通过权益收购、搬迁补偿等方式将多个利益主体归于单一主体，是城市更新项目能否最终实施的关键。在拆除重建类城市更新项目中，市场主体往往在项目前期与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议，约定就项目范围内原农村集体经济组织继受单位所有土地进行合作开发以及项目开发建设成本、物业及利润分配等内容，以期通过签订合同的形式固定项目未来的开发权益。但在城市更新中，市场主体可能因为被搬迁人不满意补偿标准、存在个别“钉子户”、相关主体恶意串通阻止单一主体形成等各种客观原因，无法成为单一权利主体。若城市更新范围内有任何明确表示不愿意权益归一的权利人，大至村集体经济组织，小至单个权利人，均可能导致项目无法通过行政审批，无法实现城市更新的合同目的。如市场主体无法完成规定比例搬迁补偿协议签约，成为项目范围内单一权利主体，将导致城市更新项目无法推进。

【裁判要旨】市场主体客观上无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体，导致合作开发合同目的已经不可能实现，当事人可依法主张解除合同。

【案 例  一】深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司、深圳市中孚泰文化集团有限公司与深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司合同纠纷

【案      号】（2017）粤0307民初15644号，（2018）粤03民终12915号

【审理法院 】深圳市龙岗区人民法院，深圳市中级人民法院

【案情简介】 2008年8月28日，被上诉人、原审原告深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司（下称“水浸围分公司”）与上诉人、原审被告深圳市中孚泰文化建筑建设股份有限公司（下称“中孚泰建筑公司”）签订合作开发协议，约定合作开发水浸围村范围内的拆除重建类城市更新项目，中孚泰建筑公司负责相关实施工作及承担相关费用。协议签订后，中孚泰建筑公司进行了提交项目计划立项申请、改造意愿征集、编制专项规划等工作，并与水浸围村范围内约110户中的37户业主签订了拆迁安置补偿协议。

新坡塘分公司、水浸围分公司的改造范围属于同一个更新单元且均横跨两期实施，每一期均包含新坡塘村、水浸围村的公共设施和配套建设，存在地块上的交叉。2010年项目纳入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划后，新坡塘分公司与中孚泰建筑公司的合作协议经（2013）深龙法民三初字第914号、（2014）深中法房终字第1384号民事判决确认解除。2014年10月，水浸围分公司向中孚泰建筑公司发函表示解除双方签订的合作开发协议。后水浸围分公司向法院提起诉讼，诉请解除合作开发协议并要求中孚泰建筑公司支付经济损失。

【裁判理由】一审及二审法院认为，双方签订案涉协议的目的在于合作开发水浸围村范围内的拆除重建类城市更新项目，因此，中孚泰建筑公司成为案涉城市更新项目的实施主体是案涉协议能够继续履行的前提条件。根据《深圳市城市更新办法》第三十二条、《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条第一款、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》第二十九条、《龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试行）》第四条规定，中孚泰建筑公司要确认成为案涉城市更新项目的实施主体，前提条件是要成为案涉项目的单一权利主体，包括与案涉项目范围内的全部业主签订物业收购补偿安置协议、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。但自2008年《合作开发协议书》签订至今，中孚泰建筑公司仅与少量业主达成了拆迁补偿协议，多数业主并未同意其拆迁补偿方案。2017年3月2日水浸围分公司组织召开的全体股东大会，形成解除与中孚泰建筑公司的合作关系的决议，表明该公司股东不愿继续履行《合作开发协议书》。至此，中孚泰建筑公司已不可能通过与全部业主达成拆迁补偿协议的方式形成单一权利主体，该协议已无法继续履行。其次，中孚泰集团已同意与部分业主解除拆迁补偿协议，其亦以实际行动表明不再继续履行案涉协议。再次，新坡塘分公司、水浸围分公司的改造范围属于同一个更新单元且均横跨两期实施，每一期又包含新坡塘村、水浸围村的公共设施和配套建设，存在地块上的交叉，不宜由不同主体进行项目改造。由于中孚泰建筑公司与新坡塘分公司的合作协议已经解除，中孚泰建筑公司无法成为涉案改造项目的单一实施主体。在中孚泰建筑公司未能成为涉案项目单一权利及实施主体的情况下，水浸围分公司与中孚泰建筑公司已无法继续履行《合作开发协议书》，也不具备继续履行的客观条件，双方签订《合作开发协议书》的目的也已无法实现，故水浸围分公司与中孚泰建筑公司的合作协议也应一并解除。

