按照拆除新建形式实施的城中村改造项目是一项综合的系统性工程，涉及的权益人众多，利益关系与诉求繁杂，在项目实施过程中需要考量顾及的因素有许多，需要协调处理的事项亦不在少数。结合城中村改造项目通常呈现的情况，笔者认为，在城中村改造项目实施过程中或需着重处理好如下重点难点工作：

（1）证载权利人与实际权利人不一致——涉及继承、受遗赠情形。城中村改造项目范围内不乏存在已办理产权登记的被拆迁物业涉及证载权利人已去世情形，为明晰继承人或受遗赠人范围，并衔接土地房屋权籍调查、后续办理产权注销以及回迁物业办证等有关手续，可考虑统一引导继承人或受遗赠人完成相关继承公证手续，涉及的相关法律问题可向专业的法律服务机构寻求法律意见或技术支持；在办理继承过户登记之前，继承人或受遗赠人可凭继承公证书办理确权、签约、产权注销等工作。此类举措，一方面有助于明晰不动产权归属，为后续产权注销、物业回迁办证以及权益人申报税费减免创造符合的条件，另一方面同意继承人或受遗赠人可凭继承公证文书先行办理确权、拆迁补偿协议签约以及产权注销等工作，而无需强制要求其必须完成产权过户方可签约，也为动迁工作预留了相当的工作弹性和灵活性。

（2）证载权利人与实际权利人不一致——涉及赠与、买卖、互换、离婚析产、分户析产等情形。城中村改造项目范围内不乏存在已办理产权登记的被拆迁物业，证载权利人已赠与、转让、互换该房屋给有关亲属，或者在离婚析产时对房屋进行处分，但由于顾及过户税费、房屋限购政策、受让主体资格等因素，至今未能办理产权过户登记；为明晰赠与、买卖、互换、离婚析产有关法律关系，按照土地房屋权籍调查有关规定，衔接土地房屋权籍调查、后续办理产权注销以及回迁物业办证等有关手续，同时考虑到能实现尽早签约，可考虑引导权益人完成赠与、买卖、互换、离婚析产、分户析产等产权过户登记，确因不具有本村村民（集体经济组织成员）身份导致不能过户的，符合条件的可引导权益人先行办理户口（村民身份）迁入。在办理过户登记后，由证载权利人进行确权、签约、产权注销等手续。完善过户手续之前：①可由证载权利人先行签约，提供过户后新的不动产权证后，由新证载明的权利人重签拆迁补偿协议，但不重复支付相关补偿款。②也可以由实际受让人先行签约，以“锁定”签约与奖励条件，但提供新产权证之前，此时可考虑改造主体暂不对协议进行用章、付款。③特殊情况确实确实无法过户的，仅可与证载权利人签约，证载权利人取得回迁安置房后再按约定过户给实际受让人。如果取得生效法律文书但证载权利人拒不配合办理产权注销的，可申请人民法院出具协助执行通知书。

（3）土地证与房产证登记权利人不一致的处理。考虑到东莞市过往的土地房屋行政管理机制中土地、房产分别归属国土部门、房管部门管理的实际情形，项目范围内可能存在同一宗自建房，土地证与房屋所有权证（或者房地产权证）载明登记权利人不一致的情况，双方之间的关系通常主要为亲属关系或身份关系密切人员；其中，房地产权证尽管多由不动产登记中心或房屋管理所出具，但是并未办理真正意义上的“房地一体”产权登记，仅能说明房屋产权登记情况。针对此种情形，可考虑结合历史产权登记实际情况，被拆迁物业同时存在土地登记与房产登记，而且分别登记的权利人不一致的，在尊重共有人意愿的前提下可先视为共同共有完成拆迁补偿协议签约；如其中的某个证载权利人已去世的，要完善相关的继承公证手续，最终使得“房地一体”登记。

（1）无证物业的权益核查认定手续。城中村改造项目可能存在相当数量的无证物业，权益人可能仅持有历史购地收据、村集体证明、历史企业的证明等有关资料，因历史原因至今未办理产权登记。此外，项目范围内或还存在单位职工分房、合作分配、转让等历史情况，部分物业甚至还历经多次转让流转至当前实际使用人名下。为明晰无证物业权益核查认定的规则，可考虑结合物业实际使用、历史购地（村集体流转土地的收据、证明等）以及其他类型的历史资料（单位分房证明等）初步确定项目范围内的不动产权益归属情况，并进行不动产权益人的初步公示。此外，可考虑完善权属核查确认的相关工作程序，成立权益审核专责小组对确权疑难问题的被拆迁物业进行审核确认；签约环节同步开展确权，如发生权益变更则进行补充公示；公示无异议的，由属地集体经济组织或社区居民委员会予以书面确认；涉及单位福利分房情形的，通常由原单位核查后出具证明。

