在城市更新的拆迁补偿程序中，确认房屋产权人是开展拆迁工作的首要环节。在“共有”这一复杂的房产持有情况下，搬迁实施主体需要尽职调查房屋的共有权人有哪些，严格审查签订协议的共有人是否已得到其他共有权人的授权，并需确保签订搬迁补偿协议为全体共有人的意思表示。但在实践中，由于部分房屋未作产权登记，或原产权人去世后继承人众多且未作析产分割，或一方共有人持有的授权文件存在虚假情形，导致了部分共有人与搬迁人签订的补偿协议效力处于不确定的状态之下。因此，本文拟从司法实践的角度，探究“未经其他共有人同意，一方共有人签订的搬迁补偿协议是否无效”这一问题，以期为实务提供借鉴与参考。

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《中华人民共和国民法典》

第一百七十一条　第一款　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

第一百五十四条　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十六条　民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第二百九十七条　不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

【裁判要旨】一方共有人未征得的其他共有人同意、追认且未获得授权委托的情形下，与搬迁人签订的搬补协议无效，一方共有人以其他共有人知情但未回复为由主张授权委托行为成立的，法院不予支持。

【案例一】杜柏清与杜柏江、杜柏耀、佛山市禅城区土地储备中心确认合同无效纠纷

【审理法院】佛山市禅城区人民法院

【案号】（２０１４）佛城法民一初字第１０５３号

【案情简介】涉案房屋位于永隆街１５号，由杜柏清、杜柏江、杜柏耀三兄弟及前述三人的母亲朱妹、弟弟杜柏强按份共有。朱妹去世后，并未订立书面遗嘱对其所享有的产权份额进行分配。２０１３年７月２４日，杜柏江与杜柏耀签订《承诺书》，内容概括为：由于朱妹已去世，兄弟姐妹五人共有房屋，杜柏耀已经电话通知其他兄弟姐妹，对方没有答复也没有提出反对意见，暂时由他和杜柏江与搬迁人佛山市禅城区土储中心签订搬迁补偿合同，一切法律责任由杜柏耀、杜柏江承担。后２０１３年９月２４日，杜柏耀、杜柏江与搬迁人签订了搬迁补偿安置合同及补充协议，约定以产权调换的方式进行补偿，拆迁补偿款及每月临迁款由杜柏耀收取。

杜柏清认为杜柏江、杜柏耀二人未经其同意或授权委托，私下与搬迁人签订《房屋拆迁补偿安置合同》，侵犯了其他共有人的合法权利。杜柏耀认为其已电话联系杜柏清，杜柏清知悉该情况且口头上未提出什么意见。此外，搬迁人也称均有致电其他产权人，告知相关情况。但其他产权人称不清楚杜柏江、杜柏耀与搬迁人签订了搬迁补偿合同，亦未被告知合同的具体内容。为此，杜柏清将杜柏江、杜柏耀及搬迁人起诉至法院，请求确认涉案《房屋拆迁补偿安置合同》无效。

【裁判理由】本院认为，涉案房屋是由朱妹、杜柏清、杜柏江、杜柏耀与杜柏强按份共有，朱妹去世后未订立遗嘱，其产权份额应按照法定继承处理。本案中，搬迁人已收取了涉案房屋全部产权证及土地证，可证实杜柏江、杜柏耀与搬迁人明确知悉涉案房屋的产权情况，均应对拆迁补偿合同的签订负有审慎注意义务，即使杜柏江、杜柏耀二人向搬迁人出具了《承诺书》，该承诺书仅是内部约定，对外并不产生对抗合同无效的法律效力，搬迁人不能因此而主张免责。另外，虽然杜柏江、杜柏耀抗辩认为其二人已告知杜柏清及其他共有人，但其不能以杜柏清及其他共有人无回复为由主张授权委托行为成立。而且，其他共有人均向法院陈述未授权亦不同意产权调换方式补偿，而是要求货币补偿，故应视为其他共有人明确拒绝对拆迁补偿合同进行追认。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应认定拆迁补偿合同无效。

【裁判要旨】拆迁补偿协议依法应由搬迁人与房屋所有权人协商签订，一方共有人未经授权即与搬迁人签订拆迁补偿协议、搬迁人未明晰产权即与一方共有人签订补偿协议，均对其他共有人的合法权益造成了损害，故该协议中关于“其他共有人产权的处分”约定无效。

