定金是一种重要的交易担保措施，买方通过向卖方支付一定金额的定金用来锁定交易，如因为买方的违约行为导致交易无法缔结或顺利进行的，卖方有权没收定金；如因为卖方的违约行为导致交易无法缔结或顺利进行的，卖方应当双倍返还定金。久而久之，前述担保措施在寻常百姓的思维里，逐渐形成了如此朴素的交易观念，即在定金交付后，卖方可以牺牲双倍定金为代价而主动换取交易的终止。前述朴素的交易观念来自于对法律规定进行简单且书面化的解读，而忽略了诚信交易这一根本的法律的基本价值追求。实际上，解约定金也确实存在于我国的法律规定当中，是属于定金性质的一种（根据定金所发挥的担保作用的不同，定金主要分为缔约定金——用来担保合同的缔结；履约定金——用来担保合同的履行；解约定金——支付及收取定金的一方可以牺牲定金为代价而换取合同的解除）。既然定金存在不同的法律属性，就需要通过双方当事人之间的约定来帮助我们判断其在具体交易中的实际属性。

在一般的二手房买卖关系中，买卖双方一般会选用中介公司提供的格式交易文本，根据笔者所在律所的经验，以及笔者自己的购房经历，中介公司版本的买卖合同一般较为简单，且重在兼顾买卖双方的利益；同时如交易能够顺利进行并完成，中介公司将会获取不菲的中介收入，因此中介公司的买卖合同文本定然是偏向于维护交易的稳定性，促成交易的尽快完成。中介公司的买卖合同中，往往不会明确约定卖方作为定金的收取方，可以通过牺牲双倍定金为代价换取交易的终止，而仅仅是将双倍返还定金作为卖方出现违约行为时的一种惩戒措施，用来威慑卖方防止出现违约行为，其根本目的还是促成交易。进一步地，在司法实践中，法院也注意到定金存在多种法律属性，其做出定性判断的依据也是当事人双方之间的约定，而且法院作为居中裁判者，不仅仅担负着定分止争的法定职责，更是肩负着维护社会正义、促进诚信交易的重要角色，简言之法院不会鼓励不诚信的交易行为，并竭力维护稳定的交易秩序。综合前述因素，一方面二手房买卖合同中一般不会将定金明确约定为解约定金，另一方面法院也倾向于维护交易的实现，这就决定了在上述典型案例中未有任何一起案例支持出卖人以牺牲双倍定金而换取交易的终止。

除上述定金问题外，在司法实践中，出卖人能否以不配合交易作为合同无法继续履行的理由对抗买受人要求继续履行的诉讼主张呢？我们的观点是，二手房买卖合同关系下，出卖人的主要合同义务是赎楼（如有担保）、办理房屋交付及过户登记；买受人的主要合同义务就是支付购房价款。在买受人已经按时足额支付购房价款的前提下，二手房买卖合同原则上不存在履行上的法律障碍，此时真正能对二手房交易的继续履行产生实质性障碍的，一般仅有：1）房屋已经出卖给了其他第三方并办理完毕了过户登记手续；2）买受人不能满足当地的购房资格，案涉房屋实际上无法登记在买受人名下；3）因为出卖人自己的债务原因，导致案涉房屋先于买卖合同签订时间而被法院查封等情形，在前述情形下案涉买卖合同基本上不具备继续履行的可能，即便买受人主张继续履行的，法院可能也会基于客观障碍而不予支持。除前述情形外，其他出卖人的原因一般不会成为妨害买卖合同继续履行的法律障碍，即便出卖人拒绝办理过户登记等后续手续，也可以通过执行生效判决的方式予以解决。

专业建议

一、对二手房交易中卖方的建议

1.在二手房交易中，一般是在房价有较大幅度上涨的情况下，卖方才会有悔约的动机与冲动。因此，如卖方预计房价有大幅上涨可能的，建议预先在合同中约定调价机制，比如约定在标的房屋过户登记至买方名下之前，如周边房价上涨达一定比例的，则卖方有权要求按照市场最新价格予以调整房屋售价。

2.如上述调价机制不能够得到买方的同意的，则为了给卖方预留可能的回旋空间，如卖方自愿以牺牲双倍定金为代价换取再次交易机会的，建议在二手房买卖合同中以简单、直接、明了的语句约定，卖方可以双倍返还定金为代价解除二手房买卖合同。

二、对二手房交易中买方的建议

1.建议在签约之前，买方应仔细审阅二手房买卖合同的每个条款，尤其应留意是否存在上述调价机制、解约定金等可能影响交易正常进行的合同条款。如发现合同中存在类似条款的，买方应及时在签约前提出异议，如卖方不同意修改的，则买方应慎重评估卖方的出售意愿并谨慎签约。

2.在实践中，如卖方单方面悔约导致合同无法继续履行的，部分法院会将房价上涨的差价认定为是买方因此遭受的损失并予以支持。因此建议在卖方悔约后，买方应及时固定周边房价浮动的有效证明材料，以便向卖方索赔。

房屋买卖无论何时、何地，对于交易双方而言都属于重大交易事项，对此笔者建议双方都应谨慎对待，尤其应当仔细阅读、充分理解买卖合同的诸项条款，如条件允许，建议双方都能够在签署合同之前寻求专业人士的协助。能签署一份内容详实、公平合理的买卖合同，方为万全之策。