【裁判要旨】市场主体无违约行为，但因无法成为项目单一权利主体陷入合同僵局，改造合作协议应当解除。

【案 例  二】深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司与深圳市长岭股份合作公司、深圳市兰亭投资集团有限公司合作开发房地产合同纠纷

【案      号】（2018）粤0303民初22728号，（2019）粤03民终33715号

【审理法院 】深圳市罗湖区人民法院，深圳市中级人民法院

【案情简介】 2001年6月18日，深圳市长岭股份合作公司（下称“长岭股份公司”）与深圳市鹏顺实业有限公司（下称“鹏顺公司”）签订《“长岭花园”合作建房合同书》《“长岭花园”合作建房补充协议书》，约定就长岭花园项目进行合作开发，长岭股份公司负责空置、提供合作项目用地红线范围内物业及场地并办理有关手续，鹏顺公司负责提供资金、设立项目公司、办理房产销售工作和房产证、进行工程建设等，双方按比例分配项目建成后的房产。

因鹏顺公司不具备房地产开发经营资质，后增加具有资质的深圳市东方欣悦实业有限公司（下称“东方欣悦公司”）作为签署方，与长岭股份公司、鹏顺公司重新签订《“长岭花园”合作建房合同书》。合同签订后，鹏顺公司多次向长岭股份公司发出《拆迁通知》，但长岭股份公司未在约定期限内完成原有物业拆迁，截至一审开庭之日止，尚有10%左右的被搬迁人未签订拆迁赔偿协议。长岭股份公司于2011年10月15日公告告知鹏顺公司：双方签订的合作建房合同书及补充协议均已无法实现，且不具备履行的可能。

2013年10月11日，长岭股份公司与深圳市兰亭投资集团有限公司（下称“兰亭公司”）就长岭股份公司与鹏顺公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》《“长岭花园”合作建房补充协议》以及长岭股份公司与鹏顺公司、东方欣悦公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》（以下合称“案涉合同”）约定范围之外的更新单元内其他用地签订《深圳市长岭村合作改造合同书》，约定确认兰亭公司为案涉旧改项目的合作改造单位等。

长岭股份公司向一审法院起诉请求解除案涉合同。

【裁判理由】 一审法院认为，案涉合同均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。长岭股份公司不同意与鹏顺公司就除案涉地块之外的土地签订城市更新改造协议，鹏顺公司无法成为长岭村项目城市更新单元的单一权利主体，不可能获得长岭村项目的改造资格。故案涉合同已经不具备继续履行的条件，且该合同对原长岭村的城市更新势必造成影响，从有利于社会经济发展和衡平双方当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管案涉合同合法有效，且鹏顺公司在履行合同过程中没有违约行为，案涉合同也应当解除。由于鹏顺公司没有过错，在合同解除后，其因合作建房合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，鹏顺公司有权要求长岭股份公司承担相应的赔偿责任。

二审法院认为，长岭股份公司已就案涉合同约定范围之外的更新单元内其他用地另与兰亭公司签订改造协议，在案涉合同约定的地块面积仍小于城市更新立项最低面积要求的情况下，案涉合同亦难以通过城市更新方式继续履行，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的“法律上或事实上不能履行”的履行障碍。由于（1）无证据显示长岭股份公司系出于另谋与他人合作的投机恶意导致终止履行；（2）深圳市对于拆除重建类旧城改造已改采城市更新模式进行，涉案合同的继续履行存在法律和事实上的障碍；（3）如鹏顺公司在合同履行障碍难以排除的情况下，仍然坚持主张继续履行合同，与诚信原则不符，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条针对合同僵局所提出的法律适用指引，应允许违约方起诉解除合同。

