无主房屋形成原因主要包括以下情形：（1）产权人去世后无继承人且未遗赠的；（2）房屋建成年代较早，未办理产权登记，且权利人无法确定的；（3）房屋系解放初期去台人员遗留房屋、土改时期没收地主房屋的。房屋确权是城市更新项目的前期重点工作，在城市更新房屋确权环节，无主房屋如何处理，是项目推进的难点。现行法律对无主财产的规定大多属于程序性规定，对于哪些情形可以认定为无主财产则基本没有明文规定，导致城市更新开发企业或政府对无主房屋的处理没有充足的法律依据，因此厘清司法机关对于这一问题的裁判态度与观点，尤为必要。

01《中华人民共和国民法典》

第一千一百三十一条 对继承人以外的依靠被继承人扶养的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。

第一千一百六十条 无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

02《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十一条 申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。  

申请书应当写明财产的种类、数量以及要求认定财产无主的根据。

第一百九十二条 人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。

第一百九十三条 判决认定财产无主后，原财产所有人或者继承人出现，在民法通则规定的诉讼时效期间可以对财产提出请求，人民法院审查属实后，应当作出新判决，撤销原判决。

03《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百五十条 认定财产无主案件，公告期间有人对财产提出请求的，人民法院应当裁定终结特别程序，告知申请人另行起诉，适用普通程序审理。

第四百六十二条第二款 认定财产无主的判决，由作出判决的人民法院将无主财产收归国家或者集体所有。

04《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>继承编的解释(一)》

第四十一条 遗产因无人继承又无人受遗赠归国家或者集体所有制组织所有时，按照民法典第一千一百三十一条规定可以分给适当遗产的人提出取得遗产的诉讼请求，人民法院应当视情况适当分给遗产。

05《中共中央办公厅、国务院办公厅关于处理原去台人员房产问题的通知》

对原去台人员房产的处理，党和人民政府曾作过政策规定；对于原国民党军政机关用房和官僚资本的房产由国家接管、没收；对于地主的房产，土改时没收；对于城镇私房中改造起点以上的出租房屋，进行社会主义改造；对于国民党军政人员出走弃留的房产以及其他无主房产，由政府代管。这些政策是正确的、必要的。

【裁判要旨】无人继承又无人受遗赠的财产，经申请人申请，人民法院发布认领财产公告后一年无人认领的，认定为无主财产，收归国家或集体所有。

【案 例 一】深圳市人民政府申请认定财产无主特别程序案件

【审理法院】深圳市罗湖区人民法院

【案       号】（2018）粤0303民特3号

【案情简介】申请人申请认定的无主财产系位于深圳市罗湖区xx都市xx综合楼xx房70%产权份额。广东省深圳市中级人民法院就位于深圳市罗湖区蔡屋围都市名园综合楼304房于2017年9月4日作出的（2017）粤03民终6742号民事判决书，判决被继承人蔡泽兴生前遗下位于深圳市罗湖区xx都市xx综合楼xx号房屋由蔡金巧继承30%的产权份额。对深圳市罗湖区xx都市xx综合楼xx号房屋的70%产权份额，认为若无人继承又无人受遗赠的，则属于无主财产，依法应归国家或集体所有，该院将依法向政府部门发出司法建议函，由政府部门启动“认定财产无主”等法律程序管理该部分财产。同日，广东省深圳市中级人民法院向申请人作出（2017）粤03民终6742号司法建议函，建议启动“认定财产无主”等法律程序管理该部分财产。申请人深圳市人民政府根据《继承法》第三十二条及《民事诉讼法》第一百九十一条向罗湖法院提出认定无主财产申请。罗湖法院于2018年2月1日在人民法院报发出认领上述财产的公告，法定公告期间为一年，现已届满，上述财产无人认领。

【裁判理由】法院认为，人民法院受理认定财产无主申请后，经审查核实，发出财产认领公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或集体所有。

