在国家部署实施城市更新行动与推进城中村改造的背景下，各地房屋拆迁（征收）项目陆续立项实施。房屋拆迁（征收）过程中，房屋承租人往往处于较为被动的法律地位：通常情形下，房屋征收部门（拆迁实施单位）仅与房屋所有权人签约，补偿款直接支付给出租人；而承租人因装修、搬迁、停产停业等实际损失，常常陷入“无处说理”或“有理说不清”的境地。本文从承租人立场出发，结合司法实践，梳理承租人提出补偿诉求的主要路径与操作要点，供相关承租人及司法实务人士参考。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令，以下简称《征补条例》）第二条，被征收人是指被征收房屋的所有权人。2011年《征补条例》取代原《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）后，已不再直接规定承租人的补偿权益，立法本意是基于民事合同相对性原则将此类争议交由承租人与出租人通过民事途径解决。《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第三十六条亦明确规定“（四）原权利人，包括‘三旧’用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人”等规章政策规定，在“三旧”改造项目中，有权取得或享有拆迁补偿权益的主体是“原权利人”或“不动产权益人”，“原权利人”或“不动产权益人”是指享有项目拆除范围内不动产权益的产权人或实际用地人，通常并不包括承租产权人房屋的租赁使用人。

这意味着，承租人通常不是征收补偿的法定对象，不能当然地直接向征收部门主张拆迁补偿。但“原则上不是补偿对象”不等于“没有救济渠道”——承租人的装修投入、设备搬迁、停产停业等损失，在符合法定或约定条件时，仍可依法或依约主张。

最高人民法院在（2020）最高法行再110号（隐没堂茶馆案）中确立了一项重要规则：补偿义务主体在知道或应当知道存在房屋承租人，且承租人具有独立的补偿利益后，若未在安置补偿协议或补偿决定中给付该独立利益，也未另行与承租人签订协议或作出决定，则房屋承租人有权以自己的名义通过行政渠道主张上述独立的补偿利益。该规则划定了承租人通过行政渠道“直接追索行政机关”的行权边界，也提示承租人，能否通过行政程序向行政机关主张拆迁补偿，关键在于自身是否享有“独立的补偿利益”且该等“独立的补偿利益”未获得行政处理。

实践中，承租人主张补偿最常见、也最稳妥的路径，是依据租赁合同向出租人（被征收人）提出分配请求。把握好以下三点，诉求更容易获得司法支持。

（一）先审合同，约定优先。租赁合同对征收补偿如何分配有约定的，从约定。反之，若合同明确排除承租人权利，法院将据此不予支持。例如（2024）粤06民终17612号案中，租赁合同第十一条约定“如政府部门要征收改造需要拆迁，租赁合同视为终止，乙方应无条件服从……无权向征用单位或甲方索赔”，承租人在签约前经中介告知已知晓拆迁可能，二审法院认定该条款系双方真实意思表示、合法有效，且承租人设备未纳入拆迁评估、出租人未因此获得其搬迁补偿，故驳回承租人装修、搬迁及停产停业损失的全部诉请。可见，签约时对征收补偿条款的审查，直接决定事后救济空间；承租人在订立租赁合同时，要审查租赁物是否已经取得建设工程规划许可证或合法报批报建手续，以保障合同有效性；同时对拆迁补偿有关利益分配条款进行审查，确保发生房屋征收或拆迁时自身的合法投入与未用尽预期租赁期限的装修、加建物等合法添附利益能够等到相应的补偿。

（二）无约定或约定不明或者合同无效时，依公平原则主张折价补偿。当合同未约定或约定不明或者合同无效时，法院通常依据公平原则与诚实信用原则，支持承租人关于装饰装修、搬迁、临时安置等损失的请求。最高人民法院入库参考案例（2023）粤13民终4991号明确：房屋在租赁期内被征收，合同对补偿款分配未作约定或约定不明的，承租人请求支付装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持；请求停产停业损失补偿的，综合考虑出租人租金损失、承租人经营损失等因素，依据公平原则酌情支持（该案二审改判承租人分得50%）。此外，即便租赁合同未约定，若征收补偿协议已明确包含承租人补偿利益，出租人依该协议负有直接向承租人支付的义务，如（2018）粤03民终2171号（余庆伟案）中，征收补偿协议约定出租人取得的装修费、停产停业补偿、首次搬迁费、清租补偿等“按政府支付方式向承租人支付”，二审法院依文义解释认定给付主体为出租人、给付对象为承租人，改判出租人支付装修费40440元、清租补偿费8464.8元及首次搬迁费2416.4元。

（三）可主张的权益名目。承租人可主张的补偿名目主要涉及与其投入或生产经营相关的事项，包括搬迁费、装饰装修残值、停产停业损失及特定情形下的加建物折价补偿等，各类名目的法律依据与司法认定常见标准，详见下文第四部分逐项梳理。

在严格限定条件下，承租人可作为原告对征收补偿行为提起行政诉讼，直接向征收部门主张独立补偿利益。参照最高法判例，主要情形包括：

难以分割的添附且依法经营。（2019）最高法行申13115号（冠泉宾馆案）认为，承租人对租赁房屋有难以分割的添附、并以其承租房屋依法进行经营的，房屋被征收时，其就室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。

重大添附，承租人为行政相对人。（2020）最高法行申3739号（陈天柱案）指出，征收程序中对有重大添附的承租人，征收部门应就装饰装修费、搬迁费、停产停业费等进行协商；协商不成的应作出补偿决定。遗漏该行政相对人、未充分保障其权益的，征收程序违法。

