判理由】刘翠卿与粤海仰忠汇公司签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中并没有约定可以变更合同条款的情形，刘翠卿主张对合同条款予以变更并不符合双方合同约定；其次，粤海仰忠汇公司作为合同一方当事人，在本案中明确表示其不同意对合同条款进行变更，即刘翠卿与粤海仰忠汇公司双方并未就合同条款变更达成一致意见。第三，粤海仰忠汇公司虽现阶段无法将产权调换补偿的商铺交付给刘翠卿，但仍属于商业风险范畴，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26 条规定的情形。且已生效的（2014）穗中法民五终字第1953 号民事判决及（2015）穗中法民五终字第4888 号民事判决均认定，金东源公司所确认回迁安置房屋所在用地的开发的确存在不确定性，但并未完全排除仍由该公司开发使用的可能。即已生效的前案判决认定刘翠卿与粤海仰忠汇公司在《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定的产权调换补偿的商铺仍有交付的可能。在此情形下，刘翠卿主张适用情势变更对合同条款予以变更，依据不足。

【案情简介】1996 年8 月5 日，原告永世锁具取得一幅位于深圳市龙岗区布吉镇坂田第二工业区内建设用地面积10426.5 平方米的工业用地，并取得房地产权证永世锁具在该工业用地上建造了厂房、员工宿舍楼等建筑物。2011 年12 月30 日，永世锁具与佳兆业公司签订《深圳市龙岗区坂田华为科技城GX13 单元城市更新拆迁补偿协议书》，约定回迁安置房交房时间为2016 年6 月31 日，因永世锁具延期交付被拆迁物业，佳兆业公司交付回迁安置房的日期相应顺延至2017 年1 月1 日。2017 年1 月1 日，佳兆业公司未能按约向永世锁具交付回迁安置房。2018 年4 月17 日，永世锁具地块未被列入城市更新计划的更新项目。佳兆业公司复函永世锁具称因城市更新政策变化、政府审批等客观原因导致项目未能按照原预计时间推进开发报建工作，愿意继续与永世锁具商谈异地回迁、协助融资、调整过渡期安置费等解决方案，并继续支付过渡期安置费。后永世锁具诉至法院，提出解除拆迁补偿协议并要求佳兆业公司返还被拆迁物业及支付占有使用费等诉求。

经查明，2012 年华为科技城GX13 更新单元片区调整为华为科技城DY08 号控制单元，被告作为华为科技城DY08 号控制单元的计划立项申报主体。2014 年5 月27 日，深圳市人民政府办公厅发布并施行《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2014]8 号）规定，旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15 年。2016 年11 月1 日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局对DY08 控制单元地块详细规划调整进行公示。08 号控制单元主要划分为六个拆除重建类城市更新单元，原告物业落在GX04 子单元，主导功能为二类居住和医疗卫生设施。2016 年12 月29 日，深圳市人民政府办公厅废止深府办[2014]8 号文，发布并自2017 年1 月1 日起施行新的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38 号文）规定，旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15 年，但因规划统筹和符合公共利益需要，旧工业区中部分建成时间未满15 年的建筑物，占地面积不大于6000 平方米、不超过更新单元拆除范围用地面积三分之一的，也可纳入城市更新单元。2017 年5 月10 日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局公布了DY08 号控制单元详细规划。被告至今未就GX04 子单元的城市更新项目进行申报报建。

诉讼中，针对佳兆业公司未能在2017 年1 月1 日、也未能在2019 年1 月1 日交付回迁安置房是否归责于自身的问题，佳兆业公司提出DY08 控制单元的城市更新政策由原来要求的整体规划申报变更为6 个子单元的单独规划申报；以及原告的物业不符合2014 年市政府对被拆迁建筑物须满15 年的要求，导致其未能按时交付回迁安置房。

【裁判理由】佳兆业公司未能最早在2017 年1 月1 日、也未能最晚在2019 年1 月1 日交付回迁安置房，应归责于被告自身。被告作为专业的城市旧改开发商，具有丰富的城市更新经验，熟悉城市旧改更新项目的流程。在与原告签订案涉拆迁补偿协议、确定回迁安置房交付时间时，被告应当是已经充分评估了华为科技城DY08 控制单元规划申报以及房地产开发建设所需要的周期。DY08 控制单元是整体规划申报、还是各个子单元分别规划申报，以及有关政府部门作出详细规划的周期均属于被告可以预见的正常商业风险，不构成情势变更。

