01.商品房消费者权利保护的规范沿革

商品房消费者对于所购得房屋的权利，从性质上来说属于一种优先权。这一权利的背后隐藏着保护处于弱势地位的商品房消费者的生存价值预设，其规范意旨在于通过赋予商品房消费者以特定优先权，在债权清偿中实现实质正义。[1]我国有关商品房消费者权利保护的规范体系，经历了从无到有、从笼统到细致、从个案到普适的发展过程，具体沿革如下表所示：

02.《商品房消费者保护批复》的亮点及应然法律效果

（一）明确商品房消费者优先权的请求权基础

就开发商的商品房处置价款，承包人享有工程价款优先受偿权，抵押权人享有抵押物优先受偿权，但商品房消费者的价款返还请求权、房屋交付请求权的请求权基础，并未在《2002年批复》中体现，《〔2014〕执他字第23、24号答复》也无法作为正式司法文件进行普遍适用。《执行异议复议规定》着重调整程序法领域，执行人与异议人之间的法律关系，其法律效果主要体现为商品房消费者对于其他权利人强制执行措施的排除，而并非对于商品房消费者实体权利的直接确认。因此，在实体权利领域，并无明确的规范确认商品房消费者对于商品房的优先权利，这造成了商品房消费者主张权利的障碍，以及商品房进入执行程序时的被动困境。

《商品房消费者保护批复》发布，最高人民法院以司法解释的形式正式明确了商品房消费者在开发商违约情形下主张交付房屋、价款返还的请求权基础，弥补了商品房消费者基本生存权保护的实体法层面的缺失。商品房消费者可直接基于该批复主张对房屋享有优先受偿的首位权利，这是对于弱势群体利益保护机制的重大完善。 

（二）明确房屋交付优先权的条件为支付全部价款

《执行异议复议规定》第二十九条要求“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。2019年《九民纪要》对前述权利保护的数额认定作出了一定程度的缓和，即“支付价款接近百分之五十，且已按照合同约定向申请执行人或人民法院交付剩余价款的”，也可认定为符合排除执行条件的消费者。

《商品房消费者保护批复》将《执行异议复议规定》中支付百分之五十价款提高至支付全部价款，表面上看似乎加重了商品房消费者的付款义务，但底层逻辑在于：只有履行全部付款义务的商品房消费者才享有房屋交付请求权。

《执行异议复议规定》中，商品房消费者支付百分之五十比例价款可排除其他债权人对于房地产企业名下房屋的执行，该规定的目的在于保护积极付款的消费者收房的预期。但排除强制执行措施的法律效果仅为保全房屋权利之完整性，并不涉及房屋转移占有问题，若要最终取得房屋依然需要根据《商品房买卖合同》之约定付清所有价款。

理清下列两组关系是协调适用《商品房消费者保护批复》与《执行异议复议规定》的关键：

因此，将房屋交付请求权行使条件中商品房消费者价款支付比例明确规定为“全部支付”实质上并未加重商品房消费者的负担，相反更有利于人民法院对于房屋交付请求权行使条件是否成就的认定。

（三）明确房屋交付请求权的行使不以签订书面合同为条件

《执行异议复议规定》中明确要求商品房消费者必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而《商品房消费者保护批复》第二条却仅仅要求消费者符合“以居住为目的”“支付全部价款”条件，并未规定“订立书面买卖合同”的形式要件，存在新旧解释之间的矛盾理解。

从权利义务角度看，商品房消费者请求交付房屋的对价实为开发商收到了全部价款，法院在查明事实时仅需判断商品房买卖关系是否成立、价款是否全部支付，而不应仅以形式上签订书面买卖合同的管理性规定，对实体权利进行限制或作否定性评价。故而，《商品房消费者保护批复》对于实践中尚未签订书面购房合同，但已实质形成商品房买卖合同关系的消费者权利保护，是本次司法解释具有突破性意义的一大亮点。

（四）明确房屋价款返还请求权的优先性

此前，最高人民法院存在观点认为，购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。[3]即将价款返还请求权与交付房屋请求权进行区分，认为价款返还请求权仅能作为普通债权受偿。

本次最高人民法院公布的《商品房消费者保护批复》一定程度上统一了司法裁判尺度。此后，商品房消费者可依据该司法解释主张价款返还请求权优于工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。该规定无疑在房地产市场“烂尾楼”事件频发时期，为商品房消费者主张返还购房款提供了明确的维权路径和有力保障。

03.《商品房消费者保护批复》施行后仍需解决的问题

（一）“商品房消费者”是否需要满足房屋套数限定？

《商品房消费者保护批复》对于商品房消费者的定义立足于功能主义，其界定仅限于“以居住为目的”，是否需要符合《执行异议复议规定》中有关“买受人名下无其他用于居住的房屋”，以及《九民纪要》“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”或“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要”之条件？