【裁判要旨】原农村集体经济组织继受单位违约，导致市场主体无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体的，可终止履行改造合作协议。

【案 例 三】 深圳宝源置地有限公司、深圳市布吉投资股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【案    号】（2012）深龙法民三初字第1739号，（2012）深中法房终字第2798号，（2015）粤高法民一申字第478号

【审理法院】深圳市龙岗区人民法院，深圳市中级人民法院，广东省高级人民法院

【案情简介】2009年7月20日，深圳宝源置地有限公司（下称“宝源公司”）与深圳市布吉投资股份有限公司（下称“布吉投资公司”）签订《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，约定布吉投资公司于2012年10月31日向宝源公司移交改造范围内的房地产及附属设施，按一定比例分成物业的方式进行补偿。协议签订后，宝源公司开展项目前期工作，与第三方签订了《规划方案设计合同》《深圳布吉金稻田旧改项目拆除拆迁工程合同》《布吉金稻田旧改项目前期策划合同》《建设工程方案设计合同》《测绘合同》，并与项目范围内多个权利人进行了拆迁协议签约。2011年3月30日，布吉金稻田片区更新单元规划经深圳市规划和国土资源委员会通过。

2011年12月7日，布吉一村与百合控股公司就部分位于金稻田片区城市更新单元第三期项目范围内的布吉一村所有建设用地合作开发事宜签订《合作协议》。布吉投资公司在《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》约定的移交期限来临前，于2011年9月25日召开临时股东大会，决议授权其全资子公司自行进行旧改项目工作；并于2012年3月22日向宝源公司发出《关于暂停履行<布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业拆迁补偿安置协议书>通知书》，载明：同属改造项目范围内的另一业主（布吉一村）已与其他公司签署协议，约定该业主将其拥有的建设用地，提供给其他公司改造开发，宝源公司已无法与项目范围内的所有业主签署拆迁安置补偿协议，无法通过政府取得项目改造的主体资格。

2012年4月，布吉投资公司向深圳市龙岗区人民法院起诉，请求判令解除与宝源公司签订的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，并要求宝源公司赔偿违约保证金500万元。

【裁判理由】一审法院认为，双方当事人于2009年7月20日签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方应当严格按协议书约定的内容履行各自的义务；宝源公司已按《拆迁安置补偿协议书》约定履行了合同义务，但布吉投资公司在宝源公司没有违反合同任一条款约定的情况下请求解除《拆迁安置补偿协议书》及赔偿违约保证金人民币500万元，不符合合同约定解除条件，也不符合法律规定解除的条件，依法予以驳回。

二审及再审法院认为，双方当事人签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。布吉投资公司行使不安抗辩权不符合法律规定，有设置合同履行障碍之嫌，无权单方解除合同，亦无权请求宝源公司赔偿违约保证金，但由于宝源公司未能成为案涉城市更新单元的单一权利主体，今后已不可能获得案涉项目的改造资格，案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》事实上已经不具备继续履行的条件，故结合布吉投资公司提出的诉讼请求，判决终止履行案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》。

