政府主导实施的城中村改造项目，通常需成立专门的工作组或现场指挥部，明确各部门、各条线的职责分工，以及制定入户、动迁相关工作方案，明确执行机制与工作督办机制。属地镇政府（街道办）通常需要进行拟改造项目的初步调研，收集城中村改造项目的基本情况、产权状况、居民构成、产业形态、搬迁安置需求、古树名木、历史文保等信息，并对改造范围内居民、业主的改造意愿进行初步摸底调研。具体至东莞市，属地镇政府（街道办）需遵从《东莞市国土空间总体规划（2021—2035年）》《东莞市城中村改造专项规划（2023—2035年）》等上位规划的要求，落实“大、中、小圈”改造体系，动态稳慎认定城中村分布集聚区域、近五年改造集聚空间以及每年度实施的改造项目范围，积极稳步推进达成2023年至2035年的城中村改造目标。

通过前期的筹划、摸底，属地镇政府（街道办）通常需要对改造项目的可行性进行初步研究，进行改造成本估算、改造资金需求的测算和投入产出经济效益分析，并综合考虑政府、村集体、不动产权益人以及未来项目开发建设主体等相关各方在城中村改造项目的利益，进行经济可行性研究与利益统筹平衡，坚持尽力而为、量力而行，以保障项目在经济效益层面整体可行。此外，属地镇政府（街道办）通常需要结合上位政策规定以及相关规划技术文件的要求，综合考虑利益平衡方案，做好城中村改造项目的规划方案或条件的设计、报批，以保障项目能够落地实施并且在建成后能够按照城市标准纳入行政管理，不能在实施改造完成后又产生新的“城中村”。涉及拟申请使用城中村改造专项借款等政策性资金的项目，属地镇政府（街道办）通常还需要根据城中村改造专项借款资金管理规定编制项目改造方案或拆迁补偿方案、资金平衡方案等，做到专款专用，严格防范因实施城中村改造而新增地方政府隐性债务。

城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，项目改造范围内的土地、建筑物的权属形态通常都较为复杂多样，分布着村集体的集体物业和集体土地、相关公有资产权属单位的公有资产（土地或建筑物）、村民自建房、福利分房时期员工居住的宿舍（政策性福利房）以及其他类型的国有已出让土地（比如军产物业、宗教寺庙楼宇等）。历经过去数十年的演变发展，前述权属形态的建筑物不乏存在转让、赠与、继承、互换、拍卖等可能引致物业权属变更的情形，因此需要对项目范围内的不动产开展权属核查与基础数据调查，以明确被拆迁物业的权益人和不动产基础数据（面积、建筑结构、用途、是否涉及违法建筑等）。此外，部分城中村改造项目还存有改制前国企福利分房等情形，项目范围内存在一定数量的政策性福利房，除需历经确权程序确认其不动产权益外，还需对此类房屋的补偿进行系统地谋划，以保证相关居民、原土地权利人等各方权益不受损。对城中村改造项目开展不动产权益核查与确认工作，是进行下一步动迁谈判、实施拆迁补偿工作的基础，也是城中村改造项目做好相关群众工作的基础性工作，值得格外重视。

在项目实施对建筑物的拆除平整等工作之前，需先行完成与项目范围内的不动产权益人协商确定补偿条件并签订拆迁补偿协议，对不动产权益人进行妥善的补偿安置。以政府主导形式推进的城中村改造项目可以主要通过民事协商的方式与被拆迁人协商达成拆迁补偿协议，也可以适时启动行政征收推进征收补偿协议的签署或依法作出补偿决定。如改造项目尚未启动行政征收等强制措施的，针对城中村改造项目的动迁谈判和拆迁补偿工作需要逐户协商完成，对于拆迁补偿谈判的组织工作以及执行能力要求较高，也对外部专业机构（如法律服务）的技术支持工作提出更高的要求。如确有个别被拆迁物业无法通过民事协商等方式协商达成拆迁补偿协议，不排除也需要依法实施行政征收，以保障大多数居民、业主权益和社会公共利益的实现。因此，在项目实施过程中，一方面需要不断加强与未签约业主沟通、协商等工作，另一方面也需同步谋划相关促签约的措施或同步启动依法征收相关前置工作。此外，还可以在法律法规的框架下积极探索“集体土地收回 行政处理 非诉讼执行”、“闲置土地处置收回”等有关破解“签约难”的合法途径。

