城市更新持续发展催生回迁房指标买卖市场。近年来，受到房地产市场周期化调整及城市更新政策变动等因素影响，无法兑现回迁房指标的情况频繁发生，引发大量回迁房指标买卖合同效力、履行等相关的纠纷。本文经回迁房指标买卖合同纠纷司法案例数据研究，结合针对该类纠纷的法律服务经验，综合分析回迁房指标交易存在的法律风险及争议解决趋势，以期为读者提供参考。

回迁房指标买卖合同的类型

我国现行法律并未明确定义“回迁房”或“回迁房指标”，但见之于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十五条第一款：“对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换”等规定，“回迁房指标”主要是指在房屋征收、城市更新、土地整备利益统筹等活动中，由被搬迁房屋的权利人与搬迁主体签订搬迁补偿协议并约定以产权置换的方式进行补偿而取得的房屋安置权利。

通常情况下，在房屋征收、城市更新、土地整备利益统筹等活动中，会存在“被搬迁房屋”“回迁房屋”以及相应的其他财产性权利，基于上述不同的财产性质，可能会存在以下三种不同的交易情形：

第一，以“被搬迁的房屋”为交易标的。由于深圳市存在大量的历史遗留违法建筑、绿本房等非市场商品房性质的房屋，此类房屋的交易行为受到国家、地方法律法规以及政策限制，因此也会影响到合同的效力。

第二，以“回迁房屋”为交易标的。常见交易模式为买卖双方约定回迁房屋登记在卖方名下后，再由卖方配合买方将回迁房屋过户登记在买方名下；同时存在另一种模式为双方约定，在物业交付阶段由卖方配合直接将回迁房屋登记在买方名下，不涉及回迁房屋的二次转让。前述情形下，由于回迁房屋本身性质多为市场商品房，也就是俗称的“红本房”，可以自由流通，因此通常不会出现政策原因导致合同无效的情况。

第三，以“回迁房指标”为交易标的，即卖方转让的是被搬迁房屋因征收、改造而获得的债权，通常体现为回迁房屋或该回迁房屋对应的临时安置费等财产性权益，而非房屋等不动产的物权。

因此，从狭义的角度来讲，回迁房指标买卖合同仅指以“回迁房指标”为交易标的而签订的合同，但从广义的角度来说，回迁房指标买卖合同也包括以“被搬迁的房屋”“回迁房屋”为交易标的的合同。下文将从广义的角度对回迁房指标买卖合同的效力及解除问题进行探讨、分析。

回迁房指标买卖合同的效力

（一）以“被搬迁的房屋”为交易标的的合同效力

目前，我国房地产市场普遍存在诸多类型的非市场商品房，如农村集体土地上的农民自建房（即“小产权房”）、历史遗留违法建筑等，在城市更新或其他形式的拆迁改造项目中，上述非市场商品房买卖行为十分常见。在城市更新前期工作阶段，非市场商品房的搬迁补偿权利人通常以房屋证载权利人为准，但如存在转让行为，非市场商品房买卖合同的效力将直接影响搬迁补偿权利人的认定。

从回迁房交易规制的历史纵向来看，深圳市土地“统征统转”阶段未能彻底规范现有城镇边界内集体用地问题，后续逐渐引发“小产权房”等历史违建物业流通、炒作等市场乱象。为进一步解决城市更新等改造项目中历史违建物业遗留问题，2021年3月1日施行的《深圳经济特区城市更新条例》第二十五条、第三十条设置了历史违建物业权利人核实的法定程序，并强调由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

2021年8月12日发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕135号）进一步落实物业权利人核实程序前置及其与后续搬迁补偿协议签订和备案程序的衔接。该通知第三条规定：城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。后2021年9月27日，深圳市规划和自然资源局发布《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号），正式出台专项规定规范历史违建物业权利人核实工作开展。

前述法规政策以加强历史违建物业交易监管，防范回迁房炒作为核心目的，自实施以来，对回迁房买卖市场造成较大冲击，司法对于各类回迁房买卖合同的效力认定亦呈现谨慎、限制的趋势。从笔者检索到的案例来看，不同类型的非市场商品房，其转让合同效力存在差异，具体来看：

①.若合同双方交易的标的是农村宅基地上的房屋，且合同双方并非都是当地集体经济组织的成员的，房屋买卖合同无效。

根据《中华人民共和国土地管理法》第63条、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村宅基地不得向集体经济组织成员以外的人员流转，尤其是不能向城镇居民流转。