有观点认为，新规从文义上解释并未吸收《执行异议复议规定》有关买受人房屋套数的限定，实质上不再要求消费者为“首套房”住户。但该观点忽视了法律适用中将产生的社会实效，在已经取消“签订书面合同”的管理性约束外，若继续取消“唯一住房”的实质性约束，将可能造成保护范围过度扩大，只要消费者证明“以居住为目的”即可对房屋享有优先权。诚然，保护消费者生存性权利的价值位阶高于其他财产性权利，但同时应当考虑法律法规、司法解释体系之间的衡平与协调。因此，宜通过进一步立法实现体系更为统一的解释路径。

（二）“无实际交付可能”的认定标准？

《商品房消费者保护批复》明确消费者主张价款返还请求权的条件为“房屋不能交付且无实际交付可能”，据此，抗辩不构成“房屋无实际交付可能”要件将会成为其他优先权人的生命线。但认定房屋“无实际交付可能”尚未形成统一的实践标准，这类过于绝对的评价尺度可能会面临和“支付价款达百分之五十”一样的困境，最终需要进一步的细化标准，例如形成“商品房工程动工后经过五年尚未达到交付标准”“商品房工程停工、窝工达二年未能继续施工”等具体裁判尺度。

依照《商品房消费者保护批复》的精神，若房屋能够交付或“存在交付可能”，商品房消费者即无法通过行使价款返还请求权主张权利，只能通过主张交付房屋维护自身权利。事实上，如果商品房已经存在无法按期竣工，甚至严重质量隐患的风险下，再强求消费者接收房屋，不会产生预期的社会效果。在商品房具有一定交付风险但尚未达到“无交付可能”的情况下，是否能够允许商品房消费者通过解除购房合同主张价款返还优先权，依然需要更加明确的法规政策予以确定。

（三）商品房消费者主张开发商违约赔偿请求权是否具有优先性？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同司法解释》）规定，商品房贷款担保合同被解除的，出卖人应当将购房款“本金及利息”返还于买受人。但问题在于，基于法理与利益衡量的考虑，因生存性权利优于财产性权利，购房款返还请求权具有优于工程价款优先受偿权的正当性基础，那么购房款所生的法定孳息是否应属于“价款返还优先权”的适用范围？抑或是因商品房销售合同解除后所生之违约责任，是否能够优先于工程价款优先受偿权及抵押权？

有观点认为，基于生存性债权理论，消费者支付购房款后，一定程度上丧失了从预售到交房期间选购其他商品房项目的机会，最终无法依约收取预购房屋，若仅只能请求返还购房款本金，将可能无法按原本交易时同等价款再次购得同等价值的房屋，进而使得商品房消费者蒙受巨大的生存风险。故对于商品房消费者同时主张的资金占用利息损失、违约责任，亦应当具有优先保护的效力，而不能与工程价款利息、违约金、损害赔偿金等作同等处理，排除于优先权的范围之外。

但也有观点认为，商品房消费者生存权的保护，应有合理限度，不宜作扩大解释，否则构成对其他优先权人或一般债权人合法权益的侵害。同样的，司法解释在对建筑工人利益倾斜性保护时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称《新建工合同司法解释（一）》也限定了工程价款利息、违约金、损害赔偿金并不属于优先受偿的范围，亦是出于利益衡量的考虑。

鉴此，囿于最新批复未对房屋价款返还请求权内涵作出清楚界定，后续实践可能存在一定的争议。

（四）按揭贷款下银行贷款是否具有优先受偿性？

在按揭贷款的商品房购买合同中，开发商收取的购房款包括银行按揭贷款部分。从这个意义上说，银行向开发商支付的购房贷款当然属于“价款”内涵的一部分，按照《商品房消费者保护批复》第三条之规定，应当与首付款等本金一并全部优先返还给消费者。

然而，在商品房不能交付且无实际交付可能的情况下，消费者通常采取解除合同的方式进行维权。依照《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

因此，若采取《商品房消费者保护批复》第三条之处理路径，包含贷款在内的购房价款将全部优先返还给商品房消费者，而不能直接向贷款银行返还，《商品房买卖合同司法解释》规定的还款路径将事实上无法执行。如何协调新旧司法解释中可能存在的冲突，将是未来司法适用与释法说理中必须关注的重点内容。

（五）《商品房消费者保护批复》是否存在效力位阶问题？

在司法解释的实体内容之外，从司法文件效力位阶的角度看，即使是基于公益或社会政策的理由，令特定债权优先于物权及其他法定优先权，均应当以实体法律的形式明确规定。最高人民法院作为审判机关，通过司法解释的形式为消费者创设房屋交付优先权、价款返还优先权，难免存在审判机关逾越立法权限的风险。因此，宜通过类似工程价款优先受偿权、买卖不破租赁等明确规定的方式，以法律的形式将商品房消费者的权利优先性进行确认，以完善权利保护的规范体系。

04.结     语