对于以拆除新建为主的城中村改造项目，需要对项目拆除重建范围内的地上建筑物进行拆除平整，完成土地的清表，后续方可将拆除平整出的土地收储后重新实施出让与开发建设。对现有的建筑物进行拆除平整过程中，首先需要提前做好被拆迁物业的腾空、接收等工作，妥善处理好物业移交涉及的相关事项或可能产生的纠纷；其次需要做好房屋拆除工程相关准备工作，包括制定拆除施工方案、确定拆除施工机构、办理拆除备案等；再者需要做好拆除工程实施过程中项目现场管理，包括安全管理、环境保护、噪声防控等，特别是要避免因拆迁而产生任何形式的人员伤亡事故以及对尚未签约房屋的损坏影响。完成对现有的建筑物拆除平整工作后，如建筑物有作产权登记的，需要依法对原有的不动产权登记进行产权注销，方可实现产权的整合和达到实质上的“净地”条件。而产权注销工作在推进实施过程中，则可能会面临因证载权利人与实际权利人不一致、未完善继承手续、转让赠与未过户等导致无法正常办理产权注销委托等问题，也可能面临因建筑物被司法查封或存在其他形式的权属瑕疵导致无法办理注销等情形，需要针对性的制定产权注销相关工作方案，积极探索“依委托注销 依嘱托注销”等形式相结合的产权注销路径。

城中村改造项目范围内的土地大部分属于集体土地，除村民自建房等宅基地外，还存在着一定数量的集体物业（厂房、商业等）和集体巷道、公共设施等，属地集体经济组织也是城中村改造项目的不动产权益人之一，实施改造过程中需要落实对集体经济组织的补偿。根据东莞市城市更新（“三旧”改造）相关政策以及东莞市集体资产交易监管有关规定，在确定集体经济组织的补偿权益时，需依法依规做好相应的资产评估和资产定价相关工作，并需对相关资产评估结果和补偿条件按照集体经济组织章程以及监管规定进行民主表决通过，集体资产评估、定价以及补偿条件确定后，再由属地镇政府（街道办）作为实施主体与集体经济组织协商签订补偿协议。此外，在中央部署发展壮大农村集体经济和推进乡村全面振兴的宏观战略部署下，在推进城中村改造项目中的集体资产处置工作时，还需要注意衔接上位法、上位政策的明确规定与宏观政策导向，力争通过实施城中村改造促进农村集体经济转型升级与长远健康发展，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，而不能通过城中村改造“一刀切”的“消灭”了农村集体经济。

城中村改造项目范围内的土地如部分属于国有土地，可能存在着一定数量的公有资产权属单位名下的公有资产（厂房、商业、住宅等）等，公有资产权属单位也是城中村改造项目的不动产权益人之一，实施改造过程中需要落实对公有资产权属单位的补偿。根据东莞市城市更新（“三旧”改造）相关政策以及公有资产交易监管有关规定，对于公有资产的定价与处置，可由镇街结合资产评估情况并报经主管部门审定后协商确定补偿条件、补偿路径。因此，城中村改造项目后续针对公有资产的拆迁补偿，需要按照相关政策依程序办理，确保改造过程不会造成公有资产的流失和权益的减损。

《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25 号）明确要求，城中村改造项目的土地，在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》亦明确要求，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。据此，政府主导实施的城中村改造项目内的土地，按照相关政策规定由政府纳入土地储备库，再次供应时通常需要以公开形式出让。为贯彻落实“净地出让”的政策硬性要求，政府主导实施的城中村改造项目土地纳入收储前，属地镇政府（街道办）应主导推进完成单元（项目）总体实施方案编报、产权注销、拆除清表、管线迁改、土壤污染调查、“七通一平”等工作，将“净地”纳入土地储备库，严格避免所供应的土地存在“产权瑕疵”或用地手续不完善等情形，避免因供地手续问题影响土地的二级开发建设。

在城中村改造过程中，以取得回迁物业的形式接受补偿通常是项目的主流补偿方式。而城中村改造项目通常涉及数量较多的居民、业主，回迁物业的建设体量大，回迁权益人对回迁房屋户型要求的诉求各异，因此，在项目实施过程中，要充分做好权益人户型设计意见征询等工作，平稳做好户型设计工作，在符合规划的条件下以尽量满足大多数业主对户型的通体诉求，兼顾刚需与改善。此外，要制定公平合理的回迁选房工作方案，明确选房的原则（比如抽签选房、积分选房、先签约先选房、高低搭配选房等）、规则以及执行机制，确保回迁选房公平、公开且能够照顾大多数权益人的意愿、诉求。

政府主导实施城中村改造项目由属地镇政府（街道办）主导推进并履行拆迁补偿。因属地镇政府（街道办）属于一级人民政府或市政府派出机关，对于行政机关的各类各项活动，特别是拆迁补偿有关活动，相关法律行政法规或政策多作有相关履职规定，比如需常态化做好政府信息公开、需依法合规行使职权、需做好社会稳定风险评估以及需充分征询居民业主意见等。因此，政府主导实施的城中村改造项目在实施过程中，还应格外注意全过程工作的合规性问题，尽量避免产生相关行政履职风险或可能的审计风险，尽量减少由此引发的行政复议或行政诉讼风险或信访投诉风险。