2024年3月9日住房和城乡建设部部长在十四届全国人大二次会议民生主题记者会强调，“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”。近年来，受房地产市场下行等因素影响，越来越多的房企陷入资金链断裂甚至资不抵债失去经营能力的困境。据公开数据统计，2023年有超过230家房企申请破产，从中国恒大债务重组失败被香港法院颁令清盘，到碧桂园欠付贷款被债权人提出清盘呈请，甚至是近日引起讨论的首家国资房企孟津文旅被法院裁定破产，可以预见在未来相当长一段时期内，房地产行业仍持续处于快速出清阶段，破产仍然是房企出清的重要手段。

01.谁可以申请房企破产，需要具备何种条件？

房企自身、债权人均可以申请房企破产，不同主体申请房企破产的条件有所区别，具体包括：

1.房企自身申请：房企不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，房企自身可以向法院提出重整、和解或破产清算申请，但如果房企只是有明显丧失清偿能力可能的，房企自身可以向法院提出重整申请。

2.债权人申请：房企不能清偿到期债务，债权人可以向法院提出对房企进行重整或者破产清算的申请。

此外，如果房企已解散但未清算或者未清算完毕，符合一定条件时，依法负有清算责任的人或清算组也可以申请房企破产清算。

02.应当向哪个法院提出房企破产申请，需要提交哪些材料？

企业破产案件由债务人住所地的法院管辖，原则上应当向房企住所地的法院提出破产申请。提出申请时，需要提交的材料包括书面破产申请、申请人及被申请人主体资格证明文件，以及相关证明材料：房企自身提出申请的，应当向法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况；债权人申请的，提交房企不能清偿到期债务的有关证据，例如合同、判决书等。

03.房企破产申请是否一定会被法院受理，法院不受理时，是否可以提出异议？

房企破产申请并不一定会被法院受理，法院在接到破产申请后，会依法对申请进行审查。审查的主要内容包括但不限于申请材料是否齐全、申请人的主体资格是否适格、债务人的主体资格是否适格、是否具备破产原因等实质性条件。如果法院经过审查认为房企不具备法定破产原因，有可能裁定不予受理破产申请。当法院裁定不受理房企的破产申请时，申请人有权向上一级法院提起上诉，请求撤销原裁定并发回重审，或者直接裁定受理破产申请。

04.房企一旦被受理破产申请，后续可能会有哪些流程？

法院受理破产申请后，将通过随机摇号的方式公开选定破产管理人，后续主要流程包括：管理人接管债务人企业、财产调查与管理、职工安置、清理合同与未结诉讼和仲裁等案件、债权等权利申报与审查、审计评估、召开债权人会议（由管理人进行阶段性工作报告、债权人核查债权并审议表决财产管理方案、变价方案等重大事项）、法院裁定宣告破产（符合法定破产条件时）、破产财产变价与分配，管理人申请法院终结破产程序。

05.房企进入破产程序后，会产生哪些直接影响？

1.房企由破产管理人接管：由管理人接管房企的财产和营业事务、代表房企参加诉讼、仲裁或者其他法律程序、清理债权债务。房企的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。

2.禁止房企向个别债权人清偿：法院受理破产申请后，房企的债务应当按照法定程序和清偿顺位进行集体清偿，而不能对个别债权人进行单独清偿。

3.对房企所采取的保全措施需解除、执行措施需中止：法院受理破产申请后，有关房企财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止，已经扣押的财产应当移交管理人在破产程序中进行处置和分配。

4.债权人的债权停止计息、加速到期：附利息的债权自破产申请受理时起停止计息；未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。

5.房企股东的出资期限加速到期：法院受理破产申请后，房企的股东尚未完全履行出资义务的，管理人有权要求股东缴纳所认缴的出资，而不受出资期限的限制。

6.房企董事、监事和高级管理人员的收入受限：破产房企的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算，管理人有权追回利用职权获取的绩效奖金等非正常收入。