在汤某文、汤某深房屋买卖合同纠纷案[（2023）粤01民终35174号]中，汤某文（转让方）与汤某深（受让方）签订《房地产转让合同》，约定汤某文将其位于埔心村旧改项目范围内的房屋转让给汤某深，汤某文应于旧改公司及村委第一次确权前把该房屋转让到汤某深名下，并配合以汤某深的名义完成该房屋的确权登记及完成后续所有事项，直至汤某深最终取得该物业的不动产证。广州市黄埔区龙湖街埔心村经济联合社张贴《埔心村旧改项目房屋权属情况公示》，公示汤某深为房屋物业权利人。随后，汤某深与广州市黄埔区龙湖街埔心村经济联合社、广州知誉城市更新有限公司签订《广州市黄埔区龙湖街埔心村旧村改造房屋补偿安置协议》及补充协议，约定采用回迁安置方式进行补偿。经法院查明，汤某深原户籍所在地为埔心村，后工作分配原因将户口迁出埔心村，户口迁出之后未从埔心村领取分红。

对于汤某文与汤某深之间的《房地产转让合同》效力，法院认为，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相关联，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。汤某深并无证据证实其系案涉房屋所在村集体经济组织成员，故其并不享有该村集体经济组织成员的权益，即获得宅基地及其拆迁权益的权利，因此，其与汤某文签订的转让案涉宅基地房屋的《房地产转让合同》因违反法律法规的效力性强制性规定、损害村集体公共利益，应属无效。

②.历史遗留未征未转的集体用地上房屋未取得房地产权证与合法报建报批手续，属于法律及政策禁止流通的房产，就涉案房产签订的买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。

在刘苑婷与廖锦帐、宋彩源等房屋买卖合同纠纷案[（2021）粤0310民初2990号]中，廖锦帐作为甲方、刘苑婷作为乙方，签订了《房屋转让合同》，载明廖锦帐对位于深圳市坪山区的房屋享有所有权，约定廖锦帐自愿将该房屋以1410万元的价款转让给刘苑婷。廖锦帐已将证明房屋归其所有的民事裁定书原件、自建房转让合同及历史遗留违法建筑的申报收件回执原件等文件移交给刘苑婷，但案涉房屋仍由廖锦帐控制，未签订相关拆迁补偿协议。

法院认为，刘苑婷与廖锦帐签订的《房屋转让合同》系双方真实的意思表示，但双方买卖的房产均属于集体土地上的建筑物。案外人卢某已就涉案房屋中的某号三层楼房进行了历史遗留违法建筑普查申报，本身就说明涉案房产存在违法性。对于另外4间瓦房，未有证据显示其所在土地已补办征用手续转为国有。故涉案房屋属于禁止在市场流通的房产。刘苑婷与廖锦帐签订的《房屋转让合同》违反了国家法律的强制性规定。廖锦帐并未实际向刘苑婷交付案涉房屋，刘苑婷亦未实际控制或占有使用案涉房屋，故对刘苑婷请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。

③.经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房。若当事人签订房屋买卖合同的实质是转让经济适用房购房资格，该房屋买卖合同因规避国家政策、损害社会公共利益而无效。

在张量发与李志华、甘丽珍经济适用房转让合同纠纷案中[（2013）粤高法民一申字第135号]，张量发与李志华、甘丽珍就涉案经济适用房转让签订了《房产买卖合同》，约定李志华、甘丽珍将案涉经济适用房转让给张量发。其后，李志华、甘丽珍与深圳市国土资源和房屋管理局于2005年8月18日签订《经济适用房买卖合同（乙类）》，约定李志华、甘丽珍以285519元从深圳市国土资源和房屋管理局购买涉案经济适用房。李志华、甘丽珍于2005年9月1日取得涉案经济适用房并将该房屋交付给张量发，于2005年9月19日取得涉案房屋的绿本房地产证并将该证交付给张量发。

法院认为，李志华、甘丽珍与张量发签订了涉案经济适用房转让合同在前，李志华、甘丽珍与深圳市国土资源和房屋管理局签订涉案经济适用房买卖合同在后，李志华、甘丽珍也从来没有占有、使用涉案房屋。经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房，因此，国家对经济适用房购买主体设置了严格的限制条件。张量发没有购买经济适用房的主体资格，其与李志华、甘丽珍签订《房产买卖合同》目的就是借助李志华、甘丽珍的购房资格来规避国家政策购买涉案经济适用房。双方明知国家对经济适用房有政策限制，为了牟取私利签订涉案房产买卖合同，损害社会公共利益和国家利益。二审判决认定张量发与李志华、甘丽珍签订的《房产买卖合同》无效，具有充分事实和法律依据。

④.案涉房屋是否为历史遗留违法建筑是认定涉案房屋转让合同效力以及进行实体处理的前提。在行政机关未就涉案房产作出认定和处理之前，当事人向人民法院起诉请求确认合同无效的，法院将驳回起诉。