【裁判要旨】市场主体存在违约行为且无法成为单一权利主体，原农村集体经济组织继受单位有权解除合作开发协议。

【案 例 四】深圳市中祥泰房地产开发有限公司与深圳市坪山望牛岗股份合作公司合同纠纷

【案      号】（2018）粤0310民初602号，（2019）粤03民终10091号，(2020)粤民申3264号

【审理法院】深圳市坪山区人民法院，深圳市中级人民法院，广东省高级人民法院

【案情简介】2015年6月18日，深圳市坪山望牛岗股份合作公司（下称“望牛岗公司”）与深圳市中祥泰房地产开发有限公司（下称“中祥泰公司”）签订《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》。2014年2月7日，前期项目公司裕佳恒业公司向望牛岗公司缴交了300万元旧改保证金。2014年12月18日，裕佳恒业公司股东会议决议将该300万元转让至中祥泰公司名下，望牛岗公司对此不予认可，称该300万元依据与裕佳恒业公司的协议望牛岗公司已予以没收，且退不退是望牛岗公司与裕佳恒业公司之间的关系。2016年9月12日，中祥泰公司告知望牛岗公司，在双方签订完城市更新合作协议的补充协议后将赞助1500万元，在原缴纳300万元保证金的基础上追加缴纳500万元保证金给望牛岗公司，望牛岗公司重新开具缴款人为中祥泰公司的保证金800万元的收款收据，但未果。

2017年5月10日，望牛岗公司召开全体股东大会，表决通过终止与中祥泰公司的相关旧改项目合作意向协议，并重新确立了新的旧改项目合作公司。5月15日，望牛岗公司向中祥泰公司发出《关于解除与贵司签订的<深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书>的通知》。

2018年7月，中祥泰公司诉至一审法院，请求确认中祥泰公司与望牛岗公司签订的《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》合法有效；要求望牛岗公司按照《深圳市坪山新区石井社区望牛岗村城市更新改造项目合作协议书》的约定继续履行合同。

截至2019年1月18日本案一审第二次开庭，中祥泰公司确认涉案望牛岗城市更新改造项目已正式签署《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》的仅一户。

【裁判理由】一审法院认为，《合作协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。关于《合作协议书》是否应当解除，首先，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关文件规定，中祥泰公司要成为本案合作开发项目的实施主体，需通过与案涉项目范围内的全部业主达成拆迁补偿协议等方式形成单一的权利主体。但自2015年6月18日《合作协议书》签订至今，中祥泰公司仅与一户业主达成了拆迁补偿协议，绝大多数业主并未同意其拆迁补偿方案。2017年5月15日，望牛岗公司组织召开的全体股东大会形成了终止与中祥泰公司的合作关系并另行确定新的合作方的决议，表明望牛岗公司股东不愿意继续履行《合作协议书》。加上中祥泰公司各股东之间发生的权利讼争，更是破坏了望牛岗公司的信任基础，继续履行合同已然难上加难。因此，中祥泰公司诉请继续履行《合作协议书》于法无据，不予支持。

二审及再审法院认为，《合作协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，已依法成立。但《合作协议书》属附生效条件的合同，即自各方签署盖章、中祥泰公司按时支付300万元履约保证金起生效。经查，中祥泰公司未按约支付300万元的履约保证金，依据协议约定，《合作协议书》成立但未生效，且中祥泰公司违约在先，望牛岗公司有权主张解除该《合作协议书》。

从上述司法案例可以看出，市场主体因原农村集体经济组织继受单位或项目范围内其他权利人原因，无法完成100%搬迁补偿协议签约成为单一权利主体时，法院倾向于认定合同目的已无法实现，可以解除改造合作协议；或认定构成长期性合同履行障碍，终止履行改造合作协议。

原农村集体经济组织与市场主体签订改造合作协议的合同目的在于取得协议约定的搬迁补偿金、回迁房屋等权益。但改造合作协议属于长期性合同，双方约定的各项义务，尤其是市场主体负有的向原农村集体经济组织交付回迁房屋的义务能否实际履行、履约时间受搬迁补偿谈判进度、行政审批时间等因素的影响，具有不确定性。为统一开发项目范围内土地、履行改造合作协议项下义务，市场主体仍须按照现行政策完成项目范围内其他土地或房屋权利人的搬迁补偿协议签约工作，实现项目范围内土地、房屋权益的转移，成为单一权利主体，申请实施主体确认，注销全部不动产权利证书并重新出让项目范围内土地。