06.房企进入破产程序后，债权人如何实现权利？

债权人可以向管理人申报债权（对债权审查结论有异议的，可以向管理人申请复核，复核后仍有异议的，可以向受理破产案件的法院提起债权确认诉讼），并通过参与债权人会议，对有关房企财产的管理方案、变价方案、分配方案等重大事项行使表决权，最终通过参与破产财产的分配实现权利。

07.房企被宣告破产时仍有财产的，应当如何分配以清偿债务？

房企被宣告破产时仍有财产，通常情况下应当按照下列顺序清偿：

（1）依法对债务人的特定财产享有优先受偿权利的债权；

（2）破产费用（例如破产案件的诉讼费用等）以及共益债务（例如履行未完毕合同所产生的债务等）；

（3）职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及经济补偿金；

（4）除前项以外的其他社会保险费用和房企所欠税款；

（5）普通债权。

08.如何判断对房企的债权是否享有优先受偿的权利？

债权人对房企的债权是否享有优先受偿的权利，原则上需由法律、司法解释规定明确规定，实务中部分法院亦赋予部分特定权利人一定的优先权利，例如被拆迁人对特定房屋的安置补偿权。通常享有优先受偿权的权利以及优先顺序如下：

1. 被拆迁人的特定房屋安置补偿权：拆迁人与被拆迁人按照产权置换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置时，被拆迁人对该特定房屋享有优先的安置补偿权利。

2.商品房消费者的房屋交付及价款返还请求权：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，享有优先的房屋交付请求权，在房屋不能交付且无实际交付可能得情况下，亦享有优先的价款返还请求权。

3.工程承包人、实际施工人的工程价款优先受偿权：建设工程承包人、实际施工人在发包人未支付工程价款时，就其完成的建设工程的价款，有权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

4.担保权人的担保债权：对债务人的特定财产享有担保权（包括抵押权、质押权、留置权等）的债权，对该特定财产享有优先权。

当然，对债权性质及优先顺序的认定最终应当以管理人认定及法院裁定认可的意见为准。

09.房企破产时可以追究股东、董事、监事及高级管理人员哪些责任？

房企破产时股东以其认缴的出资额为限承担责任，只要股东已经完全履行了其出资义务，通常情况下不需要进一步承担个人责任，但在特定情况下可以追究股东承担额外责任，而董事、监事及高级管理人员作为公司管理人员，在特定情况下也需承担相应责任。具体而言：

1.未足额出资、虚假出资或抽逃出资：房企破产时，股东应当补足未缴纳的出资额或返还抽逃资金。如果董事、监事及高级管理人员未尽到勤勉义务，未督促催促股东全面履行出资义务的，也可以要求董事、监事及高级管理人员承担相应责任。

2.滥用股东权利：如果股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，可以主张股东对公司债务承担连带责任。

3.侵占公司财产：如果股东、董事、监事及高级管理人员利用自身的职务之便，侵占公司财产，有权要求其返还从公司侵占的财产。

4.怠于履行清算义务：法定代表人、财务或经营管理人员不履行配合清算义务导致债务人财产状况不明，或者依法负有清算责任的人及时履行破产申请义务，导致债务人主要财产、账册、重要文件等灭失，致使管理人无法执行清算职务，给债权人利益造成损害的，可以请求其承担相应损害赔偿责任。

5.损害债权人、债务人利益的行为：如果股东、董事、监事及高级管理人员隐匿、转移财产或虚构债务、承认不真实的债务，损害公司或债权人利益的，股东、董事、监事及高级管理人员需承担相应责任。

10.房企被受理破产清算后是否一定会被宣告破产，破产重整的可能性有多大？

房企被受理破产清算后并非一律面临退出市场的绝境，对于确有挽救意愿的房企而言，在法院宣告房企破产前，仍可以向法院申请重整或和解。例如，不少房企拥有宝贵的资质和优质的项目，因为受市场与政策的影响、自有资金实力不足、经营管理能力差等问题而陷入债务困境，这类有重整价值的房企可以通过引进外部投资人、共益债、项目托管等方式实现重整，以最优的方式平衡债务人、职工以及其他债权人等各方主体的利益。重整可能性大小取决于房企的实际状况、市场前景及潜在投资者意愿等因素。