在陈某雯、吴某等房屋买卖合同纠纷案中[（2023）粤0307民初15169号之二]，邓某平与陈某明签订房屋转让协议，约定邓某平将案涉房屋转让给陈某明所有。之后，陈某名分别与陈某雯、吴某签订《房屋转让合同》，约定陈某名分别将案涉房屋其中100平方米、124.43平方米的房屋转让给陈某雯、吴某所有，案涉房屋整体由陈某名统一与房地产开发企业协商城市更新旧改合作协议，方案确定后由陈某雯、吴某直接与房地产开发企业签订回迁安置协议书，回迁物业为住宅性质，但陈某名只按1:1的面积给陈某雯、吴某分配回迁物业，该房屋为集体土地上建造房屋，因国家现行法律及政策规定，暂无法办理房产证、过户及国土权证，双方对此表示认可及接受。经法院查明，案涉房屋系农村集体土地上的建筑物，未进行不动产权属登记，属于深圳市历史遗留违法建筑，作为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑进行了申报，但相关行政部门至今未对涉案房屋作出处理。

法院认为，根据原告陈某雯、吴某与被告陈某明签订的《房屋转让合同》及原被告庭审时的陈述，两原告共同向被告陈某明购买的是案涉房屋中的224.43平方米。该房产系农村集体土地上的建筑物，为邓某平出资建设，后转让给被告陈某明，再转让给原告，上述转让前后，涉案房产均没有合法报建手续，亦未取得产权证书，属于深圳市历史遗留违法建筑。涉案房屋已作为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑进行了申报，但相关行政部门至今未对涉案房屋作出处理。本案中，原告的主张能否得到支持，不但涉及涉案房产的合法性问题，而且还可能涉及原、被告及案外人的权益问题。而房屋的合法性问题应当由行政主管部门先行确定。在相关行政部门作出认定前，尚不能确定原、被告或案外人对涉案房屋享有合法产权，同时，现有证据亦无法认定各方就涉案房屋签订的买卖合同合法有效，在行政主管部门对涉案房屋的合法性进行审查处理前，人民法院不宜作实体认定和处理，故本案不属于人民法院民事诉讼受理范围。故对原告的请求，应作驳回起诉处理。

⑤.案涉土地已转为国有性质，原集体土地权利人不对合同效力持否定意见，买卖合同有效。

限制“小产权房”等非市场商品房自由流转的一大目的在于维护集体权益。如房屋所在土地已转变为国有性质，房屋相关权益的享有即不受到集体成员特定人身属性限制，房屋流转行为亦不会损害集体权益，不对市场秩序产生严重负面影响。在此情况下，行政主管部门、原权利人均认可被搬迁房屋的转让，合同不存在无效情形。

如在吴某与魏某等房屋买卖合同纠纷案[（2022）闽0503民初782号]中，案涉被搬迁房屋所在社区已完成“村改居”工作，房屋所占有的土地已经相关部门确认为国有土地。法院认为：卖方以案涉土地仍系集体土地、合同违反关于农村宅基地转让的强制性规定为由主张合同无效，依据不足，不支持。且现案涉房亦已被征收，案涉房屋的转让亦不存在获得农村宅基地使用权、损害集体经济组织利益的情况。综上，案涉《房屋买卖合同》合法有效。

另外，在刘福兴与黄彦标等确认合同无效纠纷案[（2020）粤03民终24947号]中，买方黄某向卖方刘某等购买某村100平方米永久性建设用地，进而取得拆迁补偿权益。针对案涉合同效力，法院认为：虽然在签订合同时涉案土地性质为农村集体土地，但在刘福兴起诉前，涉案土地已经转为国有，土地用途亦变更为建设用地，不存在非农业建设的问题。第三，黄某提交的证据表明，在新南社区土地整备过程中，案外人进行土地买卖后，经水门投资公司认可后，可以办理产权过户手续；新南股份公司、水门投资公司作为原农村集体土地权利人亦主张合同有效，均可以证明在涉案土地转为国有后，相关行政机关以及社区均不再对买卖合同持有否定意见。故刘某诉请合同无效，法院不予支持。

（二）以“回迁房屋”为交易标的的合同效力

无论是小产权房、历史遗留违法建筑又或是其他类型的非市场商品房，大部分在经过房屋征收、城市更新、土地整备利益统筹等活动进行拆除重建后，能够解决绿本房屋与无证房屋的历史问题，使得原有房屋性质为非市场商品房或未办理产权登记房屋的业主通过拆除重建取得完全产权的市场商品房。开发主体向回迁业主交付的房产为红本商品房，业主后续能够按照有关规定自由转让回迁房屋。因此，除法律规定的合同无效情形外，法院一般认定“回迁房屋”买卖合同有效。

例如，在郑伟良与冼焕照房屋买卖合同纠纷案中[（2018）粤0305民初18590号]，冼焕照与郑伟良签订《房屋转让合同书》，约定：南头城公司与新豪方公司合作开发了豪方天际花园楼盘，冼焕照是南头城公司的股民，按照规定有权分得相关商品房，冼焕照自愿将其作为南头城公司股民所能分配到的豪方天际花园的房产转让给郑伟良。在回迁选房时，郑伟良抽签选定的房产为豪方天际花园3栋18D，郑伟良提交的抽签选房登记表载明该房产的面积为72.83平方米。冼焕照确认其除了上述房产，其并无其他分配房产。