【裁判要旨】无人继承又无人受遗赠的财产，法院认定为无主财产的，若申请人承担了被继承人的扶养义务，可以分配适当遗产，故法院确认该无主财产归申请人所有。

【案 例 二】王苏女申请认定财产无主特别程序

【审理法院】广州市番禺区人民法院

【案       号】（2017）粤0113民特4号

【案情简介】邓松志的父母邓爕、何波女共有3名子女：邓桂枝、邓桐及邓松志。邓松志是先天唐氏综合症患者，没有生活能力，一生未婚未育。邓松志一直由其父亲邓爕、母亲何波女、哥哥邓桐、嫂子申请人王苏女照顾，共同生活。邓燮于1988年去世，何波女于1997年去世，邓桂枝于1976年4月8日去世，邓桐于2013年2月1日去世。邓桐去世后，申请人王苏女仍然继续照顾邓松志直至2014年10月17日邓松志去世。邓松志死亡后，亦由申请人王苏女及其子女办理了邓松志的丧葬事宜。现邓松志遗留有位于广州市番禺区市桥街桥东路桥东北街*号房屋一套（粤房地证字第xx号），而邓松志未留有遗嘱，亦无法定继承人。法院于2017年2月13日在法院公告栏、番禺区市桥街桥东社区公告栏以及案涉房屋门前发出认领上述财产的公告，法定公告期间为一年，现已届满，上述财产无人认领。

【裁判理由】 法院认为，人民法院受理认定财产无主申请后，经审查核实，发出财产认领公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。依照《中华人民共和国继承法》第十四条的规定，“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。”以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第57条的规定，“遗产因无人继承收归国家或集体组织所有时，按继承法第十四条规定可以分给遗产的人提出取得遗产的要求，人民法院应视情况适当分给遗产。”申请人王苏女对邓松志尽了生养死葬的义务，可以分配适当的遗产，故王苏女申请要求案涉房屋归其所有请求，法院予以支持。

【裁判要旨】土改时期没收私房充公、公私合营时代对私人房产的改造重建而形成的房屋，属于历史遗留问题，应按有关政策处理，不宜认定为无主财产；上世纪50年代至80年代以房管局名义兴建的房屋，其产权应归国家所有，不应认定为无主财产；联系不到当事人的华人华侨委托房管所代管的房产也不应认定为无主财产。

【案 例 三】深圳市宝安区公共物业管理局申请认定财产无主特别程序案件

【审理法院】深圳市宝安区人民法院

【案       号】（2020）粤0306民特802号

【案情简介】申请人共申请认定包括深圳市宝安区（石岩公产房）石岩老街1号公产房在内的47处房屋为无主财产，该批房屋原由深圳市宝安区西乡、石岩、福海、福永、松岗等5个街道办管理，后移交给申请人管理；该批房屋均未办理产权登记，除测绘资料外，申请人未提供该批房屋的任何建设资料；深圳市宝安区土地规划监察局出具的《关于核查公产房“两规”宗地处理情况的复函》载明案涉的部分房产曾有过申报登记，但均做出退文处理。申请人确认该批房屋的性质为“公产房”，其来源多为土改时期没收私房充公、公私合营时代对私人房产的改造重建、上世纪50年代至80年代以房管局名义兴建的房屋以及现在联系不到当事人的华人华侨委托房管所代管的房产。

【裁判理由】法院认为，按申请人自述，申请人申请认定的47处房屋的来源包括三种情况：一是土改时期没收私房充公、公私合营时代对私人房产的改造重建，此属于历史遗留问题，应按有关政策处理；二是上世纪50年代至80年代以房管局名义兴建的房屋，其产权应归国家所有；三是联系不到当事人的华人华侨委托房管所代管的房产，涉及的法律关系性质应为委托合同关系，委托代管财产不宜认定为无主财产。此外，申请人认可“直管公产房、代管侨房、经租房的产权管理、经营管理和维修改造”属其职能范围，申请认定该批房屋为无主财产并非其履职的前提，申请认定案涉房屋为无主财产并无必要。综上，申请人的申请不符合法律规定的认定财产无主的条件。