事实上，被告没有提交证据证明有关政府部门对DY08 控制单元的城市更新政策原来要求整体规划申报，后又划分成6 个子单元并要求每个子单元单独规划申报。即使有关政府部门对DY08 控制单元的城市更新政策由原来要求的整体规划申报调整为6 个子单元单独规划申报，被告也没有提交证据证明其在2016 年11 月1 日前进行过DY08 控制单元的整体规划申报且整体规划申报可以得到有关政府部门批准。且，有关政府部门对DY08 控制单元地块规划进行调整、将DY08 控制单元划分为6 个拆除重建类城市更新子单元，是佳兆业置业申请推进和有关政府部门具体行政行为共同作用的结果，并不是有关政府部门强制要求的单方结果。自2017 年5月10 日DY08 号控制单元详细规划最终确定后，被告至今也未对GX04 子单元进行城市更新申报。被告知道原告物业未满15 年，也是在原告起诉后才知道的。被告未按时交付回迁安置房，与原告物业未满15 年，不具有相当因果关系。深府办[2014]8 号文后被深府办[2016]38 号文废止。根据深府办[2016]38 号文《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，原告物业建成时间虽不满15 年，但原告物业所占原告地块的比例为19.29%（2011 平方米÷10426.50平方米），没有超过三分之一，如果将原告物业所占面积放在整个GX04 子单元，所占比例更低于三分之一，符合城市更新的要求。被告以原告物业不满15 年为由免责，不能成立。

【案情简介】2008 年12 月24 日，被告铜川惠民房地产开发有限责任公司以“铜川惠民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司”名义与原告孙志强签订了《拆迁补偿安置协议》》第二项回楼购房安置约定砖混结构按1：1调换。2009 年8 月，铜川市规划局批准了惠民佳苑项目规划调整，将多层变为高层，被告将规划调整总平面图进行了公示。因规划调整，建设周期延长，成本增加，被告未按安置协议按期履行交房义务。原告诉至法院，提出交付回迁安置房屋并支付逾期过渡费、逾期交房损失等诉求，被告反诉要求原告补交面积差价。

经查明，《铜川市经济适用住房建设与廉价房建设领导小组联席会议纪要》载明，同意将惠民佳苑列入2007 年第一批经济适用住房建设项目。2008 年12 月2 日铜川日报刊登了《铜川市城乡建设规划局规划方案》公告，内容为：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十六条规定，现将惠民佳苑小区修建性详细规划方案予以公告”。

【裁判理由】原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效。在合同履行中，由于政府规划部门政策性将该项目原规划的多层改变为高层，建设周期延长，建筑成本增加，同时安置房屋的自身价值也发生变化。原、被告签订合同后，因政府规划政策性行为致使安置标的物发生重大变化，即《拆迁补偿安置协议》约定的安置房屋为砖混结构的经济适用房，但由于情况变化，惠民公司实际上建成并交付的是框架结构的商品房，继续按照原合同履行对一方当事人明显不公，属于情势变更情形。本案中，因被拆迁人集体上访，政府相关部门于2014 年4 月3 日协调组织被告惠民公司与被拆迁人代表达成协议并将协议内容予以公示，虽然在推选与被告惠民公司谈判代表时没有要求每一个被拆迁人签署书面委托书，但惠民公司与被拆迁人代表协商达成一致意见的事实存在，且大部分被拆迁人已按照协议履行了该协议，说明该协议的内容符合情势变更情形下的公平原则，该协议是对原拆迁安置补偿合同的部分变更和补充，应当按照该协议履行。现安置房屋已经建成，原告要求被告交付回迁安置住宅房屋70 平方米的请求，予以支持。被告反诉要求原告补交200 元/平方米的面积差价，在变更后的协议中已经确定，被告反诉理由成立，予以支持。原告要求因被告延迟交付安置房屋给原告造成的经济损失，因原告房屋属自有住宅房屋，没有造成实际损失，且原告提供的证据不足以证明其主张，对原告的该项请求不予支持。原告现要求被告逾期过渡费根据合同法规定按照原约定标准的2 倍和3倍计算给付，并计算至2015 年10 月14 日本案重审开庭前，由于被告延迟交付房屋是政策性原因导致规划改变，以致建设周期延长所致，被告没有证据证明是被告的责任，并且被告与拆迁户代表达成的协议已明确过渡费按原合同标准执行。

【案情简介】2006 年原、被告签订了《106 国道改建工程建设地面附着物拆迁补偿协议书》，约定原告自行拆除在106 国道改建工程建设整体规划设计的红线内的徐家铺村所建各类结构房屋及地面附着物，被告支付补偿款，拆迁户的还基工作由甲方和大冶市规划局负责解决，并协助规划、土地部门办理各项手续。之后原告徐世盛自行拆除了私房，并领取了全部补偿款。被告随后在徐家铺还建点为原告安排了一处面积约为140 平方米的建房地基，原告徐世盛占有了该地基并向罗家桥街办徐家铺村村民委员会支付了屋基面积占用费。。2009 年3 月26 日，大冶市人民政府下发了冶政发[2009]10 号《关于加强城市主城区个人建房规划管理的通知》（以下简称《个人建房管理通知》），规定城市主城区包含罗家桥片区，且城市主城区范围不允许新建单门独院私房。2012 年4 月，原告徐世盛在被告安排的地基上建房时，大冶经济技术开发区城市管理分局以原告未经城市规划行政主管部门批准，在徐家铺还建点超出规划时间私自新建建筑物为由，责令原告停止违建行为。2009 年3 月26 日，大冶市人民政府下发了冶政发[2009]10 号《关于加强城市主城区个人建房规划管理的通知》，规定城市主城区包含罗家桥片区，且城市主城区范围不允许新建单门独院私房。2012 年4 月，原告徐世盛在被告安排的地基上建房时，大冶经济技术开发区城市管理分局以原告未经城市规划行政主管部门批准，在徐家铺还建点超出规划时间私自新建建筑物为由，责令原告停止违建行为。2016 年5 月24 日，原告起诉请求解除其与被告签订的《拆迁补偿协议》，要求被告赔偿其经济损失513000 元。