【案例二】张少山与张大飘、黄锦明等确认合同无效纠纷

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【案号】（２０１５）穗中法民五终字第５７２３号

【案情简介】１９８６年８月２５日，广州市中级人民法院作出（８６）穗法民复字第４４０号民事判决书，判决北京南路１１９号房屋一座归梁某甲、罗某、张某乙及张某甲所有，其中第一、三层产权归张某甲，第二、四层产权归梁某甲、罗某、张某乙三人所有，从１９８３年３月起，四方各自收取自己产权的住户租金。后梁某甲、罗某、张某甲死亡，其遗产分别由各自继承人继承。

２０１１年５月２７日，罗某继承人（委托人）委托梁某丁与搬迁人粤海公司签订搬迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款。后２０１１年９月１日，该委托事项由梁某丁（受委托人）转委托给招凤桃（转委托受委托人）。２０１１年９月２０日，招凤桃与搬迁人粤海公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定粤海公司拆除涉案房屋（原址房屋为双隅结构３层）。对此，张某甲继承人提出异议，要求法院确认罗某继承人与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于北京南路１１９号房一、三层产权的拆迁补偿内容无效。

【裁判理由】二审法院认为，涉案房屋被拆迁，依法应由搬迁人与房屋所有权人协商签订拆迁产权补偿协议。罗某继承人无权代表张某甲的继承人与搬迁人协商签订协议，且其所签订的协议未经张某甲的继承人追认，虽粤海公司作为搬迁人，声称已依据法律规定履行审查确定产权人的义务，但是对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，且其承诺的补偿价款未能证明与同期房屋价值相符，涉案拆迁补偿协议在形式及内容上都对其他共有权人的合法权益造成了损害。基于签订双方都有过错，原审法院认定上述拆迁补偿协议中有关涉案房屋第一、三层产权的内容应为无效并无不当，本院予以维持。

【裁判要旨】搬迁人未尽义务审查房屋是否存在共有情况，以及签约人是否具有共有人的委托书或印鉴等证明材料的情况下，仅以签约人为一方共有人儿子，即认为有理由相信其为有权代理，理由明显不充分，不构成表见代理，该搬迁补偿协议侵害了其他共有人的权益，应属无效。

【案例三】邓寿媛与卓裕城、蕉岭县建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【审理法院】广东省梅州市中级人民法院

【案号】（２０１２）梅中法民二终字第２９号

【案情简介】涉案房屋位于蕉城镇南门路一巷４０号，是１９８３年７月２９日以邓寿媛的名义申请建设审批，由邓寿媛及其丈夫卓振杰共同建造（卓振杰已于２００４年逝世，其先后与三任妻子养育有三子三女）。２０１０年９月，邓寿媛得知自己的房屋于２００８年９月２６日被卓振杰儿子卓裕城在既没有本人授权委托，也未持有本人印章、身份证、准建证等任何能代表邓寿媛本人的原始凭证的情况下，以邓寿媛的名义与搬迁人蕉岭县建设局签订了《蕉岭县溪峰河房屋拆迁补偿协议》，搬迁人蕉岭县建设局已于２００９年１月将房屋拆迁补偿款支付给了卓裕城。对此，邓寿媛向法院提起诉讼，请求确认涉案拆迁协议无效。

【裁判理由】本院认为，本案焦点问题为：卓裕城代邓寿媛签订拆迁补偿协议是否构成表见代理，协议是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，搬迁人在与卓裕城签订拆迁补偿协议之前，应尽义务审查房屋是否存在共有情况，以及签约人是否具有共有人的委托书或印鉴等证明材料。但搬迁人未作审查即签订协议，具有明显过失。同时，搬迁人在未要求签约人卓裕城出示所涉房屋的权属证明材料，未提供其他共有人的委托书或印鉴等证据的情况下，仅以卓裕城是邓寿媛的儿子即认为有理由相信卓裕城为有权代理，而仅与卓裕城签订拆迁补偿协议，理由明显不充分，该协议侵害了其他共有人的权益。据此，卓裕城与搬迁人签订的《蕉岭县溪峰河房屋拆迁补偿协议》应认定为无效。

【裁判要旨】在房产为夫妻共同财产，且双方一直共同生活的情况下，他人有理由相信拆迁补偿协议的签订为夫妻双方的共同意思表示，在一方应知另一方共有人签订了搬补协议而不提出异议的情况下，视为同意签订搬补协议，该协议有效。

【案例四】邓青春与深圳市公安局、陈少连财产损害赔偿纠纷

【审理法院】深圳市中级人民法院

【案号】（２０１３）深中法房终字第１６４号

【案情简介】１９６９年邓青春与陈少连登记为夫妻，１９７９年涉案房屋建造于陈少连母亲廖某的宅基地上，产权人为廖某。２００１年廖某去世后，该房屋由陈少连继承、使用。２００１年３月２０日，深圳市公安局与陈少连签订了《拆迁补偿协议书》，后深圳市公安局依约向陈少连支付补偿款及相关过渡费用，并拆除了房屋。２０１２年邓青春向深圳市罗湖区人民法院起诉，称深圳市公安局应当向其补偿同等价值的回迁房及过渡安置费，理由是涉案房屋是由其与陈少连出资建造的，并且廖某去世前曾立下口头遗嘱由其与陈少连继承房屋，但由于陈少连不懂分配夫妻共同财产，在邓青春不知情的情况下，与深圳市公安局签订了前述拆迁补偿协议书，损害了邓青春的合法权利。