法院认为，郑伟良与冼焕照签订的《房屋转让合同书》签订于抽签选定回迁房屋之前，合同虽然没有明确交易房产的具体房号，但已约定为豪方天际花园的房产，而冼焕照自认并未分得豪方天际花园的其他房产，故合同约定的标的物不会引起歧义，指代清楚，该合同已具备交易标的物、交易价格等合同要素，合法有效，对买卖双方均有约束力。

（三）以“回迁房指标”为交易标的的合同效力

回迁房指标买卖合同的标的物是“获得回迁房的权利”，而非城市更新等项目范围内的现状物业，回迁房指标实则是一种期待性权利。对于回迁房指标买卖合同的效力问题，我国司法实践中并未形成统一的裁判标准，具体而言，存在如下几类裁判观点：

①.回迁房指标买卖合同有效

裁判观点一：回迁房指标买卖合同是将被拆迁后享有的房屋安置权利进行转让，本质上是一种财产权利的转移，回迁房指标买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。

在陈嘉玲、潘文贤等与叶中彪合同纠纷案[（2018）粤0115民初107号]中，陈嘉玲与叶中彪签订《拆迁安置指标转让协议书》及其补充协议，约定陈嘉玲将位于广州市南沙区大岗镇新联二村拆迁安置区的一间低层别墅的指标转让给叶中彪，买卖房屋的所有权证、土地使用证办理到陈嘉玲名下后，陈嘉玲应自领取之日起十日内，将产权证书交由叶中彪，在办理到陈嘉玲名下的房屋产权证、土地使用证等其他手续之后，自叶中彪向陈嘉玲提出办理房屋产权过户请求之日起20个工作日之内，陈嘉玲无条件协助叶中彪办理过户手续。

法院认为，当事人在不违反法律及行政法规强制性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利，本案所涉的买卖行为，并不为国家法律或行政法规所禁止。陈嘉玲已经选取了房屋，故陈嘉玲与叶中彪签订《拆迁安置指标转让补充协议》，将其受赠房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给叶中彪，本质上是一种财产权利的转移。陈嘉玲与叶中彪签订的《拆迁安置指标转让协议书》及《拆迁安置指标转让补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。

裁判观点二：案涉回迁房指标买卖合同属于搬迁补偿利益转让协议，而非房屋买卖协议，因此本案并非对历史遗留违法建筑的房屋性质和权利的确认，搬迁补偿利益属于财产性权益，不属于法律、行政法规禁止转让的类别，合法有效。

杜某某、黄某某房屋买卖合同纠纷案[（2024）粤0307民初17701号]中，2021年8月11日，原告杜某某（受让方，乙方）与被告黄某某（转让方，甲方）签订《转让协议书》，约定甲方转让位于深圳市龙岗坪东西湖塘老屋村五巷28号三楼房产中95平方米的房产及该面积房产对应的拆迁权益给乙方，乙方已经充分了解该房产的产权状况及开发商已经进驻。案涉房屋已经申报历史遗留违法建筑。2022年1月10日，深圳市龙岗区坪地街道办事处对深圳市龙岗区坪地街道坪东社区西湖塘片区拟城市更新项目物业权利人核实结果进行公示，公示的权利人包括了原告。2024年4月15日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布公告，载明该房屋所在的深圳市龙岗区坪地街道坪东社区西湖塘片区已被纳入城市更新单元计划。

法院认为，首先，从《转让协议书》的整体内容看，该《转让协议书》中大部分内容为涉及拆迁补偿利益的约定；其次，《转让协议书》约定的转让标的物包括拆迁补偿利益；再次，原告在签订该《转让协议书》后，继续委托被告代为出租，以获得类似于拆迁补偿利益中过渡费用的租金；最后，在双方签订该《转让协议书》时，案涉房屋所在片区已经开始进行城市更新。结合上述情况可知，原告与被告签订该《转让协议书》的目的在于并非实际取得该房产，而是获得该房屋的拆迁补偿利益。因此，该《转让协议书》应属于拆迁补偿利益转让协议，而非房屋买卖协议。据此，本案并非对历史遗留违法建筑的房屋性质和权利的确认。关于《转让协议书》的效力。拆迁补偿利益属于财产性权益，不属于法律、行政法规禁止转让的类别，而原告亦未能举证证明该《转让协议书》存在其他导致合同无效法定情形，此外，深圳市龙岗区坪地街道办事处也对原告的权利人身份进行了公告，该《转让协议书》的效力已经得到确认。故，该《转让协议书》为双方真实意思表示，合法有效。

裁判观点三：虽然被拆迁房屋的性质为宅基地房屋，因城中村改造所获得的回迁房具有一定的专属性质，但买卖双方均为同一集体经济组织成员，法律法规并无禁止同一集体经济组织内的宅基地及宅基地房屋流转。