（2）无证宅基地可考虑完善宗地认定手续。对于城中村改造项目范围内的无证用地，权益人主张享有补偿权益的，因暂不能判断是否存在四邻纠纷、是否侵占集体巷道、集体用地等情况，可考虑创设宗地认定规则并开展宗地认定工作，避免对集体资产、他人合法权益形成挤兑、侵占。结合城中村改造项目的实际情况，无证宅基地的宗地认定规则通常可按照权益人申报承诺、专责工作组初审、四邻指界确认以及村集体作出认定等程序推进相关工作，但需提示的是，宗地认定的成果仅作为不动产现状使用权益的认定，不作为物权登记的依据。

政府主导实施的城中村改造项目，在正式启动之前，不排除曾有民营房地产开发企业作为前期服务商在一定阶段介入过城中村改造项目相关工作，也不排除在属地镇政府（街道办）发布城中村改造项目私有物业补偿方案之前，前期服务商在推进工作过程中曾与相关权利人之间彼此表达过补偿意向和条件，由此可能会造成政府主导推进项目实施时拆迁补偿签约的难度有所攀升，为此需结合项目实际情况以及规划条件，制定针对性强、平衡性高的拆迁补偿方案，既要算好城市经营的“大账”，也好算好补偿业主的“小账”，以做到顾及权益人通体利益诉求并能平衡相关各方利益的目的。

为此，可考虑在制定、完善、修订城中村改造项目拆迁补偿方案的过程中，参照《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》及其补充条款以及属地镇街内部相关实施细则，结合项目实际情况制定城中村改造项目针对各类型物业的补偿方案，以反映居民、权益人的整体利益诉求；对于利益诉求畸高的居民、权益人要充分做好政策阐释、方案解释等工作，争取获得理解与支持。此外，在执行、适用城中村改造项目拆迁补偿方案时，要注意搜集执行、适用过程中的反馈意见，对于补偿方案未尽事宜或者规定不合理之处，要及时依程序补充完善，以匹配顾及居民、权益人的合理诉求。

在广东省“三旧”改造的框架下，由属地镇政府（街道办）事处以政府主导的模式推进实施的城中村改造项目，拆迁补偿协议的签约前期通常是以民事协商的方式协商达成，在正式实施依法征收之前暂不涉及使用政府行政强制力等方式促签等情形。在此种实施模式下，一方面需要做好资源等统筹与协调，加强动迁资源的构建与实施，大力推进拆迁补偿签约谈判工作，力争通过民事协商能够完成城中村改造项目大部分物业的拆迁补偿签约工作；另一方面，考虑到城中村改造项目时间紧、任务重，从保障大多数已签约权益人权益和公共利益出发，针对无法通过民事协商方式达成拆迁补偿协议的“留守户”权益人，也要依法合规积极稳妥做好促签措施或行政强制有关行为的前期准备。

对此，可考虑区分项目范围内未签约物业的土地性质，积极做好破解签约难问题的相关法律程序准备；比如，针对集体土地上未签约的地块，可以按照《土地管理法》及其实施条例、《广东省土地管理条例》等法律法规支持集体经济组织依法通过集体土地收回或实施集体土地征收方式实现未签约地块权益的整合；针对国有土地上未签约的房屋，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对未签约房屋实施征收，一并收回国有土地使用权。在实施征收、收回等强制方式过程中，可考虑同步保留协商沟通空间，或创设可“回转”的补偿方案适用机制，以便能够回归民事协商的方式尽快实现拆迁补偿签约，加快项目权益整合的效率。

城中村改造项目通常改造范围面积大、建筑物数量多，在开展拆迁补偿安置工作的同时需要协同处理清租工作，特别是处理好承租人交还租赁物与出租人（被拆迁人）移交土地建筑物的时间节点，以及对承租人进行清租补偿和对出租人（被拆迁人）进行拆迁补偿的时间节点，并明确出租人按照合同约定对承租人的清租补偿义务，明确政府一般不具有补偿承租人的义务，有关承租人的补偿应纳入其与出租人之间的租赁合同中通过民事方式解决；对于符合特定情形确需由政府落实对承租人补偿的，需审慎核查相关租赁合同的合法性、有效性以及拆迁活动对租赁物的使用是否已产生实际影响，核实确认承租人是否具有“独立的补偿利益”。项目实施过程中，有必要聘请专业的法律服务机构积极配合政府处理拆迁补偿安置工作和清租工作涉及的历史遗留问题和重大疑难问题，在重大协议（如拆迁补偿安置协议或者清租补偿协议）的制定过程中通过法律条款落实各方权利义务，力争顺利完成项目搬迁补偿安置工作和清租工作。