【裁判理由】二审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，陈少连继承涉案房产的权利义务后，该房产应该属于夫妻共有财产；另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，邓青春与陈少连一直共同生活，其对拆补协议的签订及领取相关款项的行为是知情的，邓青春未能举证证明其曾对陈少连的相关行为提出过异议，故虽然拆迁协议及补充协议书上没有邓青春签字确认，但是搬迁人有理由相信陈少连签订相关协议的行为是夫妻共同意思表示。因此，维持了驳回判决。

【裁判要旨】无权处分不影响合同效力，其他共有人以无权处分为由主张合同无效不予支持；一方共有人以自身名义签订搬迁补偿协议，未以其他共有人名义签订，不属于无权代理，未经其他共有人授权、追认，不能成为合同无效的原因；在搬迁人不知案涉房产存在权属争议的情况下，不能证明搬迁人与一方共有人存在恶意串通，其他共有人据此主张利益受损、合同无效，不予支持。

【案例五】吴纯娇与吴作勤、广东美德实业投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【审理法院】广东省高级人民法院

【案号】（２０１６）粤民再３０７号

【案情简介】涉案房产“春丰楼”为吴春丰夫妇所有。吴春丰夫妇去世后，吴纯娇、吴作勤、谢琼珍、佘佩昭等人享有继承案涉房产的权利，因房产一直未予分割析产，根据继承法规定，应由继承人共同共有。另查，涉案房产此前由吴作勤的父亲吴维荣以业主吴春丰夫妇代理人的身份办理了“春丰楼”房地产的产权接收手续，此后，该处房产一直由吴维荣一家人管理、使用，且潮州市国土资源局出具的范围图及其测绘队出具的附图均显示案涉房产的住户为吴作勤。２０１２年７月１７日，吴作勤与搬迁人美德公司签订了《房地产转让协议》，吴纯娇认为吴作勤此举损害其合法权益，故诉请人民法院确认吴作勤与美德公司签订的房屋拆迁补偿协议无效。

【裁判理由】再审法院认为，本案再审的争议焦点是：吴纯娇诉请确认吴作勤与美德公司签订的房屋拆迁补偿协议无效是否依据充分。

（一）关于无权处分：吴作勤以其为案涉房产共有权人身份与美德公司签订案涉房屋拆迁补偿协议，实际上系无权处分行为。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分并不影响合同的效力。

（二）关于恶意串通损害第三人利益：涉案房屋一直由吴作勤一家管理、使用，国土资源局出具的范围图记载的房产住户也为吴作勤，鉴于吴纯娇等人未提供证据证明其已向美德公司或有关部门提出异议或主张权利，且吴作勤在拆迁过程中亦已提供了产权证明文件、同住成年家属谢琼珍、佘佩昭声明由吴作勤处分其财产的律师见证书，因此美德公司并不知道案涉房产存在权属争议，不能证明美德公司与吴作勤存在恶意串通情形。另，即使美德公司未能查明案涉房屋的全部产权人，亦不能作为认定案涉拆迁补偿合同无效的事由。

（三）关于无权代理：首先，吴作勤并未以吴纯娇等人代理人的名义签订拆迁补偿协议，故吴纯娇主张拆迁补偿协议未经其他共有人委托授权、追认，应为无权代理合同，不予以支持。其次，虽然谢琼珍在本案诉讼中否认其对吴作勤的授权，但由于吴作勤已向美德公司出具了律师见证书，美德公司有理由相信吴作勤有代理权，即使谢琼珍的授权并不属实，吴作勤亦构成对谢琼珍的表见代理。

综上，吴纯娇诉请确认案涉房屋拆迁补偿协议无效的申诉理由均缺乏事实及法律依据，本院再审不予采纳。吴纯娇等人若认为吴作勤无权处分的行为侵害了其对案涉房屋的合法权益，谢琼珍若认为吴作勤代理其签订拆迁补偿协议的行为构成侵权，均可另循法律途径解决。

从上述案例可以看出，一方共有人未经其他共有人同意，即与搬迁人签订搬迁补偿协议，对于该共有人的行为，存在三种法律关系的认定，法院通过对该三种法律关系的认定进而影响着合同的效力的判定：