在陆冠威、李美群陆永泰与合同纠纷案[（2019）粤01民终23749号]中，陆永泰、陆冠威、李美群均是文冲经联社村民，文冲经联社与陆冠威签订《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿安置协议》，约定文冲经联社对陆冠威所有的房屋进行拆迁补偿及回迁安置。陆冠威、李美群（甲方）与陆永泰（乙方）签订《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》约定甲方因文冲石化路以西城中村改造工程获得的其中300平方米现有回迁面积转让给乙方，乙方应对甲方作出相应的货币补偿。一审庭审时，陆冠威、李美群确认涉案被拆迁房屋的权属人为陆冠威，并确认文冲经联社在每月15日前发放临迁费。文冲经联社称陆永泰、陆冠威、李美群双方到文冲经联社处确认陆冠威、李美群已将300平方的回迁面积转让给陆永泰后，陆永泰就可以以自己的名义去摇号选房。

法院认为，关于《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》是否存在无效情形的问题。陆冠威、李美群与陆永泰签订的《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》转让标的为因城中村改造获得的补偿待遇，该补偿待遇体现为300平方米的回迁安置房或该回迁房对应的临迁费等财产权利。虽然被拆迁房屋的性质为宅基地房屋，因城中村改造所获得的回迁房具有一定的专属性质，但陆冠威、李美群、陆永泰均为同一集体经济组织成员，法律法规并无禁止同一集体经济组织内的宅基地及宅基地房屋流转，协议系双方当事人真实意思表示，内容合法，因此该协议有效，双方应诚信履行。

②.回迁房指标买卖合同无效

裁判观点一：回迁房指标买卖合同规避了国家房地产宏观调控政策和深圳市相应的住房限购政策，妨碍了国家对房地产行业的管理，影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序而无效。

在段某娜、陈某荣等合同纠纷案[（2022）粤0309民初953号]中，段某娜是从事回迁房指标买卖的中介人员，段某娜与陈某荣签订《合作协议》，约定段某娜通过陈某荣购买回迁指标面积500平方米，陈某荣确保该指标可分割成6个名额，名额和面积由段某娜分配，陈某荣确保并负责安排段某娜提供的名额及面积能在某某股份公司确权并与开发商签署《拆迁补偿协议》。后因涉及的城市更新项目没有立项，段某娜多次与陈某荣进行协商，双方未能就此达成一致，段某娜向法院起诉要求陈某荣双倍返还定金。

法院认为，为坚持“房住不炒”定位，深圳市于2020年7月15日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》[深建字（2020）137号],该通知内容调整了商品住房限购年限，对购房资格提出了更高的要求。本案中，原告系从事回迁房指标买卖的中介人员，原被告双方签订的《合作协议》，实质为对即将要进行开发的城市更新单元的回迁房指标进行买卖，其目的在于规避国家房地产宏观调控政策和深圳市相应的住房限购政策，使得本不具备购房资格或不符合限购政策的人士获得相应购房资格，通过投机性购房获取额外不正当利益，其内容违背了国家房地产宏观调控政策，妨碍了国家对房地产行业的管理，影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不正当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空。故本院对段某娜与陈某荣为规避国家限购政策签订案涉《合作协议》的行为给予否定性评价，案涉《合作协议》因违背公序良俗、损害社会公共利益，应属无效。

裁判观点二：宅基地上的安置房指标转让给非本集体经济组织成员，合同无效

在陈某与龙某明房屋买卖合同纠纷案[（2024）粤0112民初2459号]中，龙某明与陈某先后签订两份《购房协议书》，约定陈某购买龙某明的两套房屋。经法院审理查明，陈某非村集体成员，陈某从朋友处得知龙某明在案涉三旧改造片区有大量回迁房，因此签订购房协议，龙某明对此确认。

法院认为，关于合同效力问题。回迁房在未建成分配时，龙某明与村集体之间的关系为债权债务关系，拆迁人为债权人且享有回迁房的指标分配权，村集体为债务人且负有向被拆迁人兑现回迁房指标分配的债务。回迁房指标在土地性质未转为国有的情况下，龙某明转让回迁房的指标分配权给陈某（非村民）并未通知村集体，该转让不发生效力。且本案涉及的回迁房具有专属性质，是基于集体组织成员的特定人身属性而取得的，而受让人陈某不具备非回迁安置人员身份，不具有购买回迁房的资格。在回迁房未确权及具备上市交易情况下，回迁房指标转让扰乱了正常的房地产交易市场秩序，案涉两份《购房协议书》损害了社会公共利益、违反公序良俗应认定为无效。