【裁判要旨】房屋权属人在法院发出认领公告期间未对案涉房屋提出请求，但根据既有证据足以认定房屋权属状况的，应认定为有主财产。

【案 例 四】周建斌申请认定财产无主特别程序

【审理法院】广州市白云区人民法院

【案       号】（2011）云法民一特字第8号

【案情简介】1996年7月，当事人赵某、赵某文、赵某明、陆某元四人自行设计并组织人员施工建设案涉房屋。1996年，白云区石井镇人民政府核发给上述当事人《农村(墟镇)宅基地使用证》(穗郊字第NO：**号)。申请人周建斌向法院提出认定财产无主申请，要求发出案涉房屋认领公告，当公告满一年无人认领，认定该房屋无主，收归国有。经法院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助查询函查询案涉房屋权属情况，该局复函称无上述房屋的房地产登记信息；经法院向广州市国土资源和房屋管理局***区分局调查《农村(墟镇)宅基地使用证》的真实性，该局出具了广州市白云区宅基地情况表，内容为：户主姓名为赵汝文、赵汶、赵汝明、陆庆元，宅基地证号为xxx，批准时间为1996年7月8日。

【裁判理由】法院认为，案涉房屋的权属人虽在法院发出认领公告期间没有主张权利，但根据申请人周建斌提供的《农村(墟镇)宅基地使用证》、广州市城市管理综合执法局***分局出具的信访复函、广州市城市管理综合执法局出具的关于复查信访事项的答复函、广州市国土资源和房屋管理局***区分局出具的广州市***区宅基地情况表证实，上述房屋是由赵汝文、赵汶、赵汝明、陆庆元施工建设，并持有广州市***区石井镇人民政府核发的《农村(墟镇)宅基地使用证》，应属于有主财产。

【裁判要旨】确认无主财产案件的申请人应当与案涉财产具有利害关系，不具有的利害关系的，申请人不满足起诉条件，应驳回申请人的请求。

【案 例 五】冯钰添申请认定财产无主二审案件

【审理法院】广州市海珠区人民法院,广州市中级人民法院

【案       号】（2015）穗海法立民初字第7号,（2015）穗中法立民终字第1878号

【案情简介】冯钰添向人民法院申请确认广州市海珠区同福中路龙圣里*号的1幢2层（部分1层）房屋为无主财产，该房屋产权人梁儒（香港人）于1951年7月31日书面委托居住广州市第六甫水脚14号的表兄蔡湛泉代为办理12号房屋一切产权登记手续，1955年3月11日，蔡某代为领取《房地产所有证》后，未依法于1987年全国开展的城镇房屋所有权登记中进行房屋权属登记。至今，广州市房地产档案馆现存的该房屋登记资料只有1954年房屋登记的南字7032号档案。原房屋产权人现在已123岁，几乎没有生存的可能。

【 裁判理由】广州市中级法院认为：上诉人申请认定广州市海珠区同福中路龙圣里*号的1幢2层（部分1层）房屋为财产无主，但是，经查上诉人与本案没有直接利害关系，上诉人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”规定的条件。原审裁定正确，法院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，法院不予采纳。

从上述五个司法案例可以看出，法院认定无主房屋的情形主要集中在房屋产权人去世后无继承人且未将房屋遗赠给他人的情况。此外，根据现行法律法规规定，申请认定房屋系无主财产还需要满足以下条件：（1）申请人与本案有利害关系；（2）在法院发布无主财产认领公告期间，无相关主体向法院申报权利。反之，房屋有以下情形的，法院裁判观点已经明确不能认定为无主财产：（1）房屋属于土改时期没收私房充公、公私合营时代对私人房产的改造重建而形成的房屋；（2）房屋属于上世纪50年代至80年代以房管局名义兴建的房屋；（3）房屋系华人华侨委托房管所代管的房屋的；（4）根据既有证据足以认定房屋权属状况的。

第一，对于城市更新开发企业而言，因确认被搬迁房屋属于无主财产需要经过一年的公告期，耗时较长，因此，若城市更新开发企业在开展房屋确权工作中发现房屋产权不明可能属于无主财产的，应尽早将相关信息告知当地政府或集体经济组织，由当地政府或集体经济组织向法院申请确认被搬迁房屋为无主财产，以尽快完成房屋确权工作。

第二，对于房屋产权人或其他利益相关方而言，若房屋产权人无继承人的，可以提前写好遗嘱或签订遗赠协议，并办理公证手续，妥善处置其名下房产，以实现房产的最大价值。没有条件做遗嘱公证的，房屋的利益相关方（如为产权人尽了主要生养死葬义务的主体）应妥善保管相关证据材料，如照片、聊天记录、费用支付凭证等等，在房屋产权人去世后，利益相关方可向法院提起诉讼，请求确认房产为无主财产，并确认己方对房产享有全部或部分所有权。