第一，恶意串通损害他人合法权益。在原《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、现《中华人民共和国民法典》第一百五十四条中，均规定了恶意串通情况下损害他人合法权益的民事法律行为无效。而前述条款在房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，也是其他共有人经常提出的、法院裁判合同无效的理由。实践中，法院在认定合同效力时，往往不会将恶意串通中合谋的故意作为审查重点，而是基于案件证据或已查明事实，判断能否推定出“搬迁人明知或应知涉案房屋可能存在共有权人，仍未尽审查义务，在明知仅与一方共有人签订《搬迁补偿协议》会损害其他共有人合法利益的情况下，仍签订合同”的事实。

如案例一中，搬迁人已收取了涉案房屋的产权证书资料，可证实一方共有人与搬迁人明知涉案房屋产权的共有情况，但仍未尽到审慎注意义务，签订的合同损害了其他共有人的利益，合同无效。再如案例二中，搬迁人对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，因此法院认为其应知房屋共有情况，却未尽到审慎义务，据此导致的其他共有人利益损失，应认定合同无效。但在房屋未经产权登记的情况下，当搬迁人审查了一方共有人提供的材料，该材料仅体现了一方共有人信息，且在拆迁信息公示过程中，未有其他权利人及时提出异议的，法院则倾向于认定搬迁人不知或并非应知，因此其签订的《搬迁补偿协议》不属于恶意串通、无效的情形。

第二，无权处分。根据物权区分原则，无权处分人与相对人签订的合同不因无权处分行为而无效，故其他共有人以一方共有人无权处分，主张《搬迁补偿协议》无效的目的难以实现。但其他共有权人仍然可以通过主张一方共有人无权处分，依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，追回房产或在善意相对人已取得该房产时，向一方共有人主张损害赔偿。法院在审理时，对于无处分权的审查重点在于判断搬迁人是否为善意，是否进到了审慎义务，即其对该房产存在其他共有人是否知道或者应知。由于搬迁人在城市更新程序中具有确权、审查的审慎义务，法院在考量时会对搬迁人提出较一般民事案件善意认定的更高标准。通过案例检索分析可知，在一方共有人材料齐全、无其他共有人提出异议、现有途径未显示房屋产权为共有的情况下，法院才倾向于认定其为善意、尽责，无权处分行为有效。

第三，无权代理。一方共有人未经其他共有人同意、授权、追认，即以全体共有人名义签订《搬迁补偿协议》，属于无权代理的行为，其签约行为对其他共有权人依法不发生法律效力。但在搬迁环节中，因搬迁人对签约人主体资格的审查相较严格，一方共有人在无其他共有人授权的情况下难以获得签约资格，因此表见代理行为即比较普遍。法院在认定表见代理是否成立时，会重点审查一方共有人提交的授权材料是否存在明显的效力瑕疵，该材料中的“委托人”与一方共有人之间的关系等等，如表见代理的授权材料已经法律见证、一方共有人与其提供的授权“委托人”属于夫妻关系，则易被认定为搬迁人有理由相信该授权属实，表见代理成立。

对于其他共有人而言：首先，在未实际占有、使用共有房产的情况下，应定期关注、查看房屋状态，如发现房屋存在拆迁的情况，需及时向搬迁人或相关政府部门提出异议，主张权利。其次，建议其他共有人注意留存房屋共有的权利证明材料，在涉及诉讼时，作为证据提交法院，以确保自身的诉讼主体资格。再次，建议其他共有人在诉讼时，根据案件的实际情况，如房产是否登记为共有、一方共有人获得签约资格的方式、搬迁人对涉案房屋调查状态及知情情况，选取恰当的法律关系制定诉讼策略。最后，如涉案房屋已被拆除难以恢复原状，则在提出合同无效的诉讼请求的同时，建议一并提出损害赔偿等诉讼请求，以降低另案起诉的成本。

对于搬迁人而言：为避免《搬迁补偿协议》被法院认定为无效，在房产确权阶段，搬迁人应严格审查涉案房屋的权属状况，对于未做产权登记的房屋，应注重调查清楚原房屋的建设者及其去世后的继承关系；对于夫妻共有房屋，注重考察一方提供的材料能否证明为夫妻双方的共同意思表示；同时，做好权利公示及提供广泛、便捷的异议渠道。在《搬迁补偿协议》签订阶段，搬迁人应做好签约人的签约资格审查，对于其提供的产权证明文件、房屋使用人资料上所记载内容进行进一步核实；对于授权委托书的真实性，进行审慎判断；对于一方共有人提供的《承诺书》等文件的效力，不予轻信，不作为判定签约资格、排除其他权利人及自身免责的判断依据。