回迁房指标买卖合同的解除

在城市更新市场井喷式发展时期，大量交易快速促成，买卖双方对合同履行、变更或解除层面的可行性、法律风险等都未作细致考量，合同条款设置简单化、片面化，且未严谨根据合同标的特征调整合同内容（如分别以回迁房物业本身或回迁房指标权益为交易标的，二者履约方式、价款支付节点、违约情形等约定均可能存在较大差异），导致在市场发生变化时，各方难以直接依据合同约定处理应对，需要诉诸法定的变更或解除条件及违约责任追究机制维护己方权益。

根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十三条的规定，因客观条件发生变化、合同当事人违约等情形导致合同产生履约障碍、合同目的无法实现等，当事人可以解除或者申请解除合同。但在司法实践中，对于履约环境是否确实产生了重大变化，卖方是否迟延履行或违约导致合同目的无法实现等要素的判断尚无统一标准。鉴于此，本文就买方在何种情况下能依法主张解除合同，梳理如下：

（一）以“被搬迁的房屋”为交易标的合同解除事由

该类合同与普通房屋买卖合同最大不同之处在于，买方的真正目的并不在于取得被搬迁房屋的物权，而是通过被搬迁房屋的全部或部分转让行为促使买方取代卖方成为被搬迁人，进一步取得搬迁补偿权益。

如林学礼、吴光耀等房屋买卖合同纠纷案[（2021）粤03民终33547号]中，双方签订《房产转让协议》约定的交易标的为“龙岗区坂田街道象角塘社区某栋第七层建筑面积138.69平方米房产中的其中50平方米房产”，即部分被搬迁房屋，但卖方义务并非被搬迁房屋的具体交付，而是配合买方与项目开发主体签订搬迁补偿安置协议书并完成确权。

因此，认定该类合同法定解除条件是否成就的侧重点也向判断“买方是否基于被搬迁房屋买卖取得回迁权益”倾斜。该类合同有效情况下，合同目的无法实现的解除事由实际上与以“回迁指标”为交易标的的合同解除事由趋同，下文一并阐述。

（二）以“回迁指标”为交易标的的合同解除事由

以“回迁指标”为交易标的，即当事人之间转让的是期待性财产权益，回迁房屋物权转移完成并不当然包含在卖方的合同义务范围内。卖方是否迟延履行、是否违约、合同是否履行完毕、合同目的是否实现等情况的判断，受到双方对于回迁指标买卖合同项下卖方义务具体设置的影响。

如下图所示，卖方向买方转让回迁指标对应的核心合同义务为“促成买方成为被搬迁人”，具体指（1）卖方作为原被搬迁人，配合并促成买方与搬迁人变更或重新签订搬迁补偿协议；（2）如有需要，卖方需配合买方完成城市更新项目物业权利人核实程序、搬迁补偿协议备案程序等。除此之外，城市更新项目在合理期限内取得进展、卖买方合理期限内实际获得搬迁补偿权益及回迁房屋等，系搬迁补偿法律关系之下搬迁人（通常系项目开发主体）对于买方的义务，如回迁房指标买卖合同内无专门约定，并不必然属于卖方合同义务，回迁房屋的兑现情况也不必然影响指标买卖合同履行情况的认定。

回迁指标买卖法律关系示意图

基于上述，针对目前司法实践中买方尝试提出的多种合同解除事由，本文逐一梳理分析如下：

①.卖方未配合并促成买方与开发主体签订搬迁补偿协议

如前所述，搬迁补偿协议是买方最终取得回迁指标的合同基础，相应“促成买方成为搬迁补偿协议项下被搬迁人”是回迁指标买卖合同项下卖方的主要合同义务。

在郑某荣、卢某等房屋买卖合同纠纷案[（2023）粤03民终11513号]中，原告卢某向郑某荣购买龙岗区某路某号80平方米房屋旧改的指标权益，郑某荣协助卢某与某甲公司签订相关拆迁补偿协议。但某甲公司未将盖章后的《补偿安置协议》及《补充协议》交给卢某，卢某遂提起诉讼要求解除合同，并要求郑某荣返还全部款项。对此，法院认为：卢某向郑某荣支付转让款后，郑某荣有义务协助卢某与某甲公司签订《补偿安置协议》及《补充协议》，但截至庭审之日，某甲公司仍未在《补偿安置协议》及《补充协议》盖章或明确已与卢某签订以上协议，且郑某荣也无法向卢某确认具体的期限，某甲公司亦无法联系，致使卢某的合同目的无法实现，支持卢某要求郑某荣返还全部款项。

相反，如卖方已配合完成了搬迁补偿协议签约主体变更，则不支持买方解除合同的主张。如周启斌、黄珍秀合同纠纷案[（2020）粤03民终20496号]中，法院认为，卖方黄珍秀已经履行完《私宅拆迁赔偿权益转让合同》项下的义务即安排买方周启斌与开发商签订《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，周启斌无权要求解除协议。