【裁判理由】原、被告双方于2006 年签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按合同的约定履行了义务，而被告至今不能按照约定协助规划、土地部门为原告办理各项手续，双方当事人签订的《拆迁补偿协议》至今没有履行完毕。现因从2009 年起，大冶市人民政府规定主城区范围内不允许建设单门独院私房，罗家桥街办安排给徐世盛建房的地基上亦不允许建私房。上述规定的出台，是原、被告在签订《拆迁补偿协议》时无法预见的，客观情况发生了重大变化，致使徐世盛无法在拆迁安置的地基上建房，被告罗家桥街办亦不能按照约定协助规划、土地部门为原告办理各项手续，故徐世盛的合同目的不能实现。徐世盛以情势变更理由主张解除与被告签订的《拆迁补偿协议》的理由成立，予以支持。

从《民法典》第533条规定来看，情势变更的构成要件至少包含如下内容：（1）应有情势变更事实，即合同赖以订立的客观基础条件事实发生变动；（2）发生时间节点在合同成立后，义务履行完毕之前；（3）合同订立时，无法预见，否则若订立时已预见并作出安排，则表示其中一方自愿承担情势变更风险；（4）重大变化本身不属于商业风险；（5）情势变更的发生不具可归责性，即不可归责于合同当事人；（6）继续履行对其中一方明显不公平，即显示公平的结果由合同一方承担，需要有因果关系、时间契合性。对于政策调整是否构成情势变更，需要结合合同的具体内容、合同目的、缔约背景以及政策调整的预见性、时间等实际情况进行具体分析，不能一概而论。实务中，在判断政策调整是否构成情势变更时，难点在于区分政策调整是属于情势变更还是属于商业风险。

商业风险通常是指该合同所涉及的行业或交易内容依照普通该领域从业人员的合理判断可以确定的商业成败的可能性，即交易双方对于此类风险应经到合理预期的注意义务，因此商业风险通常具有明显的可预见性特征。政策调整是否不属于商业风险，需要考虑如下因素：

（1）政策调整本身是否具有可预见性。例如有的政策在正式出台前会进行征求意见、公示等程序，合同当事人对此负有注意义务，此类政策调整通常具有可预见性。在案例四中，政府主管部门突然出台个人建房管理通知，明确禁止主城区范围内新建私房，具有不可预见性。

（2）政策调整是否属于合同当事人本身所应当预见和判断的风险。例如在案例二中，搬迁人的身份是城市更新中的开发商，具有丰富的城市更新经验，本身对于项目开发建设的周期以及规划申报等城市更新流程更加专业和熟悉，因此对于开发商而言，政府规划本身属于其可预见的范围，自身负有注意义务，此类政策调整属于其自身的商业风险。

（3）政策调整的后果是否完全排除合同当事人的选择。例如在案例一中，虽然经营性土地使用权必须招拍挂规定的出台，导致约定的回迁安置物业所在用地暂时无法取得并建设，但未完全排除仍由该搬迁人开发使用的可能，即合同当事人完全可以通过参与招拍挂等程序合法取得回迁安置物业所在用地并进行开发，因此此类政策调整构成商业风险。

实务中，政策调整能否被认定为情势变更存在不确定性，需要根据政策调整的预见性情况、政策调整的时间等因素，结合情势变更原则的构成要件综合考虑。

对于搬迁人而言，一是需要全面了解当地城市更新的政策和流程，并与政府主管部门进行充分的交流和沟通，必要时委托专业的法律服务机构、评估机构等第三方进行政策研判和分析，定期及时关注城市更新政策的变化，避免在政策发生调整时无所适从；二是若政策变化风险较大，希望在政策调整时相应变更、解除合同的，需要提前在搬迁补偿协议中做好相应的条款安排，应对可能发生的政策调整，尽可能减少损失或避免产生纠纷；三是发生纠纷时，应当及时对合同的具体内容、合同目的、缔约背景以及政策调整的预见性、时间等实际情况进行分析，判断情势变更规则的适用空间，在诉讼中审慎选择应对策略。

对于被搬迁人而言，不仅需要定期及时关注项目推进的进展情况，如有延迟或延误的风险，及时催促搬迁人履行合同义务；而且需要了解和关注政策的出台和调整对项目及自身权益的影响程度，必要时委托专业的法律服务机构进行维权。