行政机关明知独立利益而未补偿。（2020）最高法行再110号确立的规则如前所述，是承租人主张行政直接追索的核心依据。

需要提示的是，行政路径对承租人的初步举证责任更重，须证明自身享有“独立且难以分割”的补偿利益、且征收机关明知该利益存在却未予处理。相较于民事路径，它更像一种“补充性、附条件”的司法救济。

明确可主张的权益名目，是承租人提出补偿诉求的前提。结合《征补条例》规定的补偿项目与司法实践，承租人可主张的补偿权益主要包括以下四类，且各类主张均应以“合法添附、实际经营、具体损失”为基础。

（一）搬迁费补偿

法律依据：《征补条例》第十七条第二项规定，补偿包括“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”。该等费用指向实际搬迁主体，而非单纯的所有权登记人。

司法认定：最高人民法院（2018）最高法行申9423号（王艳案）指出，搬迁费用与停产停业损失实质上是房屋实际使用人（承租人）的损失，可直接支付给承租人。广东省东莞市中级人民法院（2024）粤19民终1094号（某某模具店案）亦认定，租赁合同因未办理报建手续而无效、视为对补偿款分配未作约定时，搬迁补助费中基于承租人实际生产设备评估的部分（200050元）应结合公平原则判归实际使用者（承租人）享有。承租人就机器设备搬迁等支出的合理费用，可依此主张。

（二）装饰装修损失（残值）补偿

法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

司法认定：最高人民法院（2017）最高法行申5723号（大连万乐公司案）认为，经营房屋被征收时，因征收给承租人造成的装修、搬迁及停产停业损失，承租人与征收行为存在利害关系，有权要求补偿。（2023）最高法行申2521号（韦某红、谢某芳案）进一步明确，承租人对租赁房屋形成添附，依法享有装修、搬迁费用、停产停业损失等补偿利益。最高人民法院入库参考案例（2023）粤13民终4991号亦支持承租人关于装饰装修价值补偿的请求。

（三）停产停业损失补偿

法律依据：《征补条例》第十七条第三项规定，补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。该项补偿须在所有权人与实际使用人之间合理分配，通常结合双方损失依据公平原则酌定。

司法认定：最高人民法院入库参考案例（2023）粤13民终4991号认为，承租人请求停产停业损失补偿的，应综合考虑出租人租金损失、承租人经营损失等因素，依公平原则酌情支持（该案二审改判承租人分得50%）。广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终9373号（熙园家居案）进一步阐明，承租人未举证证明征收前实际效益的，可依公平原则以租金标准6倍酌定停产停业损失（该案按61500元/月×6个月支持369000元），并酌情支持搬迁费150000元，体现法院对实际损失的平衡。

（四）特定情形下的加建物（添附、扩建）折价补偿

法律依据：承租人对租赁房屋经出租人同意形成的难以分割之添附、扩建，依据《民法典》第七百一十五条及《城镇房屋租赁合同司法解释》第十二条（经同意扩建，办理合法建设手续的扩建造价由出租人负担；未办理合法手续的按过错分担）享有折价补偿利益；当该添附构成独立于出租人的补偿利益时，还可依据（2020）最高法行再110号规则向征收部门直接追索。

司法认定：最高人民法院（2020）最高法行申3739号（陈天柱案）指出，对有重大添附的承租人，征收部门应就装饰装修费、搬迁费、停产停业费等进行协商，遗漏该行政相对人的征收程序违法。（2019）最高法行申13115号（冠泉宾馆案）认为，承租人对租赁房屋有难以分割的添附并以其依法经营的，就室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失依法应予考虑，具有原告资格。（2023）最高法行申2521号亦将添附作为承租人独立补偿利益的基础。

在扩建费用损失赔偿方面，北京市第二中级人民法院（2025）京02民终10364号案进一步释明了过错比例折价补偿规则。该案中，出租人对承租人的改扩建、装修持续多年未提异议，法院据此认定出租人“视为同意”改扩建。扩建费用依据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十二条由双方按过错分担——因双方对改扩建未经规划许可均系明知，法院认定过错均等，各承担50%。该案鉴定造价约4520万元，综合考量已使用年限等因素后，法院酌定出租人支付1800万元，为承租人主张扩建费用损失的过错比例折价补偿提供了直接参考依据。

需要提示的是，广东省高级人民法院（2025）粤民申15897号（蒋某案）则从反面提示，承租人主张加建补偿须充分举证出资扩建事实，且在租赁期已届满、预期利益已实现或加建超出宗地红线未经审批等情形下，法院不予支持其加建补偿诉求。

基于上述路径，承租人在房屋拆迁（征收）活动来临前后，应着重做好以下事项：

1. 签约前置审查。订立租赁合同时，主动审查租赁物是否取得建设工程规划许可证，争取将征收信息知情权、装饰装修及设施补偿、设备搬迁与临时安置费承担、停产停业损失分配等条款写入合同；对“征收后出租人不负任何责任”等免责格式条款或者严重显失公平的合同条款保持警惕。

2. 持续留存证据。保存装修合同与票据、设备购置与搬迁费用凭证、营业执照及纳税记录、实际经营影像、租金支付流水等，形成证明“实际经营＋合法添附＋具体损失”的证据链，为后续民事或行政主张奠定基础。

3. 及时明确主张。获悉征收信息后，尽快以书面形式向出租人及征收部门表明自身补偿诉求并附证据，避免被“一刀切”排除在补偿范围之外；必要时可将征收部门列为诉讼第三人，以查清补偿协议内容。

4. 合法提出补偿诉求，避免单纯以拒不搬迁对抗。单纯拒不搬迁不仅难以改变补偿分配结果，反而可能使承租人自身承担违约责任，并陷入“双输”僵局。理性做法是通过协商、民事诉讼或符合条件的行政诉讼主张权利，做到“有理有利有节”。

结  语