②.卖方未配合买方完成物业权利人核实及搬迁补偿协议备案工作

2021年8月12日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕135号），强调为防止回迁房炒作，“……城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案”。因此，客观上买方如未能成为经核实的物业权利人，则搬迁补偿协议无法经过行政备案，存在一定履约障碍。但结合实务经验，买方能否据此主张解除回迁指标买卖合同，仍需综合考虑以下因素：

第一，买方是否要求卖方配合完成物业权利人核实及搬补协议备案。笔者接触到的部分案件中，被搬迁房屋所属城市更新项目尚未进行物业权利人核实，签约比例亦暂未达到100%，即相关程序还未启动；且买方自始未要求卖方配合启动权利人核实程序，亦未与股份合作公司、村委会或居委会、街道办事处等相关主体沟通确权事宜，故不足以认定卖方迟延或者不履行合同义务，亦不足以认定合同目的无法实现。

第二，买方是否确实无法被核实为物业权利人。目前，《深圳经济特区城市更新条例》《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》及深圳市各区关于城市更新流程的相关规定并未绝对禁止相关物业及回迁权益的交易，而是要求以权利人核实作为搬迁补偿协议行政备案及被搬迁人进一步合法取得搬迁补偿权益的前提条件。即在有关主体及监管部门未明确拒绝将买方核实为权利人的情况下，前述规范及政策要求并不会直接导致买方取得回迁权益的合同目的无法实现，也即，无法作为买方合同解除的理由。

③.项目在合理期限内未取得进展

经济下行背景下，城市更新项目进展缓慢甚至停滞，市场主体面临资金风险且开发意愿、开发能力下降，无法推进项目并事实上兑现回迁权益是回迁房指标买卖合同履约纠纷产生的关键原因。因此，买方在观察到更新项目一定期限内未取得进展情况下，可能主张回迁权益已无法获取，合同目的不能实现进而要求解除合同。但问题在于，指标买卖合同法律关系与搬迁补偿法律关系相互独立，开发主体在搬迁补偿协议项下的违约行为并不必然传导为指标买卖合同的履约障碍。本文结合司法案例及实务经验，就目前司法裁判趋势梳理如下：

第一，如回迁指标买卖合同无明确约定，不应要求卖方承担保证项目进展及回迁房交付期限的义务和责任。

在何某欣、梁某添等房屋买卖合同纠纷案[（2023）粤01民终32056号]中，买方主张《安置房买卖合同》因受调控政策和广州市城市更新项目推进整体放缓等不可抗力因素影响，广州市内大多数项目的安置房建设进度、政府审批推进进度缓慢，从而导致案涉安置房取得及交付时间存在极大的不确定性，《安置房买卖合同》合同目的无法实现，应予以解除。法院认为：根据征收补偿安置合同，案涉交易标的明确的摇号房屋交付时间具有不确定性，拆迁安置房的取得及交付时间受建设进度、政府审批推进进度等多因素影响，而非卖方自身原因导致，不支持买方解除合同、退还款项的请求。

在赵亚术与李振海等买卖合同纠纷案[（2022）辽0921民初3437号]中，买方主张指标买卖合同中的回迁楼自2012年7月24日动迁至现在已过10年之久没有回迁，请求解除合同。法院认为：本案双方均已按合同约定履行，且买方在签订合同后相继五年领取了临时安置补助费，能够证明买方取得回迁楼房的相关权利，现有证据不能证明卖方存在违约情形。因双方签订的买卖合同中并未对房屋建成的期限作约定，也未对房屋建成的期限附解除条件，故案涉合同不符合约定解除合同的情形；原告未提供证据证明该合同存在法定解除事由，故案涉合同亦不符合法定解除合同的情形。

第二，如项目停滞时间过长或回迁指标事实上已无兑现可能，较大可能支持解除合同。

在深圳市龙岗区龙城街道爱联蒲排片区改造城市更新项目所涉回迁指标买卖合同纠纷系列案件中，一审法院认为项目列入计划至今已长达十四年，相关开发主体仍未完成实施主体确认工作，明显超过合理期限，故回迁指标买卖双方签订的《转让协议书》应视为存在合同目的不能实现的情形，应予解除。

在深圳市龙岗区龙岗街道南联港台片区城市更新单元项目所涉回迁指标买卖合同纠纷案中，被搬迁物业被调出用地计划，买方与开发主体签订的搬迁补偿协议中约定的拆迁指标房屋所在地块已被调出用地计划，并从拆除范围土地中删减，且开发主体亦停止向买方支付过渡安置费。一审法院因此认定买卖双方签署《回迁指标转让合同》的目的已无法实现，买方实际无法获得回迁安置权益，合同应予以解除。

