1.过户风险

如果买受人购买的是集体用地建筑，即小产权房，因本就不能办理产权证，自然无法过户。有一些特殊房屋，如单位集资房屋、历史保护建筑或经济适用房、安置房、军产房等政策性房屋，可能需要附一定的条件或者经过相关部门审批方能过户。除此之外，若买受人有受当地购房政策限制的情形，同样影响过户。

2.落户风险

法院只协助办理房屋产权过户，无权管辖户口迁移事宜，如果原业主已经落户并且不愿意迁出，买受人只能寻求辖区公安机关的帮助。部分房源会在竞买公告上表明是否存在户口，但从法院调查户口情况到买受人过户成功中间存在一段时间，如果原业主在此时迁入户口，买受人也无法落户。除无法落户之外，部分学区房还有“学位”已被占用的风险，会影响买受人的子女入学，无法实现其购买法拍房的主要目的。

3.房屋腾退风险

按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修订）第二十七条规定，人民法院负有清场和移交的责任。但实际上，相当一部分的法拍房一直由被执行人或者其亲属等占有使用，当居住成员中存在老幼病等问题时，法院会有一定的腾房压力。有的被执行人会与其他债权人达成以物抵债的口头或者书面协议，由其他债权人长期控制、占有法拍房，也存在腾退的困难。有些法拍房在被查封之前，被执行人已经将该房产租给第三人，如果在拍卖时租约尚未到期，承租人可能会不配合腾房，并提出执行异议申请、执行异议之诉等。

4.费用补缴风险

许多法拍房有拖欠物业服务费、水电燃气费、公共维修基金等情况，相关费用欠缴情况一般可以在法院拍卖公告中查阅到，但有时拍卖公告中不会载明欠缴数额，需要买受人自行核实具体情况。此外，有的拍卖公告中明确要求买受人需要补缴相关费用，有的公告中对于承担主体语焉不详，导致后续就承担问题产生纠纷。

5.税费承担风险

拍卖房产过户环节会产生相关的税费缴纳问题，例如对于安置房、经济适用房等政策性房屋过户，可能需要向相关主管部门补交土地出让金；法拍房来源于赠与、继承的，竞拍成功后可能需要缴纳房产增值部分20%的税费。又原业主仅办理了预告登记，未办理正式的房屋所有权证书，涉及到先将房屋过户登记到原业主名下、再将法拍房过户登记到买受人名下的两次过户问题，涉及两次税费的问题。

对于这些税款的承担，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，正常情况下应当按照法律规定税费各自承担，但也有拍卖公告明确要求买受人需要代为负责缴纳上述税款，这样会导致购买成本差异较大。

6.买卖不破租赁风险

按照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，对于已经存在租赁关系的物业，“买卖不破租赁”，买受人即使取得房屋所有权后，也无法对抗租客的租赁权，甚至有的租赁关系长达十年以上，这样会导致买受人难以自行使用该房屋，影响购买目的。当然有的法拍房的租赁关系可能存在虚假，不被法院认可，但这种情况下仍需要核实清租的问题。

7.悔拍违约风险

如果在竞拍前不了解税收政策，或者未对房屋进行充分的了解等原因，在司法拍卖中悔拍的，均需承担相应的法律责任：第一，没收竞买保证金；第二，需要赔偿支付本次拍卖产生的费用，包括本次拍卖的佣金等；第三，需要赔偿重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价，即赔偿法拍房再次拍卖形成的差价损失。

针对购买法拍房的相关风险及其预防问题，本所后续将形成系列微信文章，敬请期待！