另外，基于民法物债二分体系，尽管市场主体已与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议，但市场主体尚未完全履行协议项下义务，即未完全支付协议对价。并且，此时合作双方尚未就合作开发的集体土地、房屋办理物权变更登记或注销不动产权利证书，根据不动产物权变动登记生效的原则，改造合作协议约定的土地、房屋的物权仍由原农村集体经济组织继受单位享有。因此，如在改造合作协议签订后，因原农村集体经济组织继受单位已与其他市场主体签订了新的合作协议，或满足一定建筑面积或人数的权利人明确表示将不签署搬迁补偿协议等原因，导致市场主体已无法形成单一主体，法院出于保护物权、促进交易的考虑，倾向于恢复权利人的交易自由，而非维持长期性合同效力。

解除改造合作协议后，协议项下权利义务归于消灭，将导致原农村集体经济组织继受单位无法取得搬迁补偿利益，并可能导致市场主体无法收回已支付的项目成本。实践中，市场主体与原农村集体经济组织继受单位通常采用先签订合作框架协议，再另行协商约定具体的权利义务的签约模式。在这种模式下，可能出现由于双方仅签订一揽子框架协议，内容不够完备精细，如任何一方怠于或不愿意履约，则协议将无法继续履行的情况。因此，双方应在签订改造合作协议阶段即明确权利义务，避免因仅签订一揽子框架协议导致后续履行过程中产生争议。

对原农村集体经济组织继受单位而言，在签订合作改造协议时，应与市场主体进行协商后明确约定市场主体成为更新单元范围内的单一权利主体的具体时间，并于市场主体违约导致项目进展滞缓时积极行使合同约定解除权，避免集体资产遭受损失。就已签订的改造合作协议，若能收集确切证据材料，证明市场主体已不可能成为更新单元范围内的单一权利主体，客观上不满足城市更新相关政策要求，则原农村集体经济组织继受单位可以诉请人民法院解除或终止合同，及时止损。

对市场主体而言，在签订合作改造协议时应明确约定解除或终止后的处理方式，如约定返还履约保证金、支付实际损失及违约金等责任。在签订合作开发协议后，市场主体应尽快开展、推进搬迁补偿签约工作，积极推进各项工作。在履约过程中避免出现违约行为，否则可能导致合同解除而无法获得赔偿，无法收回已支出的项目成本。如确因原农村集体经济组织继受单位违约导致合作改造协议解除或终止，市场主体可与原农村集体经济组织继受单位就项目成本分担、赔偿损失等内容进行协商，协商不成的，可诉至法院请求返还履约保证金、赔偿项目实际支出的必要合理费用、可得利益[1]及协议约定的违约金等。

01.《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   

（五）法律规定的其他情形。  

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 

02.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

48. 【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

03.《深圳经济特区城市更新条例》

第二十八条 拆除重建类城市更新单元规划经批准后，物业权利人可以通过签订搬迁补偿协议、房地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。

属于城中村拆除重建类城市更新项目的，除按照前款规定形成单一权利主体外，原农村集体经济组织继受单位可以与公开选择的单一市场主体合作实施城市更新，也可以自行实施。

04. 《深圳市城市更新办法》

第三十二条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。

05.《深圳市城市更新办法实施细则》

第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。

属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

[1] 参考深圳宝源置地有限公司、深圳市布吉投资股份有限公司合同纠纷二审案，（2018）最高法民终124号，最高人民法院。

该案中，最高人民法院认为“因布吉投资公司违约等原因导致案涉合同在事实上履行不能，致使宝源公司的合同目的不能实现，其开发案涉土地的可得利益落空。在该可得利益损失为双方在签约时所能预见的情况下，一审法院综合考虑案涉项目复杂、标的金额巨大、当事人过错等事实，在认定宝源公司直接损失的同时，一并支持该公司主张的违约金，其总额并未超出直接损失与可得利益损失的范围，符合我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，本院亦予以维持”，但未支持土地增值损失赔偿诉讼请求，认为未经城市更新部门确认其为案涉项目的拆除重建类城市更新实施主体，项目土地增值尚不具有确定性。