从上述两则案例可以窥见，法院在项目停滞时间过长或回迁指标事实上已无兑现可能的情况下支持解除回迁指标买卖合同，实际上是以搬迁补偿协议无法履行，买方也因此丧失取得回迁权益的可能性作为底层依据。虽然搬迁补偿协议与回迁指标买卖合同各自的履行分属不同法律关系，搬补协议是否履行并不必然影响指标买卖合同的履行、解除，但因签订买卖合同的最终目的系买方获得包含回迁房屋在内的回迁权益，而搬迁补偿协议是买方取得回迁权益的直接合同依据。故从定分止争、实质化解纠纷的角度，在搬迁补偿协议确无履行可能性的情况下，法院可能倾向于从公平正义及平衡各方利益的角度，认定回迁指标买卖合同也具备了解除条件。相应的，如项目仍具有推进的可能性，或买方尚未尝试催告开发主体履行搬迁补偿协议或要求开发主体承担违约责任，则回迁权益迟延兑现和交付并不必然成为回迁指标买卖解除的事由。

实践中，就项目推进产生了何种程度的障碍可以认定为搬迁补偿协议无法履行，尚无统一参考标准，常见于以下情形：

（1）城市更新项目在某一阶段停滞数年

如（2019）粤0304民初51781号案中，项目近四年仍未被列入深圳市城市更新单元计划；（2018）粤03民终3522号案中，项目超过三年未达成70%的签约率；（2024）粤0303民初466号案中，项目通过专项规划审批后超过十年未完成城市更新实施主体确认；（2017）粤13民终926号案中，项目土地一直闲置，超过三年未开工建设回迁物业，法院均认定构成了获取搬迁补偿权益合同目的不能实现的情形。

（2）客观上已无法基于搬迁补偿合同取得回迁指标

如（2019）粤0307民初17854号案中，村集体单位解除了《合作开发协议书》，导致《拆迁安置补偿协议书》项下的开发主体已无可能成为涉案项目的实施主体，被搬迁人获取搬迁补偿权益的合同目的无法实现。

（三）以“回迁房屋”为交易标的合同解除事由

以“回迁房屋”为交易标的，买方的合同目的在于完全地取得回迁房屋的物权，卖方的主要合同义务对应为交付特定的回迁房屋，并包含配合完成产权登记等在内的物权转移行为。因此，针对该类合同，除前述项目推进障碍导致合同解除外，卖方围绕“按期配合完成回迁房过户”的具体履约情况也可能触发合同解除条件。

如在韦某与龚某房屋买卖合同纠纷案中，买方韦某因卖方龚某未配合在约定期限内办理拆迁安置房的房屋产权证件，要求解除合同，并要求卖方退还定金并支付违约金。对此，法院认为：因拆迁安置房的房屋产权证件未按时办理好，对韦某主张解除双方的买卖合同、由龚某返还购房定金的请求予以支持。但拆迁安置房的房屋产权证件办理由政府相关部门根据相应的政策要求来进行，能否在当事人约定的时间内完成并不确定，非当事人可左右。韦某在签订案涉协议时对该房屋的产权性质是明知的，对购买该类型房屋的风险应有基本的认知和判断。韦某与龚某在协议中约定房屋产权证件取得的时间并约定由此引起的违约责任属于事实上可能存在的“不能”，韦某现根据已事实上不能的事由主张龚某违约并要求其支付违约金无事实和法律依据，依法不予支持。

回迁房指标买卖合同解除后的责任承担问题

就回迁房指标买卖合同解除后损失、违约责任承担问题，概括来看可以分为因卖方违约导致合同解除和因非属于合同双方原因导致合同解除两种情况，所涉相关款项处置及责任承担规则梳理如下：

第一，因卖方违约导致合同解除情形下，司法普遍支持违约方按照合同约定的违约责任条款或者定金罚则向守约方承担违约责任。

第二，因卖方违约导致合同解除情形下，买方还可主张损失赔偿。在林学礼、吴光耀等房屋买卖合同纠纷案[（2021）粤03民终33547号]中，法院认为，就损失赔偿，因双方实际转让的是涉案房产拆迁补偿的回迁物业，故应参照回迁物业市场价格而非被搬迁房屋的评估价值来确定合同实际履行后的可得利益损失。

第三，无论合同因何种缘由解除，已支付合同价款的买方均存在主张资金占用利息损失的空间。如双方无明确约定，法院多支持按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算利息，但具体起算时点需根据双方诉请、卖方是否存在违约行为、合同解除时间等因素个案判断[例如在卖方违约情况下，（2023）粤0307民初26577号案中法院支持自合同价款支付之日起算资金占用利息；但（2023）粤03民终11513号案中法院支持自买方起诉之日起算资金占用利息，存在一定差异]。

结 语

综合前述，回迁房指标买卖合同纠纷因其交易背景、交易细节差异，加之各城市更新或其他类型改造项目进展、适用规范及政策情况不一，个案差异较大，尚未形成统一的司法裁判思路。笔者建议，在制定案件纠纷解决方案时，需全面获取并梳理项目进展、各地区政策信息，围绕双方买卖合同的真实意思表示，充分研判各类因素对合同效力、履行产生的影响，选择合理的退出路径或维权思路，保障自身合法权益。